2019_CBS_06588 - Omgevingsvergunning - OMV_2019073100. Oudestraat 92. District Hoboken - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          geen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          braakliggend terrein.

Huidige toestand

-          braakliggend terrein.

Gewenste toestand

-          nieuw appartementsgebouw van 3 bouwlagen onder plat dak;

-          een  5-slaapkamerappartement op het gelijkvloers en 2de verdieping ;

-          een 3-slaapkamerappartement op de 2de verdieping;

-          lichtgrijze gevelsteen, goudkleurig aluminium schrijnwerk en lichtgrijze sectionaalpoort;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 5-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 180 m²;
• 3-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 100 m²;

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van een appartementsgebouw van 3 bouwlagen onder plat dak;

-          het voorzien van 2 zelfstandige woonentiteiten;

-          het afwerken van de gevel met een lichtgrijze gevelsteen, goudkleurig aluminium schrijnwerk en lichtgrijze sectionaalpoort.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 28: Minimale oppervlakte buitenruimte:

de oppervlakte van het terras van het appartement op de 2de verdieping is net geen 6 m² waar minstens 8 m² vereist is:

• artikel 30: Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen

er is 1 parkeerplaats voorzien waar dat er 2 parkeerplaatsen vereist zijn;

• artikel 38: Groendaken:

de nieuwe daken zijn niet voorzien van een groendak waar dat dit vereist is.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de bouw van een meergezinswoning in woongebied. De aanvraag is verenigbaar met de omgeving die gekenmerkt wordt door een mix van één- en meergezinswoningen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

In dit nieuwbouwproject worden geen nuttige parkeerplaatsen voorzien. Dit is onaanvaardbaar. Er dient een oplossing op eigen terrein te worden voorzien.

Het advies van de stedelijke dienst mobiliteit omvat het volgende met betrekking tot de fietsparkeerplaatsen:

“Voor deze 2 appartementen zijn er 1 x (5 + 1) + 1 x (3 + 1) = 10 fietsenstallingen nodig.

De fietsen hebben, zoals nu ingetekend, te weinig ruimte achter de fietsen om ze in 90° te plaatsen.

De fietsen zullen onder een hoek geplaatst moeten worden en nemen dan meer plaats in (tussenafstand vergroot). Ook het deel waar de wagen staat ingetekend zal (deels) gebruikt moeten worden voor het stallen van fietsen.”

Het advies wordt bijgetreden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft de bouw van een meergezinswoning op een onbebouwd perceel tussen 2 wachtgevels. Door de invulling van het onbebouwd perceel wordt de straatwand afgewerkt wat positief wordt beoordeeld.

De Oudestraat wordt gekenmerkt door een mix van woningtypologieën met overwegend drie bouwlagen. De aanvraag omvat 3 bouwlagen en is voor wat betreft het aantal bouwlagen verenigbaar met de omgeving.

De aanvraag heeft een getande bouwdiepte op het gelijkvloers van 13 tot 15 meter en sluit hiermee aan op de bouwdieptes van de aanpalende panden. Op de verdiepingen bedraagt de bouwdiepte 13 meter wat voor de eerste verdieping in overeenstemming is met de aanpalende percelen. Op de tweede verdieping heeft het rechtse aanpalende perceel slechts een bouwdiepte van 9 meter, terwijl de bouwdiepte van de aanvraag 13 meter bedraagt. Niettegenstaande het terras van het appartement zich ter hoogte van de rechterachtergevel bevindt, wordt de scheidingsmuur over de volledige hoogte opgetrokken omwille van de privacy. Hierdoor wordt schaduwwerking gecreëerd ten aanzien van het rechterperceel en wordt de lichttoetreding teruggeschroefd ten opzichte van de huidige toestand. Een teruggetrokken hoekuitwerking van de tweede verdieping onder de 45° regel is aangewezen. Aangezien de vereiste netto-vloeroppervlakte voor dit appartement niet wordt gehaald om hier een 3-slaapkamerappartement te voorzien, zijn er mogelijkheden om het terras ruimer uit te werken.

Visueel-vormelijke elementen

Gevelmetselwerk in diverse kleuren is het kenmerkende gevelmateriaal voor de Oudestraat in de omgeving van de aanvraag. De gevels van de aanvraag worden uitgevoerd in een lichtgrijze gevelsteen in verschillende metselwerkverbanden. Er wordt een plint in blauwe hardsteen voorzien en voor het schrijnwerk wordt goudkleurig aluminium schrijnwerk gekozen. De sectionaalpoort wordt uitgevoerd in het lichtgrijs. De geveluitwerking is visueel inpasbaar in de omgeving.

Woninggrootte

Oppervlakte vs. aantal slaapkamers

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 110 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een drieslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 80 m²) kan hoogstens een tweeslaapkamerappartement herbergen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van de onverenigbaarheid van de derde bouwlaag met de goede ruimtelijke ordening, een onvoldoende wooncomfort en onvoldoende gebruiksgenot. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten