2019_CBS_06759 - Omgevingsvergunning - OMV_2019060038. Boterlaarbaan 411. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          geen vergunningen gekend.

Vergunde toestand

-          braakliggend terrein.

Huidige toestand

 -          braakliggend terrein.

 Gewenste toestand

 -          pand van 4 bouwlagen onder plat dak ingericht met 7 sociale huurappartementen.

Inhoud van de aanvraag

-          de hoogstammige boom wordt gerooid en de tuinberging verwijderd;

-          er wordt een volume van 4 bouwlagen onder plat dak opgericht;

-          op het gelijkvloers wordt een inpandige parking voor 3 wagens plus een afval- en fietsenberging voorzien;

-          er worden 7 sociale huurappartementen ingericht waarvan 6 met 2 slaapkamers en 1 met 1 slaapkamer met een respectievelijke netto-vloeroppervlakte van circa 80 en 60m²;

-          gevels uit rood-bruin genuanceerde gevelsteen met horizontale betonnen gevelelementen en bronskleurig aluminium buitenschrijnwerk. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 (goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014) en herzien op 1 maart 2018.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheidingsmuur van het plat dak bezit geen minimale opstand van 30cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Het project valt onder bijlage III van het project-MER-besluit. De aanvraag bevat een project-MER-screening. Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een aanzienlijke oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat een positieve uitspraak mogelijk is wanneer voldaan aan de hemelwaterverordening.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
 

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het Rooilijndecreet op volgend punt:

• artikel 16: in de voortuinstrook (= achteruitbouwstrook) worden een septische put en 2 infiltratieputten aangelegd, wat ongunstig wordt geadviseerd door de wegbeheerder.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 16 van het Rooilijndecreet. In de voortuinstrook (=achteruitbouwstrook van 5 m diep) worden een septische put en 2 infiltratieputten aangelegd. Artikel 16 stelt dat alleen door de wegbeheerder een afwijking kan worden toegestaan op het realiseren van constructies (ook ondergronds) in een achteruitbouwstrook. Deze afwijking wordt echter ongunstig geadviseerd in het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer. Daarom wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd dat de septische put en infiltratieputten met behoud van hun inhouden moeten aangelegd worden onder het gebouw of in de tuinzone achter het hoofdgebouw. Het gescheiden rioolstelsel dient hierbij te worden aangepast conform artikel 41 van de bouwcode.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het bouwen van een meergezinswoning op een braakliggend terrein. Deze woonfunctie is in overeenstemming met de vigerende bestemming van het gewestplan als woongebied en is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Boterlaarbaan. De aanvraag is bijgevolg functioneel inpasbaar.

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenstallingen

Er dienen voor dit project 20 fietsenstallingen voorzien te worden. Deze worden voorzien in de gelijkvloerse fietsenberging door middel van een dubellaags systeem.

De toegangsdeur tot dit lokaal draait echter naar binnen toe in de ruimte. Dit zal conflicten opleveren indien er fietsen uit het stallingsysteem, in het bijzonder van de bovenste laag, worden genomen. Daarom wordt als voorwaarde opgelegd dat de deur tot de fietsenberging dient open te draaien richting de inkomhal.

Ontsluiting

Gelet op de ligging van het perceel aan een gewestweg werd het advies ingewonnen van het agentschap Wegen en Verkeer. Dit advies is ongunstig om volgende redenen:

De parkeerplaatsen zijn zo ingericht dat er enkel ofwel achterwaarts kan ingereden worden ofwel achterwaarts kan uitgereden worden. De toegang ligt vlak bij een oversteekplaats voor voetgangers, het kruispunt met de Dassastraat en ligt vlak na een onoverzichtelijke bocht. Manoeuvrerende voertuigen kunnen hierdoor te laat opgemerkt worden.

Het Agentschap Wegen en Verkeer benadrukt dat zij de in de aanvraag voorziene vorm van ontsluiting naar de openbare weg niet zal toestaan.

Zoals hierboven reeds beargumenteerd is het alleen mogelijk bovengronds te parkeren. De voorliggende parkeerzone is te beperkt om voertuigen te laten keren. Hiervoor zou de parking veel ruimer moeten voorzien worden, wat niet mogelijk is zonder in te boeten op de beleving in de straat (levendige plint) of woonkwaliteit voor het project zelf. Bovendien beschikken quasi alle panden aan deze zijde van de straat over een gelijkaardige oprit in functie van een garage of autostaanplaats op eigen terrein. Dergelijke oprit is dan ook verenigbaar met de in de omgeving bestaande toestand.

De oprit ligt inderdaad in de nabijheid van een oversteekplaats voor voetgangers en het kruispunt met de Dassastraat. Er wordt evenwel opgemerkt dat ter hoogte van de site, meer specifiek ter hoogte van de voorziene oprit, de wegenis werd ingericht in functie van een toekomstige aanleg van een straat over het voorliggende perceel. Bij navraag bij de bevoegde instanties blijkt op heden het inrichten van deze straat niet langer aan de orde. In alle redelijkheid kunnen we dus stellen dat de inrichting van het openbaar domein reeds rekening houdt met manoeuvres van voertuigen op deze plaats.

Het bewuste perceel is reeds zichtbaar op een afstand van 200 m in de bocht van de Boterlaarbaan verderop. Bovendien is de snelheid hier beperkt tot 50 km/u. Aankomende voertuigen beschikken bijgevolg over voldoende reactietijd op eventueel in- en uitdraaiende voertuigen. We kunnen hier niet spreken over een ‘onoverzichtelijke bocht’.

Tot slot wordt in het advies zelf gesteld dat de bouwlijn in casu, bepaald in het KB van 10/9/1959, zich bevindt op 5 meter achter de rooilijn. De rooilijn wordt niet gewijzigd en de aanvraag respecteert de geldende bouwlijn. Hierdoor kan de toegang tot het perceel niet geweigerd worden.

Uit bovenstaande argumentatie blijkt dat de voorliggende oprit en parkeeroplossing geen noemenswaardige problematiek op vlak van verkeersveiligheid met zich meebrengt. Sterker nog, het openbaar domein is op deze plaats reeds ingericht rekening houdend met manoeuvrerende voortuigen. Bijgevolg worden de oprit en parking positief beoordeeld.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Boterlaarbaan gekenmerkt wordt door een- en meergezinswoningen van twee tot vier bouwlagen onder een plat dak.

In voorliggende aanvraag wordt een nieuwe meergezinswoning gebouwd van vier bouwlagen onder een plat dak met een kroonlijsthoogte van 12,50 m. Het pand wordt perceelsbreed gebouwd over een bouwdiepte van 13 m, in overeenstemming met die van het rechts aanpalende pand. De voorgestelde bouwdiepte is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. Achter het gebouw blijft er voldoende ruimte over op het gelijkvloers om een kwalitatieve tuinzone in te richten. Het volume bevindt zich naast het links aanpalende pand en heeft bijgevolg geen negatieve gevolgen voor de privacy en de bezonning van de naastgelegen percelen.

Visueel-vormelijke elementen

De materialen van de nieuwe gevels zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot

De groendienst geeft gunstig advies en adviseert om in de tuin te kiezen voor bomen van eerste of tweede grootte ter compensatie van de hoogstammige boom die gerooid wordt. Dit wordt opgelegd als voorwaarde bij de vergunning.

De positionering van de leefruimte aan de voorgevel van het gelijkvloers appartement, zorgt ervoor dat de meergezinswoning een levendige plint heeft die de straat aangenaam maakt om in te wonen en te wandelen.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de meergezinswoning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Veiligheid in het algemeen

De scheidingsmuur van het plat dak bezit geen minimale opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet afgeweken worden. Deze opstand is echter niet vereist indien de dakbekleding onder brandreactie klasse BROOF (t1) valt OF indien tussen de scheidingswand en de vegetatie van het groendak een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed wordt voorzien, eventueel aangevuld met een eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm. Omdat een groendak wordt voorzien, wordt als voorwaarde voor vergunning opgelegd dat tussen de scheidingswand en de vegetatie van het groendak een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed wordt voorzien.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.     de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.     de voorwaarden in het advies van Fluvius zijn strikt na te leven;

3.     de scheidingsmuren met de aanpalende eigendommen moeten ter hoogte van het platte dak uitgevoerd worden als volgt: tussen de scheidingswand en de vegetatie van het groendak wordt een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien, eventueel aangevuld met een eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm;

4.     de septische put en infiltratieputten moeten met behoud van hun inhouden aangelegd worden onder het gebouw of in de tuinzone achter het hoofdgebouw, het gescheiden rioolstelsel dient hierbij te worden aangepast conform artikel 41 van de bouwcode;

5.     ter compensatie van de hoogstammige boom die gerooid wordt, moeten in de tuin bomen van eerste of tweede grootte aangeplant worden;

6.     de deur naar de fietsenberging dient open te draaien richting de inkomhal;

7.     na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Lastvoorwaarden

Alle aanpassingswerken die nodig zijn aan het openbaar domein zijn ten laste van de eigenaar of de bouwheer. Hiervoor dient eerst contact opgenomen te worden met Stadsontwikkeling/ Ontwerp en Uitvoering.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van de bevraging omwonenden werd 1 bezwaarschrift ingediend, dat zich als volgt laat samenvatten:

1.      Ontwikkelingsmogelijkheid gehypothekeerd: Door de aanvraag, die voorziet in een gesloten bebouwing, komen de achtergelegen gronden ingesloten te liggen. Hierdoor worden hun ontwikkelingsmogelijkheid als bouwgrond gehypothekeerd.
Beoordeling:

De achtergelegen gronden, waarnaar verwezen wordt in het bezwaarschrift, liggen in de huidige toestand ook reeds ingesloten door het perceel waarop de aanvraag van toepassing is.
(Bouw)gronden komen bovendien alleen in aanmerking voor ontwikkeling indien deze gelegen zijn aan een voldoende uitgeruste weg, conform artikel 4.3.5. van de VCRO. De achtergelegen percelen liggen niet aan een dergelijke weg en komen bijgevolg niet in aanmerking voor ontwikkeling.

Het bezwaar is ongegrond.

2.      45°-regel: het is noodzakelijk dat er voldoende afstand wordt gehouden tussen de achtergevel van de meergezinswoning en de achterliggende perceelgrens. Minimaal dezelfde afstand moet in acht worden genomen als de hoogte van de betreffende achtergevel (45°-regel).

Beoordeling:

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Boterlaarbaan gekenmerkt wordt door een- en meergezinswoningen van twee tot vier bouwlagen onder een plat dak. Het profiel van de aangevraagde meergezinswoning van 4 bouwlagen onder plat dak is in overeenstemming met de kenmerkende bouwdiepte –en hoogte in de omgeving. De aanvraag voldoet hiermee aan de bepalingen van artikel 6 en 10 van de bouwcode. Het toepassing van de voorgestelde 45°-regel in het bezwaarschrift zou leiden tot een onzuiver en niet-kenmerkend bouwvolume in de omgeving.

Het bezwaar is ongegrond.