2019_CBS_06780 - Omgevingsvergunning - OMV_2019075472. Herentalsebaan 477. District Deurne - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

-          19 oktober 1995: vergunning (629#4806) voor appartementsgebouw (3w.). 

Vergunde/vergund geachte toestand 

-          meergezinswoning met vier bouwlagen en een plat dak;

-          gelijkvloerse winkelruimte en 3 appartementen op de verdiepingen, telkens één per verdieping;

-          achter de winkelruimte zijn er drie inpandige garages met toegang langs de Silsburgstraat. 

Huidige toestand 

-          meergezinswoning met vier bouwlagen en een plat dak;

-          gelijkvloerse winkelruimte en 3 appartementen op de verdiepingen, telkens één per verdieping;

-          één garage werd geprivatiseerd en verbonden met de handelsruimte;

-          in de gevels zijn de afmetingen van een aantal raamopeningen anders uitgevoerd dan in de vergunde toestand. 

Gewenste toestand 

-          meergezinswoning met vier bouwlagen en een plat dak;

-          4 appartementen, telkens één per verdieping;

-          bouwvolume en gevels ongewijzigd.

Inhoud van de aanvraag 

-          omvormen van de gelijkvloerse handelsruimte naar een één-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 81 m²;

-          regulariseren van de beperkte gevelwijzigingen ten opzichte van de vergunde toestand;

-          dichtmaken van de opening naar de aansluitende garage;

-          er wordt geen bijkomende parkeerplaats ingericht;

-          2 fietsen dienen gestald in de bestaande garage. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen 

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen 

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 (goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014) en herzien op 1 maart 2018.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 Afvalverzameling:
  er wordt geen afgescheiden ruimte voor afvalverzameling ingericht, terwijl dit verplicht is bij een meergezinswoning met 4 woongelegenheden;
• artikel 27 Open ruimte:
  bij een functiewijziging moet minimaal 20% van de perceeloppervlakte op maaiveldniveau worden ingericht als buitenruimte, in de aanvraag blijft het perceel volgebouwd;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  bij functiewijziging naar wonen dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken, er wordt geen buitenruimte ingericht bij het nieuwe gelijkvloerse appartement;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  op het plan wordt vermeld dat er 2 fietsen in de garage kunnen geplaatst worden, de exacte positionering ervan wordt echter niet gespecifieerd;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er wordt geen extra parkeerplaats voorzien voor de bijkomende woongelegenheid, maar hiervoor kan een compensatie worden opgelegd.

Sectorale wetgeving 

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft geen bijkomende bebouwde oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 26 Afvalverzameling:
er wordt geen afgescheiden ruimte voor afvalverzameling ingericht, terwijl dit verplicht is bij een meergezinswoning met 4 woongelegenheden;

-          artikel 27 Open ruimte:
bij functiewijziging moet minimaal 20% van de perceeloppervlakte op maaiveldniveau worden ingericht als buitenruimte, in de aanvraag blijft het perceel volgebouwd wat negatief is voor de leefbaarheid en de infiltratie van regenwater in de bodem;

-          artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
bij functiewijziging naar wonen dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken, er wordt geen buitenruimte ingericht bij het nieuwe gelijkvloerse appartement;

-          artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
op het plan wordt vermeld dat er 2 fietsen in de garage kunnen geplaatst worden, de exacte positionering ervan wordt echter niet gespecifieerd;

-          artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
er wordt geen extra parkeerplaats voorzien voor de bijkomende woongelegenheid, maar hiervoor kan een compensatie worden opgelegd.

Al deze afwijkingen op de bouwcode leiden tot een onvoldoende woonkwaliteit, waardoor de aanvraag moet worden geweigerd.

Functionele inpasbaarheid 

De aanvraag omvat het omvormen van een commercieel gelijkvloers in een pand met bovenliggende woonruimte naar een pand met op alle verdiepingen woonruimte. Op een niet-strategische locatie buiten de afgebakende kernwinkelgebieden en horecagebieden, zoals dit pand, is het behoud van een commerciële functie niet op te leggen. Omvorming naar woonruimte wordt op deze locaties gunstig beoordeeld en is in harmonie met de omgeving.

Mobiliteitsimpact 

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsstalplaatsen

Voor het bijkomende appartement moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden:

In de nota staat dat er in de naastliggende garage plaats is voor 2 fietsen. Maar deze zijn niet ingetekend op het plan. Het is dus niet duidelijk of er voldoende ruimte is om hier 2 fietsen te stallen.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid 

De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume. Men wenst een handelsgelijkvloers om te vormen naar een woongelegenheid. Er wordt geoordeeld dat zowel de schaal als het ruimtegebruik met deze vermeerdering van het aantal woongelegenheden gerespecteerd blijven.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten 

Er worden geen wijzigingen aangebracht aan de bestaande gevels.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen 

Het ontbreken van een afgescheiden afvalberging (verplicht middels artikel 26 van de bouwcode) leidt tot onvoldoende comfort en hygiëne voor de bewoners.

Doordat het maaiveld volgebouwd blijft, is er geen open ruimte of een private buitenruimte beschikbaar voor het gelijkvloerse appartement. Dit is negatief voor de levenskwaliteit en de leefbaarheid van de woongelegenheid.

De bestaande voorgevel – een groot raam dat dienst deed als vitrine van de handelszaak – wordt niet gewijzigd. Hierdoor is de inkijk in de woning vanop de straat te groot. Er wordt onvoldoende privacy gecreëerd om voldoende woonkwaliteit te bieden.

Deze hinder- en gebruiksaspecten, in combinatie met de afwijkingen op de bouwcode leiden tot een onvoldoende woonkwaliteit, waardoor de aanvraag moet worden geweigerd.

Advies aan het college 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van de afwijkingen op de bouwcode wat betreft de artikels 26, 27, 28 en 29, die leiden tot een onvoldoende woonkwaliteit.