2019_CBS_05798 - Omgevingsvergunning - OMV_2019051862. Salm-Salmstraat 11. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-        Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-        Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-        Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale wetgeving

-        MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-        Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-        Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-        Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft onder meer de herinrichting van de zolderruimte tot een gemeenschappelijke verblijfsruimte (werkruimte). De vergunde bestemming van het woongebouw wordt niet gewijzigd. De werkruimte wordt niet aangevraagd als publiekstoegankelijke kantoorruimte, daar dit in strijd zou zijn met de geldende bestemmingsvoorschriften. In voorwaarde bij de vergunning wordt expliciet opgelegd dat de zolderruimte als gemeenschappelijke verblijfsruimte bij de woonfunctie wordt ingericht en niet voor commerciële doeleinden (zoals kantoorfunctie, verblijfsrecreatie,…) kan worden gebruikt.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de vergunde situatie inhoudt.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Een eerdere vergunning (2018) omvatte onder meer de omvorming van het bestaande zadeldak tot mansardedak. Deze wijziging werd echter niet uitgevoerd. Voorliggende aanvraag gaat uit van behoud van de hellende dakvorm. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is hiertegen geen bezwaar.

Visueel-vormelijke elementen - Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op de woonhuis van vier bouwlagen en drie traveeën onder zadeldak uit 1896. In 1912 werd het pand gecementeerd en verloor het zijn neoklassieke kenmerken. Het pand kreeg op dat ogenblik ook een houten winkelpui.  

Gezien de ligging van de aanvraag in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde van de in de aanvraag betrokken constructies en de omgeving beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur. 

Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen bezwaar tegen de interne verbouwingen. De aangeleverde foto’s tonen aan dat er nog weinig waardevolle interieurelementen aanwezig zijn. Gezien de aanpassing van burgerhuis tot winkelwoonhuis in het begin van de 20ste eeuw is dit te verwachten aangezien de meest waardevolle salons op het gelijkvloers gevestigd waren.

De wijzigingen met betrekking tot de dakvorm zijn deels aanvaardbaar. De keuze voor een zadeldak is te onderschrijven. Dit is de oorspronkelijke dakvorm, passend bij een laat-19deeeuwse- vroeg 20steeeuwse neoklassieke onderbouw. Een mansardedak is eveneens een voorkomende en passende dakvorm voor dit type pand. De dakvorm en –opbouw die men vandaag voor ogen heeft, combineert elementen van de twee daktypes waardoor er een hybride vormgeving ontstaat. Men opteert voor dakkapellen die starten vanop de kroonlijst in een vormgeving eigen aan een mansardedak en men opteert voor een leien dakbedekking, eigen aan Franse daken en niet aan zadeldaken horend bij een neoklassieke onderbouw. Hiervoor werden pannen gebruikt. Het positioneren van de dakkapellen hoger in het dakvlak zou hier voor een stuk aan tegemoet kunnen komen. Op die manier zijn ze ook niet zichtbaar vanop straat en interfereren ze niet met de belevingswaarde van de beeldondersteunende voorgevel.

Over de pui is de beschrijvende nota minder duidelijk. ‘De plint blijft behouden, alleen het schrijnwerk wordt vervangen’. Aangezien een winkelpui een schrijnwerkgeheel bij uitstek is, is het niet duidelijk wat bewaard blijft en wat vervangen wordt. Vanuit oogpunt monumentenzorg kunnen wij de inspanning tot behoud ten zeerste waarderen alleen dient dit in zijn totaliteit te gebeuren. De stedelijke dienst monumentenzorg  zet in op het behoud van waardevolle erfgoedelementen. De houten winkelpui op arduinen plint wordt aanzien als een architecturaal en cultuurhistorisch waardevol erfgoedkenmerk dat de beeldondersteunende lijstgevel ondersteunt. Gezien de nog beperkte aanwezigheid van houten winkelpuien met kenmerkende neoklassieke profilering zetten wij in op behoud – dit beeld is immers kenmerkend voor het Antwerps straatbeeld vanaf het midden van de 19e eeuw. Recente studie over de houten puien in Antwerpen binnen de Leien heeft aangetoond dat de typologische opbouw van de pui met een brede toegangsdeur bezijden twee smallere vensters en een tweede toegangsdeur in de flank, redelijk uniek is. Er zijn nog zeer weinig van dit soort puien aanwezig.  Zowel de omlijsting als de invulling van de pui is gaaf bewaard gebleven. Het is de taak van de stedelijke dienst monumentenzorg om dit erfgoed te vrijwaren naar de toekomst toe.

Aangezien uit de beschrijvende nota niet kan opgemaakt worden of de pui gerestaureerd of hermaakt wordt (plint blijft behouden, schrijnwerk wordt vervangen) vragen wij terugkoppeling met de dienst monumentenzorg over de aanpak, de restauratie en de kleurstelling. Historische puien waren voorzien in een donkerblauw, donkergroen, zwart, wit, bordeaux.

Graag ook terugkoppeling over het vervangen van het schrijnwerk in de bovengevel. Dit dient in geschilderd hout te worden uitgevoerd (detailtekeningen te bespreken met de stedelijke dienst monumentenzorg, indien gewenst beschikken wij over typedetails van historische t-ramen die aan de schrijnwerker kunnen bezorgd worden.

In de nota staat dat de bestaande cementering op de voorgevel wordt vervangen door nieuwe cementering. In dat geval kan er misschien eerder geopteerd worden om terug te keren naar de initiele afwerking, nl. een gladde bepleistering in een witte kleur. De gevel inclusief de kroonlijst dient in een witte kleur te worden geschilderd.

De voorwaarden in het kader van de dakkapellen en de gevelrestauratie worden opgenomen in de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanpassingen ter hoogte van de verdiepingen 1, 2 en 3 zijn eerder beperkt ten opzichte van de laatst vergunde toestand. Op niveaus 2 en 3 wordt een aanpassing doorgevoerd aan de afmetingen van het dakterras. De afstand van de terrassen ten opzichte van de rechterperceelsgrens bedraagt plaatselijk minder dan 1,90m, wat in strijd is met de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek.

Door de terrassen te bepreken onder een hoek van 45° is er geen rechtstreekse inkijk bij de aanpalenden mogelijk, waardoor de privacy niet rechtstreeks wordt geschonden. Niettegenstaande de strijdigheden met de burgerrechterlijke bepalingen, is deze ingreep vanuit stedenbouwkundig oogpunt wel aanvaardbaar.

In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

Mits voldaan aan de gestelde voorwaarden, voldoet de aanvraag aan de actuele eisen inzake veiligheid en woonkwaliteit.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de zolderruimte wordt ingericht en gebruikt als gemeenschappelijke verblijfsruimte bij de woonfunctie. De zolderruimte kan niet voor commerciële doeleinden (zoals kantoorfunctie, dienstverlening, (toeristische) verblijfsrecreatie,…) ingericht, gebruikt, verhuurd of verkocht worden;
3. houten buitenschrijnwerk naar oorspronkelijk model, materiaal en profilering moet worden geplaatst in de voorgevel. Dit moet in nauw overleg gebeuren met de stedelijke dienst monumentenzorg. Detailtekeningen moeten alvorens plaatsing ter goedkeuring worden voorgelegd aan onze dienst (monumentenzorg@antwerpen.be);
4. bij vernieuwing van de gevelbekleding, dient dit uitgevoerd te worden met een gladde bepleistering;
5. behoud van de houten winkelpui wordt vooropgesteld. De restauratiemethodiek en de kleurstelling van de houten pui dienen besproken met de stedelijke dienst monumentenzorg (monumentenzorg@antwerpen.be);
6. de voorgevel dient geschilderd in een witte kleur (dampopen verf); de blauwe hardstenen onderdelen uitgezonderd;
7. de kroonlijst dient geschilderd in een witte kleur;
8. De dakkapellen moeten 30 cm hoger in het dakvlak worden gepositioneerd en niet vertrekken vanop de kroonlijst;
9. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het intergraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-        30/01/1912: vergunning (1912#565) voor gevel- en binnenveranderingen;

-        15/9/2017: vergunning (20171414) voor het verbouwen van een meergezinswoning in gesloten rijbebouwing (met uitsluiting van het wijzigen van de dakvorm en het indelen van een appartement op de 4de verdieping);

-        6/7/2018: gedeeltelijk voorwaardelijke vergunning (20181013) voor het verbouwen van een meergezinswoning in gesloten rijbebouwing (met uitsluiting van het inrichten en/of het gebruik van de dakverdieping als een zelfstandige woonentiteit).

Vergunde/vergund geachte toestand

-        pand in gesloten bebouwing met vier bouwlagen onder mansardedak;

-        opdeling pand in 4 appartementen;

-        kroonlijst en nokhoogte van respectievelijk 14,72 en 18,27 m

Huidige toestand

-        pand in gesloten bebouwing met vier bouwlagen onder zadeldak;

-        gelijkvloerse winkelruimte;

-        4 appartementen op de bovenliggende verdiepingen.

Gewenste toestand

-        pand in gesloten bebouwing met vier bouwlagen onder zadeldak;

-        meergezinswoning met 4 appartementen en gemeenschappelijke verblijfsruimte onder dak.

Inhoud van de aanvraag

-        verbouwen van een meergezinswoning;

-        herinrichting van een zolderverdieping tot een gemeenschappelijke verblijfsruimte (werkruimte);

-        geen wijziging van het aantal wooneenheden (4 appartementen);

-        plaatsing 3 dakkapellen in het hellend dak;

-        aanpassen van de oppervlakte van de terrassen achteraan.