2019_CBS_07318 - Omgevingsvergunning - OMV_2019082308. Duinstraat 99 . District Antwerpen - Weigering

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemaelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 25 Toegankelijkheid van de functie:

Het terras op het gelijkvloers en de 3de verdieping is toegankelijk via de gemeenschappelijke traphal en vormt geen aaneengesloten ruimte met de appartementen;

• Artikel 27 Open Ruimte:

Er is geen open ruimte van minstens 20% van de oppervlakte van het perceel;

• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

De zelfstandige wooneenheden op de 1ste en 2de verdieping beschikken over een ‘buitenruimte’ van circa 3m² groot.

De zelfstandige wooneenheden op het gelijkvloers beschikt over een ‘buitenruimte’ van circa 3,8m² groot;

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

Er worden geen fietsstalplaatsen voorzien;

• Artikel 43 Septische putten:

De septische put werd gesupprimeerd;

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid en Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De gelijkvloerse winkel aan de straatzijde van de Duinstraat wordt in voorliggende aanvraag gewijzigd naar een woonfunctie. De functie wonen is aanvaardbaar op het gelijkvloers.

Wegens onduidelijkheid over de laatst vergunde toestand werd er advies gevraagd aan de dienst geacht vergund. Op basis van oude en recente woonkaarten, heeft de dienst een positief advies verleend voor 2 woongelegenheden. Het aantal wooneenheden wijzigt dus van 2 naar 3.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden. In voorliggende aanvraag worden drie een-slaapkamerappartementen voorzien. Eén van circa 51m² op het gelijkvloers, één van circa 48m² op de 1ste verdieping en één van circa 45m² op de 2de verdieping.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een een-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Ook een buitenruimte met een oppervlakte in verhouding met het aantal gebruikers is belangrijk voor de woonkwaliteit.

Het verplichten van buitenruimten voor elke woongelegenheid, dus ook na het opdelen van woningen, is erop gericht om het wonen in de stad aantrekkelijker te maken. De buitenruimten dienen wel voldoende groot te zijn om effectief als bruikbare kwalitatieve buitenruimte beschouwd te kunnen worden. Daarom wordt er een minimale oppervlakte van 4 vierkante meter opgelegd voor een zelfstandige woning met maximaal 1 slaapkamer.

Ook dit is niet het geval in het voorliggend project.

Daarenboven schenden de voorziene buitenruimten op de verdiepingen de privacy van de aanpalenden én is de buitenruimte op het gelijkvloers volledig ‘inpandig’ op een ‘spleet’ van circa 33cm na.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van 1 grote woongelegenheid naar 2 kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevels van het hoekgebouw worden gewijzigd door raamopeningen te verplaatsen en vergroten, deuropeningen aan te passen en materialen te wijzigen. De gevelsteen van de voorgevels worden volgens de plannen gekaleid. Echter staat er nergens vermeld in welke kleur dit kaleien gebeurd. Bij voorkeur wordt er een lichte kleurtint gebruikt of worden de bestaande gele gevelstenen behouden, zoals in de bijgevoegde foto’s.

Op de bijgeleverde foto’s wordt de plint (Jan Palfijnstraat) in blauwe hardsteen gedeeltelijk onderbroken door een beige gevelsteen. Dit staat niet weergeven op de plannen van de nieuwe voorgevel. Het onderbreken van de plint in gevelsteen is visueel onaantrekkelijk in het straatbeeld. Bijgevolg wordt bij een eventuele vergunning opgelegd de plint langsheen de Jan Palfijnstraat niet te onderbreken en volledig uit te voeren in blauwe hardsteen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De drie appartementen zijn te klein voor een zelfstandige wooneenheid met 1 slaapkamer. De oppervlakte is te beperkt om woonkwaliteit te garanderen en gebruiksvriendelijke appartementen aan te bieden waar de gezondheid en de veiligheid niet in het gedrang komt. De appartementen zijn daarbovenop niet voorzien van een effectieve kwalitatieve buitenruimte. De ‘terrassen’ zijn bovenop elkaar geplaatst en bovenaan steeds afgedekt. Het verplichten van buitenruimte voor elke woongelegenheid is erop gericht om het wonen in de stad aantrekkelijker te maken en is onmisbaar om voldoende woonkwaliteit aan te kunnen bieden. Het voorzien van open ruimten voor de drie appartementen kan niet in voorwaarden worden gevat omdat dit een andere indeling van de ruimten vereist.

Hinder inzake privacy ontstaat doordat het terras op het gelijkvloers en de 2de verdieping toegankelijk is voor iedere gebruiker van het gebouw. Doordat de badkamer van appartement 1 en 3 een raam heeft dat uitmondt op het terras, kan iedere gebruiker van het gebouw in de badkamer kijken, waardoor de privacy van appartement 1 en 3 in het gedrang komt. Bovendien vormen de terrassen en de aanliggende appartementen geen aaneengesloten geheel, wat het gebruiksgenot hindert. In een voorwaardelijk gunstige vergunning wordt opgelegd om het terras op het gelijkvloers en de 2de verdieping enkel toegankelijk te maken vanuit appartement 1 en 3, en het als een aaneengesloten geheel te zien. Desnoods wordt een toegang via de badkamer voorzien.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de bijkomende wooneenheid dienen er 2 fietsstalplaatsen voorzien te worden (1 wooneenheid + 1 slaapkamer = 2). Er worden geen fietsstalplaatsen voorzien voor de bijkomende wooneenheid. Het plan dient herbekeken te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met de stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.