2019_CBS_06796 - Omgevingsvergunning - OMV_2019085434. Lange Klarenstraat 19. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          20/09/1968: vergunning (18#51317) voor het bouwen van een kantoorgebouw;

-          13/02/1970: weigering (18#52646) voor het bouwen van een penthouse;

-          26/09/2013: proces-verbaal (AN.66.LB.136649/2013) voor een functiewijziging van kantoor naar horeca en woongelegenheid, zonder voorafgaandelijke schriftelijke stedenbouwkundige vergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          19/06/2019: stilzwijgende weigering (20183616) voor een functiewijziging van kantoor naar horeca op het gelijkvloers, het voorzien van een dakterras en uitbreiden van het vergund volume.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          het volledige gebouw is vergund als kantoren;

-          volume:

• gesloten bebouwing van 5 bouwlagen onder een plat dak en een liftopbouw;
• uitbouw op gelijkvloers en 1ste verdieping;
• achterbouw van 4 bouwlagen met een technische toplaag;
• 2 ondergrondse bouwlagen;

-          functies:

• kantoorruimtes op alle bovengrondse verdiepingen;
• de achterbouw bevat circulatie en opslagruimten;
• 47 ondergrondse parkeerplaatsen;

-          gevel: blauwe natuursteen met grijs aluminium buitenschrijnwerk.

Huidige toestand

-          het gelijkvloers werd omgevormd van kantoren naar horeca en co-working space;

-          de technische verdieping op de dakverdieping werd uitgebreid met kantoorruimten;

-          er werd een dakterras voorzien op de uitbouw bij de tweede verdieping en bij de dakopbouw op de voorbouw;

-          de gevels van de dakverdieping zijn afgewerkt  in grijze gevelbeplating met grijs aluminium buitenschrijnwerk.

Gewenste toestand

-          functie: wijziging van kantoor naar horeca op het gelijkvloers;

-          heropbouwen en uitbreiden van de bijkomende dakverdieping op de teruggetrokken daklaag van het hoofdgebouw ten behoeve van kantoorruimten en sanitair;

-          voorzien van een dakterras bij de kantoren op de tweede verdieping;

-          voorzien van een dakterras vooraan en achteraan bij de kantoren op de nieuwe dakverdieping;

-          interne verbouwingswerken ten behoeve van circulatie en brandveiligheid;

-          afwerken van de dakverdieping en de voorgevel van het gelijkvloers met grijze gevelbeplating.

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijziging van kantoor naar horeca en co-workingspace op het gelijkvloers;

-          heropbouwen en uitbreiding van de teruggetrokken daklaag en voorzien van kantoorruimten en sanitair;

-          interne verbouwingswerken en aanleggen van een dakterras bij de kantoren op de tweede verdieping;             

-          voorzien van een vluchttrap een de achtergevel van de hoofdbouw;

-          wijzigen van de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: algemene voorschriften, culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 21: het is niet duidelijk op de plannen van de nieuwe dakverdieping of de lift voldoet aan de bepalingen van dit artikel;
• artikel 29.2: het aangepast sanitair op het gelijkvloers voldoet niet aan de bepalingen van dit artikel.  Er wordt geen vrije en vlakke draairuimte voorzien in het sas naar het aangepast toilet. Het is niet duidelijk op de plannen of de plaatsing van de wastafel voldoet aan artikel 31.1 en 31.2;
• artikel 29.2: in het nieuwe sanitaire blok in de dakverdieping wordt geen aangepast sanitair voorzien.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014) en herzien op 1 maart 2018.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 44 §1 Vetafscheiders en olieafscheiders: horeca-inrichtingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft geen uitbreiding van de bebouwde/verharde oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
 

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het regulariseren van een functiewijziging van kantoor naar horeca en co-working op het gelijkvloers, het regulariseren van een dakterras bij de kantoorruimten op tweede verdieping en het regulariseren van een extra bouwlaag met kantoren op het bouwvolume aan de straat. Voorgestelde functies zijn principieel in overeenstemming met de toelaatbare bestemmingen op het perceel volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Zowel de bijkomende dakverdieping met terrassen langs de Lange Klarenstraat, als het dakterras op de tweede verdieping worden voorzien binnen het maximaal toegelaten bouwvolume in de omgeving en zijn bijgevolg vatbaar voor vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gelet op de functiewijziging van kantoor naar horeca op het gelijkvloers zal ook in voorwaarden worden opgenomen dat er conform artikel 44 van de bouwcode een vetafscheider moet worden voorzien op de afvoer van het afvalwater om verstopping van het openbaar rioleringsstelsel te voorkomen. 

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de verordening toegankelijkheid.

De lift die wordt voorzien tot op de vijfde verdieping moet bijgevolg voldoen aan de bepalingen van artikel 21 van de bouwcode. Ook artikel 29.2 is van toepassing op de sanitaire blokken. Het aangepast toilet dat wordt voorzien op het gelijkvloers voldoet hier niet aan. Er wordt oa. geen vlakke draaicirkel voorzien in het sas naar dit toilet.  In het sanitair dat wordt voorzien op de vijfde verdieping wordt geen aangepast sanitair voorzien. Bij het verlenen van de vergunning zal in voorwaarden worden opgenomen dat de lift naar verdieping 5 moet voldoen aan de bepalingen van artikel 21 van de verordening, dat het aangepast toilet op het gelijkvloers en de toegang ernaar toe moet voldoen aan artikel 29.2 van de verordening en dat op verdieping 5 conform artikel 29.2 een aangepast toilet moet worden voorzien.

Mits te voldoen aan de bepalingen van de verordening toegankelijkheid, voorziet het doortrekken van de bestaande verticale circulatie tot op de dakverdieping, in een kwalitatieve toegang tot deze bijkomende verdieping.

De overige interne verbouwingswerken voorzien in een verbetering van de verblijfskwaliteit van de kantoorruimten en de horecafunctie op het gelijkvloers.

De aanvraag voorziet ook wijzigingen ter verbetering van de brandveiligheid van het gebouw.

Zoals opgenomen in het advies van de brandweer onder G.3 van de “Specifieke brandvoorzorgsmaatregelen” dient voor middelhoge kantoorgebouwen een 2de ontruimingsmogelijkheid voorzien te worden. Op de plannen werd een nieuwe noodtrap aangeduid aan de achtergevel van verdieping 5 naar het plat dak op verdieping 2. Vanop het plat dak op verdieping 2 wordt enerzijds een uitklapbare ladder voorzien tegen de scheimuur op de linker perceelgrens, anderzijds wordt de bestaande trap vanop verdieping 1 in de achterbouw doorgetrokken tot op het platte dak van verdieping 2. Zowel de trap in de achterbouw als de ladder tegen de scheimuur komen beide uit op het aanpalend perceel van het Stedelijk Lyceum.

Er wordt bijgevolg vastgesteld dat de tweede ontruimingsmogelijkheid afhankelijk is van burgerrechtelijke aspecten.

Aangezien de site van het Stedelijk Lyceum eigendom is van het autonoom gemeentebedrijf vastgoed en stadsprojecten van Antwerpen, werd aan hen advies gevraagd. Zij formuleren een voorwaardelijk gunstig advies dat luidt als volgt: “Negatief advies voor vestiging van een erfdienstbaarheid. De vluchtweg hypothekeert de eventuele latere ontwikkeling van de site van de school en conflicteert met de goede werking. Een tijdelijk recht is onderhandelbaar, mits  marktconforme vergoeding. Bij de vergunning dient als voorwaarde te worden opgenomen dat er een overeenkomst over het tijdelijk doorgangsrecht dient opgemaakt te worden.”

De vergunningverlenende overheid mag echter geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige handelingen. Het maken van burgerrechtelijke verbintenissen zal bijgevolg ook niet opgenomen worden in de voorwaarden van de vergunning. Anderzijds ontneemt een omgevingsvergunning deze rechten niet en ontslaat de aanvrager niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met contractuele verbintenissen, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

Gelet op het belang van het voorzien in de vereiste brandveiligheid van het gebouw zal wel expliciet in voorwaarden worden op genomen dat de tweede ontruimingsmogelijk voor het gebouw te allen tijde moet worden gegarandeerd.

Inzake privacy worden de terrassen, achteraan de tweede verdieping en voor- en achteraan de vijfde verdieping, conform uitgevoerd aan de voorschriften van het burgerlijk wetboek en de bouwcode.

Het voorzien  van een buitenruimte bij de kantoren heeft een gunstige impact op de werkomgeving. Om te voorkomen dat het gebruik van het terras hinder veroorzaakt voor de omliggende woonfuncties zal echter in voorwaarden worden opgenomen dat het terras enkel bij de kantoorfunctie mag gebruikt worden. Het gebruik bij de horeca van het gelijkvloers zal worden uitgesloten uit de vergunning.

Voorliggend project heeft geen betrekking op ingedeelde inrichtingen of activiteiten. Wel wordt opgemerkt dat er voor het gebouw geen geldige vergunning voor eventuele ingedeelde inrichtingen of activiteiten bestaat. Mogelijk zijn de stookinstallatie, de koelinstallaties en/of het lozen van huishoudelijk afvalwater wel vergunnings- of meldingsplichtig. Bij het verlenen van de vergunning zal in voorwaarden worden opgelegd om, indien in het gebouw ingedeelde inrichtingen of activiteiten aanwezig zijn, zo snel mogelijk een nieuwe omgevingsvergunningsaanvraag- of melding in te dienen door te exploitant.

Visueel-vormelijke elementen

Voorliggende gevelwijzigingen en gevelmaterialen zijn inpasbaar in de stedelijke omgeving van het pand en doen geen afbreuk aan het straatbeeld. Het voorstel is dan ook aanvaardbaar.

Cultuurhistorische aspecten

Aangezien het pand is gelegen in een omgeving met culturele, historische en/of esthetische waarde werd er advies gevraagd aan de dienst Stadsontwikkeling/onroerend erfgoed/monumentenzorg. Het advies luidt als volgt: “Het betreft een kantoorgebouw dat dateert uit 1968, en dat geen noemenswaardige erfgoedwaarde bezit. Men wil de bestaande toestand regulariseren. Het pand bezit geen noemenswaardige erfgoedwaarde. Gelet op bovenstaande argumenten wordt voor deze aanvraag een gunstig advies uitgebracht.”

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de 2de ontruimingsmogelijk voor het gebouw moet te allen tijde worden gegarandeerd;

3.      het terras op verdieping 2 enkel te gebruiken bij de kantoorfunctie;

4.      de lift naar verdieping 5 te voorzien conform artikel 21 van de verordening toegankelijkheid;

5.      het aangepast toilet op het gelijkvloers te voorzien conform artikel 29.2 van de verordening toegankelijkheid;

6.      een aangepast toilet te voorzien in het sanitair op verdieping 5 conform artikel 29.2 van de verordening toegankelijkheid;

7.      een vetafscheider te voorzien op het afvalwater van de horeca conform artikel 44 van de bouwcode;

8.      indien in het gebouw ingedeelde inrichtingen of activiteiten aanwezig zijn, hiervoor een omgevingsvergunningsaanvraag- of melding indienen.

Uitsluitingen

9.      het gebruik van het terras bij de horecafunctie van het gelijkvloers.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten