2019_CBS_05933 - Omgevingsvergunning - OMV_2019058843. Bolwerkstraat 15. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          07 oktober 1949: vergunning (18#25899) voor een herbouwing.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinswoning met drie appartementen;

-          3 bouwlagen onder een plat dak;

-          uitbreiding ter hoogte van de linker perceelgrens over drie bouwlagen.

Huidige toestand

-          meergezinswoning met drie appartementen;

-          3 bouwlagen onder een plat dak;

-          uitbreiding ter hoogte van de linker perceelgrens over drie bouwlagen.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met 5 appartementen;

-          5 bouwlagen onder plat dak.

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• één eenslaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 66 m²;
• twee eenslaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 69 m²;
• twee studio’s met een netto-oppervlakte van circa 57 m²;

-          de gemiddelde nettovloeroppervlakte van de woningen bedraagt 64 m².

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 5;

-          voorzien van twee extra bouwlagen met een gelijkaardige kroonlijsthoogte als het aanpalende rechter perceel en een bouwdiepte aansluitend op het linker perceel;

-          wijzigingen aan de voor- en achtergevel in functie van de nieuwe interne indeling.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 harmonie en draagkracht: uitkragende terrassen aan de voorgevel en twee bouwlagen bovenop de kroonlijst zijn niet kenmerkend voor de omgeving;
• artikel 28 minimale oppervlakte buitenruimte: de netto- vloeroppervlakte van het terras op de derde en vierde verdieping bedraagt 3,7 m² terwijl dit minstens 4 m² moet zijn;
• artikel 29 fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de gang naar de fietsenberging is te smal;
• artikel 34 stabiliteit en scheidingsmuren: de opstand t.o.v. het hoogste aangrenzende dakvlak is lager dan de noodzakelijk 0,30 meter;
• artikel 38 groendaken: op de snede is er geen groendak opgetekend.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De Bolwerkstraat wordt in hoofdzaak gekenmerkt door burgerhuizen uit drie en vier bouwlagen onder zadeldak of mansardedak. De aanvraag wenst een bestaand pand met drie bouwlagen en plat dak te voorzien van twee extra bouwlagen op het hoofdvolume. De aanvraag sluit aan op de scheidingsmuur van de rechterbuur en beperkt de diepte van de twee bijkomende lagen tot de structuur van het hoofdvolume. Gelet op de opgaande scheidingsmuur van de rechterbuur vormt dit een motivatie om 5 bouwlagen toe te laten. De voorgestelde bouwhoogte is dan ook aanvaardbaar.

Cultuurhistorische en visueel-vormelijke elementen

De aanvraag is gelegen in CHE-gebied. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Aan de stedelijke dienst Monumentenzorg werd advies gevraagd:

“De Bolwerkstraat is vanaf 1881 bebouwd met burgerhuizen, met een opvallende bouwactiviteit in de periode 1890-1899. Meerdere panden zijn verbouwd of vervangen door nieuwbouw, waaronder het pand op nummer 15.

De meergezinswoning op nummer 15 is opgetrokken in de typische en veelvoorkomende wederopbouwstijl van de tweede helft van de jaren 1940, met late art deco-inslag. Het pand bezit geen noemenswaardige erfgoedwaarde en is binnen het straatbeeld eerder als neutraal te omschrijven.

Gelet op bovenstaande argumenten wordt over deze aanvraag een gunstig advies uitgebracht.”

De erfgoedwaarde van het pand is, zoals gesteld in het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg niet waardevol. Het is echter wel gelegen in een omgeving met waardevolle architectuur waardoor het pand een ondersteunende rol kan spelen om de erfgoedwaarde van de omliggende panden te onderbouwen. Echter voorziet de aanvraag twee bijkomende bouwlagen boven de bestaande kroonlijst. Aan de voorzijde zijn deze voorzien van uitkragende terrassen. Deze opbouw wordt als storend ervaren voor de uitstraling van het pand, het straatbeeld en de omgeving. Het voorzien van twee bouwlagen boven de bestaande kroonlijst met uitkragende terrassen is niet kenmerkend voor de omgeving en niet in harmonie met het referentiebeeld. Waardoor de aanvraag strijdig is met artikel 6 van de bouwcode.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is ongunstig. Hierdoor dient de aanvraag geweigerd te worden.

De twee bijkomende wooneenheden bevatten onvoldoende kwaliteit om deze te vergunnen als zelfstandige wooneenheid. De uitkragende buitenruimtes zijn stedenbouwkundig onaanvaardbaar.  Anderzijds zijn ze niet groot genoeg (3,7 m²) om de appartementen van voldoende buitenruimte te voorzien, conform artikel 28 van de bouwcode.

Omdat de terrassen stedenbouwkundig niet aanvaardbaar zijn en te klein zijn, hebben de bijkomende wooneenheden geen buitenruimte en moet er opzoek gegaan worden naar een oplossing die tegemoet komt aan artikel 28. Deze aanpassing kan niet als voorwaarde worden opgelegd in de vergunning waardoor geadviseerd wordt om de vergunning te weigeren.

Het nieuwe platte dak voorziet een opstand die lager is dan de noodzakelijk 30 centimeter. Hierdoor is de aanvraag strijdig met artikel 34 van de bouwcode. In de snede is het platte dak niet aangeduid als groendak. Omwille van deze onduidelijkheid zou, indien een vergunning zou verleend worden, zou de inrichting van een plat dak, conform artikel 38 van de bouwcode, als voorwaarde worden opgenomen.

Woninggrootte

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. 2 studio’s en 3 eenslaapkamerappartementen, met een gemiddelde netto-vloeroppervlakte van 64m², vormen geen aanvaardbare mix. Omwille van dit eenzijdig woonaanbod wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Draagkracht

Het uitbreiden van een appartementsgebouw met drie wooneenheden naar een woongebouw met 5 woningen, bestaande uit eerder kleinere woningen, zorgt ervaar dat de densiteit op het perceel drastisch doet stijgen. Deze verdichting heeft ook een grote impact op de straat en het bouwblok, waardoor de draagkracht van het perceel en de omgeving wordt overschreden.

Functionele inpasbaarheid

Wonen is een kenmerkende functie in de Bolwerkstraat waardoor de aanvraag functioneel inpasbaar is in de omgeving. Echter wordt vastgesteld dat het voorgestelde programma van twee bijkomende woningen de draagkracht van het perceel en het gebouw overschrijdt. Zoals beschreven in bovenstaande onderdelen schiet het ontwerp tekort om zich te plaatsen in het straatbeeld en te voorzien in voldoende wooncomfort. Een voorstel dat de vormentaal van de omgeving respecteert en voldoende wooncomfort aanbiedt komt in aanmerking voor vergunning. Dit kan door bijvoorbeeld de bestaande kroonlijst met een niveau te verhogen en in de twee bijkomende lagen één duplex-woning in te richten met een inpandige buitenruimte aan de voorzijde.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenstallingen

Voor de bijkomende zelfstandige woningen moeten er vier fietsenstallingen voorzien worden. Deze worden op het gelijkvloers ondergebracht, achter de trap. De gang naar de fietsenberging is echter te smal om de fietsstalplaatsen comfortabel te bereiken. De breedte moet minstens 1 meter bedragen. Hierdoor voldoen de fietsstalplaatsen niet aan artikel 29 van de bouwcode. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van het ongunstige advies van de brandweer en onverenigbaarheden met de stedenbouwkundige voorschriften en de goede ruimtelijke ordening.