2019_CBS_06610 - Omgevingsvergunning - OMV_2019049981. Jos Smolderenstraat 55. District Antwerpen - Weigering

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Nieuw Zuid, goedgekeurd op 17 juli 2014. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor centrumfuncties (ce1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          1.2.3.3: Daken en technische installaties: niet alle daken zijn platte daken. De daken worden niet ingeschakeld voor de productie van hernieuwbare energie, ingericht als verblijfsruimte of aangelegd als groendak.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• de hemelwaterputten worden voorzien met een maximale inhoud van 30.000 liter in plaats van 10.000 liter. De aanvrager motiveert deze keuze zodat er voldoende hemelwater beschikbaar is voor het gebruik van een ondergronds bevloeiingssysteem voor het irrigeren van het groendak.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 21: Verticale plateauliften: de intrekbare handicap platformlift heeft niet de minimale afmetingen van 1,40m x 1,40m;
• artikel 26: Draairichting: niet alle deuren die toegang verschaffen tot de aangepaste sanitaire voorzieningen draaien naar buiten open;
• artikel 27: Parkeerplaatsen: de aangepaste parkeerplaatsen worden niet zo dicht mogelijk bij de toegankelijke ingang van de constructie voorzien;
• artikel 30: Afmetingen sanitaire cellen: er moet een wastafel voorzien zijn in de ruimte van het aangepast toilet zelf, dit is niet overal zo voorzien. De wastafels in deze ruimtes moeten ook aan volgende afmetingen voldoen: 70cm hoog, 90cm breed en 60cm diep.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: de aard en grootte van de functies, de typologie en schaal van het project mag de draagkracht van de omgeving niet overschrijden. Het project overschrijdt de draagkracht van het perceel en de omgeving omwille van de woontypologie en het aantal woningen;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  Er worden 795 fietsenstallingen voorzien terwijl er volgens de normen 869 nodig zijn;

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen.
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 07/12/2017.
De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
Gelet op het positieve voortraject met de welstandscommissie wordt voorgesteld om af te wijken van het inrichtingsvoorschrift van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid - Woninggrootte

Het bouwblok wordt gevormd door 2 volumes, een U-vormig volume (blok 21) en een L-vormig volume (blok 24), rond een binnentuin. In het L-vormige bouwvolume wordt de woontoren voorzien. De ‘Bigger and cheapers’, uitgevoerd als wintertuinen, vormen de schil van deze woontoren.

Het volume is conform de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP Nieuw Zuid en stemt overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. Deze omgeving wordt gekenmerkt door een verweving van functies: wonen, kantoren, detailhandel, gemeenschapsvoorzieningen, … De aanvraag voorziet eveneens op de gelijkvloerse en entresolverdieping andere functies dan wonen, waardoor dit project past binnen de omgeving.

Oppervlakte woongelegenheden:

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmeting van de verschillende verblijfsruimten cruciaal gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet zo in het voorliggend project, waardoor een groot deel van de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60m², resp. 80m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één-, respectievelijk tweeslaapkamerappartement. Op een oppervlakte kleiner dan 110m² wordt dan weer onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een drieslaapkamer-appartement. In dit project hebben 65 eenslaapkamerappartementen een gemiddelde oppervlakte van circa 49 m², 175 tweeslaapkamerappartementen een gemiddelde oppervlakte van circa 65 m² en de 43 drieslaapkamerappartementen een gemiddelde oppervlakte van circa 84 m².

Om de kwaliteit van een appartementsblok, en in uitbreiding een woonwijk te garanderen, dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. Een mix aan woninggroottes stimuleert eveneens een maatschappelijke mix van bewoners, wat de leefbaarheid en de levendigheid van het project en de wijk positief beïnvloedt. Als maatstaf om deze mix te garanderen dient de gemiddelde woninggrootte van het woonproject 80m² te bedragen. Dit laat toe dat er een goede mix van kleine en grotere woningen in het project terug te vinden is. In het voorgestelde project is de gemiddelde woninggrootte slechts circa 71m² waardoor de vereiste gemiddelde minimumoppervlakte niet gehaald wordt.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan worden ingestemd met het volume en programma, niet met het voorgestelde woningaanbod en –aantal. De woningen zijn te klein in verhouding tot het aantal slaapkamers en er worden teveel kleinere woningen gerealiseerd in verhouding tot het totale woningaanbod. Door de kleine woningoppervlakte en de grote hoeveelheid aan eenslaapkamerappartementen stijgt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk op een onaanvaardbare wijze. Hierdoor wordt de draagkracht van de site overschreden, wat in strijd is met artikel 6 van de bouwcode. Daarom wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Visueel-vormelijke elementen

Het gebouw wordt opgebouwd uit een sokkel welke staat op een souterrain met een ‘Engelse koer’. Hierdoor ontstaat er een verhoogd gelijkvloers. De materialisatie van de gevel bestaat uit een combinatie van hout (constructie) met beton. Deze wordt aangevuld met een gevel-omvattende binnen zonwering van witte gordijnen die de wintertuinen ook afsluitbaar maken.

Het project werd voorafgaand ter advies voorgelegd aan de welstandscommissie op 23 februari 2018. De commissie formuleerde een gunstig advies, waarbij werd opgemerkt dat de witte gordijnen onlosmakelijk verbonden zijn met het gevelconcept. Dit is echter een burgerrechtelijke kwestie, te regelen onder de mede-eigenaars.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voor twee vrijstaande gebouwen maakt deel uit van de ontwikkeling van het stadsontwikkelingsgebied Nieuw Zuid. Het programma omvat detailhandel op het gelijkvloers, kantoorruimte op de entresol en 306 appartementen op 25 verdiepingen. De aangevraagde functies zijn conform de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP Nieuw Zuid en zijn verenigbaar met de aanwezige functies in het in-ontwikkeling-zijnde stadsweefsel. Deze verschillende functies worden daarnaast gunstig geadviseerd door de stedelijke dienst Business en innovatie.

Cultuurhistorische aspecten

Het projectgebied bevindt zich buiten de archeologisch vastgestelde zone van de Antwerpse binnenstad. Omdat het projectgebied groter is dan 3000 m² en de ingreep in de bodem groter dan 1000 m², dient er volgens het Onroerenderfgoeddecreet een archeologienota opgemaakt te worden. Deze nota werd aangeleverd.

Er werd hiervoor voorwaardelijk gunstig advies gegeven door de stedelijke dienst onroerend erfgoed. De gegeven voorwaarden moeten worden overgenomen indien een vergunning verleend zou worden.

Bodemreliëf

Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst milieuvergunningen. Zij formuleerde volgend advies:

“Het project maakt deel uit van het stadsontwikkelingsproject ‘Nieuw Zuid’ en omvat de realisatie van een nieuwbouwproject met 306 appartementen, kantoren, commerciële ruimten en een ondergrondse parking (blok 21 en 24).

Blok 21 bestaat uit een balk en blok 24 bestaat uit een toren in combinatie met een balk. De toren telt 25 bouwlagen en heeft een hoogte van 80m. De balk heeft 6 bouwlagen en de diepte varieert van 14 tot 16 m.

Er zijn 3 ondergrondse bouwlagen voorzien voor auto’s, fietsen en technische installaties.

Er zal een gescheiden rioleringsstelsel worden aangelegd dat zal aangesloten worden op het nieuw gerealiseerde rioleringsnet op de site Nieuw Zuid. Regenwater, afkomstige van de daken en verharde oppervlakten, wordt opgevangen en hergebruikt voor de irrigatie van de groendaken en buitenkranen. De overloop staat in verbinding met een wadi.

Op de site werden bodemsaneringswerken uitgevoerd (OVAM dossiernummer: 5236). In de eindevaluatie wordt gesteld dat er geen ernstige verontreiniging meer aanwezig is volgens de bodemsaneringsnormen. Voor de aanleg van de ondergrondse parking dient er echter een bemaling uitgevoerd te worden. Het is belangrijk dat er rekening wordt gehouden met nog aanwezige verontreiniging bij de lozing van het bemalingswater.

Werken voor het onttrekken van grondwater zijn opgenomen in bijlage III van het Mer-besluit. Er dient bij de meldings- of vergunningsaanvraag dan ook een m.e.r.-screeningsnota toegevoegd te worden.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2).

Deze omgevingsvergunning moet worden bemachtigd alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten (zie richtlijnen bemalingen 2009). De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient gemeld te worden bij aanvang. Deze meldingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4m –mv).”

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Het aantal nodige fietsstalplaatsen wordt bepaald op basis van de appartementen, winkels en kantoren. In totaal moeten er 869 fietsstalplaatsen voorzien worden:

• Appartementen (#295): 851 fietsstalplaatsen:
  • 77 appartementen/studio’s met 1 slaapkamer: 154 (=77 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra))
  • 175 appartementen met 2 slaapkamers: 525 (=175 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra))
  • 43 appartementen met 3 slaapkamers = 172 (=43 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra))
• Kantoren (1094m²): 14 fietsstalplaatsen
  • 1094m² met norm (1.25/100m²) voor het personeel: 14 (=1094 x 1.25)
  • voor de handelsfunctie moeten er 4 fietsstalplaatsen voorzien worden
• Handel (560m²): 4 parkeerplaatsen
  • 560m² met norm (0.60/100m²): 4 (=560 x 0.6)

Er worden op het gelijkvloers 44 fietsstalplaatsen en in de parking (niveau -1) 751 fietsstalplaatsen voorzien. Hierdoor zijn er 74 fietsstalplaatsen te weinig. Omwille van de grote hoeveelheid aan fietsenstallingen kan er van worden uitgegaan dat gedeeld gebruik mogelijk is. Ook worden er in de buitenruimte worden nog eens 62 fietsparkeerplaatsen voorzien voor bezoekers. Daarom kan in alle redelijkheid een afwijking op artikel 29 van de bouwcode toegestaan worden. Dit wordt eveneens bevestigd in het geleverde advies van de stedelijke dienst mobiliteit.

Laden en lossen:

Het laden en lossen voor de kantoren en de handelsruimtes kan gebeuren in het woonerf. Hierbij mag het andere verkeer niet gehinderd worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Binnen het projectgebied Nieuw-Zuid zijn er sorteerstraatjes opgenomen. Hierdoor dient er geen gemeenschappelijke afvalberging voorzien te worden.

De voorwaardelijk gunstige adviezen van Fluvius, AWV, Brandweer, Departement Mobiliteit en Openbare Werken, ASTRID veiligheidscommissie, FOD Mobiliteit en vervoer – Dienst Luchtvaart, Proximus zouden als voorwaarde moeten worden opgelegd indien een vergunning zou verleend worden. Andere voorwaarden die ten minste zouden moeten worden opgelegd zijn:

• Vanuit de stedelijke dienst energie en milieu:
  • De gunstige bevindingen van de dynamische simulatie zijn niet relevant voor het type van appartement met eenzijdige oriëntatie. De bouw kan enkel volgens aangevraagd plan gerealiseerd worden, als ook voor dit type appartementen met een dynamische simulatie wordt aangetoond dat het zomercomfort onder controle is (volgens dezelfde parameters als de eerder uitgevoerde studie). Indien het resultaat ongunstig blijkt, moet voor dit type appartementen passieve koeling voorzien worden d.m.v. intensieve (nacht-)ventilatie en/of het voorzien van een afdoende (buiten)zonwering.
  • Dat de beplanting in de binnentuin wordt gemaximaliseerd (voorkeur windbestendige hoogstammige bomen);
  • Dat er hoogstammige bomen worden aangeplant langs het hoofdpad ten zuiden van de fietsenparking aan de parkzijde om de valwinden daar te neutraliseren;
  • Dat er voldoende hoogstammige bomen en beplanting worden aangeplant in de wadi-strook van de striga ter hoogte de fietsenparking daar;
  • Dat bij eventuele wijzigingen aan de planindeling en de buitenruimten er aandacht blijft uitgaan naar het windcomfort van de private terrassen, zeker bij de hoekappartementen aan de zuidzijde van de toren. Elk appartement moet worden uitgerust met een buitenruimte en semi-buitenruimte. In geval van een terras met verminderd windklimaat volgens de windanalyse van de hoogbouwnota, is het een eis dat er ook een semi-buitenruimte (of loggia) gelegen wordt grenzend aan de leefruimte. Deze kan dan dienst doen als beschutte buitenruimte in dagen met minder windcomfort. De loggia’s mogen niet gezien worden als een extra oppervlakte aan binnenruimte, ze moeten voldoende groot zijn om equivalent te zijn met een comfortabel terras.
• De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be).
• De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.
• De bouwheer meldt vondsten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologisch waardevol zijn onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet, 2 juli 2013, artikel 5.1.4).
• De aanvrager zal voor de aansluiting aan het al aangelegde of in uitvoering zijnde openbaar domein contact opnemen met de ontwerper (Studiebureau SBB) en de coördinator uitvoering (Studiebureau ARA) om dit te gronde te bespreken. Alle aanpassingen gebeuren ook via ontwerper;
• Er moet rekening gehouden te worden met de al klaarliggende nutsleidingen – er is enkel in de straten en woonerven nutsvoorziening aanwezig, in de groene wadizones dient er aangesloten te worden op het klaar zittende warmtenet. Er worden geen ondergrondse constructies toegelaten op openbaar domein. Putten, uitvoering (funderingswanden), private leidingen dienen steeds op eigen terrein voorzien te worden;
• Er dient voorafgaand een hydraulisch advies aangevraagd te worden bij de rioolbeheerder Stad Antwerpen;
• Alle daken moeten aangelegd worden, conform de bepalingen van artikel 1.2.3.3 van RUP Nieuw Zuid;
• De aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2).

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren omwille van de kleine woningoppervlakte en de grote hoeveelheid aan eenslaapkamerappartementen.