2019_CBS_06618 - Omgevingsvergunning - OMV_2019043286. Zandweg 1. District Berendrecht-Zandvliet-Lillo - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          3/03/2006: vergunning (3172#126) voor het renoveren van een bestaande hoeve tot taverne met speeltuin;

-          6/11/1981: beschermd als dorpsgezicht Windmolen Molengeest met zijn omgeving omwille van zijn industrieel-archeologische waarde.

Vergunde toestand

-          hoofdvolume één bouwlaag onder hellend dak;

-          een achtergebouw van 1 bouwlaag onder plat dak;

-          een achtergebouw van 1 bouwlaag onder hellend dak;

-          taverne op het gelijkvloers;

-          1 woongelegenheid onder het hellend dak van het hoofdvolume;

-          parking achteraan met 14 parkeerplaatsen.

Huidige toestand

-          volumes conform laatst vergunde toestand;

-          dienstverlening op het gelijkvloers: rouwcentrum/funerarium/koffietafels;

-          1 woongelegenheid onder het hellend dak van het hoofdvolume;

-          parking achteraan met 38 parkeerplaatsen.

Gewenste toestand

-          hoofdvolume één bouwlaag onder hellend dak;

-          een achtergebouw van 1 bouwlaag onder plat dak;

-          2 achtergebouwen van 1 bouwlaag onder hellend dak;

-          dienstverlening op het gelijkvloers: rouwcentrum/funerarium/koffietafels;

-          1 woongelegenheid onder het hellend dak van het hoofdvolume;

-          parking met 37 parkeerplaatsen, waaronder 2 parkeerplaatsen voor andersvaliden.

Inhoud van de aanvraag

-          het regulariseren van de functiewijziging van taverne naar dienstverlening (rouwcentrum/funerarium/koffietafels);

-          het regulariseren van de parking achteraan met 37 parkeerplaatsen.

-          het uitbreiden van de achterbouw met een volume van 1 bouwlaag onder hellend dak.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Aangevraagde rubrieken

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in agrarisch gebied. De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.

(Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in strijd met de bepalingen van het gewestplan:

-        artikel 11 §4.1 Agrarische gebieden:

De parking van het funerarium is gelegen in agrarische gebied. De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. De aanleg van een parking is niet in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften die hier van toepassing zijn.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-        Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-        Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-        Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-        artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:

het perceel is gelegen in het dorpsgezicht ‘Windmolen Molengeest met zijn omgeving’, waar het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. De vooropgesteld achterbouw wijzigt de ordonnantie en het uitzicht van de percelen en van dé zich erop bevindende onroerende goederen en wordt ongunstig geadviseerd door het agentschap Onroerend Erfgoed;

-        artikel 17 Behoud en heraanplanting:

de aanvraag omvat onder meer de regularisatie van de wederrechtelijke aanleg van een parking in de tuinzone. De aanvraag bevat onvoldoende gegevens om te beoordelen of de aanwezige waardevolle landschappelijke en ecologische elementen maximaal werden behouden;

-        artikel 27 Open ruimte:

het aandeel onverharde groene ruimte verkleint van 825 m2 tot 460 m2, waar de tuin zoveel mogelijk als onverharde ruimte moet worden ingericht. De verharding bedraagt slechts 1/4 van de totale tuinoppervlakte, waar dit minstens 1/3 moet zijn;

-        artikel 26 Afvalverzameling:

er is geen afgescheiden ruimte voor afvalberging voorzien, waar dat dit vereist is;

-        artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen

bijgevoegde foto’s van de achtergevel tonen afvoerkanalen en uitlaten van gassen op het platte dak van de bestaande aanbouw. De aanvraag bevat hierover geen gegevens. Het is niet duidelijk of deze afvoerkanalen behouden blijven en al dan niet geplaatst werden of worden volgens de regelgeving betreffende de afvoer van schadelijke gassen.

Sectorale wetgeving

-        MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-        Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-        Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-        Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het perceel ligt binnen de grenzen van het gewestplan Antwerpen in deels woongebied en deels agrarisch gebied. Het bebouwde gedeelte van het perceel ligt in woongebied. De aanvraag omvat onder meer de regularisatie van de functiewijziging van een gelijkvloerse taverne tot funerarium, rouwcentrum en koffieruimte. Deze functie is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het woongebied.

De open ruimte achter de gebouwen is grotendeels gelegen in een agrarisch gebied. Ter hoogte van deze open ruimte binnen het agrarisch gebied werd de parking (zoals vergund in 2006) uitgebreid. Voorliggende aanvraag omvat de regularisatie van deze terreinaanleg. De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. De aanleg van een parking is niet in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften die hier van toepassing zijn en komt om die reden niet voor regularisatie in aanmerking.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Parkeerparagraaf

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsstalplaatsen en fietsvoorzieningen

Er worden 18 fietsstalplaatsen voorzien in de open ruimte achter de bouwvolumes. De stedelijke dienst mobiliteit adviseert de aanvraag gunstig, mits de fietsstalplaatsen voor het personeel overdekt en afsluitbaar zijn.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Cultuurhistorische aspecten

Beschermd stads- en dorpsgezicht

Gezien de ligging van de aanvraag in een beschermd stads- en dorpsgezicht ‘WindmolenWestmolengeest met omgeving’ en palend aan een beschermd monument, moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde van de in de aanvraag betrokken constructies en de omgeving beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop.

Het agentschap Onroerend Erfgoed adviseert de aangevraagde handelingen deels gunstig en deels ongunstig.

De regularisatie van de taverne tot rouwcentrum heeft geen impact op de erfgoedwaarden van de beschermde delen en wordt gunstig geadviseerd door het agentschap.

In 2006 werd een vergunning verleend voor de verbouwing en uitbreiding van een voormalige hoeve tot taverne. Voorliggende aanvraag omvat een verdere uitbreiding van de volumes tot een gelijkvloerse bouwdiepte van 20 m. Deze uitbreiding met aanbouw aan de achtergevel wordt ongunstig geadviseerd vanuit oogpunt erfgoed. De aanbouw wijzigt de ordonnantie en het uitzicht van de percelen en die van de zich erop bevindende onroerende goederen. Dit maakt de aangevraagde handelingen strijdig met de direct werkende normen van de bijzondere voorschriften uit het Beschermingsbesluit en de regelgeving Onroerend Erfgoed.

Voornoemde uitbreiding tegen de achtergevel komt om bovenstaande redenen niet voor vergunning in aanmerking.

Archeologie

Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte onder 3000 m² (2470 m²) en ingreep in de bodem kleiner dan 1000 m² (ca. 150 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

De bouwheer is echter steeds verplicht om bij graafwerken vondsten of restanten van muren, waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologisch waardevol zijn, te melden onder de vondstmeldingsplicht (cfr. Onroerenderfgoeddecreet, 2 juli 2013, artikel 5.1.4).

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is in strijd met de bepalingen van de bouwcode inzake de aanleg van groene, onbebouwde ruimte. De verharding bedraagt slechts 1/4 van de totale tuinoppervlakte, waar dit minstens 1/3 moet zijn. Bovendien bevat de aanvraag onvoldoende gegevens om te beoordelen of de aanwezige waardevolle landschappelijke en ecologische elementen maximaal werden behouden.

Het ontbreken van een afgescheiden afvalberging maakt de aanvraag strijdig met artikel 26 van de bouwcode.

Bijgevoegde foto’s van de achtergevel tonen afvoerkanalen van een vermoedelijk airco-installatie op het platte dak van de bestaande aanbouw. De aanvraag bevat hierover geen gegevens. Het is niet duidelijk of deze afvoerkanalen behouden blijven en al dan niet geplaatst werden of worden volgens de regelgeving betreffende de afvoer van schadelijke gassen.

Gezien in het voorliggende project niet voldaan kan worden aan de sectorale voorwaarden met betrekking tot het aan- en afvoeren van de overledenen, wordt de exploitatie van een funerarium ongunstig geadviseerd door de stedelijke dienst milieu.

Gezien de uitbreiding van het bouwvolume achteraan in strijd is met de direct werkende normen van de regelgeving Onroerend Erfgoed, worden deze handelingen ongunstig geadviseerd door het agentschap Onroerend Erfgoed en zijn deze niet vatbaar voor vergunning.

Gezien de wederrechtelijke uitgevoerde aanleg van de parking in strijd is met de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan, is de regularisatie van deze terreinaanleg niet vatbaar voor vergunning.

Het ontbreken van voldoende reglementaire parkeerplaatsen op eigen terrein, maakt dat de aanvraag niet kan voldoen aan de werkelijke parkeerbehoefte van het vooropgestelde programma en dus in strijd is met de bepalingen van het POET-principe.

Voorliggende aanvraag tot regularisatie van functiewijziging naar rouwcentrum, uitbreiding van het bouwvolume en aanleg van een parking voldoet dus  niet aan de actuele eisen inzake hinderaspecten en gebruiksgenot en komt niet voor vergunning in aanmerking.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

In een voormalige taverne gelegen aan de Zandweg 1 te Berendrecht, wenst Sereni nv een nieuw funerarium in te richten. Voorheen was het gebouw al in gebruik als rouwcentrum waar burgerlijke diensten gehouden werden.

De aanvrager schat maximaal 150 overledenen per jaar op te baren en voorziet hiervoor twee rouwkamers, een koelcel voor vier lichamen, twee zalen voor diensten en een gelagzaal. De verzorging van de lijken vindt plaats in de ruimte waar de koelcel zich bevindt. De overledenen worden gewassen in het ziekenhuis of door thuisverplegers zodat dit niet plaatsvindt in de inrichting zelf. Enkel ‘oppervlakkige verzorging’ zal er gebeuren. De overledenen kunnen worden opgebaard in de groetruimte, die voor familie en vrienden 24/24 toegankelijk is via een toegangssysteem met badges. Enkel toegang tot de groetruimte is zo mogelijk, de rest van het gebouw blijft ontoegankelijk buiten de reguliere openingsuren. De lijken worden in de groetkamer bewaard op een gekoelde sokkel, die een temperatuur heeft van maximaal 4°C. Het overbrengen van de lijken vanuit de koelcel naar de groetruimtes kan, mits afsluiten van de tussendeuren naar het sas, uit het zicht van eventueel aanwezig publiek plaatsvinden.

De plaats bestemd voor het laden van de lijken uit of in de lijkwagen, dient uit het zicht van derden te zijn onttrokken. De exploitant wil dit laten plaatsvinden ter hoogte van ingesprongen toegang in de westelijke zijgevel van het gebouw (< 200 cm). Deze toegang is te bereiken via een niet-openbare doorgang naar het achterliggende perceel met een historische molen, waar eveneens reca-activiteiten aan verbonden zijn (minigolf, terras). De toegangsweg ligt volledig op het perceel 207 G, welke geen deel uitmaakt van voorliggend project. Het perceel is geen openbaar domein, maar heeft wel een publiek karakter, aangezien het een vrije doorgang betreft naar een publiek toegankelijke inrichting. Het betreft een relatief smal pad (< 400 cm) dat tijdens het in- en uitladen van de lijken geblokkeerd zal zijn voor klanten/bezoekers van de huidige en eventuele toekomstige exploitatie op het achterliggende perceel. Er kan ook bezwaarlijk nog gesproken worden van onttrokken aan het zicht van derden, zodat de letter noch de geest van artikel 5.35.1.2.§1 gevolgd worden.

De koeling van de koelcel heeft een vermogen van 6 kW. Daarnaast zijn twee airco’s voorzien van telkens 2 kW. De verwarmingsinstallatie heeft een vermogen van 30 kW en is niet ingedeeld.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omdat

-        de aanleg van de open ruimte in strijd is met de bepalingen van de bouwcode inzake de aanleg van groene, onbebouwde ruimte;

-        de wederrechtelijke uitgevoerde aanleg van de parking in strijd is met de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan;

-        er onvoldoende reglementaire parkeerplaatsen aanwezig zijn op het eigen terrein om te voldoen aan de werkelijke parkeerbehoefte van het vooropgestelde programma;

-        de uitbreiding van het bouwvolume achteraan in strijd is met de direct werkende normen van de regelgeving Onroerend Erfgoed en deze handelingen ongunstig geadviseerd worden door het agentschap Onroerend Erfgoed.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

De exploitant wenst een bestaande exploitatie van een rouwcentrum uit te breiden met een funerarium met twee rouwkamers en 4 koelcellen. Er wordt ongunstig advies gegeven de vergunning te verlenen, omdat in het voorliggende project niet voldaan kan worden aan de sectorale voorwaarde met betrekking tot het aan- en afvoeren van de overledenen.

Geadviseerde rubrieken

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.