2019_CBS_05917 - Omgevingsvergunning - OMV_2018151836. District Antwerpen. Tijl Uilenspiegellaan ZN - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De gemeenteraad besliste in zitting van 24 juni 2019 (jaarnummer 396) om zijn goedkeuring te hechten aan de vervollediging van het voetpad voor blok A en aan de uitrusting, de inrichting en het tracé van het toekomstig openbaar domein naast blok D onder volgende voorwaarden: 

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de groeninvulling in de nieuwe toestand moet vooraf doorgesproken worden met de stedelijke groendienst.

Het college neemt kennis van onderstaand verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Adviezen 

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) 

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• artikel 9:
  De maximale inhoud van 10000 liter per project wordt overschreden. De aanvrager vraagt een afwijking aan.

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 18:
  De niveauverschillen tussen binnenpeil en buitenpeil variëren van ca. 7 tot 12 cm. Niveauverschillen tot en met 18 cm moeten opgevangen worden met een helling conform artikel 19 en rekening houdend met artikel 24 (voorzien van draaicirkels);
  
• artikel 24:
  Er wordt geen vrije en vlakke draairuimte van 1,50 m voorzien voor de deuren van de gemeenschappelijke fietsenbergingen in blok A, zijde Tijl Uilenspiegellaan.
  De kleinere inkomsassen in blokken B en D hebben geen draairuimte aangrenzend aan de trekzijde van de deuren van de gemeenschappelijke hallen;
• artikel 25:
  In blok D worden drie appartementen (Tua D.04, D.14 en D.24) niet voorzien van een vrij en vlakke wand- en vloerbreedte van 45 cm (50 na afwerking) naast de krukzijde van de deur. 

Algemene bouwverordeningen
Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer. 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er worden onvoldoende fietsenstallingen voorzien voor het aantal te realiseren woningen. Niet alle fietsenstallingen voldoen aan de gestelde inrichtingsprincipes;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  Er worden geen parkeerplaatsen voorzien;
• artikel 37 Centrale ruimte voor warmteproductie en leidingkokers:
  Bij nieuwbouw van gebouwen met meer dan 10 wooneenheden en een gemeenschappelijke verticale circulatie moeten deze gebouwen voorzien zijn van een centrale stookruimte en bijbehorende leidingschachten. Deze stookruimte wordt niet voorzien. 

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
• Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een bekrachtigde archeologienota worden toegevoegd 
  De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning. 

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
Er is geen reden om te adviseren om gemotiveerd af te wijken op de voorschriften. 

Functionele inpasbaarheid
De aanvraag omvat een woonproject. Deze functie is conform de geldende bestemmingsvoorschriften van het gewestplan voor deze site.
Voor het gebruik van de woningen als ‘sociale huisvesting’ werd ongunstig advies verleend door woonregie, wat ook bekrachtigd werd door het college van burgemeester en schepenen die voor dit project een negatieve woontoets afleverde:
“Het sociaal woonproject wordt ontwikkeld in een buurt (B721) met 40,6% sociale huisvesting. Volgens de sociale woonbeleidsvisie van de stad, goedgekeurd op 22 juni 2018, streeft de stad naar een gezonde sociale mix in haar wijken om de leefbaarheid in kwetsbare buurten te verbeteren. Dit houdt onder meer in dat de stad het sociale woonaanbod spreidt en geen bijkomende sociale huisvesting voorziet in buurten met 9% of meer sociale woningen. Het percentage in de wijk waar het project zou gerealiseerd worden ligt hoger dan 9%. Om die reden kreeg het project reeds een negatieve lokale woontoets van het college van burgemeester en schepenen (4/7/2018 - jaarnummer 06095).”
Om een sociaal en economisch veerkrachtige stad te realiseren is een goede bevolkingsmix cruciaal. Gezien de hoge concentratie aan sociale woningen in de omgeving is het daarom niet wenselijk om op dit moment in deze omgeving bijkomende grote wooncomplexen te voorzien die enkel ingericht kunnen worden als sociaal huisvestingscomplex. Daarom zal dit advies uitgaan van een woonproject dat bij voorbaat geen beperkingen oplegt aan de specifieke sociaal-economische doelgroep voor bewoning van dit project. Uitzonderingen en afwijkingen die normaal wel worden voorzien bij sociale huisvestingsprojecten worden daarom in dit advies niet in rekening gebracht. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met woonfunctie. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Het plan voorziet niet in de nodige hoeveelheid parkeerplaatsen. Uit de plannen kan niet worden afgeleid op welke wijze het parkeren wordt opgelost. De aanvraag vermeldt dat de parkeervoorziening in fase 2 van het project opgenomen wordt. Door het gebrek aan informatie hierover kan hiermee geen rekening worden gehouden bij de beoordeling en zou de aanvraag 91 autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen moeten voorzien. Dit kan niet in voorwaarde worden opgelegd. De aanvraag dient om deze reden geweigerd te worden.
Daarnaast verwijst de lokale verkeerspolitie in hun advies wat betreft de mobiliteitstoets naar de project-MER-screening. Daarin wordt gesteld dat de extra verwachte mobiliteit geen nadelige invloed heeft op de omgeving omwille van het een uitgebreid aanbod openbaar vervoer en deeltransport in de directe omgeving (bus-tram, fietsen, wagens). Een opmaak van een mobiliteitstoets is gewenst. 

Fietsvoorziening:

Conform artikel 29 moeten er voldoende fietsenstallingen voorzien worden. 

Blok A:

• 10 appartementen met 1 slaapkamer: 10 x 2 = 20
• 18 appartementen met 2 slaapkamers: 18 x 3 = 54
• Totale behoefte = 74 fietsenstallingen

Op de gelijkvloerse verdieping van blok A zijn voldoende fietsenstallingen (#75) ingericht voor het gevraagde aantal fietsen. 

Blok B:

• 3 appartementen met 2 slaapkamers: 3 x 3 = 9
• 14 appartementen met 3 slaapkamers: 14 x 4 = 56
• Totale behoefte = 65 fietsenstallingen

In blok B is een fietsenstalling ingericht met 37 haken om fietsen aan te hangen en 16 gewone plaatsen. Met deze 53 plaatsen worden er 12 plaatsen te weinig gerealiseerd. Omdat niet alle soorten fietsen gebruik kunnen maken van het systeem van fietshaken (zware elektrische) fietsen, fietsen met manden, zakken, fietsstoeltjes, …) moet daarom de helft van de fietsenstallingen bestaan uit gewone fietsenstallingen zijn.

Blok D:

• 3 appartementen met 1 slaapkamer: 3 x 2 = 6
• 6 appartementen met 2 slaapkamers: 6 x 3 = 18
• 10 appartementen met 3 slaapkamers: 10 x 4 = 40
• Totale behoefte = 64 fietsenstallingen

In blok D zijn twee fietsenstallingen ingericht met in totaal 60 plaatsen. Dit volstaat niet om tegemoet te komen aan het gevraagde aantal plaatsen van 64. In de ene fietsenstalling zijn 20 gewone stallingen, in de andere zijn er 40 haken om fietsen aan te hangen. Zoals ook opgemerkt bij de bespreking van blok B moet minstens de helft van de stalplaatsen ingevuld worden door gewone fietsenstallingen.

De aanvraag voorziet niet in het gevraagde aantal en de gevraagde soort fietsenstallingen.
Indien een vergunning verleend wordt, wordt opgelegd dat er bijkomende fietsenstallingen moeten voorzien worden in blok B en D, conform de bouwcode. Minstens de helft van deze fietsstallingen zou dan ingericht moeten worden als gewone fietsenstallingen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en de functie van wonen zoals voorgesteld. Het nieuwbouwvolume sluit aan bij de gebouwtypologie van de omgeving. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. Het voorstel is bijgevolg ruimtelijk aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen
De gevels worden uitgewerkt in witte gevelsteen, het buitenschrijnwerk is vervaardig uit geanodiseerd brons schrijnwerk. De borstwering van de terrassen zijn tevens ook uitgewerkt in brons geanodiseerd schrijnwerk. Voor dit project werd er gunstig advies verleend door de welstandscommissie voor zowel het volume als het uitzicht. Het voorstel is ruimtelijk aanvaardbaar.

Cultuurhistorische aspecten
Er werd advies ingewonnen bij de stedelijke dienst onroerend erfgoed.
“Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied betreft een oppervlakte groter dan 3000 m² (14 606 m²) met een ingreep in de bodem groter dan 1000 m² (opp. niet gegeven). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht. De archeologienota werd ingediend door All-Archeo op 05/02/2019 en door het agentschap Onroerend Erfgoed bekrachtigd op 21/02/2019. Het bijhorende programma van maatregelen geeft het terrein vrij (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/10117).”
Dit advies is voorwaardelijk gunstig. De bijhorende voorwaarden van dit advies moeten opgenomen worden bij het verlenen van vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Verordening toegankelijk

Er worden verschillende onverenigbaarheden vastgesteld met de verordening toegankelijkheid. De aanvraag is afwijkend van artikel 18. Het vloerpeil tussen de buitenruimte en de buitenruimte ter hoogte van de entrees is verschillend. Dit niveauverschil dient, conform artikels 18 en 19 van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid, overbrugd te worden met een helling van maximaal 8,3%, of beperkt te worden tot een verschil van maximaal 2 cm. Hiervan kan niet worden afgeweken.
De aanvraag wijkt af van artikel 24. Er wordt geen vrije en vlakke draairuimte van 1,50 m voorzien voor de deuren van de gemeenschappelijke fietsenbergingen in blok A, langs de zijde van de Tijl Uilenspiegellaan. Hiervoor zou er wel een afwijking kunnen worden toegestaan gezien er vlakbij een grotere fietsenstalling aanwezig is die wel voldoet aan dit artikel.
Daarnaast stelt zich in de kleinere inkomsassen in blokken B en D een gebrek aan draairuimte aangrenzend aan de trekzijde van de deuren van de gemeenschappelijke hallen. Hierdoor dienen de binnendeuren van de sas van draairichting te veranderen.
Er wordt ook afgeweken van artikel 25. In blok D worden drie appartementen (Tua D.04, D.14 en D.24) niet voorzien van een vrij en vlakke wand- en vloerbreedte van 45 cm (50 cm na afwerking) naast de krukzijde van de deur.
Om aan deze eisen tegemoet te komen zou bij toekenning van een vergunning als voorwaarden opgenomen moeten worden dat de overbrugging van het vloerpeil tussen de binnen- en de buitenruimte moet aangelegd worden conform artikel 18 en 19, een noodzakelijke draairuimte aan de trekzijde van de deuren in de inkomsassen moet voorzien worden en een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van 45 cm en 50 na afwerking, naast de krukzijde van de deur moet worden voorzien.

Oppervlakte vs. aantal slaapkamers

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen cruciaal gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Deze aanvraag is ingediend met het oog op het realiseren van sociale huurappartementen, welke werd aangevraagd door een erkende sociale huisvestingsmaatschappij. Hiervoor gelden de specifieke voorschriften van woongrootte van de ‘Vlaamse maatschappij sociale woningbouw’ (VMSW).
Rekening houdend met de negatieve woontoets van het college voor dit project, is het wenselijk dat dit project ook geschikt is voor woningen die op de reguliere woningmarkt kunnen worden aangeboden. Daarom wordt de grootte van de voorziene appartementen op basis hiervan getoetst.
Alle appartementen van blok A voldoen hier aan. In blok B en D worden er tweeslaapkamerappartementen voorzien van 77m². Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een eenslaapkamerappartement herbergen. Indien een vergunning wordt verleend, moet daarom als voorwaarde worden opgelegd dat deze tweeslaapkamerappartementen voorzien dienen te worden als eenslaapkamerappartement. Voor de drieslaapkamerappartementen uit blok B en D moeten gelijkaardige voorwaarden worden opgelegd. Deze zijn immer 94m². Op een oppervlakte kleiner dan 110 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een drieslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 80 m²) kan hoogstens een tweeslaapkamerappartement herbergen. Deze appartementen zouden bijgevolg ingericht moeten worden als tweeslaapkamerappartement.

Woningmix

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen en oppervlakte te zijn. De gemiddelde netto vloeroppervlakte is 82m². Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan dit als een goed en evenwichtig woningaanbod beschouwd worden.

Beplanting

Er wordt slechts beperkt aandacht besteed aan het behoud van de bestaande beplanting en aan de compensatie hiervan. Conform het advies van stadsbeheer/groen en begraafplaatsen wordt vanuit stedenbouwkundig perspectief geadviseerd om, indien een stedenbouwkundige vergunning wordt bekomen, op te leggen dat de bestaande beplanting (hoogstammige bomen, struikgewas) die verdwijnt, voldoende gecompenseerd wordt door nieuwe hoogstammige bomen en onder-beplanting. De groeninvulling in de nieuwe toestand moet vooraf doorgesproken worden met de stedelijke groendienst zodat dit kan bewaakt worden.

Nutsvoorzieningen

Indien de vergunning zou verleend worden, zal de stad Antwerpen een bijdrage vragen als deelname in de kosten voor de aanleg en/of uitbreiding van een sorteerstraat in deze sorteerstraat-zone. Het bedrag van deze bijdrage, staat in verhouding tot het maximum aantal bewoners, overeenkomstig het aantal en de grootte van de wooneenheden. Het voorziet in de aankoop van de systemen, de plaatsing en het onderhoud. Dit zal als voorwaarde worden gesteld bij een gunstige beoordeling van het project.

Er werd ongunstig advies gegeven door Aquafin omdat het voorgestelde hergebruik van hemelwater niet volstaat:
“Om voldoende hergebruik van structurele aard te garanderen dienen voldoende sanitaire voorzieningen worden aangesloten. In functie van het geplande hergebruik wordt dakoppervlak in mindering gebracht bij de dimensionering van de infiltratievoorzieningen. Aangezien het geplande hergebruik niet volstaat, dient het hergebruik aangepast te worden. Daarnaast dient een berekening van het geplande hergebruik en de in mindering te brengen oppervlakte toegevoegd te worden.”
Het ongunstig advies van Aquafin wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd. Voorwaarden vanuit dit advies worden opgenomen bij het eventueel afleveren van de vergunning.

Er werd voorwaardelijk gunstig advies gegeven door brandweer, risicobeheer en preventie, Fluvius en Proximus, waarbij de voorgestelde voorwaarden dienen opgenomen te worden, indien een vergunning wordt afgeleverd.

De stedelijke dienst ontwerp en uitvoering heeft voorwaardelijk gunstig advies gegeven:
“De omgevende buitenruimte - nieuwe straat en aansluitingen aan het bestaande openbaar domein is als voorontwerp besproken en gunstig geadviseerd op het coördinatieoverleg openbaar domein. De agendering van dit voorontwerp op college en district is op vraag van college stopgezet. De buitenruimte tussen de woonblokken blijft een privatieve tuinzone - enkel tussen de woningen (blok E) en appartementen komt een nieuwe woonerfstraat waarvoor dus de procedure openbaar domein nog voor gevolgd dient te worden.
Blok D (aanvraag) ligt langs een zone die nog (her)aangelegd dient te worden in het infrastructuurproject maar grenst aan de Tijl Uilenspiegellaan.
Er dient vooraf een hydraulisch advies gevraagd te worden bij de rioolbeheerder Stad Antwerpen.”
Het advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd waarbij de voorwaarden worden opgenomen bij eventuele vergunning.

De aanvraag wijkt daarnaast ook af van artikel 37 ‘centrale ruimte voor warmteproductie’. Bij nieuwbouw van gebouwen met meer dan 10 wooneenheden en een gemeenschappelijke verticale circulatie moeten deze gebouwen voorzien zijn van een centrale stookruimte en bijbehorende leidingschachten. De aanvraag voorziet niet in dit voorschrift.

Zaak van de wegen

In de Tijl Uilenspiegellaan, voor blok A, ontbreekt een gedeelte van het voetpad. De aanvrager geeft op het inplantingsplan van de nieuwe toestand aan dit gedeelte te vervolledigen. Het gaat om een zone met een breedte van ongeveer 4 meter en een lengte van ongeveer 36 meter. 

Ten zuiden van blok D wordt een zone privaat domein aangelegd als publieke zone om toegevoegd te worden bij het openbaar domein. Deze zone meet 64,88 meter bij 10,15 meter. De zone wordt als volgt aangelegd van noord naar zuid: heesters en gras (6,25 meter), grijze betonstraatstenen (1,76 meter) en grasbetontegels (2,14 meter). De betonstraatstenen en grasbetontegels vormen samen een voetpad dat voldoende breed is om toegang voor de brandweer te voorzien. Ter hoogte van de toegangen tot het gebouw worden betonstraatstenen gelegd. In de groenzones worden enkele bomen aangeplant. Aan de westkant maakt het nieuw voetpad verbinding met het bestaand voetpad in de Julius Vuylstekelaan.

De stedelijke groendienst merkt op dat er slechts beperkt aandacht wordt besteed aan het behoud van de bestaande beplanting en aan de compensatie hiervan. De bestaande beplanting (hoogstammige bomen, struikgewas) die verdwijnt, moet voldoende gecompenseerd worden door nieuwe hoogstammige bomen en onderbeplanting. De groeninvulling in de nieuwe toestand moet vooraf doorgesproken worden met de stedelijke groendienst zodat dit kan bewaakt worden.

Advies aan het college 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaar met stedenbouwkundige voorschriften.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het intergraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Bespreking van de bezwaren

1. Draagkracht van de buurt – overaanbod sociale woningen: Het bezwaar dat de druk van de nieuw bijkomende sociale huisvesting te hoog is voor de draagkracht van de omgeving, en er reeds een grote concentratie sociale woningen aanwezig is in de huidige toestand.
   Beoordeling: Het bezwaar dat het voorliggende dossier de huidige draagkracht van het aanbod woningen verstoort, is niet bewezen. Gezien de hoge concentratie aan sociale huisvesting in deze buurt en de algemene beleidsvisie om een gezonde sociale mix te realiseren in iedere wijk, is het daarom belangrijk dat het nieuwe woningaanbod deze mix toelaat en faciliteert. De aanvraag zal daarom beoordeeld worden op basis van een woonproject dat ook voor marktconforme woningen dienst kan doen. De beoogde functie “wonen” is inpasbaar volgens de voorschriften van het gewestplan. Het bezwaar betreft echter op zich geen stedenbouwkundige materie en is vanuit dat oogpunt ongegrond;
2. Mobiliteit – vergrote parkeerdruk: Het bezwaar dat door het voorliggende project de parkeerdruk en verkeersintensiteit zal doen stijgen t.o.v. de omliggende omgeving.
   Beoordeling: Het bezwaar beschrijft dat de kans bestaat dat het voorliggende project ondanks de ondergrondse parking overlast zal betekenen voor de omgeving, door zowel de nieuwe bewoners als bezoekers. Dit dossier bevat onvoldoende informatie over het aantal te realiseren parkings. Er kan hierdoor onvoldoende gemotiveerd worden dat de parkeerdruk op zijn omgeving beperkt blijft. Het bezwaar is gegrond;
3. Netheid - sluikstorten: Het vermoeden dat het beoogde programma aanleiding zal geven tot sluikstorten en niet voldoende zal opgevangen worden door de sorteerstraatjes.
   Beoordeling: Het bezwaar omtrent netheid en het sluikstorten betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten overlast zoals omschreven in het bezwaarschrift. De grootte en hoeveelheid sorteerstraatjes wordt door stad Antwerpen berekend op het aantal (te verwachten) bewoners en zal hierop worden afgestemd. Het bezwaar is ongegrond;
4. Verlies aan open ruimte: Het bezwaar dat de nieuwe woonentiteiten open ruimte innemen.
   Beoordeling: Het perceel van de aanvraag bevindt zich in woongebied, waar bebouwing toegelaten is. Het project voorziet een grote, groene, collectieve binnentuin. Het is in overeenstemming met de voorschriften van de bouwcode. Het bezwaar is ongegrond;
5. Verharding: Het bezwaar dat de verharding en bebouwingen impact zullen hebben op de infiltratie van de omgeving.
   Beoordeling: Er werd hierover advies ingewonnen bij de provinciale dienst Integraal Waterbeleid. Er werd voorwaardelijk gunstig advies verleend. Bij vergunning worden de voorwaarden van Integraal Waterbeleid gekoppeld aan vergunning. Het bezwaar is ongegrond;
6. Verlies aan Fauna en Flora: Het bezwaar dat door het ingediende dossier er verschillende vegetatie en diersoorten verdreven worden en hierdoor overlast aan de buurt.
   Beoordeling: De realisatie van een project in een onbebouwd gebied heeft altijd een bepaalde impact voor de lokale fauna en flora. Het vermoeden dat de verdreven diersoorten overlast zullen bezorgen aan de omliggende omgeving kan niet aangetoond worden. Daarnaast betreft dit niet stedenbouwkundige materie. Het bezwaar is ongegrond;
7. Overlast tijdens de werffase: Het bezwaar dat de werkzaamheden een grote overlast en impact hebben op de levenskwaliteit van de omgeving.
   Beoordeling: De realisatie van elk bouwproject veroorzaakt een zekere overlast naar zijn omgeving. Dit is een noodzakelijk kwaad met een tijdelijke dimensie, die bovendien politioneel is geregeld. Dit aspect vormt geen beletsel om de aanvraag te weigeren. Het bezwaar is ongegrond;
8. Verlies aan Privacy: Het bezwaar dat het project inkijk levert van de nieuwe woonentiteiten t.o.v. de bestaande woningen.
   Beoordeling: Het is niet geheel duidelijk op welke wijze het ingediende dossier inkijk levert voor de aanpalende. Het project voorziet voldoende afstand ten opzichte van de aanwezige bebouwing. Het bezwaar is ongegrond;
9. Geluidsoverlast: Het bezwaar tegen geluidsoverlast van het geplande project.
   Beoordeling: De beoogde functie ‘Sociale huisvesting’ is inpasbaar in het woongebied en vanuit stedenbouwkundig standpunt aanvaardbaar. Bezwaar tegen eventuele overlast is louter hypothetisch en niet stedenbouwkundig van aard. Het bezwaar is ongegrond;
10. Lichtoverlast: Het bezwaar tegen lichtoverlast van het geplande project.
    Beoordeling: De beoogde functie ‘Sociale huisvesting’ is inpasbaar in het woongebied en vanuit stedenbouwkundig standpunt aanvaardbaar. Bezwaar tegen eventuele overlast is louter hypothetisch en niet stedenbouwkundig van aard. Het bezwaar is ongegrond.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• geen relevante voorgeschiedenis beschikbaar.

Laatst vergunde toestand

• geen relevante laatst vergunde toestand.

Bestaande toestand

• braakliggend terrein.

Inhoud van de aanvraag

• realiseren van blok A, B en D behorende tot het project ‘Tijl Uilenspiegel’ (fase 1):
• blok A en D vormen een gekoppelde bebouwing en zorgen voor een afbakening van de zuidelijke en westelijke zijde van het terrein. Blok B situeert zich langs de noordzijde;
• de drie bouwblokken liggen rond een gemeenschappelijk binnengebied (privaat);
• het totale project omvat 64 wooneenheden bestemd voor sociale huisvesting;
• ieder bouwblok telt drie bouwlagen onder plat dak;
• kroonlijsthoogte van ca. 9,50 meter;
• gevelafwerking:
  • gevels in een witte en wit genuanceerde gevelsteen;
  • accentuering met metselwerk in claustra verband;
  • de private delen worden afgewerkt met bronskleurig geanodiseerd buitenschrijnwerk; de gemeenschappelijke delen met wit schrijnwerk;
  • borstweringen in wit staal;
• er worden geen parkeerplaatsen voorzien binnen deze aanvraag, deze zouden worden voorzien in fase 2 van het project;
• blok A:
• 28 wooneenheden:
  • 10 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 62m²;
  • 18 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 80m² en 90m²;
• toegankelijk langs zijde Tijl Uilenspiegellaan via teruggesprongen inkomportalen;
• uitkragende terrassen op de verdiepingen langs de gemeenschappelijke tuinzijde;
• blok B:
• 17 wooneenheden:
  • 3 tweeslaapkamerappartementen met een nettovloeroppervlakte van 76m²;
  • 14 drieslaapkamerappartementen met een nettovloeroppervlakte van 94m²;
• toegankelijk langs zowel de straatzijde (teruggesprongen inkomportalen) en de zijde van de gemeenschappelijke tuin;
• inpandige terrassen langs de gemeenschappelijke tuinzijde;
• blok D:
• 19 wooneenheden:
  • 3 eenslaapkamerappartementen met een nettovloeroppervlakte van 66m²;
  • 6 tweeslaapkamerappartmenten met een nettovloeroppervlakte van 76m² en 90m²;
  • 10 drieslaapkamerappartementen met een nettovloeroppervlakte van 96m²;
• toegankelijk langs zowel de straatzijde als de zijde van de gemeenschappelijke tuin via teruggesprongen inkomportalen;
• inpandige terrassen langs de straatzijde;
• vervolledigen van het voetpad voor blok A;
• aanleggen van toekomstig openbaar domein naast blok D.