2019_CBS_03111 - Omgevingsvergunning - OMV_2018148786. Kapelsesteenweg 77. District Ekeren - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

Hoekperceel Laar 235 - Kapelsesteenweg 77:

-          10/04/1961: vergunning (803#480) voor het bouwen van een landhuis;

-          10/06/1964: vergunning (EK/1964/B/0261) voor het aanbouwen van een wintertuin aan een handelshuis;

-          16/10/2015: vervallen vergunning (20151891) voor het slopen van een vrijstaand pand;

-          27/04/2018: weigering college (20173387) voor het oprichten van 9 appartementen, 2 handelspanden en een ondergrondse parkeergarage, na sloop;

-          02/08/2018: vergunning via deputatie (20173387) voor het oprichten van 9 appartementen, 2 handelspanden en een ondergrondse parkeergarage, na sloop;

Laar 231: geen vergunningen beschikbaar. 

Laatst vergunde toestand

-          Hoekperceel Laar 235 - Kapelsesteenweg 77:

• Nieuwbouw in halfopen volume van 3 bouwlagen onder hellend dak;
• 9 appartementen, 2 handelspanden en een ondergrondse garage met fietsen- en afvalberging, plus een parking voor 11 auto’s, bereikbaar via een inrit langsheen het Laar;
• op het gelijkvloers wordt bijkomend een inpandige garage voor 2 wagens ingericht;
• de gevels worden afgewerkt met lichtkleurige baksteen en buitenschrijnwerk in donker gemoffeld aluminium.

-          Laar 231: 

• naar alle waarschijnlijkheid eengezinswoning: alleenstaande villa, bestaande uit één bouwlaag onder hellend dak.    

Bestaande toestand

-          twee aparte percelen met telkens een gebouw in open bebouwing. 

Inhoud van de aanvraag

-          het slopen van een eengezinswoning in open bebouwing (waarvan de bruto-vloeroppervlakte kleiner is dan 350 m² met een tuin van meer dan 15 m²); 

-          bouwen van een uitbreiding aan een vergunde meergezinswoning ( bestaande uit 3 bouwlagen onder zadeldak ter hoogte van de Kapelsesteenweg ) waarbij aansluitend langsheen het Laar, een nieuw deel wordt voorzien van 2 bouwlagen onder hellend mansardedak;

-          kelder voorzien van ondergrondse parking met 10 nuttige autostaanplaatsen en 40 fietsstalplaatsen, private bergingen en technische ruimtes;

-          2 aparte commerciële functies op het gelijkvloers (in het reeds vergunde deel: 222 m² en 148 m²), een kantoor (57 m²), een fietsenstalplaats voor 24 fietsen en een parking voor 15 auto’s (waarvan 2 voor mindervaliden);

-          op de verdiepingen worden in totaliteit 14 appartementen voorzien (2 met 1 slaapkamer, 10 met 2 slaapkamers en 2 met 3 slaapkamers); 

-          er zijn twee aparte toegangen vanaf de straat, de ene voor 10 appartementen, de andere voor 4;

-          de gevels worden afgewerkt met lichtkleurige baksteen en buitenschrijnwerk in donker gemoffeld aluminium; 

-          de platte daken worden voorzien van een groendak.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 13 – harmonie en draagkracht:

de straat Laar kenmerkt zich door kleinschaligere bebouwing ten opzichte van die langsheen de Kapelsesteenweg waarbij 2 volwaardige bouwlagen en een daklaag als maximaal gabarit dient beschouwd te worden. Het project voorziet echter in het achterste deel visueel meer dan twee bouwlagen aan de straatzijde, door het hoger uitvoeren van de kroonlijst, en zelfs 3 volwaardige bouwlagen onder hellend dak aan de achterzijde waardoor dit principe met de voeten getreden wordt;

• artikel 15 – in- en uitsprongen aan daken:

in- en uitsprongen mogen de kroonlijst niet onderbreken, tenzij de harmonie van het straatbeeld dit toelaat.  De gevel aan de zijde van Laar vertoont verscheidene dakkapellen die de kroonlijst doorbreken daar waar niet wordt aangetoond dat dergelijke constructies in het straatbeeld reeds aanwezig zijn; op deze manier wordt een onevenwichtig straatbeeld gecreëerd;

• artikel 23 – opdelen van een woning:

het opdelen van een woning met een buitenruimte van meer dan 15 vierkante meter in meerdere woongelegenheden is principieel niet toegelaten, tenzij na opdeling tenminste één woongelegenheid met een netto-vloeroppervlakte van minstens 100 vierkante meter met een aansluitende buitenruimte van minstens 15 vierkante meter behouden blijft. Dit artikel is ook van toepassing bij het samenvoegen van meerdere percelen of bij uitbreiding van het bouwvolume. De woning op Laar 231 wordt afgebroken; het grootste appartement in hier gesitueerde nieuwe deel van het project is slechts 88,7 m² groot waardoor niet voldaan is aan dit artikel;

• artikel 26 – afvalverzameling:  

functies anders dan wonen dienen een afgescheiden ruimte voor afvalverzameling te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimum 4 m² groot is.  Deze mag gedeeld worden door verschillende functies en gebruikers, maar niet met woonfunctie. 

Er werd slechts één afvalberging voorzien, terwijl er woonfunctie, kantoorfunctie en commerciële functies werden voorzien. Er dienen voor dit project minstens twee afvalruimtes te worden ingepland;  

• artikel 27 – open ruimte: 

bij nieuwbouw moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn.  Deze 20% dient zich te bevinden in de zone voor zij-, achtertuinen en binnenplaatsen. De oppervlakte van de voortuin wordt niet in rekening gebracht, noch voor de onbebouwde ruimte, noch voor de oppervlakte van het perceel.  Het is wel mogelijk minder dan 20% van het perceel onbebouwd te laten indien het perceel in het kernwinkelgebied gelegen is en geen woonbestemming heeft op het gelijkvloers. Dit perceel is echter niet gelegen binnen kernwinkelgebied en de open ruimte is zeer minimaal, want er blijft slechts 3 m open ter hoogte van de rechter- en de achterste perceelsgrens;

• artikel 29 – fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: 

• de afmetingen die gebruikt worden voor de fietsenstalling zijn van toepassing op een hoog-laag systeem. Dit moet zo ingetekend en daadwerkelijk voorzien worden;

• in theorie wordt voldaan aan de fietsparkeerbehoefte. Echter is de kwaliteit en verdeling hiervan allesbehalve optimaal. Zo dienen er aparte fietstalplaatsen te worden voorzien voor de kantoorfunctie en de commerciële functie;

• ook is de locatie van de ondergrondse fietsenparking niet optimaal en is zij slecht bereikbaar. Er moet een doorgangsbreedte worden voorzien van minimaal 1,50 m. Zo kunnen ook bredere fietsen de fietsenstalling bereiken;

• er werd plaats voorzien voor 40 fietsen.  Vanaf 30 fietsen dient er minimaal 1 elektrisch oplaadpunt aanwezig te zijn.  Dit is niet voorzien;

• artikel 30 – autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:  

per 10 autostalplaatsen dient er telkens één elektriciteitsvoorziening voorzien te worden ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens. Dit is zowel ondergronds als bovengronds niet het geval;

• artikel 41 – kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: 

de aansluitpunten moeten minstens 0,20 meter en hoogstens 0,50 meter uiteen gelegen zijn.  Deze liggen in het huidige voorstel te ver uit elkaar. Bovendien dient elk van de aansluitingspunten voorzien te zijn van een toezichtsput, gemerkt "DWA" of "RWA" overeenkomstig het type afvalwater. Dit is niet op de plannen opgetekend;

• artikel 43 – septische putten: 

de aanvraag voorziet 42 gebruikers voor het woongedeelte en 2 gebruiksequivalenten voor het kantoor en 3 voor het handelsgedeelte; dit zorgt voor een nood van ongeveer 11.825 liter. Er werd een septische put voorzien voor ongeveer 45 gebruikers (11.000 liter), dewelke dus niet voldoet aan de voorschriften. 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag vertoont een aantal afwijkingen ten opzichte van de geldende voorschriften waarvan het merendeel kan worden opgenomen in voorwaarden bij een eventuele vergunning.

De aanvraag voorziet onvoldoende open ruimte op het perceel om te voldoen aan artikel 27 van de bouwcode. Het pand is niet gelegen in een kernwinkelgebied om af te wijken van vermelde 20% open ruimte maar gelet op de ligging van het gehele project langsheen de Kapelsesteenweg, een drukke invalsweg die eerder gekenmerkt wordt door handels- en andere activiteiten dan wonen op zich, kan geargumenteerd worden dat er op zich alsnog sprake is van een verkeersas waarbij vermelde afwijking, gelet op de specifieke functies, mogelijk moet zijn.

Er wordt aan het college dan ook geadviseerd vermelde afwijking te bekrachtigen.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt het optrekken van een gebouw met voornamelijk wooneenheden en gelijkvloers twee commerciële ruimtes. Gelet op de ligging van het perceel in kwestie in een voldoende ontwikkeld woongebied is er in deze wel degelijk sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het te bouwen volume van 3 bouwlagen en een dakvolume aan de zijde van de Kapelsesteenweg en van essentieel 2 bouwlagen onder hellend dak of mansarde-dak langsheen het Laar is qua schaal aangepast aan zijn omgeving. Dit geldt eveneens voor de gehanteerde bouwdieptes, op alle voorziene bouwlagen. De typologie die gehanteerd wordt aan de zijde van de Kapelsesteenweg, 3 bouwlagen onder dak, is op schaal van deze bredere weg, net zoals dit aan de zijde van het Laar het geval is met 2 bouwlagen onder dak.

Tevens wendt het project voldoende grote afstanden aan ten opzichte van de bebouwing op de aanpalende percelen en is er sprake van een correcte ruimtelijke inplanting en volumetrie. Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is dan ook zonder meer gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag voorziet een materialisatie in lichte baksteen, donker schrijnwerk en donkere tegelpannen. Vermelde materialen zijn ruimtelijk en visueel aanvaardbaar in de gebouwde omgeving.

Omwille van de schaal en de signaalligging van het project werd het dossier voorgelegd ter advies aan de stedelijke welstandscommissie. Het advies in deze vraagt een pandsgewijze opbouw in de gevelgeleding waarbij verwezen dient te worden naar de schaal van de individuele woningen langsheen de Kapelsesteenweg. In de geveluitwerking dient naar meer ordening gezocht te worden met respect voor de tektoniek van het materiaal en voldoende aandacht voor een duurzame en kwalitatieve materialisatie. De welstandscommissie vraagt eveneens om een volwaardige hoekoplossing met duidelijk gedetailleerde plint.

Bijkomend dient vermeld te worden dat het nieuwe en achterste deel van de aanvraag, langsheen het Laar, visueel niet geheel in overeenstemming is met wat gangbaar is in deze woonstraat. Zo zijn hier gebouwen tot 2 bouwlagen onder een daklaag aanwezig, daar waar dit in het geplande project visueel, door het verhoogd aanbrengen van de kroonlijst met dakkapellen die deze laatste onderbreken en dus in de hoogte doorlopend gevelmetselwerk, nagenoeg neerkomt op 3 volwaardige bouwlagen. Door het in metselwerk uitvoeren van de dakkapellen aan de achterzijde is dit op deze laatste locatie sowieso zichtbaar het geval. Dit laatste zou kunnen opgelost worden door de kroonlijst drastisch te verlagen en de dakkapellen als volwaardige dakelementen in het dak te voorzien zonder de kroonlijst te doorbreken.

Vermelde en gevraagde aanpassingen door de welstandscommissie kunnen niet zonder meer worden opgelegd in voorwaarden en vereisen een geheel nieuw ontwerp waardoor het advies inzake het visuele aspect bijgevolg ongunstig is.

Woninggrootte

Te behouden eengezinswoning

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De grootste woongelegenheid in het nieuwe deel van het project bedraagt circa 88 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:

-          het ongunstige advies van de welstandscommissie;

-          de visueel niet correct uitgevoerde typologie van de uitbreiding langsheen het Laar (met onder andere dakkapellen die de kroonlijst doorbreken), waar door de uitwerking van de gevel eerder sprake is van 3 bouwlagen onder hellend dak, daar waar in deze woonstraat voornamelijk 1 of 2 bouwlagen onder hellend dak voorkomen;

-          het verdwijnen van de typologie van de (te slopen) eengezinswoning die in het nieuwe deel van het project niet wordt gecompenseerd door minimaal 1 wooneenheid te voorzien met een netto-vloeroppervlakte van minimaal 130 m² met een buitenruimte van minimaal 15 m².

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden binnen de looptijd van het openbaar onderzoek 3 digitale bezwaarschriften ingediend, die zich als volgt laten samenvatten:

1.      Niet conforme bouwhoogte: de bouwhoogte van het project, 10,45 m, bedraagt 95 cm meer dan de aanpalende bebouwing langsheen het Laar.

Beoordeling:

Het project hanteert een bouwhoogte die zeer beperkt verschilt van de gebouwen waarnaar wordt verwezen, namelijk slechts 95 cm, maar dit enkel ter hoogte van de nok van het hellende dak. Bovendien wendt het een nagenoeg identieke typologie aan, dus zonder noemenswaardig meer bouwlagen te voorzien.  De bestaande bebouwing waarnaar wordt gerefereerd bestaat uit 2 bouwlagen en een nagenoeg volwaardige 3de bouwlaag onder plat dak, hetgeen in se een grotere visuele en ruimtelijke impact creëert dan een gelijkaardig project met 2 bouwlagen onder hellend dak. Door deze hellende en dus terugwijkende daklaag , wordt bijgevolg een gelijkaardig (of zelfs beperkter) volumetrisch effect als de aanpalende bebouwing gecreëerd. Het bezwaar is ongegrond.

2.      Inbreuk op de privacy:omwille van het feit dat betreffend project bijna een meter hoger wordt uitgevoerd dan de gebouwen op het aanpalende terrein zal er hinderlijke inkijk naar betreffende gebouwen toe ontstaan.

Beoordeling:

Het nieuwe project hanteert een in deze wijk algemeen aangewende maatvoering voor de onbebouwde zijtuinstrook, namelijk 3 m. De afstand tot de gebouwen, waarvan wordt beweerd dat ze nadelige invloed zullen ondervinden van het nieuwe bouwproject, bedraagt door de positie van de bestaande bebouwing minimaal 15 m; gelet op deze buitengewoon ruime maatvoering (in tegenstelling tot twee vrije zijtuinstroken van telkens 3 m) kan er niet geoordeeld worden dat er geen nadelige invloed zal zijn ten gevolge van inkijk.

Het bezwaar is ongegrond.

3.      Behoud groen:de bestaande grote bomen op het terrein zullen verdwijnen maar dienen behouden te blijven.

Beoordeling:

Er wordt in de aanvraag geen gewag gemaakt van te rooien bomen op het terrein. Het aanwezige vermelde groen beperkt zich heden tot slechts 2 hoogstammige bomen die zich in de voortuinstrook langsheen het Laar bevinden en die niet gerooid zullen worden. Voor de boom in het midden van het terrein, die eveneens nog wordt aangeduid op de plannen, werd in de vorige vergunning reeds een kapvergunning verleend. Bijkomend is vermeld groen geen verworven recht vanwege gebruikers van aanpalende gebouwen.

Het bezwaar is ongegrond.