2019_CBS_06617 - Omgevingsvergunning - OMV_2019042035. Twee Netenstraat 55-59, Samberstraat 42. District Antwerpen - Weigering

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgende punten:

• artikel 9: er wordt een grotere hemelwaterput dan 10.000 liter geplaatst;
• artikel 10: er wordt een kleinere infiltratievoorziening geplaatst, in overeenstemming met de grotere hemelwaterput.
   

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 20 Trappen:
  §1 de trappen naar de kelder moeten na afwerking een netto vrije doorgangsbreedte van minstens 100cm hebben;
  §4 de trappen naar de kelder moeten leuningen hebben aan beide zijden die doorlopen op de bordessen en voorbij de eerste en laatste trede minstens 40cm horizontaal doorlopen alvorens af te buigen naar de vloer of wand.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: de aard en grootte van de functies, de typologie en schaal van het project mag de draagkracht van de omgeving niet overschrijden. Het project overschrijdt de draagkracht van het perceel en de omgeving omwille van zowel de bebouwing (bouwhoogte en bebouwingsgraad) als de woontypologie en het aantal woningen;
• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte
  De inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte moet in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in Artikel 6 “Harmonie en draagkracht”. Een bouwhoogte van 5 bouwlagen met hellend dak (blok A en blok B) en 4 bouwlagen met hellend dak (blok C) is niet conform dit artikel; 
• Artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:
  §1 de insprong langs de Twee Netenstraat ter hoogte van het fietsatelier, alsook de toegankelijke zone voor de brandweerwagen langs de Samberstraat, moeten ’s nachts afgesloten kunnen worden;
  §2 deze insprongen moeten ook verlicht worden;
• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  Het vloerniveau van het slaapgedeelte van 36 studio’s wordt verhoogd waardoor deze ruimten een plafondhoogte hebben van slechts circa 2,30 meter;
• Artikel 22 Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning:

§1 stelt dat een zelfstandige woning een netto-vloeroppervlakte moet hebben van minimaal 35 vierkante meter. 36 studio’s, gelegen in blok A en blok B, hebben een netto-vloeroppervlakte van circa 28m²;

• Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  §1 stelt dat elke verblijfsruimte openingen dient te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht. Dakvlakramen in schuine daken mogen hiervoor meegeteld worden indien ze zich tussen 1 en 2 meter boven het loopvlak van de verblijfsruimte bevinden. Dit is niet het geval voor alle verblijfsruimten (slaapkamers) gelegen onder hellend dak. De dakvlakramen situeren zich tussen circa 2,60 meter en 3,40 meter boven het loopvlak;
  Conform §2 dient iedere verblijfsruimte minimaal één te openen gevel- of dakdeel te hebben zodat de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden. Volgens de plannen worden volgende verblijfsruimten niet voorzien van opengaande ramen: studio A1.06 bureau en slaapkamer; studio A2.06 bureau en slaapkamer; duplex A3.06 slaapkamer; studio B1.07 bureau en slaapkamer; B2.07 raam slaapkamer; B3.07 bureau en slaapkamer; alle (dakvlak-)ramen van de slaapkamers van blok C; alle dakvlakramen van blok A en B;
• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  Bij nieuwbouw moet iedere zelfstandige woning een buitenruimte bevatten van minstens 4m², vermeerderd met 2m² per slaapkamer, te rekenen vanaf de tweede slaapkamer. Alle private buitenruimten hebben een plafondhoogte van circa 2,15m tot circa 2,20m waardoor deze niet in aanmerking kunnen komen als buitenruimte. De buitenruimte van de meeste studio’s is daarenboven kleiner dan 4m² (circa 1,5m²);
• Artikel 27 Open ruimte:
  minder dan 20% van de oppervlakte van het perceel (19,5%) op het niveau van het maaiveld is onbebouwde buitenruimte;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietparkeerplaatsen:
  Volgens §2,1° moet er minimaal 1,5m² ruimte voorzien worden per fiets. Dit is niet het geval voor de verschillende fietsstalzones op verdieping -1. Uit de plannen blijkt niet dat met de voorgestelde indeling, het aantal fietsplaatsen kan gerealiseerd worden;
  Strijdig met §2, 2° staan de fietsen in de binnentuin niet in een aparte, overdekte en afgesloten ruimte;
  Strijdig met §2, 3° is de in- en uitrit voor de fietsen naar niveau -1 niet fysiek gescheiden van de in-en uitrit voor auto’s;
  Strijdig met §2, 4° staan op de plannen geen elektrische oplaadpunten aangeduid;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  Het is niet duidelijk afleesbaar op de plannen of de eerste 5 meter van de in- en uitrit een helling heeft van maximaal 4%, conform §3, 3°;
  Strijdig met §3, 5° worden geen elektrische oplaadpunten voorzien;
• Artikel 31 Laden en Lossen:
  Functies anders dan wonen, met een bruto-vloeroppervlakte van meer dan 500m², moeten laden en lossen op eigen terrein voorzien. Er wordt geen laad- en loszone voorzien;
• Artikel 37 Centrale ruimte voor warmteproductie en leidingkokers:
  Bij nieuwbouw of herbouw van gebouwen met meer dan 10 wooneenheden en een gemeenschappelijke verticale circulatie moeten deze gebouwen voorzien zijn van een centrale stookruimte en bijhorende leidingschachten. De grootte van de stookruimte is afhankelijk van het aantal woongelegenheden. Voor 103 woonentiteiten dient een stookruimte van minimaal 37m² met een minimale hoogte van 3m voorzien te worden. Deze is niet aanwezig.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 17/01/2019.
De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.

Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag voorziet 19,5% open ruimte op het perceel, wat een beperkte afwijking vormt van artikel 27 van de bouwcode. Deze ruimte wordt echter deels gecompenseerd door de aanleg van daktuinen op +1. Hierdoor kan gesteld worden dat er voor dit artikel een afwijking kan worden voorzien.

Er is geen aanleiding om het college te adviseren om af te wijken van de overige geldende voorschriften.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid  

Het project voorziet een dense bebouwing van 5 bouwlagen met schuin dak aan de Twee Netenstraat en 4 bouwlagen met hellend dak aan de Samberstraat. Het binnengebied wordt eveneens voorzien van een bouwvolume van 5 bouwlagen.

Het weefsel van Den Dam is erg wisselend qua bouwhoogte. Het bouwblok zelf bevat magazijnen van 1 of 2 bouwlagen met al dan niet hellend daken, afgewisseld met woongebouwen van 2 of 3 bouwlagen met plat, dan wel hellend dak. Aan de overzijde van de Twee Netenstraat bevinden zich hogere gebouwen. Rekening houdend met de beperkte straatbreedte (11,80 meter) en de bouwhoogte van de aangrenzende panden van het project kan deze bouwhoogte geen argument vormen om ook de overzijde van de straat te voorzien van hogere bebouwing. Dit zou de draagkracht van de straat in het gedrang brengen. Bovendien grenst het project praktisch aan het RUP Slachthuissite - Noordschippersdok – Lobroekdok. Dit RUP voorziet voor ‘bouwveld 109’, dat zich ten noordoosten van de aanvraag bevindt, maximaal 4 bouwlagen in de Samberstraat en 3 in de Twee Netenstraat. De bouwhoogte in de Twee Netenstraat dient aan te sluiten op de bouwhoogte van dit RUP, waardoor gesteld kan worden dat 5 bouwlagen niet toelaatbaar is. De bouwhoogte van de bebouwing langs de Samberstraat dient aan te sluiten met de bouwhoogte uit het RUP en de bestaande, aangrenzende bebouwing van de Samberstraat gelegen tussen het project en ‘bouwveld 109’. Dit is momenteel niet voorzien. Het project zou daardoor licht en zicht ontnemen van de aangrenzende woningen. Bijgevolg zijn 4 bouwlagen onder plat dak het maximaal aanvaardbare aantal.

Het project voorziet een balkvormig volume van 5 bouwlagen in het midden van het binnengebied. Het bouwblok waar het project in gelegen is, bevat reeds bebouwing in binnengebied. Gezien de maat van het bouwblok en de context is bebouwing in binnengebied toegelaten. Echter dient deze ondergeschikt te zijn aan de bebouwing uit de bouwblokschil, wat zich vertaalt in een lager aantal bouwlagen. Dit is niet het geval in het voorliggende project.

Hieruit wordt geconcludeerd dat het voorgestelde aantal bouwlagen voor alle bouwdelen uit het project te hoog is, wat strijdig is met artikel 6 en 10 van de bouwcode. Dit standpunt wordt overigens bevestigd in het advies van de stedelijke dienst ‘Stadsbeheer bouwprojecten’.

Omwille van deze strijdigheden wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Woningmix

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige-, maatschappelijke- en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de verblijfsruimten binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. Het stedelijk beleid hanteert voor nieuwe meergezinsgebouwen daarom een gemiddelde netto vloeroppervlakte voor zelfstandige woningen van minimaal 80 m². Het project van in totaal 103 woningen, bevat 65 studio’s en 6 eenslaapkamerappartementen, wat een gemiddelde van slechts 57m² oplevert. Dit wijst op een eenduidige woningaanbod van kleine wooneenheden. De aanvraag motiveert de hoeveelheid kleine woningen door de aanwezigheid van de co-workingruimten en co-livingruimten. Deze co-ruimten zou het potentiële gebrek aan woonoppervlakten compenseren. Deze motivering kan slechts beperkt gevolgd worden. Aansluitend op het advies van de stedelijke dienst Ruimte zijn deze ‘co-‘ ruimten op het gelijkvloers publiek toegankelijk. Er kan bijgevolg niet gegarandeerd worden dat deze optimaal door de bewoners kunnen gebruikt worden. Deze voorzieningen kunnen in geen enkel geval het aantal kleine woningen ten volle compenseren.

Daarnaast genereert het hoge aantal wooneenheden een grote druk op de omliggende straten, waaronder ook een significante stijging van het aantal autobewegingen, zoals ook aangehaald in een bezwaarschrift dat tijdens het openbaar onderzoek is ingediend.

Omwille van het eenzijdige woonaanbod van kleine appartementen en het grote aantal wooneenheden in het algemeen wordt daarom voorgesteld om de aanvraag te weigeren.

Functionele inpasbaarheid

De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een stedelijk gebied. De aanvraag betreft een grootschaliger project waarin diverse functie worden voorzien zoals wonen, detailhandel en gemeenschapsvoorzieningen. Deze functiemix wordt gewaardeerd. Een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan echter voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Gelet op de functie van de aanvraag werd er advies ingewonnen bij de stedelijke dienst business en innovatie van de stad Antwerpen:

 “Op de ingediende plannen (niveau 0, nieuwe toestand) staan vier commerciële ruimten ingetekend: één aan zijde Samberstraat (>500m²) en drie aan zijde Twee Netenstraat (één >500m² en twee kleiner dan 300m²). De units >500m² moeten via het addendum W1 Kleinhandelsvergunning worden toegelicht en beargumenteerd. Op basis van de toegestuurde bijlage W1 worden volgende opmerkingen geformuleerd:

• In de bijlage staat aangeduid dat het een handelsgeheel betreft (meerdere units samen):
  Aangezien het hier vier units betreft die aan twee straten een toegang hebben en allemaal een aparte toegang hebben op de straat, zien we dit niet als een handelsgeheel. Klanten ervaren niet dat ze een handelsgeheel bezoeken als ze de winkel in de Samberstraat in wandelen. Er is geen fysieke link gemaakt voor winkelende klanten tussen de vier winkelunits. Je moet steeds via de straat naar de andere winkelunits (eventueel via de binnentuin, maar dat zal niet evident zijn voor winkelend publiek). We adviseren maar twee units op te nemen, met name de beide units >500m² (zijde Samberstraat en zijde Twee Netenstraat).
• In de rubriek “nieuwe toestand” voorziet men 1681m² “andere producten”:

Het is wenselijk om bijkomende informatie aan te leveren over de assortimenten voor beide ruimten > 500m² waaruit duidelijk wordt hoeveel m² er netto wordt voorzien met welke aanbodcategorie en dit per winkelunit. Er is bovendien een tegenstrijdigheid tussen dit document en de mobiliteitsstudie, die spreekt van 1445m² buurtsupermarkt. Deze valt onder categorie A “voeding” en niet onder categorie D “andere producten” en de oppervlakte is afwijkend van 1681m² in het toelichtingsdocument.

• In het toelichtingsdocument ontbreekt volgende informatie:
  • per gebouw en per verdieping de netto-oppervlakte van de huidige en toekomstige functies. De aanvrager geeft niet weer wat de detailm² zijn van elke unit: netto versus stockage;
  • de aanvrager geeft geen informatie over het type winkels dat hij beoogt, bijvoorbeeld ketens, speciaalzaken, zelfstandige uitbaters of belevingswinkels;
  • de aanvrager geeft geen duidelijke informatie over het verzorgingsgebied van uw kleinhandelsbedrijf of handelsgeheel rekening houdend met de bereikbaarheid van uw kleinhandelsbedrijf of handelsgeheel, ook voor de minder mobiele burgers. De aanvrager vermeldt enkel “Antwerpen-Noord”, maar dit is te weinig informatie om te kunnen beoordelen;
  • de openingstijden van de winkels. De aanvrager geeft hierover geen informatie

Het dossier bevat aldus teveel onduidelijkheden en tegenstrijdigheden om voor deze handelsruimten een gunstig advies op te nemen.”

Dit advies wordt bijgetreden door het advies van de stedelijke dienst “Ruimte”. Dit advies stelt dat het niet duidelijk is hoe de inbedding van het project in de buurt gebeurt. Uit de motiveringsnota wordt niet duidelijk welke functies al dan niet worden open gesteld voor de buurt en hoe de buurt hier gebruik van kan maken. Gezien de voorgestelde woonformule van ‘short’-, ‘very short’- en ‘long stay’-huur is het project eerder gericht op tijdelijk wonen. Ook worden de gemeenschappelijke functies uitbesteed aan private partners. In het advies wordt dan ook de vraag gesteld in hoeverre de principes van co-living kunnen gegarandeerd worden.

Het advies van de stedelijke diensten Business- en innovatie en dan van Ruimte worden vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd. Gelet op de vermelde onduidelijkheden en strijdigheden wordt de functionele inpasbaarheid ongunstig beoordeeld en wordt geadviseerd om op basis daarvan de aanvraag te weigeren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Conform artikel 30, §3, 3° dient de eerste 5 meter van de in- en uitrit uitgevoerd te worden met een maximaal helling van 4%. De plannen maken niet duidelijk of de in- en uitrit hieraan voldoet. Daarnaast bevatten de plannen te weinig informatie of er elektrische oplaadpunten beschikbaar zijn, conform artikel 30 §3, 5° van de bouwcode. Indien de aanvraag vergund zou worden, zou in voorwaarden moeten opgenomen worden dat de aanvraag zich conform moet stellen aan voornoemde artikels.

Fietsvoorzieningen:

In totaal moeten 285 fietsenstallingen voorzien worden:

-          Commerciële ruimtes (1.445m²): 38 fietsenstallingen

• Bezoekers: 29 fietsenstallingen (= 1.145m² x 2/100m²)
• Personeel: 9 fietsenstallingen (= 1.145m² x 0,6/100m²)

-          Appartementen (# 103): 247 fietsenstallingen

• 61 studio’s: 122 fietsenstallingen (= 61 x 2)
• 9 appartementen met 1 slaapkamer: 18 fietsenstallingen (= 9 x 2)
• 25 appartementen met 2 slaapkamers: 75 fietsenstallingen (= 25 x 3)
• 8 appartementen met 3 slaapkamers: 32 fietsenstallingen (=8 x 4)

De fietsenstallingen worden geclusterd in verschillende zones. In totaal worden er 323 fietsen voorzien waardoor het project zou voldoen aan het minimaal aantal noodzakelijk fietsstalplaatsen. Echter kunnen een groot aantal van deze fietsenstallingen niet in rekening worden gebracht omdat zij niet voldoen aan de inrichtingsvoorwaarden (situering, schikking, bereikbaarheid) zoals geformuleerd in artikel 29 van de bouwcode. De fietsenstalplaatsen zoals voorzien in de 3 zones (respectievelijk 55, 46 en 48 fietsenstallingen) in de ondergrondse parking (verdieping -1) veroorzaken mogelijks een veiligheidsrisico voor de gebruikers. Deze fietsstalplaatsen zijn enkel toegankelijk via een in- en uitrit die gedeeld wordt met het autoverkeer. Er moet een fysieke afscheiding op deze helling komen tussen de zone voor fietsers en voor auto’s. Het is ook aangewezen om een fietslift te voorzien. Daarnaast interfereren de zones voor fietsenstalplaatsen teveel met de autoparkeerplaatsen en -circulatie. De zones liggen immers achter parkeerplaatsen voor auto’s, langs de rijweg of langs de hellingsbaan. De fietsenstallingen moeten duidelijk afgescheiden worden van de autoparkeerplaatsen en –circulatie, zodat de auto’s niet te dicht bij de fietsenstallingen kunnen parkeren en de fietser zijn fiets veilig kan stallen.

Op het maaiveld wordt een fietsenstalling voor 45 fietsen ingericht. Deze is echter niet voorzien in een aparte, overdekte en afgesloten ruimte.

Gelet op bovenstaande argumentatie dient er een nieuwe inrichting te worden voorgesteld voor de fietsstalplaatsen op verdieping -1 en op het gelijkvloers, conform artikel 29, §2 van de bouwcode. Daarom wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Daarnaast wordt er opgemerkt dat op de plannen geen elektrische oplaadpunten staan opgetekend. Bij het afleveren van vergunning zou moeten worden opgenomen dat deze moeten voorzien worden conform artikel 29 §2 4°.

Laden en lossen:

Laden en lossen voor de commerciële ruimtes moet op eigen terrein gebeuren, conform artikel 31 van de bouwcode. Het voorzien van inpandige laat en loszone wordt ook vanuit de lokale verkeerspolitie als voorwaarde opgelegd. De aanvraag biedt onvoldoende informatie over de wijze waarop het laden en lossen zou plaats vinden, waardoor aan het college wordt voorgesteld deze aanvraag te weigeren.

Visueel-vormelijke elementen

Het voorgestelde materiaalgebruik bestaat uit architectonisch beton, donkerkleurige lange gevelsteen en zwarte kleien dakpannen. Deze materialisatie past binnen de omliggende, stedelijke context.

Cultuurhistorische aspecten

Het project werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd vanuit de stedelijke dienst archeologie. Indien de aanvraag zou worden goedgekeurd dient het project rekening te houden met de geformuleerde voorwaarden uit dit advies.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In een groot aantal studio’s wordt de vloer van het slaapgedeelte verhoogd. Hierdoor wordt de plafondhoogte beperkt tot 2,30 meter, waardoor de slaapruimte niet in aanmerking kan komen als verblijfsruimte, conform artikel 21 van de bouwcode. Dit leidt er toe dat 36 studio’s gelegen in blok A en B een netto-vloeroppervlakte hebben van circa 28m², wat afwijkend is van de minimaal vereiste 35m² (bouwcode artikel 22). Aangezien hierdoor onvoldoende woonkwaliteit kan gegarandeerd worden, wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Het concept van de verhoogde vloer wordt ook toegepast bij de private buitenruimten van alle woningen in het project. Hierdoor hebben alle privatieve buitenruimten slechts een vrije hoogte van circa 2,15 meter waardoor deze niet in aanmerking kunnen komen als buitenruimte. Overigens wordt opgemerkt dat de maatlijnen op de gevelplannen “BA_TNA15_GB_N_05_Blok C -West gevel.pdf” foutieve hoogtes vermelden voor de buitenruimten van de vierde verdieping.

De buitenruimte van de meeste studio’s is daarenboven kleiner dan 4m² (circa 1,5m²), wat strijdig is met artikel 28 van de bouwcode. Echter zouden, conform de bouwcode, de private buitenruimten ook gekoppeld mogen worden tot een collectieve buitenruimte. Dit is van toepassing voor de woningen die grenzen aan de collectieve daktuinen op de eerste verdieping. Omwille van de afwezigheid van een vlotte bereikbaarheid tot deze ruimte voor de woningen op de hoger gelegen bouwlagen en het mogelijke privacyconflict dat het gebruik van de daktuin door deze bewoners tot gevolg kan hebben, kan deze ruimte niet in aanmerking komen als buitenruimte voor de overige woningen. Ook de buitenruimten op de gelijkvloerse verdiepingen kunnen, omwille van hun publieke karakter, niet beschouwd worden als collectieve buitenruimte voor de wooneenheden.

Het gebrek aan de nodige buitenruimte voor de woningen is een reden om te adviseren de aanvraag te weigeren.

De slaapkamers die worden ingericht onder het hellend dak, zijn voorzien van niet-opengaande dakvlakramen. Deze ramen situering zich tussen circa 2,60 meter en 3,40 meter boven het loopvlak van de verblijfsruimte. Artikel 24 van de bouwcode stelt echter dat elke verblijfsruimte openingen dient te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht. Dakvlakramen in schuine daken mogen hiervoor meegeteld worden indien ze zich tussen 1 en 2 meter boven het loopvlak van de verblijfsruimte bevinden. Dit is niet het geval voor alle verblijfsruimten (slaapkamers) van alle wooneenheden gelegen onder hellend dak. Deze ruimten kunnen bijgevolg niet beschouwd worden als verblijfsruimten waardoor geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

Bijkomend wordt opgemerkt dat ook andere verblijfsruimten (leefruimten en slaapkamers) geen opengaande ramen hebben. Indien een vergunning verleend zou worden, zou in de bijgevoegde voorwaarden opgenomen moeten worden dat deze ramen moeten kunnen opengaan, conform artikel 24 van de bouwcode.

De aanvraag is ook afwijkend van artikel 14 ‘Insprongen en openingen aan voorgevels’ van de bouwcode. De insprong aan de Twee Netenstraat ter hoogte van het fietsatelier, alsook de toegankelijke zone voor de brandweer langs de Samberstraat, moeten ’s nachts afgesloten kunnen worden. In functie van veiligheid en het voorkomen van overlast, zoals sluikstort, moeten deze insprongen verlicht worden. Dit zou als voorwaarde opgenomen moeten worden, indien een vergunning zou verleend worden.

De aanvraag voorziet geen centrale stookruimte, conform artikel 37 van de bouwcode, met een minimale grootte van 37m² en een minimale hoogte van 3m. Deze centrale stookruimte zou als voorwaarde opgenomen worden, indien een vergunning zou verleend worden.

Er wordt opgemerkt dat de aanvraag afwijkt van artikel 20 van de verordening toegankelijkheid. Bij het afleveren van een vergunning zou in voorwaarde moeten worden opgelegd dat het project zich in overeenstemming brengt met deze verordening.

Er werd advies ingewonnen bij de stedelijke dienst Stadsbeheer – sorteertstraatjes.

“Voor de opvang van het huishoudelijk afval van dit bouwproject met 103 wooneenheden, voorzien in sorteerstraat-zone DAM, is de aansluiting op het systeem sorteerstraten aangewezen. De projectontwikkelaar dient hiervoor bij te dragen in de kosten voor de aanleg, de uitbreiding en het onderhoud van de sorteerstraten in deze wijk. De bijdrage staat in verhouding tot het aantal bewoners.”

Bij het afleveren van een vergunning dient dit als voorwaarde opgenomen te worden.

De bijgevoegde voorwaarden van Aquafin, brandweer, Fluvius, ASTRID veiligheidscommissie en Proximus zouden integraal overgenomen moeten worden bij het afleveren van een vergunning.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn louter en alleen in de derde klasse ingedeeld. Er wordt voldaan aan artikel 5.4.3, § 3 van het DABM betreffende verbods- en afstandregels. De gemelde exploitatie is meldingsplichtig en niet verboden.

Het project omvat de bouw van een appartementsgebouw tussen de Twee Netenstraat en de Samberstraat. In totaal zullen in het project zo’n 103 woonunits gerealiseerd worden, gaande van ruimte voor individuele bewoners (studio’s) tot grotere duplex appartementen. Het volume langsheen de Samberstraat heeft vier bouwlagen, terwijl het volume aan de Twee Netenstraat vijf bouwlagen hoog is. Op het gelijkvloers wordt een ruime, semi-publieke en doorwaadbare gemeenschapsruimte en vier commerciële ruimtes en ateliers voorzien.

De semi-publieke gemeenschapsruimte heeft een netto oppervlakte van 1.035 m² en wordt door de aanvrager ingevuld met retail, co-living, co-working en service. Het project focust onder andere op duurzaam en leefbaar wonen. In dat aspect kan geen bezwaar gemaakt worden tegen deze activiteiten, aangezien het gebouw hiervoor aangepast is, er een beperkt bijkomend publieksaantrekkend effect zal zijn en er geen of weinig risico op geluidshinder of afgeleide hinder zal zijn.

Het project omvat verder twee ondergrondse verdiepingen voor parkeergarages. Voor de bouw hiervan zal een bronbemaling noodzakelijk zijn. De aanvraag hiervan zal in de aanloop van de realisatie van het project gebeuren en maakt nu geen deel uit van de aanvraag.

In de omgeving zijn er verschillende oriënterende en beschrijvende bodemonderzoeken uitgevoerd. De ondergrond in de omgeving is door voorgaande activiteiten en handelingen verontreinigd met arseen, zink, koper, lood, minerale olie, tetrachlooretheen en trichlooretheen. Bij de opmaak van het vergunningsdossier met betrekking tot de bronbemaling zal hier rekening mee gehouden moeten worden.

Het oppompen van grondwater dient zoveel mogelijk beperkt te worden, enerzijds omdat de grondwatertafel in heel Antwerpen onder druk staat en anderzijds door het risico dat bij het oppompen van grotere debieten een verspreiding van de bodem- en grondwaterverontreiniging kan plaatsvinden. De bouwheer dient hiervoor maximaal gebruik te maken van de beschikbare technieken zoals secanspalen, soilmixwand of evenwaardige alternatieven.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2).

Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten (zie richtlijnen bemalingen 2009).De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4m –mv).

In de bemalingsstudie worden naast de zettingsberekeningen, debieten, fasen tenminste ook volgende aspecten beschreven en gemotiveerd:

-          Een beschrijving van de resultaten van het vooronderzoek (o.b.v. DOV, bodemkaarten, hydrogeologische kaarten, studie 2015 infiltratiegevoeligheid, …);

-          Een beschrijving van het uitgevoerde grondonderzoek (sonderingen, boringen, metingen grondwaterpeil, pompproeven, doorlatendheidsproeven, …);

-          een risico-inschatting (wat betreft verdroging, verzilting, verontreiniging en zettingen);

-          een motivatie van de hydraulische parameters (via pompproef, putproef of bestaande literatuurgegevens);

-          een beschrijving van het bemalingsconcept;

-          een beschrijving van de afschermende maatregelen

-          verticale waterremmende wanden (bv. berlinerwand,  bentonietwand, secanspalen, …), al dan niet tot in een waterremmende grondlaag

-          horizontale waterremmende laag

-          retourbemaling of oppervlakte-infiltratie

-          beperken duur van de bemaling;

-        als geen retourbemaling mogelijk is: grondige motivatie en alternatief voorstel,  een aanduiding van het lozingspunt, lozing op oppervlaktewater, toelating van Aquafin bij lozing op riolering van > 10m³/u;

-        berekende grondwaterstanden voor en tijdens bemaling, inclusief de invloedstraal van de bemaling (op plan getekend - formule van Sichardt mag niet gebruikt worden voor de berekening van de invloedsstraal) en de bemalingsdebieten;

-        een beschrijving van het monitoringprogramma.

De verwarming en productie van warm water zal gebeuren met een systeem op basis van de boorgat-energie-opslag techniek (BEO-veld), aangevuld met een klassieke stookinstallatie van 400 kW. Het BEO-veld zal gevormd worden door 70 boringen tot op een diepte van 145 meter. Het dieptecriterium op die locatie bedraagt 150 meter, waardoor de boringen niet vergunnings- of meldingsplichtig zijn.

Op het gelijkvloers zal een transformator geplaatst worden, in beheer van Fluvius. Zij zullen zelf instaan voor de melding hiervan.

De wasmachines die collectief voorzien worden, staan niet ter beschikking van derden en zijn dus evenmin ingedeeld als IIOA.

Een hemelwaterput van 40.000 liter wordt gevraagd in afwijking op de hemelwaterverordening. Deze zal gebruikt worden voor het sproeien van de tuin, 6 toiletten en 3 urinoirs. Een tweede put van 64.000 liter wordt gebruikt om te dienen als buffer voor de vertraagde afvoer van overtollig hemelwater.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en de goede ruimtelijke ordening.

Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Wat betreft artikel 6 en 10 van de bouwcode, de beoordeling van bezwaar 1 en 3, en de beoordeling van de schaal –ruimtegebruik – bouwdichtheid:
deze beoordeling wijkt af van het in 2016 afgeleverde stedenbouwkundig attest. Ten opzichte van de toenmalige beoordelingscontext is er een aanzienlijke wijziging van de ruimtelijke visie. Het recent goedgekeurde RUP slachthuissite, dat paalt aan de site, voorziet in een veel kleinschaliger afbouwen van het bouwblok dan het toenmalige Masterplan in opmaak. Dit kan niet genegeerd worden voor wat betreft de schaal van de bebouwing in de Samberstraat en Twee Netenstraat. Gelet echter op het afgeleverde attest, de atypische bestaande volumes in het bouwblok, kan niet zomaar gesteld worden dat de bebouwing in binnengebied ondergeschikt moet zijn aan die van de randen. Dit moet het onderwerp zijn van nieuw ontwerpend onderzoek in functie van de gewijzigde ruimtelijke ontwikkelcontext.

Wat betreft artikel 28: gelet op de grote collectieve (dak)tuinen moet de kwaliteit van de individuele buitenruimtes samen beoordeeld worden met de collectieve buitenruimtes. Zoals het verslag stelt, is een vlotte toegankelijkheid ervan noodzakelijk, alsmede een voldoende privatief karakter.

Wat betreft artikel 21 van de bouwcode: het betreft een interieuringreep (verhoogde vloer), geen constructieve ingreep. Dit kan eenvoudig aangepast worden door dit niet uit te voeren, of in een nieuw ontwerp de bouwhoogtes aan te passen. Casco voldoen de 36 studio’s dan aan artikel 22.

Wat betreft woninggrootte en –mix: gelet op bovenstaande kloppen de opgesomde oppervlaktes per type, en de gemiddelde opp. niet (meer). We verwijzen bovendien naar de recent goedgekeurde “BGO woninggrootte, woningmix …” van 24 juni 2019. Deze laat afwijkingen toe op de oppervlaktes en mix tot 15% NVO. De aanvraag kan vanuit deze BGO opnieuw en anders gemotiveerd worden. De conclusies in de beoordeling houden hier geen rekening mee. Er kan niet zomaar gesteld worden dat het aanbod éénzijdig is, als er studio’s van 56m² en meer worden aangevraagd. De terminologie is ondergeschikt aan de feitelijke oppervlaktes.
Er moet echter duidelijkheid komen over de collectieve ruimtes: welke zijn commercieel, en bijgevolg niet exclusief voor de gemeenschap? Welke zijn werkelijk gegarandeerd voor de gemeenschap? De functie van de ruimtes dient aangevraagd worden - cfr. de vergunningsplichtige functiewijzigingen - als ofwel;

• wonen met inbegrip van hun exclusief voorbehouden collectieve ruimtes en ondergeschikte functies (cfr. de BGO wonen);
• dagrecreatie, met inbegrip van sport (niet collectief);
• detailhandel (niet collectief);
• restaurant en café (niet collectief);
• kantoorfunctie (ook co-working externen), dienstverlening en vrije beroepen;
• bedrijvigheid (niet collectief);

andere ruimtes dan wonen kunnen niet in rekening worden gebracht als collectieve ruimte zoals gesteld in de BGO Wonen.

Wat betreft artikel 37, gelet op het feit dat een collectief energiesysteem wordt voorzien (BEO-veld), is er met andere woorden al sprake van een aangepast collectief technisch lokaal. Een afwijking kan worden toegestaan in zoverre dit het volledige project bedient.