2019_CBS_06793 - Omgevingsvergunning - OMV_2019076212. Damplein 8. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/11/2018:  gedeeltelijke en voorwaardelijke vergunning (20182661) voor het wijzigen van de functie op de benedenverdieping van een meergezinswoning van wonen naar een commerciële ruimte.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          rijwoning van 4 bouwlagen onder de kroonlijst met daarboven een pseudo-mansardedak;

-          gelijkvloerse commerciële ruimte;

-          de voorgevel werd uitgesloten uit de vergunning.

Huidige toestand

-          idem als laatst vergunde toestand met uitzondering van de voorgevel.

Gewenste toestand

-          omvormen van de gelijkvloerse commerciële functie naar diensten (kantoor);

-          de bak van de rolluik wordt vervangen door een nieuw houten gevelelement.

Inhoud van de aanvraag

-          het omvormen van de gelijkvloerse commerciële functie naar diensten (kantoor);

-          de bovenliggende verdiepingen vormen geen onderdeel van deze aanvraag;

-          wijziging voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Dam-West, goedgekeurd op 6 januari 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone voor wonen-art. 1.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 27: Open ruimte:
  Bij een functiewijziging dient minimaal 20% van het perceel buitenruimte te zijn.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

In toepassing van artikel 27 van de bouwcode dient de open ruimte op het perceel bij een functiewijziging minimaal 20% van de perceelsoppervlakte te bedragen. Het gelijkvloers blijft volledig dichtgebouwd. Aangezien het hier om een ondiep en smal perceel gaat,  gelegen is nabij de hoek van een  klein driehoekig bouwblok zou de kwaliteit van de open ruimte op deze plek minimaal zijn. Om bovenstaande reden kan volgens artikel 3 van de bouwcode in alle redelijkheid een afwijking toegestaan worden op artikel 27.

Functionele inpasbaarheid

Gezien de gelijkvloerse functiewijziging van handel naar kantoorruimte werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing – business en innovatie. Deze dienst geeft een gunstig advies voor de invulling op de gelijkvloerse verdieping. Dit wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor het kantoor moet 1 fietsstalplaats voorzien worden, conform artikel 29 van de bouwcode.

Laden en lossen

Laden en lossen moet gebeuren op de bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het programma zoals voorgesteld. De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Cultuur-historische aspecten en visueel-vormelijke elementen

De stedelijke dienst Monumentenzorg gaf volgend advies:

“Het pand in kwestie, is een vroeg 20ste-eeuwse bakstenen lijstgevel met gekleurde, geglazuurde bakstenenaccenten van 4 bouwlagen en drie traveeën onder plat dak. De oorspronkelijke houten kroonlijst en het houten schrijnwerk zijn nog aanwezig. Het is niet duidelijk in welke mate de houten winkelpui bewaard bleef. Op het gevelplan bestaande toestand lijkt de verdeling van het houten uitstalraam en de houten omlijsting nog bewaard. De bijgevoegde foto’s met gesloten rolluik laten niet toe om in detail te verifiëren of dit wel degelijk zo is.  Het complex in kwestie heeft een beeldbepalende stadslandschappelijke waarde in de Wijk Dam. Het behoort tot de authentieke bebouwing, nl typisch vroeg 20ste-eeuwse burgerwoningen. Dezelfde vorm en structuur als moment van ontstaan zijn nog afleesbaar.

Men wenst een functiewijziging aan te vragen om het commercieel gelijkvloers om te vormen tot kantoor. Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen bezwaar voor wat betreft de functiewijziging. Het is een opportuniteit om de bestaande houten winkelpui te valoriseren en de omlijsting te herstellen zoals opgetekend in de bestaande toestand. De winkelpui is immers het verlengde van het winkelinterieur, een (semi) publieke ruimte die toegankelijk is voor al wie interesse toont in wat er te vinden is. Deze beleving begint al aan de buitenkant met een aantrekkelijke etalage. Ze is bedoeld om te lokken, te betoveren en te beleven. De winkelpui, onlosmakelijk verbonden met de etalage, draagt hier in belangrijke mate aan bij. De historische winkelpuien waarvan de houten het leeuwendeel vormen, ooit zo talrijk aanwezig in het late 19de-eeuw en vroeg 20ste-eeuwse straatbeeld, verdwijnen in ijltempo.

De stedelijke dienst monumentenzorg zet dan ook in op het behoud van dit kostbare erfgoed. Het zijn immers stille getuigen van de opkomst van de consumptiemaatschappij en Antwerpens rijke handelsverleden. Met hun verschillende configuraties, bonte kleuren en gedetailleerde ornamentiek zijn ze niet alleen prachtig om naar te kijken, ze geven de stad historische gelaagdheid waardoor ze van culturele, historische en esthetische waarde zijn. Ze zijn bepalend voor het straatbeeld in de stad. Voor zulke panden wordt er niet enkel ingezet op het behoud van volume, schaal en korrel. Daarnaast vragen we ook bijzondere aandacht voor de gevel. 

Gezien de architecturale en esthetische waarde van de burgerwoning worden voorwaarden opgelegd met betrekking  buitenschrijnwerk in de voorgevel en het gevelparement. Het houten geschilderde schrijnwerk en de houten kroonlijst moeten behouden worden. De houten winkelpui (omlijsting) moet hersteld worden. De voordeur moet wit geschilderd worden.”

Dit advies wordt gevolgd. Bijkomend wordt opgemerkt dat hoewel op de plannen vermeld staat dat de gevel niet wijzigt of gewijzigd werd, het onduidelijk is wat de laatst vergunde toestand is. De voorgevel werd uitgesloten van de vergunning uit 2018. Bezwaarlijk kan gesteld worden dat het aanwezige voorzetrolluik deel uitmaakt van de laatst vergunde toestand.

Uitgaande van de foto’s wordt opgemerkt dat de voorgevel op het gelijkvloers in zeer slechte staat is. Bovendien werd de plint in blauwe steen overschilderd, wat vanuit de bouwcode ontoelaatbaar is. De voorgevel is weinig samenhangend en wordt als storend ervaren in de omgeving. De voorwaarden uit het advies van de stedelijke dienst monumentenzorg worden bijgevolg opgenomen als voorwaarden bij het verlenen van een vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      voor de kantoorfunctie dient 1 inpandige fietsstalplaats voorzien te worden;

3.      laden en lossen moet gebeuren op de bestaande laad-en loszones in de omgeving;

4.      houten geschilderd schrijnwerk te behouden;

5.      houten kroonlijst te behouden;

6.      houten winkepui (omlijsting) te herstel;

7.      voordeur in een witte kleur te schilderen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.