2019_CBS_05924 - Omgevingsvergunning. - OMV_2019056169. Cuylitsstraat 13. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

3. Fasering

    

   Procedurestap	Datum
   Indiening aanvraag	6 mei 2019
   Volledig- en ontvankelijk	24 mei 2019
   Start openbaar onderzoek	geen
   Einde openbaar onderzoek	geen
   Gemeenteraad voor wegenwerken	geen
   Uiterste beslissingsdatum	23 juli 2019
   Verslag GOA	5 juli 2019
   naam GOA	Katrijn Apostel

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

 Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga  naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-        Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-        Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-        Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijk af van bepalingen van de bouwcode op:

Artikel 10: Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte

De voorgestelde volume-wijzigingen zijn niet in harmonie met het referentiebeeld en er wordt geen rekening gehouden met de optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving.

Artikel 27: Open ruimte

Ten opzichte van de laatst vergunde toestand verkleind de open ruimte. Er is geen 20% open ruimte voorzien op het niveau van het maaiveld.

Sectorale wetgeving

-        MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-        Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-        Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen reden om te adviseren om gemotiveerd af te wijken van de voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het verbouwen van een meergezinsgebouw met drie wooneenheden. Deze functie blijft inpasbaar in de omgeving en is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De oneven zijde van de Cuylitsstraat wordt in hoofdzaak gekenmerkt door aaneengesloten rijwoningen met drie bouwlagen onder zadeldak. Achteraan bevinden zich entresols of achterbouwen uit twee bouwlagen over de helft van de perceelbreedte. Daarachter bevinden zich in hoofdzaak tuinen.
De bestaande gelijkvloerse verdieping ondergaat een grondige verbouwing waarbij de gelijkvloerse koer ten opzichte van de laatst vergunde toestand (1925) verkleind wordt tot 10m². Deze doet dienst als patio en buitenruimte voor de gelijkvloerse woning. Gezien de open ruimte wordt verkleind in combinatie met de herbouw van de achterbouw, moet conform artikel 27 minstens 20 procent van de perceeloppervlakte thv het maaiveld open ruimte zijn. De aanvraag voorziet hierin niet. Open binnengebieden zijn zeer belangrijke voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok en voor de ecologische kwaliteiten van een wijk. Open binnengebieden brengen niet enkel licht en lucht in de aangrenzende bebouwing, zij zorgen ook voor speelruimte, infiltratiemogelijkheden van het regenwater en voor een afkoeling van de stadslucht in tegenstelling tot bebouwde oppervlakten en wegen. De aanvraag voorziet een open ruimte die geen van deze doelstellingen ondersteund. Een open ruimte achteraan de perceelgrens zou de grootste meerwaarde opleveren voor de omgeving. Er kan geen argument gevonden worden om een afwijking op artikel 27 van de bouwcode toe te staan. Daarom dient de aanvraag geweigerd te worden.
Intern krijgt de gelijkvloerse verdieping een vrije hoogte van 3,4 meter, zodat het vloerniveau van de eerste verdieping aansluit bij deze van het hoofdgebouw. De bouwdiepte van de eerste verdieping wordt ten opzichte van de bestaande toestand beperkt in diepte, waardoor er een dakterras kan ingericht worden. Door de toename in verdiepingshoogte en het inrichten van het dakterras levert deze teruggetrokken bouwlaag geen meerwaarde op voor de aanpalende percelen. Integendeel, ten gevolge van de toegenomen bouwhoogte van de achterbouw met twee meter (5,2 naar 7,2 meter) wordt de linkse en achterste scheidingsmuur danig verhoogd. De voorgestelde bouwhoogte en diepte is daardoor niet in harmonie met het referentiebeeld, conform artikel 10 van de bouwcode. De aanvraag houdt geen rekening met de optimale bezonning en daglichttoetreding naar de eigendommen in de omgeving. De bestaande scheidingsmuur met de achterbuur wordt verhoogd van 5,2 meter naar 7,2 meter. Deze is reeds in de huidige toestand storend voor de omgeving. Een extra ophoging van deze muur beperkt de lichttoetreding en zicht van de achterliggende percelen nog meer. Dit wordt ook bevestigd met een bezwaarschrift hierover.
De linker scheidingsmuur wordt verhoogd met bijna 4 meter. Deze verhoging blokkeert de daglichttoetreding naar de eigendom van de linkerbuur en de panden in de oksel van het bouwblok op een onaanvaardbare manier.
Gelet op bovengenoemde argumenten zijn voorgestelde wijzigingen niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening van de plaats en zoals eerder vermeld, daardoor in strijd met artikel 10 van de bouwcode. De aanvraag voorziet een kwaliteitsvermindering van het binnengebied van het bouwblok. Een verbouwing, met het oog op een verbetering van de algemene woonkwaliteit van het pand op zich, kan nochtans hand in hand gaan met een kwaliteitsverbetering voor het bouwblok in zijn geheel. Bij een nieuwe aanvraag wordt voorgesteld om de ontpitting achteraan het perceel te voorzien zodat een tuinzone ontstaat. Samen met het verlagen van de achterliggende scheidingsmuur kan er een aangename en kwaliteitsvolle buitenruimte ontstaan. De heropbouw van de eerste verdieping kan beperkt worden in diepte met achteraan eventueel een kleine buitenruimte.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het pand is opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed en gelegen in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.
Conform art. 5§2 van de bouwcode moet de beschrijvende nota van de aanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. De beschrijvende nota van de architect gaat hier volledig aan voorbij. Aan de stedelijke dienst Monumentenzorg werd advies gevraagd:
“Het pand is een eenvoudig neoclassicistisch winkelhuis van circa 1893 dat de originele houten winkelpui bewaart op de gelijkvloerse verdieping. De woning werd ontworpen door G. Fabri als eigen woning voor Philippe Martin. Dergelijke woningen vormen de basisbebouwing in de Cuylitsstraat, die zeker aan de onpare kant getypeerd wordt door gave gevelrijen met eind-19de-eeuwse stadswoningen en burgerhuizen van twee tot drie traveeën en twee tot drie bouwlagen met eenvoudige neoclassicistische lijstgevels. De woningen van nummers 7 tot 13 vormen zo'n gevelrij. De erfgoedwaarde van dit type woningen ligt in het feit dat ze samen voor een homogeen straatbeeld zorgen van witte, neoclassicistische lijstgevels, wat uitstekend tot zijn recht komt in het strakke, geometrische stratenpatroon. Het nummer 13 is daarbij beeldbepalend.
In grote lijnen kan gunstig advies geformuleerd worden op de geplande verbouwingswerken maar worden er een aantal voorwaarden met betrekking tot de voorgevel geformuleerd.
De houten winkelpui wordt aanzien als een architecturaal en cultuurhistorisch waardevol erfgoedkenmerk van de beeldbepalende lijstgevel. Zowel de omlijsting als de invulling van de pui is gaaf bewaard gebleven. Gezien de nog beperkte aanwezigheid van houten winkelpuien met kenmerkende neoklassieke profilering zet de stedelijke dienst monumentenzorg in op behoud van de volledige oorspronkelijke configuratie met beide originele deuren. Dit beeld is immers kenmerkend voor het Antwerps straatbeeld vanaf het midden van de 19^de eeuw. De vervanging van één van beide deuren door een raam zorgt voor een hybride invulling en doet afbreuk aan de erfgoedwaarde van de gevel.
Bij het vervangen van het bestaande aluminium schrijnwerk op de verdiepingen van de voorgevel vraagt de stedelijke dienst monumentenzorg een vervanging van het schrijnwerk naar oorspronkelijk model, dit zowel wat betreft materiaalgebruik (hout), profilering, detaillering en afwerking.
Panden in neoklassieke stijl uit het einde van de 19^de eeuw waren in oorsprong voorzien van houten, geprofileerd en geschilderd schrijnwerk dat de architecturale uitwerking van deze stijl ondersteunt. De keuze voor een ander materiaal doet afbreuk aan de erfgoedwaarde, zelfs in een kwalitatieve uitvoering die qua vormgeving dicht in de buurt van het oorspronkelijk schrijnwerk komt.  Pvc of aluminium zijn immers atypische materialen voor de laat 19de-eeuwse vormentaal en kunnen omwille van de eigenheid van het materiaal nooit de profilering en historische detaillering van het oorspronkelijk houten schrijnwerk evenaren. De intrinsieke waarde van hout als materiaal is dan ook essentieel. De schildering van het hout geeft het schrijnwerk het verfijnde en typische uitzicht.
Detailtekeningen van het nieuwe schrijnwerk zijn te bespreken met de stedelijke dienst monumentenzorg. Indien gewenst kunnen bij de dienst monumentenzorg ook detailtekeningen van laat 19de-eeuwse T-ramen opgevraagd worden.
Bij het schilderen van de gevel zal een witte of lichte kleur gebruikt worden voor het parement en de kroonlijst.”
Dit advies wordt bijgetreden. De voorgevel van het pand is beeldbepalend en het is dan ook wenselijk dat er maximaal ingezet wordt op het behoud en het herstel van elementen die de erfgoedwaarde van het gebouw ondersteunen. Het schrijnwerk is een essentieel kenmerk van de 19^de-eeuwse vormentaal waardoor in een nieuwe aanvraag de nodige aandacht moet uitgaan naar dit aspect.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wenst het gebouw waarin drie geacht vergunde woningen zijn ondergebracht, te verbouwen. De voorgestelde ingrepen willen een verbetering zijn voor de algemene woon- en leefkwaliteit van de woningen maar houden onvoldoende rekening met de impact hiervan op de omgeving. Zo wordt op de gelijkvloerse verdieping een patio voorzien aan de rechterzijkant van het perceel. De patio is omsloten door bebouwing waardoor deze buitenruimte weinig kwalitatief is. Het toevoegen van buitenruimten wordt geapprecieerd, maar hierdoor komt de leef- en woonkwaliteit en de bezonning van de panden in de omgeving in het gedrang. De ingrepen die voorgesteld worden om de leefkwaliteit van het gebouw te verhogen, verlagen dermate de woon- en leefkwaliteit van de omgeving, zodat de voorgestelde wijzigingen niet geaccepteerd kunnen worden en geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van de onverenigbaarheid met de stedenbouwkundige voorschriften en de goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het intergraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd 1 bezwaarschrift ingediend, voornamelijk handelend over:

1. Ophogen scheidingsmuur: De scheidingsmuur achteraan wordt verhoogd met 1,8 meter waardoor de lichttoetreding naar de achtergelegen woning aan de Dendermondestraat geblokkeerd wordt.

Beoordeling: Het klopt dat de hoogte van de bestaande scheidingsmuur achteraan toeneemt van 5,2 meter naar 7 meter. De hoogte van de bestaande scheidingsmuur is reeds storend voor de omgeving waardoor een toename in hoogte stedenbouwkundig onaanvaardbaar is. Dit blokkeert de toetreding van dag- en zonlicht naar omliggende eigendommen. Het bezwaar is gegrond.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-        04 maart 1925: vergunning (1925#20253) binnenveranderingen;

-        29 maart 2019: vastgesteld als bouwkundig erfgoed (212888) van  een winkelhuis.

Laatst vergunde / vergund geachte toestand

-        meergezinswoning in gesloten bebouwing bestaande uit 3 woonentiteiten waarvan 1 duplex appartement;

-        op de gelijkvloerse en de eerste verdieping bevindt zich telkens 1 woonentiteit;

-        op de tweede en de derde verdieping bevindt zich een duplex appartement;

-        aan de rechterzijde achter het hoofdvolume is er over de resterende perceeldiepte een open ruimte voorzien;

-        aan de linkerzijde van de eerste verdieping heeft de woning een aanbouw over de volledige perceeldiepte.

Huidige toestand

-        de open ruimte werd verkleind tot een kleine koer van ongeveer 4 m²;

-        buiten het dichtbouwen van de koer is het volume en indeling conform de laatst vergunde toestand.

Gewenste toestand

-        herbouw van de achterbouw met verhoging van de verdiepingen zodat zodat de vloerniveaus aansluiten op deze van het hoofdgebouw;

-        de buitenruimte op de gelijkvloerse verdieping heeft een oppervlakte van 10 m²;

-        het dak van de nieuwe aanbouw wordt als groendak voorzien;

-        aan de achterzijde van de eerste verdieping wordt een terras voorzien van circa 8m²;

-        aan de achtergevel van de tweede verdieping wordt er een uitkragend terras voorzien van circa 2,95m²;

-        het verhogen van de scheidingsmuren op de 2^de verdieping;

-        de achterste scheidingsmuur wordt verhoogd;

-        raamopeningen en deuropening aan de voorgevel worden gewijzigd,

-        de achtergevel wordt geïsoleerd en afgewerkt met beige crepi.

Inhoud van de aanvraag

-        verbouwen van een meergezinswoning;

-        herbouw van achterbouw met hogere bouwhoogte;

-        interne herschikking en renovatie van de appartementen;

-        voorzien van buitenruimtes voor de appartementen op de verdiepingen;

-        verhogen van de scheidingsmuur achteraan met 1,8 meter;

-        verhogen van de scheidingsmuur van de linkerbuur met 3,9 meter;

-        verkleinen van de gelijkvloerse koer.