2019_CBS_05925 - Omgevingsvergunning. - OMV_2019052521. Cruyslei 76. District Deurne - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Externe adviezen 

Interne adviezen 

Toetsing voorschriften

 Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

 (Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

 Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-        Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).

(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-        Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-        Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht: de omgeving wordt gekenmerkt door panden van 3 bouwlagen, terwijl het ontwerp voorziet in 4 bouwlagen. Bovendien heeft het links aanpalende pand 2 bouwlagen en het rechter 3;
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: de omgeving wordt gekenmerkt door panden van 3 bouwlagen, terwijl het ontwerp voorziet in 4 bouwlagen. Bovendien heeft het links aanpalende pand 2 bouwlagen en het rechter 3;
• artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen: het terras op niveau +2 is niet begrepen onder een hoek van 45° ten opzichte van de linker erfscheiding;
• artikel 27 Open ruimte: enkel de strikt noodzakelijke verhardingen zijn toegelaten in de voortuinstrook. De voortuin wordt nagenoeg volledig verhard en er worden twee parkeerplaatsen ingericht. De voortuin is nooit verhard vergund, de aanvraag is bijgevolg strijdig met dit artikel;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: advies mob;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: advies mob;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheidingsmuren hebben ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak geen opstand van minimaal 0,30m;
• artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van gassen: de uitlaten moeten geplaatst worden op minstens 0,60m van aangrenzende gevels en verluchtingsroosters en de afvoer moet zich situeren minstens boven de kroonlijst van het eigen gebouw (gemeten vanaf de uitlaat), en in ieder geval twee meter boven de bovenrand van alle deur-, venster en ventilatieopeningen, die zich binnen een straal van 4 meter bevinden. De schouw van de bakkerij voldoet niet aan deze voorschriften;
• artikel 38 Groendaken: het nieuwe platte dak is 103 m² en wordt niet aangelegd wals groendak;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen: in functie van de nieuwe septische put wordt een tweede DWA aangeboden aan de straat terwijl er maar één mag voorzien worden;
• artikel 44 Vetafscheider en olieafscheider: het afvalwater van de bakkerij dient via een vetafscheider geloosd te worden.

 Sectorale wetgeving

-        MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-        Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-        Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-        Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen

(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

 Omgevingstoets

 Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

 Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het toevoegen van twee bouwlagen op een bestaand pand met twee bouwlagen. Het gelijkvloers blijft behouden als bakkerij. De drie bovenliggende bouwlagen worden telkens ingericht als een woning. Het aantal woonentiteiten vermeerderd dus van 1 naar 3. Gunstig advies met betrekking tot het dossier waarbij een vergunde, ingevulde commerciële ruimte (bakkerij) op de hoek van de Cruyslei (buurtwinkelconcentratie) in stand wordt gehouden en wordt geoptimaliseerd. Door de vernieuwing van het hoekpand met bijkomende bovenliggende woonruimte, krijgt het gebouw een meer toekomstgerichte bestemming die de instandhouding van de gelijkvloerse bakkerij verzekerd.

 Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

 Fietsvoorzieningen:

Op het gelijkvloers wordt een gemeenschappelijke fietsenberging voorzien aan het einde van de gemeenschappelijk inkom. In deze fietsenberging kunnen volgens de aanvrager 6 fietsen gestald worden, wat voldoende is voor voorliggende aanvraag. Echter is de gewenste fietsenberging niet voldoende comfortabel bruikbaar. De doorgang heeft slechts een breedte van +/- 65 cm, wat onvoldoende is voor de doorgang van een fietser met een fiets in de hand. Bovendien dient er achter elke fiets minimaal 1,70m vrije ruimte beschikbaar te zijn. Het comfortabel stallen van de fiets is in de gewenste toestand niet mogelijk. Het aanpassen van de fietsenberging kan niet in voorwaarden worden opgenomen. De fietsenberging dient herbekeken te worden.

 Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet in vier bouwlagen, waarbij de bovenste drie bouwlagen dienst doen als woning. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het plaatsen van vier bouwlagen niet in harmonie met de aanwezige bouwhoogtes in de straten van het hoekperceel. Enkel drie bouwlagen kunnen als kenmerkend beschouwd worden in de aanliggende straten en het kruispunt. Links aanliggend (Cruyslei) betreft een woning met twee bouwlagen en een bouwhoogte van 7,17 m. Rechts aanliggende betreft een woning met drie bouwlagen en een bouwhoogte van 9,34 m. De gewenste bouwhoogte bedraagt 12,83m en overschrijdt daarmee de kenmerkende bouwhoogte. De gewenste kroonlijst is bijna dubbel zo hoog dan de kroonlijst van het links aanpalende pand. Het voorzien van vier bouwlagen in de gewenste toestand kan bijgevolg niet worden toegelaten en vormt een grond voor een ongunstig stedenbouwkundig advies.
De voortuin van de voorliggende aanvraag is grotendeels verhard vanwege het voorzien van twee parkeerplaatsen. Aangezien de stad al zeer dicht bebouwd is, dienen de onbebouwde delen van een perceel, de voortuin, hun groen karakter zo veel mogelijk te behouden. Een groene (voor)tuin heeft een aangenamer uitzicht in de straat of binnen in een bouwblok en bevordert daarom de leefkwaliteit van bewoners en omwonenden. Door de (voor)tuin niet te bebouwen of te verharden blijft een deel beschikbaar voor natuurlijke infiltratie van regenwater in de bodem, zodat de openbare riolering minder belast wordt en het risico op problemen met de waterhuishouding vermindert. Het nagenoeg volledig verharden van de voortuin kan bijgevolg niet worden aanvaard. Daarnaast is door de ligging direct aan een kruispunt met een tram en een zebrapad recht tegenover 1 van de ingetekende parkeerplaatsen zal het achterwaarts uitrijden hier zorgen voor een onveilige situatie. Het parkeren in de voortuinstrook wordt daardoor als onwenselijk beschouwd.

Enkel strikt noodzakelijke toegangen mogen verhard worden.

Woninggrootte

Draagkracht

Uit voorliggende aanvraag kunnen we concluderen dat door het omvormen van 1 woongelegenheid naar 3 entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Visueel-vormelijke elementen

Ook op visueel vlak ontstaat er contrast tussen het kenmerkend aantal bouwlagen en de kenmerkende kroonlijst en het gewenste aantal bouwlagen en de gewenste kroonlijst. Het voorzien van vier bouwlagen is op visueel en vormelijk vlak tegenstrijdig en niet inpasbaar in de omgeving van het kruispunt Van Notenstraat en de Cruyslei. Inzake bouwhoogte wordt in het aspect visuele en vormelijke elementen een ongunstig advies uitgebracht.
De gevels van het hoekpand worden gewenst uitgevoerd in een grijs/ beige gevelbezetting, een gelijkvloerse plint in een arduinen gevelbekleding en aluminium gevelbekleding in de daklaag om de bovenste laag te onderscheiden van de onderliggende bouwlagen. Het buitenschrijnwerk wordt voorzien van zilverkleurig aluminium op het gelijkvloers en bruin/ zwart aluminium op de verdiepingen. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan worden ingestemd met de gewenste materialen en zijn deze aanvaardbaar.

 Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Inzake privacy voldoet het terras op de 1^ste en 2^de verdieping niet aan de regelgeving. Op de 1^ste verdieping wordt de minimale afstand van 1,90 m tegenover de linkerperceelsgrens (nr.78) niet gerespecteerd. Een zijdelings zicht op de linkertuin is vanuit het terras op de 1^ste verdieping mogelijk. Rechte en schuine zichten zijn mogelijk vanop het terras op de tweede verdieping omdat het terras niet begrepen is onder een hoek van 45° ten opzichte van het linkerperceel.
Inzake (brand)veiligheid voldoet de aanvraag niet aan artikel 34 door geen opstand te voorzien op het bovenste platte dak. Van deze strijdigheid kan niet worden afgeweken. Er dient te worden voldaan aan artikel 34 in een voorwaardelijk gunstige vergunning.
Geur- en rookhinder is mogelijk voor de aanpalenden doordat de schouw van de bakkerij niet voldoet aan de voorschriften van artikel 35. Aan de voorwaarden opgesteld in artikel 35 dient te worden voldaan in een voorwaardelijk gunstige vergunning om zo hinder te beperken. 
Het platte dak van de aanvraag is niet voorzien van een groendak, terwijl een groendak verplicht is. Zowel vanuit duurzaamheid als vanuit beeldkwaliteit heeft een groendak een aantal belangrijke voordelen ten opzichte van een gewoon dak. Ze zorgen voor een kleinere hoeveelheid afgevoerd regenwater en beperken gelijktijdig het piekdebiet bij stortbuien. Ook verminderen ze het “urban heat island” effect en werken ze als (extra) dakisolatie. Door hun groene karakter zijn ze aangenamer om op te kijken en verhogen ze de biodiversiteit. In een voorwaardelijk gunstige vergunning wordt een groendak opgelegd in voorwaarden.
Verder dient de aanvraag slechts in één DWA te voorzien die aangeboden wordt aan de straat en dient het afvalwater van de bakkerij via een vetafscheider te worden geloosd.

 Advies aan het college

 Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:

-        Fietsenberging is onvoldoende gebruiksvriendelijk doordat de doorgang slechts een breedte heeft van 65 cm. Daarnaast is de fietsenberging niet voldoende groot voor het stallen van 6 fietsen;

-        De voortuin wordt volledig verhard in strijd met artikel 27 van de bouwcode;

-        de gewenste 4 bouwlagen zijn niet in harmonie met de aanwezige bouwhoogtes in de straat waardoor de aanvraag strijd is met artikel 6 van de bouwcode.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het intergraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

 Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

 Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

 Relevante voorgeschiedenis

-        08 mei 1974: vergunning (627#27709) voor het plaatsen van lichtreclame;

-        02 oktober 1997: vergunning (629#2497)/(629#4810) voor het uitbreiden en de verbouwing van een winkel + de gevel van een bakkerij.

Vergunde en huidige toestand

-        besloten hoekpand van 2 bouwlagen onder een plat dak;

-        de volledige gelijkvloerse verdieping werd volgebouwd en is in gebruik als bakkerij (handel, 130m²);

-        de eerste verdieping doet dienst als woning (82m²);

-        op de gelijkvloerse verdieping werd een broodautomaat voorzien in de voorgevel aan de zijde van de Cruyslei;

-        de totale bruto vloeroppervlakte van het gebouw bedraagt 325 m² met een vloeroppervlakte van 158m² op de gelijkvloerse verdieping, 98m² op de eerste verdieping en 69m² voor de kelder.

Gewenste toestand

-        vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 1 naar 3 door het toevoegen van twee bouwlagen;

-        met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 2-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 107 m² met een buitenruimte van 20m² op de eerste verdieping;
• 2-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 96 m² met een buitenruimte van 16m² op de tweede verdieping;
• 2-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 91 m² met een buitenruimte van 10m² op de derde verdieping.

Inhoud van de aanvraag

-        het vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 1 naar 3;

-        het uitbreiden van de woning door het toevoegen van twee bouwlagen onder een plat dak;

-        de bovenste bouwlaag wordt licht teruggetrokken uitgevoerd, de kroonlijst heeft een maximale hoogte van 12,95m;

-        het isoleren van de bestaande voorgevel op de eerste verdieping (14cm isolatie + afwerking);

-        de nieuwe voorgevel wordt afgewerkt met grijze bezetting en met aluminium schrijnwerk in een bruin/zwarte kleur;

-        er wordt een nieuwe septische put geplaatst van 4000l;

-        de voortuin is quasi volledig verhard en er worden 2 parkeerplaatsen op de hoek voorzien.