2019_CBS_07301 - Omgevingsvergunning - OMV_2019037309. Lodewijk Van Berckenlaan 361. District Borgerhout - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          30/09/2011: gunstig advies welstandscommissie voor het masterplan opgemaakt door Huiswerk architecten, nu gekend als Collectief Noord;

-          21/03/2014: vergunning (2013348) voor afbraak en bouwen van een woonzorgcentrum, serviceflats en ondergrondse parkeergarage;

-          15/02/2018: aktename melding (2018325) voor het breken en zeven van puingranulaten

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: gemeenschapsvoorziening;

-          volume:

• ruime bouwblokkavel waarvan één rand is ingenomen door rijwoningen (Vosstraat);
• uitgestrekte footprint met een centrale open ruimte;
• merendeel vleugels 3 bouwlagen met hoger volume van 6 bouwlagen als accent aan de Lodewijk Van Berckenlaan;

-          inrichting: woonzorgcentrum, serviceflats en commerciële ruimte;

-          gevels opgebouwd uit 2 tinten metselwerk met bijkomende materialen als accenten

Huidige toestand

-          functie, inrichting en gevel conform laatst vergunde toestand;

-          volume:

• het woonzorgcentrum is gerealiseerd;
• de ondergrondse parkeergarage en assistentiewoningen (toren) en een commerciële ruimte worden opgeleverd juni 2019.

Gewenste toestand

-          functie: ongewijzigd;

-          volume:

• gebouwen van 3 bouwlagen omgeven door groene ruimtes;
• U-vormig gebouw met 3 bouwlagen aan zijde Lodewijk Van Berckenlaan;
• L-vormig gebouw met 3 bouwlagen aan zijde Valkenputstraat
• De gebouwen worden rondom de centrale open ruimte ingeplant;

-          inrichting: dienstencentrum en 74 assistentiewoningen;

-          gevels aansluitend aan de gevels van de reeds uitgevoerde fase 1, zijnde de eerdere vergunningsaanvraag.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen fase 2 zorgcomplex Gitschotelhof:

• nieuwbouw dienstencentrum en 74 assistentiewoningen;
• aanplanten nieuwe hoogstammen;
• het voorzien van de omliggende buitenaanleg;
• het bouwen bovengronds van 3 afgesloten fietsenbergingen voor 74 fietsen;
• het plaatsen van 8 fietsbeugels voor bezoekers.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 28 Onthaalmeubel:
  de balie van het onthaal aan het dienstencentrum moet een verlaagd onderrijdbaar gedeelte hebben;
  het verlaagd gedeelte mag zich niet aan het einde van de balie achter de hoek bevinden;
• artikel 29/2-32 Toiletten:
  in de aangepaste toiletten van het dienstencentrum moeten de wastafels op de korte wand worden geplaatst diagonaal ten opzichte van het toilet.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 18 Groenbescherming bij de uitvoering van de werken:
  §1 bij het uitvoeren van de werken dienen alle mogelijke voorzorgen genomen te worden om de opgaande beplanting te beschermen en schade te voorkomen;
• artikel 19 Tuinafsluitingen:
  §1 ter hoogte van de voortuin aan de zijde van de Lode Van Berckenlaan staat geen afsluiting opgetekend langs de openbare ruimte;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  §1, 1° de lichtdoorlatende  oppervlakte van de opening in het gesprekslokaal naast het onthaal is minder dan 10% van de netto-vloeroppervlakte ervan;
  de leefruimte van de eerste serviceflat naast het dienstencentrum heeft geen raam volgens het grondplan (wel volgens geveltekening noord-zuid);
• artikel 26 Afvalverzameling:
  §2 bij aanvragen van meer dan 50 woningen kan de aanvrager verplicht worden tot het aanleggen van een sorteerstraatje;
• artikel 43 Septische putten:
  de voorziene septische putten zijn onvoldoende volgens de normen van de bouwcode.

er wordt een septische put van 10000 l voorzien. Volgens artikel 43 §3 moet een septische put met een inhoud van 2000 l (dienstencentrum)+ 34550 l (assistentiewoningen) = 36550 l worden geplaatst.

• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
  §1 instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen.
   

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 30/04/2019.
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft fase 2 van de nieuwbouw van een zorgcomplex. Binnen deze aanvraag worden een dienstencentrum en 74 assistentiehuizen gebouwd.

Het complex is gesitueerd in een stedelijk weefsel dat wordt gekenmerkt door de een- en meergezinswoningen. De woon- én dienstverlenende functie zijn verenigbaar binnen deze omgeving.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Voorliggende aanvraag is gelegen in de 20ste-eeuwse gordel van Borgerhout extra-muros. De bebouwing in de omgeving wordt gekenmerkt door woningen en appartementen van twee en drie bouwlagen onder een plat dak aan de oostelijke zijde van het bouwblok. De bebouwing langs de Lodewijk Van Berckenlaan bestaat uit een appartementsgebouw van zes bouwlagen met een plat dak met een voortuinstrook en appartementsgebouwen van vier bouwlagen met een plat dak op de rooilijn. In de Valkenputstraat bestaat de bebouwing aan de overzijde uit eengezinswoningen en appartementen van drie bouwlagen onder een plat dak. Tot ongeveer halverwege de straat zijn deze voorzien van een voortuin, verder door zijn de gebouwen op de rooilijn geplaatst.

Voor de site werd een masterplan opgemaakt in 2011. Dit masterplan werd op 30 september 2011 voorgelegd aan de Welstandscommissie. De commissie gaf een gunstig advies op voorwaarde dat de voortuinen meer vergroend zouden worden. Fase 1 werd vergund op 21/03/2014 en is intussen volledig uitgevoerd.

Op 18/10/2018 werd het masterplan terug besproken op de welstandscommissie omdat voor fase 2 een afwijking werd aangevraagd betreffende de inplanting en de gevelmaterialen. De commissie gaf een gunstig advies op voorwaarde een levendige functie te voorzien, bijvoorbeeld intergenerationeel of commercieel. Op die manier kon de tuin een gemengde publieke ontmoetingsplaats wordt.

In fase 2 worden de laatste 2 bouwblokken gerealiseerd aan de oostzijde van het perceel. Ze bestaan uit 3 bouwlagen en een plat dak. Het orthogonaal patroon wordt verder doorgezet. Bouwlagen, bouwdiepte, bouwhoogte en bouwdichtheid komen overeen met de al uitgevoerde vergunning voor fase 1, de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de onmiddellijke omgeving en sluit aan bij een gelijkaardig stedenbouwkundig patroon.

Door de volumewerking en het gebruik van voortuinzones integreert het ontwerp zich in de omgeving met het nodige respect met betrekking tot de reeds bestaande bebouwing. Het voorgestelde is in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

In ritme en materialisatie sluiten de gevels van zowel de straatzijde als aan het binnenplein nauw aan bij de reeds uitgevoerde gevels waardoor het ontwerp inpasbaar is op deze locatie.

Cultuurhistorische aspecten

Naar aanleiding van voorliggende aanvraag werd advies ingewonnen bij de dienst archeologie, hun advies luidt als volgt: “Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte groter dan 3000 m² (7850 m²) en een ingreep groter dan 1000 ² (7540 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd ingediend door Abo op 15/04/2019 en door het agentschap Onroerend Erfgoed bekrachtigd op 30/04/2019. Het bijhorende programma van maatregelen beveelt geen verder archeologisch onderzoek (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/10902). Voor de volledigheid dient deze nog toegevoegd te worden aan de aanvraag.

Op het projectgebied situeert zich echter CAI 366222, een mogelijke versterking uit de nieuwe tijd. Hiervan worden mogelijk restanten aangesneden tijdens toekomstige graafwerken. De bouwheer dient deze verplicht onder de toevalsvondstplicht te melden (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2015, artikel 5.1.4).”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voorliggende aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de dienst ontwerp en uitvoering. Hun advies luidt als volgt: “De nieuwe open ruimte binnenin het bouwblok kent geen juridisch publiek karakter maar is wel toegankelijk voor het publiek.

De verharde weg rondom de binnentuin is occasioneel toegankelijk voor gemotoriseerd verkeer. De op en afrit van deze weg maakten reeds deel uit van de voorgaande fase. De opstelplaats voor de brandweer in de Lodewijk van Berckenlaan impliceert dat er bomen op het openbaar domein moeten gerooid of opgekroond dienen te worden. Dit dient nauw te gebeuren in overleg met de groendienst. Ook de parkeerstrook zal hiervoor een stuk onderbroken moeten worden en de boordsteen mag plaatselijk maar maximaal 7cm zijn. De plannen zijn niet helemaal duidelijk over dit aspect dus het is aangewezen om voor de werken contact op te nemen met de consulent publiek domein van het district Borgerhout om dit verder te bekijken. De bouwheer zal voor de werken ook contact dienen op te nemen met Stadsontwikkeling – Dienst Beheer & Onderhoud betreffende de opmaak van een plaatsbeschrijving en herstellingen aan het openbaar domein na afloop van de bouwwerken.

Het advies van de stedelijke dienst Groen en begraafplaatsen luidt alsvolgt: “Nieuwe bomen die voorzien worden in het ontwerp, dienen bomen van eerste grootte te zijn.

Deze nieuwe bomen moeten minimale stamomtrek 18/20 cm hebben.

De nieuwe bomen zijn bij voorkeur inheems (plus).”

Deze en de algemene voorwaarden worden toegevoegd aan de vergunning.

Daarnaast werd advies ingewonnen bij de stedelijke dienst stadsbeheer/stadsreiniging – sorteerstraatjes: “De buurt van de Lodewijk Van Berckenlaan valt binnen een sorteerstraat-zone waar de stad huishoudelijk afval ophaalt via sorteerstraten. Daarom vraagt SB/OSS voor dit bouwproject de aanleg van een sorteerstraat. Omdat in deze sorteerstraat-zone alle sorteerstraatlocaties al zijn toegewezen, kan de bouwheer aan deze vraag voldoen door het betalen van een bijdrage in de kosten voor de aanleg, de uitbreiding en het onderhoud van het systeem sorteerstraten. Het bedrag van deze bijdrage staat in verhouding tot de grootte van het bouwproject en wordt door SB/OSS berekend op basis van het aantal bewoners. SB/OSS zal hierover een overeenkomst sluiten met de bouwheer.”

De dienst milieu merkt het volgende op: “Op basis van de informatie opgegeven in het dossier zijn er geen bezwaren voor de fase 3 van het masterplan Gitschotelhof . Opgemerkt wordt dat op het dak een gasabsorptie-warmtepomp geplaatst wordt. Dit is een ingedeelde inrichting, waarschijnlijk ingedeeld in klasse 3 maar door het ontbreken van technische informatie kan hier geen uitsluitsel over gegeven worden. Vóór ingebruikname van de warmtepomp moet voor de technische installatie een vergunningsaanvraag of een melding te gebeuren. Gezien voorliggende aanvraag een omgevingsvergunning betreft met enkel stedenbouwkundige handelingen dient de exploitatie van de gasabsorptie-warmtepomp expliciet te worden uitgesloten van de omgevingsvergunning. Mogelijk zijn voor de reeds afgewerkte delen (fase 1 en 2) ook ingedeelde inrichtingen en of activiteiten van toepassing. Ook deze dienen desgevallend opgenomen te worden in de aanvraag of melding.” Voorliggende aanvraag werd niet als een gemengd dossier ingediend waardoor de gas-absorptie-warmtepomp wordt uitgesloten uit de vergunning.

De voorwaarde van Fluvius, met betrekking tot de aansluitbaarheid, dient te worden opgevolgd bij uitvoering van de werken.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

In voorliggende aanvraag wordt afgeweken van artikel 19 van de bouwcode. Ter hoogte van de Lodewijk Van Berckenlaan werd geen afsluiting opgetekend langs de openbare weg omdat hierlangs de toegang voorzien wordt naar het middenplein, de commerciële ruimte, het dienstencentrum,…. Door het niet voorzien van een afsluiting wordt tevens de publieke toegankelijkheid van het binnen plein vergroot waardoor een afwijking kan worden toegestaan met toepassing van artikel 3 van de Bouwcode.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Voor de site werd een masterplan opgemaakt in 2011. De projectdefinitie betreffende mobiliteit luidde als volgt:

“De stad Antwerpen volgt het STOP-principe (zowel voor bewoners, bezoekers als personeel). STOP staat voor eerst prioriteit aan Stappers, dan Trappers, dan Openbaar vervoer en als laatst aan Privaat (auto) vervoer.

De parkeerbehoefte dient zoveel mogelijk op het eigen terrein ingevuld te worden en zo min mogelijk op het openbaar domein. Tenzij een bovengronds ontwerp heel mooi in de site geïntegreerd is en het groene karakter van de ruimte niet verhindert, worden de parkeerplaatsen liefst ondergronds ingericht waarbij de inrit van de parking inpandig in het gebouw is.

Er zijn op het ogenblik geen specifieke normen voor het aantal parkeerplaatsen. In de stad Antwerpen worden de richtlijnen van CROW 2004 gevolgd:

• Voor serviceflats: 0,3 – 0,6 ppl/woning, inclusief 0,3 ppl voor bezoekers
• Voor RVT: 0,5 – 0,7 ppl/woning, waarvan 60% voor bezoekers en inclusief personeel.

Indien mogelijk wordt er gekozen voor de minimumnorm. Dit is afhankelijk van de parkeerdruk in de buurt, de toegankelijkheid met het openbaar vervoer.

De parkeerdruk rond Gitschotelhof is beperkt, zeker tijdens de week. In deze buurt is er nog geen betalend parkeren.

De appartementen in de omgeving van het Gitschotelhof  hebben de nodige parkeergarages en er zijn veel parkeerplaatsen op het openbaar domein. In de Lodewijk Van Berckenlaan is de parkeerdruk het hoogst. Dit komt doordat de parkeercapaciteit in deze laan beperkt er is en hier de enige ingang van het Gitschotelhof ligt. Bezoekers en werknemers parkeren hier zo dicht mogelijk bij de ingang. In de overige straten (Bikschotelaan en Valkenputstraat) is de parkeerdruk veel lager.

De bereikbaarheid van de site met lokaal openbaar vervoer is zeer goed. Naast autostandplaatsen moet ook aandacht besteed worden aan fietsparkeren. Voor bewoners, bezoekers en personeel moeten er voldoende en degelijke stallingen voorzien worden op een plaats en met een inrichting die comfort biedt en aanleiding geeft tot prioritair gebruik ten opzichte van de auto.“

Daarnaast werd ook de mogelijkheid tot fasering gevraagd zodat de bewoners van het rust- en verzorgingstehuis op het terrein konden blijven wonen tijdens de werken.

Het masterplan opgemaakt door Collectief Noord werd op 30 september 2011 gunstig geadviseerd. Tijdens fase 1, vergund 21/03/2014, werden de nieuwbouw van een woonzorgcentrum, de afbraak van het bestaande woonzorgcentrum, serviceflats, een commerciële ruimte, een ondergrondse parkeergarage en de buitenaanleg uitgevoerd. De parkeerbehoefte voor het volledige project werd opgemaakt volgens de toen geldende wetgeving en werd gunstig geadviseerd door de dienst mobiliteit zodat de parkeergarage voor het volledige project kon worden uitgevoerd.

Met betrekking tot de fietsvoorzieningen werd volgende beoordeling gemaakt door de dienst mobiliteit: “Er dienen voor dit project 74 afsluitbare fietsenstallingen voorzien te worden. Deze werden in 3 aparte afsluitbare fietsbergingen ingetekend. Hier dienen nog elektrische oplaadpunten voorzien te worden alsook fietsstalplaatsen voor fietsen met niet-standaard afmetingen.” Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de voorwaarden in het hydraulisch en technisch advies van Waterlink in samenwerking met Aquafin strikt na te leven;

2.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

3.      de voorwaarde in het advies van Fluvius, met betrekking tot de aansluitbaarheid, na te leven;

4.      volgende voorwaarden met betrekking tot toegankelijkheid strikt na te leven:

• de balie van het onthaal van het dienstencentrum moet een verlaagd onderrijdbaar gedeelte hebben. Dit moet op een gelijkwaardige wijze geïntegreerd worden in het meubel volgens het gelijkheidsbeginsel;
• de wastafels van de aangepaste toiletten moeten op de korte wand geplaatst worden, diagonaal ten opzichte van het toilet

5.      volgende voorwaarden met betrekking tot de bouwcode strikt na te leven:

• een bijdrage te leveren in de kosten voor de aanleg, de uitbreiding en het onderhoud van het systeem sorteerstraten, conform artikel 26;
• elektrische oplaadpunten en stalplaatsen voor niet-standaardfietsen voorzien te worden conform artikel 29;
• een septische put van 36550 l te plaatsen conform artikel 43;
• een vetafscheider te voorzien bij de cafetaria van het dienstencentrum conform artikel 44;

6.      volgende voorwaarden uit de bekrachtigde archeologienota strikt na te leven:

• de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be).
• de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.
• de bouwheer is verplicht om eventuele vondsten en restanten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat het archeologische waarde heeft, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4).
• de bouwheer voegt de archeologienota en het daaruit voortvloeiend programma van maatregelen ter volledigheid toe aan de aanvraag. Het programma beval geen verder archeologisch onderzoek, er dienen geen verdere stappen ondernomen te worden (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/10902 ).

7.      volgende voorwaarden met betrekking tot het openbaar domein strikt na te leven:

• de bouwheer dient voor de start van de werken contact op te nemen met de consulent publiek domein  en met de groendienst betreffende de opstelplaats voor de brandweer in de Lodewijk van Berckenlaan.
• de bouwheer zal voor de werken ook contact dienen op te nemen met Stadsontwikkeling – Dienst Beheer & Onderhoud, postadres aangetekende zending: Grote Markt 1, 2000 Antwerpen, tel. 03 338 84 07 betreffende de opmaak van een plaatsbeschrijving en de herstellingen aan het openbaar domein na afloop van de bouwwerken. Meer informatie vindt u op: https://www.antwerpen.be/nl/info/52d5052439d8a6ec798b4a7e/schade-aan-openbaar-domein-of-aanpassing-na-werken

8.      volgende voorwaarden met betrekking tot het groen strikt na te leven:

• de nieuwe bomen die voorzien worden in het ontwerp, dienen bomen van eerste grootte te zijn. Deze nieuwe bomen moeten minimale stamomtrek 18/20 cm hebben;
• de nieuwe bomen zijn inheems (plus);
• bij de aanleg van gazon onder de bomen dient er rekening gehouden te worden met de aanwezige boomwortels.

-          Er mag slechts oppervlakkig gefreesd worden onder de bestaande kroonprojectie van de bomen.

-          Er dient een afstand van 1m vanaf de stam gerespecteerd te worden, waar niet gefreesd mag worden, om wortelschade te voorkomen.

-          Als blijkt dat de zone enkel zeer oppervlakkig beworteld is, mag in de wortelzone van de te behouden bomen niet gefreesd worden (ook niet met een lichte machine) en mag er tevens niet gespit worden. 

-          Indien nodig moet de grond losgemaakt worden met perslucht.  De bestaande humuslaag en wortelmat moet zo intact mogelijk blijven. Na het eventueel losmaken met perslucht mag in deze wortelzone enkel het bovenste laagje humus met een grove rijf weggehaald worden en vervangen worden door een laagje teelaarde van max. 5cm dikte.  Daarop mag dan gras gezaaid worden.

• Als er nog werken rond bestaande bomen uitgevoerd moeten worden, dan dienen de bestaande, te behouden bomen beschermd te worden met onderstaande, niet-limitatieve beschermingsmaatregelen:

-          omwikkelen van de stam met schokdempend materiaal (bv. drainagebuizen).  De stamvoeten en oppervlakkige wortels moeten hierbij met iets anders afgeschermd worden (bv. autobanden).  Er dient minimaal 10 cm spatie (buffer) te blijven tussen het schokdempend materiaal en de stam;

-          alle wortels dikker dan 5 cm moeten intact gehouden worden;

-          van de wortels dunner dan 5 cm mag maximaal 20 % verwijderd worden, indien het een sleuf betreft die dwwars over de groerichting van de wortels loopt.  Indien de sleuf met de groeirichting meeloopt of in de put kleiner is dan 1/4 van de wortelzone, mogen dunne wortels verwijderd worden;

-          er mogen geen stadsbomen gesnoeid worden door de aannemer; dit gebeurt steeds via de bevoegde groendienst;

-          voor het kunnen plaatsen of bij werken met de bouwkraan, mogen geen takken van de bomen gezaagd worden.  De aannemer moet er op letten dat de kraan kan ronddraaien zonder dat ze ergens een boom raakt.  Een bouwkraan moet een zodanige hoogte bij opstelling hebben dat de onderkant van de last nog boven de toppen van de hoogste boom blijft bij het ronddraaien van de kraan.  Om zoveel mogelijk wortels te sparen, moet de bouwkraan buiten de wortelzone van de bomen geplaatst worden;

9.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

De gas-absorptie-warmtepomp.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Verlies van (zon-)licht en uitzicht:Het bezwaar tegen het verlies van namiddag en avondzon en verlies van uitzicht;

Beoordeling:

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de buurt gekenmerkt wordt door met woningen twee en drie bouwlagen met plat dak.  De beoogde nieuwbouw  met drie bouwlagen en een plat dak is inpasbaar in de omgeving. Uiteraard zal het uitzicht en de bezonning voor enkele omwonenden wijzigen, de nieuwbouw brengt echter de bewoonbaarheid van de omgeving en de aanpalende niet in het gedrang.

Het bezwaar is ongegrond;

Waardevermindering:het bouwen van het zorgcomplex Gitschotelhof zal een waardevermindering van het aanpalende eigendom met zich meebrengen.

Beoordeling:

Het bezwaar met betrekking tot economische schade is gebaseerd op vermoedens die losstaan van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard.

Het bezwaar is ongegrond;

Verschil tussen voorontwerp en voorliggend voorstel:Het bezwaar dat de voorstellen die tijdens de buurtvergaderingen werden besproken niet overeenkomen met het ingediende voorstel.

Beoordeling:

Het klopt dat wijzigingen werden doorgevoerd ten opzicht van het masterplan. Aangezien de nadruk meer komt te liggen op de binnentuin als collectieve ruimte werd er voor geopteerd de bebouwing waar mogelijk te verschuiven. Er wordt een afstand bewaard van 12 m tot de perceelsgrens, het volume komt niet voorbij de achterbouwlijn en het bestaande beeldbepalend groen kan bewaard blijven waardoor het voorgestelde ruimtelijk aanvaardbaar is. Het verschil tussen een presentatie op een buurtvergadering en voorliggende aanvraag is geen grond tot weigereing.

Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond;

Onveiligeheidsgevoel: Het bezwaar dat de inplanting van de fietsenrekken tegen de perceelsgrens inbraak mogelijk maakt.

Beoordeling:

Het bezwaar omtrent het onveiligheidsgevoel betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten overlast zoals omschreven in het bezwaarschrift.

Het bezwaar is ongegrond;

Afval: Het bezwaar dat de aanplanting groenafval met zich mee brengt en schade kan berokkenen.

Beoordeling:

Het bezwaar is niet stedenbouwkundig van aard.

Het bezwaar is ongegrond;

Hinder: Het bezwaar dat hinder kan verwacht worden ter hoogte van de in- en uitrit van de garage van aanpalende door de bezoekers van het zorgbedrijf.

Beoordeling:

De inrichting van een dergelijk complex kan overlast veroorzaken. Dit behoort echter tot de opvolging van handhaving en is geen stedenbouwkundig aspect.

Het bezwaar is ongegrond.