2019_CBS_07329 - Omgevingsvergunning - OMV_2019077972. Maria-Henriëttalei 1. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          05/06/1981: vergunning ( 18#61476) bank, kantoren, appartementen (niet uitgevoerd);

-          14/09/2016: aangeduid als beschermd monument Herenhuis Dhanis (ID7249);

-          29/03/2019: aangeduid als vastgesteld bouwkundig erfgoed Herenhuis Dhanis (ID7249).
 

Vergunde/vergund geachte toestand en huidige toestand

-          herenhuis Dahnis vastgesteld als beschermd monument;

-          het statige hoofdgebouw telt drie bouwlagen en vijf + drie traveeën onder een afgeknot schilddak;

-          de verdiepingen zijn ingericht als kantoorruimtes;

-          de gevels zijn bepleisterde en witgeschilderde lijstgevels met hoge hardstenen plint met rechthoekige keldervensters;

-          achter het gebouw, zichtbaar vanuit de Henriëttalei, is een koetshuis gebouwd op L-vormige plattegrond;

-          het koetshuis telt twee bouwlagen en is gevat onder leien bedaking met verschillende dakvensters en in de hoek een zeszijdig hoektorentje.
 

Gewenste toestand

-          voorzien van een nieuwe lift en sanitair op de verschillende verdiepingen;

-          omvormen van de ruimten in de halfondergrondse verdieping naar kantoren;

-          interne verbouwingswerken (deuropeningen dicht maken, nieuwe deuropening maken);

-          toegang creëren tot zolder en dak;

-          voorzien van een dakterras op het plat dak van het gelijkvloers;

-          voorzien van beveiliging rond de dakranden van de platte daken met gemoffelde stalen borstweringen;

-          herstellen van het buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          renoveren van een bestaand herenhuis/kantoorgebouw;

-          interne wijzigen in functie van de sanitaire voorzieningen en de toegankelijkheid van het gebouw;

-          voorzien van een dakterras op het pat dak van het gelijkvloers. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag voldoet aan de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 (goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014) en herzien op 1 maart 2018.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21.3 Minimale hoogte van ruimten:

het vloerniveau van de kantoren in de halfondergrondse verdieping ligt op 1,40 meter onder het niveau van het aangrenzend maaiveld in plaats van het maximale 1,10 meter;

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  de centrale kantoren zijn niet voorzien van raamopeningen die rechtstreeks uitgeven in de buitenlucht en die voorzien in daglichttoetreding.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het verbouwen van een bestaand kantoorgebouw is principieel in overeenstemming met de toelaatbare bestemmingen volgens het gewestplan. De omgeving bestaat uit een mix van zowel woningen, kantoren als winkelpanden. Het voorstel is bijgevolg functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De interne verbouwingswerken komen de toegankelijkheid van het gebouw ten goede. De ingrepen houden voldoende rekening met de oorspronkelijke indeling van het gebouw en zijn bijgevolg aanvaardbaar. Het aanleggen van het dak boven het gelijkvloers als dakterras is een meerwaarde voor de gebruikers van de kantoren.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag voorziet beperkte wijzigingen aan de straatgevels.

Het buitenschrijnwerk wordt hersteld en er wordt een valbeveiliging voorzien op het vlakke stuk van het schilddak. De voorziene valbeveiliging met een hoogte van 1,10 meter is een atypisch element op het dakvolume en is storend in het straatbeeld. Aangezien het dak niet permanent toegankelijk is zal het voorzien van de valbeveiliging worden uitgesloten uit de vergunning.

Cultuurhistorische aspecten

Conform artikel 6.4.4 §2 van het Onroerend Erfgoeddecreet werd er advies gevraagd aan het Agentschap Onroerend Erfgoed aangezien het hoekhuis is beschermd als monument. Het advies is gunstig. De stedelijke dienst monumentenzorg sluit zich aan bij het advies van het Agentschap. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voorziet ook het omvormen van de halfondergrondse bergruimten naar kantoorruimten. Echter voldoen deze ruimten qua daglichttoetreding en vloerpeil ten opzichte van het aangrenzend maaiveld niet aan artikel 21.3 en 24 van de bouwcode, waardoor de verblijfskwaliteit van deze ruimten als kantoren niet is gegarandeerd. De functiewijziging van de bergruimten in de kelder naar kantoren wordt bijgevolg uitgesloten uit de vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien, door de uitsluiting van de kantoren in de halfondergrondse verdieping, de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

Uitsluitingen

2.      het voorzien van een valbeveiliging op het schilddak;

3.      het wijzigen van de functie van de bergruimten in de kelder naar kantoren.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.