2019_CBS_05943 - Omgevingsvergunning - OMV_2019060774. Van Geertstraat 29. District Borgerhout - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Van Geertstraat 27A:

• 07 maart 2014: vergunning (20136254)  bouwen van 19 woningen, verbouwen van 3 appartementen en een ondergrondse garage.

-          Van Geertstraat 29:

• 16 januari 1967: vergunning (180#1731) voor het bouwen van een woning met drie verdiepingen, kantoren en garage, na sloping van de bestaande woning;
• 03 maart 2006: vergunning (3221#259) voor het slopen van een bijgebouw om een parking in te richten.

Vergunde toestand

-          besloten meergezinswoning van 4 bouwlagen onder een plat dak;

-          op de gelijkvloerse verdieping bevindt zich een winkel;

-          op de verdiepingen telkens één appartement, 3 in totaal;

-          de parkeerplaatsen in de achtertuin worden verwijderd en ingericht als ommuurde groene tuin, conform de vergunning uit 2014.

Huidige toestand

-          de voorgevel werd niet conform de laatste vergunning uitgevoerd;

-          op de gelijkvloerse verdieping bevinden zich twee studio’s van 29,89m2 en 28.58m2;

-          de liftkoker werd gesupprimeerd.

Gewenste toestand

-          omvormen van het handelsgelijkvloers naar een appartement met een netto-oppervlakte van circa 57m2.

Inhoud van de aanvraag

-          het wijzigen van de handelsfunctie op de gelijkvloerse verdieping naar één woonentiteit van 57m2;

-          wijzigen van de voorgevel op de gelijkvloerse verdieping door het verhogen van de gevelplint d.m.v. een vast paneel in grijsblauwe pvc;

-          er wordt een toegang tot de tuin (42m2 ) voorzien aan de achtergevel;

-          de aanvraag heeft enkel betrekking op de gelijkvloerse verdieping;

-          er komt een overdekte fietsenstalling voor 2 fietsen in de tuin.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

•  artikel 26 Afvalverzameling:

meergezinsgebouw met minimaal 4 woningen dient een gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling te hebben die voorzien wordt van verluchting. Deze is niet voorzien;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

de aanvraag genereert een parkeerbehoefte die niet op het terrein opgelost wordt;

• artikel 43 Septische putten:

de septische put dient voorzien te worden op de toename van het gebruiksequivalent met 2 GE  zodat 11 GE bekomen wordt. Hierdoor dient een septische put met een gebruikersequivalent van 3425 liter voorzien te worden.
 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

In alle redelijkheid kan een afwijking toegestaan worden op de verplichting om een septische put te plaatsen. De werken die nodig zijn om de woning in te richten zijn beperkt en staan niet in verhouding met een ingrijpende wijziging van de huisriolering.

Functionele inpasbaarheid

De bestaande meergezinswoning blijft behouden en is functioneel inpasbaar in de hoofdzakelijke woonomgeving van de Van Geertstraat.

Wegens het verdwijnen van een handelsfunctie werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst business en innovatie. Hun advies is gunstig en leest als volgt:

“De aanvraag omvat het omvormen van een (voormalig) handel/reca-gelijkvloers in een pand met bovenliggende woonruimte naar een pand met op alle verdiepingen woonruimte. Op een niet-strategische locatie buiten de afgebakende kernwinkelgebieden en horecagebieden, zoals dit pand, is het behoud van een commerciële functie niet op te leggen. Omvorming naar woonruimte wordt op deze locaties gunstig beoordeeld.”

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken gebeuren binnen het bestaande en vergunde bouwvolume en hebben zo geen storende impact op de omgeving. Door het toevoegen van één bijkomende woning wordt de draagkracht van het perceel niet overschreden.

Visueel-vormelijke elementen

Als gevolg van de omvorming van de gelijkvloerse winkel naar een woning, wordt het bestaande etalageraam in de voorgevel vervangen door aangepast schrijnwerk. De raamverdeling met vaste panelen aan de onderzijde sluit visueel aan bij de vergunde uitvoering van de bovenverdiepingen (ook met een onderverdeling met vaste panelen) en kan daarom aanvaard worden.

Woninggrootte

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen cruciaal gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Het eenslaapkamerappartement uit de aanvraag wordt georganiseerd op 57m² netto vloeroppervlakte. Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte en vanaf 35 m² kan hoogstens een studio herbergen.

Door de bestaande situering van de gemeenschappelijke inkom en traphal, zijn de inrichtingsmogelijkheden van de nuttig beschikbare 57m² beperkt. De voorgestelde inrichting als één doorlopende ruimte met aparte slaaphoek houdt het midden tussen een studio en een eenslaapkamerappartement. Het bevat zodoende voldoende woonkwaliteit, zeker in combinatie met de grotere, kwalitatieve, private tuin.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt af van artikel 26 van de bouwcode inzake de gemeenschappelijke afvalberging. Er is geen aanleiding om af te wijken van dit artikel. In voorwaarde bij deze vergunning wordt opgelegd om zulke afvalberging te voorzien, bijvoorbeeld in de kelder.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de bijkomende woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er dienen voor dit project 2 fietsenstallingen voorzien te worden. Deze worden voorzien in de tuin en kunnen bereikt worden via een servitutenweg.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      een aparte ruimte te voorzien van minstens 4m² en een goede verluchting als gemeenschappelijke afvalberging;

3.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen. 

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.