2019_CBS_07317 - Omgevingsvergunning - OMV_2018121056. Lange Nieuwstraat 4 . District Antwerpen - Weigering

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  4:   zone voor wonen - (wo4).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

• artikel 2.1.1. Culturele, historische en/of esthetische waarde:

ondanks de ligging in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde wordt in de beschrijvende nota geen beschrijving opgenomen van de culturele, historische en/of esthetische waarde van de aanwezige elementen;

• artikel 2.1.4.2 Kroonlijsthoogte van de achtergevels:

de kroonlijsthoogte van de achtergevel is niet kleiner of gelijk aan de kroonlijsthoogte van de voorgevel;

• artikel 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:

de vorm van het dak is niet kenmerkend in de omgeving die voornamelijk bestaat uit panden met een duidelijke schuine dakvorm of een plat dak;

• artikel 2.1.11.1 Terrassen in schuine daken:

het terras aan de achtergevel ligt tegen de scheimuur. De afstand tot het midden van de scheimuur is minder dan 1 meter.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

       De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af op de verordening toegankelijk op volgende punten:

• artikel 24: er wordt geen vrije en vlakke draairuimte voorzien voor en achter de toegangsdeuren naar de commerciële ruimte;
• artikel 25: er wordt geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte voorzien van 50 cm naast de inkomdeuren naar de commerciële ruimte.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 (goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014) en herzien op 1 maart 2018.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:

ondanks de ligging in CHE-gebied bevat de beschrijvende nota geen informatie over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen;

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

de vorm van het dak is niet kenmerkend in de omgeving die voornamelijk bestaat uit panden met een duidelijke schuine dakvorm of een plat dak;

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:

de indeling van het nieuwe buitenschrijnwerk op de verdiepingen en het supprimeren van de gevelpui op het gelijkvloers verstoort de historische beeldwaarde van de gevel;

• artikel 16 Technische uitsprongen;

de aanvraag bevat geen gegevens over de technische installaties van de commerciële ruimte;

• artikel 38 Groendaken:

het nieuwe platte dak op het gelijkvloers is 20 m² en wordt niet voorzien als groendak.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Zowel de commerciële functie op het gelijkvloers als de woonfunctie op de verdiepingen zijn principieel in overeenstemming met de toegelaten functies volgens het RUP Binnenstad.

Gelet op de ligging in prioritair winkelgebied is het voorzien van een commerciële functie op het gelijkvloers aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Woninggrootte – te behouden eengezinswoningen

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen.

Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten of opgedeeld om een bijkomende hoofdfunctie in het pand te voorzien. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen.

Het voorliggend pand betreft een handelshuis met een bruto-oppervlakte van 280 m². De horecafunctie op het gelijkvloers is onlosmakelijk verbonden met de woonfunctie op de verdiepingen. Het pand betreft dus een royale eengezinswoning met een complementaire functie op het gelijkvloers. In de beschrijvende nota wordt vermeld dat de aanvraag voorziet in het creëren van een onafhankelijk commercieel gelijkvloers en een onafhankelijke woning.

Het opsplitsen van de eengezinswoning met complementaire functie in 2 onafhankelijke entiteiten is, omwille van bovenstaande argumentatie, niet aanvaardbaar. Het voorzien van een gemeenschappelijke inkomhal voor de woning en de complementaire functie op het gelijkvloers daarentegen, komt de woonkwaliteit wel ten goede.

Bijgevolg is het voorzien van een gemeenschappelijk inkomhal wel aanvaardbaar als het pand wordt aanzien als één en ondeelbaar.

Technische installaties

De aanvraag bevat geen gegevens over de technische installaties voor de commerciële ruimte op het gelijkvloers. Dergelijke installaties zorgen doorgaans voor zowel visuele hinder als lawaaihinder voor de omliggende woonfuncties. Aangezien het maximale aanvaardbare volume wordt voorgesteld in voorliggende plannen, zullen de technische installaties binnen dit volume moeten worden voorzien.

Groendak

Aangezien het nieuwe platte dak van het gelijkvloers een oppervlakte heeft van 20 m² zal dit moeten worden aangelegd aan groendak conform artikel 38 van de bouwcode.

Toegankelijkheid

Door het afsplitsen van het handelsgelijkvloers van de bovenliggende woning is de verordening toegankelijkheid van toepassing op de toegang tot de handelsruimte.

Deze toegang voldoet echter niet aan artikel 24 en 25 van de verordening.

Indien het gelijkvloers wordt opgevat als een niet vergunningsplichtige complementaire functie bij het wonen is de verordening toegankelijkheid niet van toepassing op de aanvraag.

Cultuurhistorische aspecten

Het pand is gelegen in een zone die volgens het gewestplan, bijzondere plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform artikel 5§2 van de bouwcode en conform artikel 2.1.1 van  het RUP Binnenstad moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw. Aan de beschrijvende nota werd geen CHE-rapport toegevoegd. De aanvraag voldoet bijgevolg niet aan artikel 5§2 van de bouwcode, noch aan artikel 2.1.1 van het RUP.

De dienst stadsontwikkeling/onroerend erfgoed/monumentenzorg werd om advies gevraagd. Het advies is ongunstig en luidt als volgt:

“De aanvraag heeft betrekking op een enkelhuis van twee traveeën en vier bouwlagen onder plat dak.  De in de 19de-eeuw getransformeerde bepleisterde en beschilderde lijstgevel bevat een oudere kern (vermoedelijk 17e-eeuws). Dit blijkt uit de muurankers in de scheidingsmuren, een topgevel ter hoogte van de achterzijde maar ook door de aanwezigheid van een historische structuur, opgebouwd uit moer –en kinderbalken. De rechthoekige vensteropeningen, in verkleinende orde zijn ingevuld met 19de-eeuws houten schrijnwerk. Het parement is voorzien van horizontaal doorlopende lekdrempels. Er bevindt zich een houten pui op het gelijkvloers. Het object/ complex is waardevol. Een object/complex is waardevol wanneer de algemene historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische of esthetische waarde hoog zijn…

De voorgestelde interne ingrepen kunnen niet afgetoetst worden op basis van de aangeleverde informatie aangezien er geen enkele ingreep wordt geduid aan de hand van een che-rapport of cultuurhistorische verantwoordingsnota. Er werden ook geen interieurfoto’s toegevoegd. Zo wordt de trap in het bestaande trappenhuis verwijderd en het trappenhuis verhoogd. Op basis van de verschijningsvorm van dit trappenhuis (getuite klokgevel) met muurankers gaat het om een oudere constructie (vermoedelijk 17de-eeuws).  Door het verplaatsen van de circulaire kern van het trappenhuis naar het hoofdvolume worden de oorspronkelijke roosteringen opgebouwd uit moer- en kinderbalken  doorbroken. Op de tweede en derde verdieping worden er bestaande trappen verwijderd en wordt er een vide voorzien. Deze werken grijpen zwaar in op de initiële laat 16e – vroeg 17e-eeuwse draagstructuur. De stedelijke dienst waardeert deze post-middeleeuwse erfgoedkenmerken zeer hoog en zet in op hun behoud. Het ontbreken van een verantwoordingsnota maakt dat er niet kan beoordeeld worden in welke mate ze nog aanwezig zijn en wat de impact is van de werken.

Om accuraat te kunnen beoordelen wat de impact is op de erfgoedwaarde van het geheel, is het noodzakelijk om een cultuurhistorische verantwoordingsnota op te maken die minstens de volgende elementen bevat:  

- bouwhistoriek;

- inventarisatie van de erfgoedkenmerken in woord en beeld (uitgebreide fotoreportage)

- eventueel een bouwfysische analyse;

- waardebepaling (historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde) van de aanwezige elementen;

- motivering die duidt op welke manier de ingrepen rekening houden met de erfgoedwaarde of  het ontbreken ervan.

 De stedelijke dienst monumentenzorg kan zo in detail bepalen wat al dan niet waardevol is en dus al dan niet moet behouden blijven. Als dit niet voldoende aangetoond wordt in de bouwaanvraag, geldt het volledige behoud van het gebouw.”

Aangezien voorliggende plannen voorzien in een ingrijpende verbouwing van het pand is het noodzakelijke om het bouwhistorisch profiel te verduidelijken zodat een afweging kan worden gemaakt over het al dan niet behouden van waardevolle elementen. Het advies van de dienst monumentenzorg wordt bijgevolg integraal onderschreven.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Vanuit ruimtelijk oogpunt is het slopen van de tussenverdieping op de achterbouw aanvaardbaar aangezien dit de densiteit in de oksel van het bouwblok ten goede komt.

Het cultuurhistorisch profiel van deze achterbouw kan echter niet worden beoordeeld door het ontbreken van voldoende duidelijke nota betreffende de erfgoedwaarde.

Het voorzien van een bijkomende dakverdieping in de vorm van een zadeldak of mansardedak  is principieel aanvaardbaar in het straatbeeld. Voorgestelde dakvorm betreft echter geen zuivere, traditionele dakvorm door het voorzien van een verticaal gevelvlak in baksteen aan de achterzijde. De voorgestelde tussenvorm is in strijd met artikel 2.1.9 van het RUP en artikel 6 van de bouwcode. De dakvorm is niet kenmerkend in de omgeving, die uitsluitend bestaat uit ofwel platte daken ofwel zadeldaken of zuivere mansardedaken. Bovendien is de kroonlijsthoogte van de achtergevel hoger dan deze van de voorgevel, wat in strijd is met artikel 2.1.4.2 van het RUP.

Tevens werd het volgende opgenomen in het advies van de dienst monumentenzorg: “…Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen bezwaar om op het bestaande (plat dak) te voorzien van een traditioneel dak (zadeldak, mansarde). De aangeleverde tekeningen van de bedaking zijn niet gedetailleerd…” Gelet op de ligging in een omgeving met culturele, historische en/of esthetische waarde, waar ook voornamelijk het dakenlandschap beeldbepalend is wordt geoordeeld dat het doortrekken van de achtergevel tot in de dakverdieping niet aanvaardbaar is en dat een zuivere dakvorm moet worden voorzien.

Het terras dat aan de achterzijde  in het dakvolume wordt voorzien is in strijd met artikel 2.1.11.1 van het RUP aangezien dit op minder dan 1 meter van het midden van de scheidsmuur wordt voorzien. Een afwijking hiervan zou  principieel aanvaardbaar zijn als het terras wordt voorzien binnen het volume van een zuivere dakvorm en de privacy op de omliggende percelen wordt gerespecteerd.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag voorziet in het vervangen van het schrijnwerk van de ramen in de voorgevel op de verdiepingen en het vervangen van de bestaande houten gevelpui op het gelijkvloers. De indeling van het schrijnwerk stemt niet overeen met de historische indeling van de ramen. Bovendien is de materialisatie van het schrijnwerk niet weergegeven in de aanvraag. De ingrepen aan het schrijnwerk verstoren de historische beeldwaarde van het pand. Dit is in strijd met artikel 11 van de bouwcode. Ook de dienst monumentenzorg nam volgende op in het advies: “… Gezien de stadslandschappelijke waarde van het pand vragen we voldoende aandacht voor de buitenschil. Het bestaande 19de-eeuwse schrijnwerk wordt vervangen door ‘nieuwe schrijnwerkerij’ waarvan de materialisatie ontbreekt. Bovendien wijzigt de huidige profilering naar twee vleugels waardoor je een a-typische invulling krijgt van de vensteropeningen en er afbreuk gedaan wordt aan het beeldondersteunend karakter van de voorgevel. Schrijnwerk is immers een erfgoedkenmerk bij uitstek aangezien het essentieel bijdraagt tot de belevingswaarde van de voorgevel. Om geen afbreuk te doen aan de historiciteit pleiten wij in de eerste plaats voor het behoud van het oorspronkelijk schrijnwerk. Authenticiteit is immers een belangrijk uitgangspunt in de monumentenzorg. Om toch aan betere comforteisen tegemoet te komen wordt er vaak wel toegelaten om dubbel glas te plaatsen in de bestaande sponning. Pas wanneer behoud niet mogelijk blijkt (aan te tonen aan de hand van een onderbouwd dossier gestoffeerd met foto’s), kan er geopteerd worden voor de vervanging van het schrijnwerk naar oorspronkelijk model, dit zowel wat betreft materiaalgebruik, profilering, detaillering en afwerking. Deze uitgangspunten hanteert de dienst monumentenzorg bij de advisering van bouwaanvragen voor panden met erfgoedwaarde. Panden uit het einde van de 19de eeuw waren in oorsprong voorzien van houten, geprofileerd en geschilderd schrijnwerk dat de architecturale uitwerking van deze stijl ondersteunt. De keuze voor een ander materiaal doet afbreuk aan de erfgoedwaarde, zelfs in een kwalitatieve uitvoering die qua vormgeving dicht in de buurt van het oorspronkelijk schrijnwerk komt. Pvc of aluminium zijn immers atypische materialen voor de laat 19de-eeuwse vormentaal en kunnen omwille van de eigenheid van het materiaal nooit de profilering en historische detaillering van het oorspronkelijk houten schrijnwerk evenaren. De intrinsieke waarde van hout als materiaal is dan ook essentieel. De schildering van het hout geeft het schrijnwerk het verfijnde en typische uitzicht. Verder verdwijnt de 19de-eeuwse houten winkelpui. De penanten en de kroonlijst zijn nog aanwezig. Het aanleveren van fotomateriaal met een gedicht rolluik laat niet toe om te oordelen of er van de invulling nog iets aanwezig is. In de voorliggende aanvraag wordt de pui bekleed met blauwe hardsteen en de plint verlaagd. De historische winkelpuien waarvan de houten het leeuwendeel vormen, ooit zo talrijk aanwezig in het late 19de-eeuw en vroeg 20ste-eeuwse straatbeeld, verdwijnen in ijltempo. De stedelijke dienst monumentenzorg zet dan ook in op het behoud van dit kostbare erfgoed. Het zijn immers stille getuigen van de opkomst van de consumptiemaatschappij en Antwerpens rijke handelsverleden. Met hun verschillende configuraties, bonte kleuren en gedetailleerde ornamentiek zijn ze niet alleen prachtig om naar te kijken, ze geven de stad historische gelaagdheid waardoor ze van onschatbare culturele, historische en esthetische waarde zijn. Ze zijn bepalend voor het straatbeeld in de stad. De grote verscheidenheid, de diverse bouwstijlen en de kleine details zorgen voor een aantrekkelijke winkelomgeving die op haar beurt een uithangbord en hefboom zijn voor de economie en het toerisme in Antwerpen. Voor de valorisatie van de winkelpui en het winkelpand kan er beroep gedaan worden op de stedelijke handelspandenpremie.”

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van de strijdigheden met de stedenbouwkundige voorschriften (RUP, bouwcode, verordening toegankelijkheid), het ontbreken van voldoende informatie die het erfgoedprofiel van het pand weergeeft, en de te behouden eengezinswoning.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

openbaar onderzoek niet correct verlopen

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).