2019_CBS_03365 - Omgevingsvergunning - OMV_2018155883. Blancefloerlaan ZN. Regatta. Wijk 5. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/10/2015: verkavelingsvergunning (201511) voor het het verkavelen van gronden in 171 kavels voor 297 wooneenheden en de aanleg van nieuwe wegen voor het project ‘Regatta’ (wijk 3, 4 en 5);

-          20/04/2018: vergunning (20173419) voor het realiseren van 4 meergezinswoningen en 3 eengezinswoningen in Wijk 5 Regatta.

Laatst vergunde toestand en bestaande toestand

-          de werken voor vergunning 20173419 zijn in uitvoering;

-          de andere terreinen zijn braakliggend.

Inhoud van de aanvraag

-          realiseren van 62 eengezinswoningen;

-          er worden acht verschillende woningtypes gebouwd die zich onderscheiden door een verschil  in raamopeningen en gevelmaterialisatie;

-          het aantal bouwlagen varieert tussen twee of drie, steeds afgewerkt met een plat dak;

-          alle woningen beschikken over drie slaapkamers;

-          voor elke woning wordt een fietsenstalling voorzien in de tuin, de tuinen zijn allen bereikbaar via een servitudeweg;

-          acht woningen zijn voorzien van een inpandige garage, de andere woningen maken gebruik van de collectieve parkeergarage (vergunning 20173419);

-          tuinen die grenzen aan het openbaar domein worden afgesloten met een bakstenen tuinmuur, alle andere tuinafsluitingen worden voorzien in een draadafsluiting;

-          de gevels bestaan uit metselwerk in groen-grijs en buitenschrijnwerk in aluminium;

-          alle daken worden voorzien van een groendak.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Oosterweelverbinding-Wijziging, goedgekeurd op 20 maart 2015.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP FAB 181, goedgekeurd op 22 oktober 2018.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor stedelijke ontwikkeling. Dit gebied is bestemd voor industriële, ambachtelijke en agrarische activiteiten, kantoren, kleinhandel, dienstverlening, recreatie, wonen, verkeer en vervoer, openbaar nut en gemeenschapsvoorzieningen, en dit voor zover deze functies verenigbaar zijn met hun onmiddellijke multifunctionele stedelijke omgeving. De stedenbouwkundige aanleg van het gebied, de bijhorende voorschriften betreffende terreinbezetting, vloeroppervlakte, hoogte, aard en inplanting van de gebouwen met bijhorende voorzieningen, en de verkeersorganisatie in relatie met de omringende gebieden, worden vastgesteld in een bijzonder plan van aanleg vooraleer het gebied kan ontwikkeld worden. Ook het wijzigen van de functie van bestaande gebouwen kan pas na goedkeuring van een bijzonder plan van aanleg.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA Galgenweel-Borgerweert, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 2 mei 2007. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone voor wonen w (bestemmingszone wijk).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) en bijzondere plannen van aanleg (BPA) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling AN/2015/V/0007, goedgekeurd op 23 oktober 2015, meer bepaald in lot(en) W5.1, W5.3, W5.4, W5.5, W5.6, W5.7, W5.8, W5.9, W5.10, W5.11, W5.12, W5.13, W5.14, W5.15, W5.16, W5.17, W5.18, W5.19, W5.20, W5.21, W5.22, W5.23, W5.24, W5.25, W5.26, W5.27, W5.28, W5.30, W5.31, W5.32, W5.33, W5.34, W5.35, W5.36, W5.38, W5.39, W5.40, W5.41, W5.42, W5.43, W5.44, W5.45, W5.46, W5.47, W5.48, W5.49, W5.50, W5.51, W5.52, W5.53, W5.54, W5.55, W5.56, W5.57, W5.58, W5.59, W5.60, W5.61, W5.62, W5.63, W5.29a en W5.29b.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verkavelingsvergunning op volgende punten:

-          artikel 1.6. Bestemming fietsenberging:
op kavels W5.26, W5.29a, W5.29b, W5.35, W5.36, W5.38, W5.39 en W5.40 worden de fietsenbergingen niet inpandig of gemeenschappelijk voorzien;

-          artikel 1.6. Bestemming fietsenberging:
de fietsenbergingen die zijn voorzien op kavels W5.18 en W5.19, alsook de fietsenberging op kavel W5.55 worden op een andere plaats dan deze die werd vastgesteld op het verkavelingsplan toegepast;

-          artikel 3.7. Afsluitingen:
de tuinmuren van kavel W5.18 en W5.19 moeten opgetrokken worden tot een hoogte van 2,50 meter. In de huidige aanvraag tot Omgevingsvergunning worden deze tuinmuren uitgevoerd met een absolute hoogte van 1,80 meter.

-          Op de grens tussen de private tuin bij woning op kavel W5.1 en de zone voor erfdienstbaarheid wordt, afwijkend aan de verkavelingsvoorschriften een tuinafsluiting voorzien i.p.v. een tuinmuur.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
   

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een bekrachtigde archeologienota worden toegevoegd
De archeologienota werd bekrachtigd door het agentschap Onroerend Erfgoed op 21/12/2018.De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De fietsenbergingen van woningen op kavels W5.26, W5.29a, W5.29b, W5.35, W5.36, W5.38, W5.39 en W5.40 werden afwijkend aan de verkavelingsvoorschriften voorzien in de tuinzone en niet inpandig in het bouwvolume of gemeenschappelijk voorzien in de wijk.

Zoals gemotiveerd in de beschrijvende nota heeft voortschrijdend inzicht geleid tot het niet bouwen van de bijgebouwen waardoor ook de ruimte om een inpandige fietsberging toe te passen niet beschikbaar was. Deze fietsenbergingen zullen worden uitgevoerd overeenkomstig de geldende voorschriften inzake fietsenbergingen.

Dit voorstel doet geen afbreuk aan de visie noch het concept van het verkavelingsplan waardoor een afwijking kan worden toegestaan.

De fietsenbergingen die zijn voorzien op kavels W5.18 en W5.19, alsook de fietsenberging op kavel W5.55 worden op een andere plaats voorzien dan deze zoals  werd vastgesteld op het verkavelingsplan. Op deze wijze staan ze dieper op de kavel en zijn ze minder aanwezig en minder zichtbaar vanop het openbaar domein.

Dit voorstel doet geen afbreuk aan de visie noch het concept van het verkavelingsplan waardoor een afwijking kan worden toegestaan.

De tuinmuren op de kavels W5.18 en W5.19 worden strijdig met de verkavelingsvoorschriften uitgevoerd tot een hoogte van 1,80 m i.p.v. 2,50 meter. De motivatie (zie toelichting voorschriften) voor deze hoogte werd ingegeven door het

feit dat de fietsenberging onmiddellijk achter de tuinmuur, grenzend aan het openbaar domein werd gepositioneerd. De fietsenbergingen op deze kavels werden verplaatst (zie vorige afwijking.) en aldus is de relevantie voor het toepassen van een hoge tuinmuur niet meer van toepassing. Dit voorstel doet geen afbreuk aan de visie noch het concept van het verkavelingsplan waardoor een afwijking kan worden toegestaan.

Op de grens tussen de private tuin bij woning op kavel W5.1 en de zone voor erfdienstbaarheid wordt een tuinafsluiting voorzien in plaats van een tuinmuur. Het voorzien van een tuinafsluiting is meer in overeenstemming met deze van de andere kavels waardoor een afwijking kan worden toegestaan.

Functionele inpasbaarheid:

De aanvraag is volledig conform de bestemmingsvoorschriften van de goedgekeurde verkaveling.

Mobiliteitsimpact (o.a. toetsing parkeerbehoefte):

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode (tabel in artikel 30 als bijlage) worden de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen en vermeerderen en functiewijzigingen. Waar mogelijk om parking te bouwen dient dit maximaal te gebeuren. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

In Wijk 5 wordt de collectieve parkeergarage gesitueerd onder het binnenplein met 2 ondergrondse lagen. Het niveau -01 is bereikbaar vanaf de Neel Dofflaan via een hellingbaan die opgenomen is in de onderste laag van de meergezinswoning W5.64/4. Het niveau -02 kan bereikt worden vanaf de Leo J. Krynlaan via een hellingbaan opgenomen in het gebouwvolume W5.64/1.

Fietsenstalling;

Elke woning is conform de verkavelingsvergunning voorzien van een eigen overdekte fietsenberging in de tuin, vervaardigd als een half-open houten constructie, waarbij minimum 2 van de 4 zijden zijn opgebouwd uit een houten wand. De fietsenbergingen gelegen in de achtertuinen geven via tuinpoorten uit op de servitudepaden. Of rechtsreeks op het openbaar domein.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid:

De woningen zijn compacte volumes variërend tussen twee of drie lagen, allen met een plat dak.

Alle woningen zijn voorzien van drie slaapkamers. In totaal worden 8 basistypologieën ontwikkeld. die zich van elkaar onderscheiden door hun eigen specifieke bouwkundige kenmerken.

Conform de verkavelingsvoorschriften worden tuinen die grenzen aan het openbaar domein, omsloten met een bakstenen tuinmuur. De afscheidingen tussen de verschillende tuinen onderling, alsook de afscheidingen tussen de servitudepaden en de privatieve tuinen worden voorzien van een draadafsluiting met groenaanplanting.

Visueel-vormelijke elementen:

Het centrale deel van het bouwblok is reeds vergund. De nieuwe woningen hangen hier qua architectuurtaal nauw mee samen. Als materiaal wordt gekozen voor metselwerk waarbij het kleurpallet voortkomt uit de aangewende kleurstellingen van wijk 4 (zandkleurig), de bebouwing op het binnengebied van wijk 5 (groen-grijs) en de kleurstellingen uit wijk 3 (blauw-grijs). Sterke contrasten worden vermeden en de materialen worden steeds toon op toon toegepast.

De beeldkwaliteit van de Regattawijk is een zeer belangrijk aspect van de ontwikkeling van het BPA en de verkaveling. Ook omwille van de grootte is het project voorafgaandelijk op 16 november 2018 voorgelegd aan welstandscommissie (WSC). Dit advies was gunstig;

 “De welstandscommissie apprecieert het voorstel, maar vraagt om bij de volumes waarbij de keuken aan straatzijde ligt, de raamopeningen groter te voorzien en niet te hoog te positioneren. De welstandscommissie vraagt verder om voor de inkomzones op de hoek de uitwerking van de dorpel te verzachten (niet spits).

De welstandscommissie vraagt om een consistent materiaalgebruik na te streven en niet te veel variatie toe te passen op niveau van detailleren, nl. overal zelfde raamdorpels, latei, etc. De welstandscommissie vraagt om de kleurstelling goed af te stemmen op de ligging van de volumes ifv logische samenhang met publieke ruimte.

Deze suggesties werden gevolgd waardoor de aanvraag naar welstand positief kan beoordeeld worden.

Cultureel en historische aspecten:

Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte boven 3000 m² (ca. 9005 m²) en ingreep in de bodem groter dan 1000 m² (idem projectgebied)). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd ingediend op 18/12/2018 en door het agentschap Onroerend Erfgoed bekrachtigd op 21/12/2018. Het bijhorende programma van maatregelen geeft het terrein vrij. (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/9638).

De dienst onroerend erfgoed/archeologie geeft een voorwaardelijk gunstig advies.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen:

De woningen voldoen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande bouwwerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Er dient rekening gehouden te worden met het goedgekeurd wegenaanlegdossier.

Aanpassingen aan het omgevende in uitvoering zijnde nieuw openbaar domein dienen vooraf met ontwerper openbaar domein besproken te worden.

Er moet advies gevraagd worden aan de dienst SB/Ondergrondse sorteerstraatjes.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      De volgende voorwaarden volgend uit de bekrachtigde archeologienota zijn strikt na te leven:

- De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

- De bouwheer is verplicht om eventuele vondsten en restanten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat het archeologische waarde heeft, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4);

3.      Het bijgevoegde aansluitadvies van Eandis moet nagekomen worden;

4.      Er moet rekening gehouden worden met het aandachtspunt in het bijgevoegde advies van de Vlaamse Milieumaatschappij;

5.      Het bijgevoegd hydraulisch en technisch advies moet strikt worden nagekomen;

6.      Er moet advies gevraagd worden aan de dienst SB/Ondergrondse sorteerstraatjes;

7.      Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten