2019_CBS_07338 - Omgevingsvergunning - OMV_2019060791. Van den Hautelei 177. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

-          26 februari 1963: vergunning (627#21644) voor het oprichten van een magazijn;

-          26 februari 1969: vergunning (627#25317) voor het vergroten van de werkplaats ;

-         7 februar 1973: vergunning (627#27124) voor het bijbouwen van een verdieping;

-         7 mei 1975: vergunning (627#28053) voor het oprichten van een laad-en losplaats;

-          27 augustus 1975: vergunning (627#28118) voor het uitvoeren van uitbreidingswerken;

-          11 januari 1979: vergunning (627#29247) voor het bouwen van een magazijn toen Dascottelei 52. 

Vergunde/vergund geachte toestand 

-          rechthoekig magazijn in binnengebied met platte daken;

-          1 à 2 bouwlagen;

-          toegangsweg aan Van den Hautelei en Dascottelei. 

Huidige toestand 

-          conform laatst vergunde toestand. 

Gewenste toestand 

-          ondergrondse parkeergarage;

-          33 sociale woningen rond gemeenschappelijke binnentuin;

-          rechthoekige bebouwing van overwegend 2 bouwlagen onder plat dak;

-          overdekte doorrit Van den Hautelei;

-          de vleugel (waaronder de gevels oost vallen) heeft 3 bouwlagen onder plat dak;

-          de gevels worden afgewerkt met een roodbruin genuanceerde gevelsteen en hebben aluminium schrijnwerk;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woning(en) zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 20 eenslaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte tussen 53,59 en 63,78 m²;
• 13 tweeslaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte tussen 70,97 en 84,71  m²;

-          in de nieuwbouw van deze meergezinswoning met 5 of meer woningen is de gemiddelde nettovloeroppervlakte van alle woningen 65 m². 

Inhoud van de aanvraag 

-          slopen van bestaande bebouwing;

-          bouwen van 33 sociale woningen rondom gemeenschappelijke binnentuin;

-          bouwen van een ondergrondse parking;

-          aanleggen van een terrein met verharding en vegetatie. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gemengd woongebied en industriegebied. De gebieden die als gemengd woon- en industriegebied zijn aangeduid, zijn bestemd voor wonen en voor de andere in artikel 5.1.0. van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen. Bedoelde functies alsmede voor de instandhouding en de gerechtvaardigde uitbreiding van de bedrijven die er gevestigd zijn. Wanneer die bedrijven hun huidige bedrijfsactiviteit niet meer voortzetten en geen andere activiteiten die tot dezelfde bedrijfssector behoren, uitoefenen, krijgt het betrokken gebied uitsluitend en definitief de bestemming van woongebied.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014  (goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014) en herzien op 1 maart 2018.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
er wordt een ondergrondse parking voorzien waarbij er geen grondlaag met een dikte van minimaal 1 meter wordt voorzien

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een aanzienlijke oppervlakte maar ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat een positieve uitspraak mogelijk is wanneer de voorwaarden uit het wateradvies worden nageleefd.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen.

Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 25 mei 2019.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het bouwen van 33 wooneenheden rond een gemeenschappelijke binnentuin. Er wordt een ondergrondse parkeergarage voorzien voor 20 wagens. Het appartementsgebouw past zich naar functie in in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het project wordt voorzien in een zone waar in de laatste jaren vele ontwikkelingen zijn bijgekomen. Aan de noordzijde zijn er de bestaande meergezinswoningen van de Dascottelei aanwezig, aan de westzijde bevinden zich kleinere woningen in de Van den Hautelei. Aan de oost- en zuidzijde is recent een nieuwe straat voorzien waarlangs er appartementen en eengezinswoningen zijn opgetrokken. Er wordt er voldoende afstand gehouden van de bestaande bebouwing. Het volume bestaat voornamelijk uit twee bouwlagen en een derde bouwlaag aan de nieuwe Theo Van den Boschstraat. Hierdoor sluit het volume aan op de reeds nieuw gebouwde volumes in de Theo Van den Boschstraat.

Het concept voor deze aanvraag werd eveneens gunstig beoordeeld op de welstandscommissie van 15 maart 2019.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels worden uitgewerkt in een roodbruine genuanceerde gevelsteen en aluminium schrijnwerk. De plint wordt eveneens voorzien in een roodbruine steen die staand geplaatst wordt. In het gevelvlak worden horizontale betonnen banden ingewerkt, ook de kroonlijst wordt in beton voorzien. De voorgestelde materialen zijn hedendaags en stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Cultuurhistorische aspecten

Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte boven 3000 m² (nl. 3560 m²) en een ingreep boven 1.000 m² (nl. ca. 3.295 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1, is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd ingediend door Fodio op 10/05/2019 en door het agentschap Onroerend Erfgoed bekrachtigd op 25/05/2019. Het bijhorende programma van maatregelen beveelt geen verder archeologisch onderzoek (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/11153).

Ten oosten van het projectgebied bevindt zich een gekende site met woningen uit de prehistorie en de Romeinse periode die zich over een zone van ca. 100.000 m² uitstrekt. De site met prehistorische en romeinse bewoning kan zich mogelijk ook onder voorliggend projectgebied bevinden. Eventuele vondsten waarvan de bouwheer redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologisch waardevol zijn, dienen verplicht te worden gemeld onder de vondsmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4).

Bodemreliëf

Omwille van de aard van de aanvraag is advies gevraagd aan de stedelijke dienst milieuvergunningen. Dit advies gaat als volgt:

“De aanvraag betreft de sloop de huidige bebouwing en de bouw van 33 sociale woningen met een ondergrondse parking gelegen aan de Van den Hautelei 177 te Deurne. Overeenkomstig Vlarem II hoofdstuk 6.12 dient de uitvoerder van de sloopwerken de nodige maatregelen te nemen om stofemissies tijdens de afbraak zoveel mogelijk te beperken. Er werd een sloop- en asbestinventaris aan het dossier toegevoegd. De aanbevelingen vermeld in de inventaris dienen door de uitvoerder van de sloopwerken gevolgd te worden.

Op het terrein komt er een historische verontreiniging voor met minerale olie en BTEX in de bodem en het grondwater ten gevolge van bedrijfsactiviteiten (OVAM dossiers 63904 en 17483). De bodemsaneringswerken zullen worden uitgevoerd na de sloop van de gebouwen. Op het naburig perceel 407 Z2 werd reeds een bodemsanering uitgevoerd. Er komen nog verschillende BSP, BBO en OBO voor rondom het perceel dat onderwerp uitmaakt van de vergunningsaanvraag. De exploitant dient hier rekening mee te houden bij de opstelling van een bemalingsstudie.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2).

Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten (zie richtlijnen bemalingen 2009). De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4m –mv).

In de bemalingsstudie worden naast de zettingsberekeningen, debieten, fasen tenminste ook volgende aspecten beschreven en gemotiveerd:

• een beschrijving van de resultaten van het vooronderzoek (o.b.v. DOV, bodemkaarten, hydrogeologische kaarten, studie ABO 2015 infiltratiegevoeligheid, …);
• een beschrijving van het uitgevoerde grondonderzoek (sonderingen, boringen, metingen grondwaterpeil, pompproeven, doorlatendheidsproeven, …);
• een risico-inschatting (wat betreft verdroging, verzilting, verontreiniging en zettingen);
• een motivatie van de hydraulische parameters (via pompproef, putproef of bestaande literatuurgegevens);
• een beschrijving van het bemalingsconcept;
• een beschrijving van de afschermende maatregelen;
• verticale waterremmende wanden (bv. berlinerwand,  bentonietwand, secanspalen, …), al dan niet tot in een waterremmende grondlaag;
• horizontale waterremmende laag;
• retourbemaling of oppervlakte-infiltratie
• beperken duur van de bemaling;
• als geen retourbemaling mogelijk is: grondige motivatie en alternatief voorstel,  een aanduiding van het lozingspunt, lozing op oppervlaktewater, toelating van Aquafin bij lozing op riolering van > 10m³/u;
• berekende grondwaterstanden voor en tijdens bemaling, inclusief de invloedstraal van de bemaling (op plan getekend - formule van Sichardt mag niet gebruikt worden voor de berekening van de invloedsstraal) en de bemalingsdebieten;
• een beschrijving van het monitoringprogramma.

Voor de exploitatie van het gebouw zijn er waarschijnlijk andere activiteiten van toepassing (lozing huishoudelijk afvalwater, transformatoren, generatoren, stookinstallaties, airconditioningsinstallaties,…). Ook hiervoor zal een melding of vergunningsaanvraag moeten ingediend worden.”

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenstalplaatsen

Het project heeft een behoefte van 79 fietsenstallingen. In de twee bergingen worden er 78 fietsenstalplaatsen voorzien. In de voorwaarden zal opgelegd worden om minstens 79 fietsenstallingen te voorzien conform artikel 29 van de bouwcode.

Toegang

De toegangsweg voor fietsers langs de Van den Hautelei dient met paaltjes afgesloten te worden voor gemotoriseerd verkeer. Dit wordt opgelegd in de voorwaarden.

De toegangsweg moet voldoende breed gemaakt worden zodat auto’s elkaar kunnen kruisen (+/- 4,50 meter). Dit wordt opgelegd in de voorwaarden.

Er moet gewerkt worden met een verkeerslicht aan de inrit van de parking zodat niet tegelijk in- en uitgereden kan worden. Dit wordt opgelegd in de voorwaarden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voorliggende aanvraag is in overeenstemming met artikel 27 van de bouwcode dat voorschrijft dat minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel buitenruimte moet zijn. Het project voorziet voldoende open ruimte, echter is deze grotendeels verhard. Het voorzien van voldoende groen is belangrijk voor de leefbaarheid binnen bouwblokken en de infiltratie van regenwater in de bodem. Aangezien het hier gaat om een nieuwbouwproject waarbij alle bestaande constructies worden gesloopt wordt er een extra inspanning verwacht. De voorziene open ruimte dient bijgevolg maximaal groen en onverhard te worden voorzien:

-zo kan het toegangspad vanuit de Van den Hautelei voorzien worden van een verhard pad van 1,50 meter breed voor fietsers en voetgangers waarbij de restruimte wordt voorzien van hoge en lage beplanting. De uitwerking hiervan moet doorgetrokken worden tot aan het binnenplein;

-de toegangsweg vanuit de Dascottelei dient aangelegd te worden met grindgazon of een gelijkaardig materiaal zodat de vergroening die reeds is voorzien in het laatste deel van de Theo Van Den Boschstraat doorgetrokken wordt. Een verharde strook voor fietsers en voetgangers kan voorzien worden zoals in de toegangsweg langs de Van den Hautelei. Ook hier dient de uitwerking doorgetrokken te worden tot aan het binnenplein en ter hoogte van de noordelijke perceelgrens;

-de toegang tussen appartement 0.08 en de fietsenberging, komende van de Theo Van Den Boschstraat mag enkel verhard worden met de noodzakelijke verhardingen van maximaal 1,50 meter breed. De uitwerking dient met hetzelfde materiaal te gebeuren als bij de andere toegangswegen;

-het gemeenschappelijk binnenplein van waarop de bewoners toegang hebben tot de gebouwen kan verder vergroend worden, rekening houdend met de voorschriften van de brandweer. De groene randen die fungeren als bufferzone tussen het plein en de woningen dienen vergroot te worden. Het aantal plantenbakken met bomen, die als zitbanken dienst doen, moet uitgebreid worden (van 4 naar 6).

Conform artikel 17 van de bouwcode zullen deze aanpassingen aan de omgevingsaanleg worden opgenomen als voorwaarde bij de beslissing.

Voorliggende aanvraag wijkt af van artikel 30 van de bouwcode waarbij er bij ondergronds parkeren opgelegd wordt om de ondergrondse parking te voorzien van een grondlaag met een dikte van minimaal 1 meter. Ook artikel 38 van de bouwcode vermeld deze verplichting; ‘het dak van ruimten waarvan het plafond zich bevindt onder het aangrenzend maaiveld, moet voorzien worden van een grondlaag met een dikte van minimaal 1 meter.’ Aangezien er op het gemeenschappelijk binnenplein bomen worden voorzien ter hoogte van de ondergrondse parking zal in voorwaarde opgenomen worden te voldoen aan deze artikels. Op deze manier kunnen ook de private tuinen van appartementen 0.02 tot en met 0.05 en 0.08 voorzien worden van hoge en lage beplanting zoals heesters of bomen van eerste grootteorde. De buffer tussen de wooneenheden en het binnenplein wordt zo ook kwalitatiever ingevuld. De helling naar de ondergrondse parking dient hiervoor aangepast te worden. 

De bouwheer zal voor de werken contact opnemen met Stadsontwikkeling – Dienst Beheer & Onderhoud, Postadres aangetekende zending: Grote Markt 1, 2000 Antwerpen, tel. 03 338 84 07,

herstellingopenbareruimte@stad.antwerpen.be, betreffende opmaak plaatsbeschrijving en herstellingen openbaar domein na afloop van de bouwwerken. Meer informatie vindt u op:

https://www.antwerpen.be/nl/info/52d5052439d8a6ec798b4a7e/schade-aan-openbaar-domein-of-aanpassing-na-werken.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de voorwaarden uit het advies van Aquafin, Fluvius, OVAM en Proximus strikt na te leven;

3.      de toegangsweg moet +/-4,50 meter breed gemaakt worden;

4.      er moet gewerkt worden met een verkeerslicht aan de inrit van de parking;

5.      de hoekplaatsen in de ondergrondse parking moeten 2,80 meter breed zijn;

6.      de toegangsweg voor fietsers via Van den Hautelei moet afgesloten worden voor gemotoriseerd verkeer met paaltjes;

7.      er dienen 79 fietsenstallingen voorzien te worden in de twee bergingen conform artikel 29 van de bouwcode;

8.de ondergrondse parkeergarage aan te passen zodat er een grondlaag van minimaal 1 meter voorzien kan worden conform artikel 30 van de bouwcode;

9.de open ruimte maximaal te vergroenen conform artikel 17 van de bouwcode:

-het toegangspad vanuit de Van den Hautelei voorzien van een verhard pad van 1,50 meter breed voor fietsers en voetgangers waarbij de restruimte wordt voorzien van hoge en lage beplanting. De uitwerking hiervan moet doorgetrokken worden tot aan het binnenplein;

-de toegangsweg vanuit de Dascottelei aan te leggen met grindgazon of een gelijkaardig materiaal. Een verharde strook voor fietsers en voetgangers kan voorzien worden zoals in de toegangsweg langs de Van den Hautelei. De uitwerking moet doorgetrokken worden tot aan het binnenplein en ter hoogte van de noordelijke perceelgrens;

-de toegang tussen appartement 0.08 en de fietsenberging, komende van de Theo Van Den Boschstraat mag enkel verhard worden met de noodzakelijke verhardingen van maximaal 1,50 meter breed. De uitwerking dient met hetzelfde materiaal te gebeuren als bij de andere toegangswegen;

-het gemeenschappelijk binnenplein moet verder vergroend worden, rekening houdend met de voorschriften van de brandweer. De groene randen die fungeren als bufferzone tussen het plein en de woningen dienen vergroot te worden. Het aantal plantenbakken met bomen, die als zitbanken dienst doen, moet uitgebreid worden (van 4 naar 6);

10.      de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);

11.      de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

12.  de bouwheer is verplicht om eventuele vondsten en restanten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat het archeologische waarde heeft, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4);

13.  de bouwheer zal voor de werken contact opnemen met Stadsontwikkeling – Dienst Beheer & Onderhoud, Postadres aangetekende zending: Grote Markt 1, 2000 Antwerpen, tel. 03 338 84 07, herstellingopenbareruimte@stad.antwerpen.be, betreffende opmaak plaatsbeschrijving en herstellingen openbaar domein na afloop van de bouwwerken. Meer informatie vindt u op: https://www.antwerpen.be/nl/info/52d5052439d8a6ec798b4a7e/schade-aan-openbaar-domein-of-aanpassing-na-werken

14.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen. 

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 5 bezwaarschriften en 1 gebundeld bezwaarschrift ingediend, die zich als volgt laten samenvatten:

1.      Te weinig respect en geen overleg met de buurt:
De bezwaarindieners geven aan dat er op geen moment overleg is gepleegd met de omwonenden over het invullen van de restruimte op het perceel. Tevens zijn er de afgelopen jaren vele projecten geweest binnen een straal van 150 meter van de omwonenden. Deze werken worden doorlopend uitgevoerd, zelfs op zondagen en feestdagen. De omwonenden ervaren dit als een gebrek aan respect.

Beoordeling

Het bezwaar is niet stedenbouwkundig van aard.

De aanvrager is niet verplicht om in overleg te gaan met de buurt over een mogelijke omgevingsaanvraag. Niettegenstaande kan het een meerwaarde zijn voor ontwikkelingen dat door de aanvrager een proces wordt doorlopen met als doelstelling een algemeen gedragen ontwikkeling te bekomen.

Het bezwaar is ongegrond.

2.      Het project genereert privacy hinder:
De bezwaarindieners geven aan dat er inzicht is op tuinen en in woningen vanuit de appartementen en terrassen.

Beoordeling
Het klopt dat de appartementen en de terrassen een impact hebben op de privacy van de buurpercelen. De terrassen en ramen worden echter voorzien op voldoende afstand van de perceelgrenzen waardoor de impact beperkt is en aanvaardbaar binnen de stedelijke context van de omgeving.

Het bezwaar is ongegrond.

3.      Mobiliteitshinder en parkeerproblemen:
De bezwaarindieners geven aan dat er nu reeds verkeersproblemen zijn die zullen vergroten door de bijkomende parkeerbewegingen. Door het voorgestelde project wordt ook bijkomende parkeerhinder verwacht.
Beoordeling
De parkeerbehoefte zal grotendeels worden opgevangen op het eigen perceel door het voorzien van een ondergrondse garage voor 18 wagens. Dit is voldoende gezien de doelgroep van het project.

De Dascottelei kent momenteel reeds een grote verkeersdruk waarop ook is ingespeeld door een betere aanbieding van openbaar vervoer en meer ruimte voor de zwakke weggebruikers. Over de impact van dit project op de verkeersdrukte in dit deel van district Deurne kan geoordeeld worden dat deze een beperkte invloed heeft.
Het bezwaar is ongegrond.

4.      Milieu en gezondheidshinder tijdens de werken:
De bezwaarindieners geven aan dat er hinder zal zijn tijdens de werken.

Beoordeling

Het bezwaar is niet stedenbouwkundig van aard. De uitvoering van de werken zal moeten gebeuren volgens de regels van de kunst waarbij de hinder naar de omgeving, zoveel mogelijk, moet worden beperkt.

Het bezwaar is ongegrond.

5.      Verminderen van de lichtinval:
De bezwaarindieners geven aan dat door voorgesteld gebouw op te richten al het zonlicht in de tuinen weggenomen zal worden. Het project zal ook een ongunstige impact hebben op de lichtinval op de omliggende woningen.
Beoordeling
Gelet op de bouwhoogte en de afstanden van het nieuwe project wordt geoordeeld dat de impact op de tegenoverliggende bebouwing wat betreft lichtinval minimaal is.
Het bezwaar is ongegrond.

6.      Onduidelijke plannen:
De bezwaarindieners geven aan dat het op de plannen niet af te lezen is welke hoogte en afstand het project heeft tegenover hun eigendom.
Beoordeling
Het dossier bevat voldoende duidelijke plannen, met afmetingen, om deze gegevens te kunnen aflezen.
Het bezwaar is ongegrond.

7.      Reeds meerdere sociale woningen in de omgeving:
De bezwaarindieners geven aan dat er in de omgeving van de Dascottelei reeds meerdere sociale woningen aanwezig zijn. Bovendien stellen de bezwaarindieners dat de waarde van hun eigen appartement hierdoor daalt.
Beoordeling
Het is niet aan de vergunningverlenende overheid om onderzoek te doen naar eventuele effecten op de waarde van eigendommen door het ontwikkelen van sociale woningen. Het is de taak van de vergunningverlenende overheid om een aanvraag op een perceel af te toetsen aan de regelgeving en te beoordelen op vlak van de goede ruimtelijke ordening.
Het bezwaar is ongegrond.