2019_CBS_05952 - Omgevingsvergunning - OMV_2019045241. Verlatstraat 34. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28 februari 1983: vergunning (18#62600) inrijpoort vergroten;

-          29 maart 2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed (214167) twee woningen met handelsgelijkvloers.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          gemengd gebouw bestaande uit een voorbouw met 3 bouwlagen en een hellend dak en een achterbouw met 3 bouwlagen en een mansardedak;

-          het pand is over het volledige gelijkvloers dichtgebouwd;

-          op het gelijkvloerse niveau bevindt zich 1 groot magazijn met bureel, keuken en 2 koelcellen;

-          de verdiepingen van de voorbouw zijn ingevuld met 2 appartementen, te bereiken via een vaste trap vanuit het gelijkvloers;

-          de verdiepingen van de achterbouw zijn ingevuld als magazijnen, te bereiken via een vaste trap.

Huidige toestand

-          conform de laatst vergunde toestand behalve:

• de achterbouw (magazijn) werd bereikbaar gemaakt via een goederenlift;
• op het dak van de gelijkvloerse verdieping (middengedeelte) werd er een dakterras gecreëerd.

Gewenste toestand

-          vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 2 naar 3;

-          het nieuwe appartement wordt op de zolderverdieping van de voorbouw voorzien;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woning zijn volgende gegevens beschikbaar:

• twee 2-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 85 m²;
• één 2-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 83 m²;

-          het gelijkvloerse magazijn/bureel wordt omgevormd tot een restaurant;

-          de achterbouw wordt behouden als magazijn. Per verdieping wordt er een magazijn/atelieruimte voorzien, te bereiken via de bestaande goederenlift en een nieuwe traphal als vluchtweg;

-          de kelder wordt voorzien als opbergruimte en fietsenberging;

-          de appartementen worden aan de achtergevel voorzien van een terras;

-          de bestaande garagepoort aan de voorgevel wordt vervangen door een grote glazen vouwpoort;

-          de inkomdeur wordt ontdubbeld en verbreed tot 1m20;

-          in het voorste dakvlak van de voorbouw worden er dakvlakvensters aangebracht;

-          aan de achtergevel van de zolderruimte worden er 2 kleine dakkapellen voorzien;

-          de bestaande trap naar de eerste verdieping wordt verplaatst en komt uit op de daktuin;

-          op het dak van het restaurant wordt er in het middengedeelte een grote lichtstraat voorzien.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een pand met 2 appartementen en magazijn tot gelijkvloerse restaurant, 3 appartementen en 3 magazijnen;

-          gelijkvloerse magazijn/bureel wordt omgevormd tot restaurant;

-          een grote lichtstraat voorzien in het middengedeelte van het publieke eetgedeelte;

-          de achterbouw wordt behouden als magazijn, per verdieping wordt er een magazijn/atelieruimte voorzien;

-          de bestaande zolderruimte wordt ingevuld als appartement;

-          aan de achtergevel van de zolderruimte wordt er een dakkapel voorzien;

-          wijzigingen aan de voorgevel en interne verbouwingswerken. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18 algemene bepalingen:
  op het gelijkvloers (restaurant) is het niveauverschil tussen binnen en buiten meer dan 18 cm, dit moet overbrugd worden met minstens een helling conform artikel 18 tot artikel 21;
• artikel 24 draairuimte:
  er is geen draaicirkel voorzien van minstens 150cm voor en achter de deur van het gelijkvloerse toilet;
• artikel 30 afmetingen sanitaire cellen:
  het gelijkvloerse toilet moet minstens 1,65m op 2,20m voorzien worden, waarbij dit 1,70m op 1,90m is voorzien.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  er wordt op het gelijkvloers geen te openen gevel- of dakdeel voorzien waardoor er onvoldoende luchttoevoer is;
• artikel 27 open ruimte:

het volledige gelijkvloers is volgebouwd. Gezien de aanvraag een functiewijziging betreft moet er minimum 20% open ruimte worden voorzien;

• artikel 29 fietsenstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er zijn te weinig fietsenstallingen voorzien. De fietsenberging is onvoldoende vlot bereikbaar;
• artikel 35 afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen:
  de plannen bevatten onvoldoende informatie om te beoordelen of de aanvraag conform is met dit artikel.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af wat betreft artikel 27 ‘open ruimte’ van de bouwcode. Ondanks de voorgestelde functiewijziging op het gelijkvloers blijft deze volledig volgebouwd, terwijl volgens artikel 27 in dat geval minstens 20% van de perceeloppervlakte onbebouwd moet zijn. De aanvraag is gelegen in de horecakern Zuiderdokken en de gelijkvloerse functie is een reca-functie. Een open ruimte in het binnengebied, grenzend aan de recafunctie, zou overlast zoals omgevingslawaai en geurhinder genereren. Met toepassing van artikel 3 is een afwijking op artikel 27 dan ook te rechtvaardigen.

Functionele inpasbaarheid

Het gelijkvloerse magazijn wordt omgevormd naar een reca-functie. Op de hogerliggende verdiepingen van de voorbouw worden woningen ingericht. Achteraan bevinden zich ateliers en werkplaatsen die binnen de functie ‘bedrijvigheid’ vallen. De aanvraag is gelegen in de horecakern Zuiderdokken waardoor de functiewijziging naar reca, aanvaardbaar is. Eveneens is de voorziene woonfunctie en werkfunctie in de bovenliggende verdiepingen kenmerkend voor de omgeving. Het project past programmatorisch bijgevolg binnen de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bestaande bouwvolume wordt uitgebreid door een overdekt trapvolume te voorzien ter hoogte van de eerste verdieping. Dit volume komt overeen met de gangbare bouwdiepte van achterbouwen en entresols in de omgeving en kan positief beoordeeld worden. De lichtstraat  en uitkragende terrassen aan de achtergevel van de voorbouw zijn eveneens beperkte uitbreiding die zich binnen het maximaal aanvaardbare bouwvolume bevinden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op twee panden die opgenomen zijn in de inventaris van bouwkundig erfgoed, omwille van hun architecturale waarde en ensemblewaarde. Beide panden zijn beeldbepalend. Daarenboven ligt het pand in CHE-gebied. Art. 5 §1 van de bouwcode stelt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Bovendien schrijft art. 5§2 voor dat de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie moet bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de stedelijke dienst monumentenzorg deze kan afwegen. Gezien de aard en de omvang van de werken is een CHE-rapport niet gevraagd.  De aanvraag voldoet dan ook aan artikel 5§2.

De stedelijke dienst monumentenzorg bracht volgend advies uit:

“Het pand betreft een samenstel van twee eclectische woningen, rond 1905 gebouwd voor graanhandelaar A. Van Gansbergh-Stoops naar ontwerp van architect Louis Hendrikx. Het bouwdossier noteert dat het gaat om "twee huizen waarvan het gelijkvloers zal benuttigd worden als magazijn & bureel". Nog steeds is de begane grond in gebruik als handelsruimte.

Twee enkelhuizen van twee traveeën en drie bouwlagen onder zadeldak. De woningen hebben klassiek opgebouwde lijstgevels, voorzien van houten kroonlijst op klossen en hardstenen plint. Het materiaalgebruik van het parement echter is typisch voor het begin van de 20ste eeuw: gele baksteen met stucdecoratie van mascarons en guirlandes, sierankers en gietijzeren lateien met rozetvormige bevestigingsbouten. De bovengevels van beide huizen zijn uitgewerkt als pilastergevels. Rechthoekige muuropeningen onder entablementen en met bewaard schrijnwerk. De begane grond van nummer 34 is ingedeeld met een deur en twee vensters. Nummer 36 had oorspronkelijk een deuropening en een brede poortopening, maar werd volledig opengewerkt.

Op basis van het aangeleverde fotomateriaal en de plannen bestaande toestand blijkt dat de voorbouw van beide panden nog wel de typische kamerstructuur bevat op de verdiepingen en een aantal schouwen, verder zijn er nog weinig waardevolle interieurelementen aanwezig.

Men wenst de panden om te vormen naar een restaurant met drie appartementen en 3 achtergelegen magazijnen. Het magazijn achteraan blijft behouden en blijft toegankelijk via de bestaande lift en nieuwe traphal. De garagepoort in de voorgevel wordt vervangen door een grote glazen vouwpoort. Er wordt een lichtstraat voorzien in het middengedeelte boven het eetgedeelte. De rechtse voordeur wordt aangepast in functie van de breedte van de gang naar het magazijn. De nieuwe vleugeldeuren worden voorzien in hout naar historisch model.

De bestaande trap naar de eerste verdieping wordt aangepast, net zoals de keldertrap.

In het achterste dakvlak worden twee dakkapellen voorzien in functie van het verhogen van de leefkwaliteit.  De pvc dakgoot wordt verwijderd en de bestaande houten goot op klossen wordt gerestaureerd. Indien het schrijnwerk in de voorgevel vervangen wordt, zal dit gebeuren door nieuw houten schrijnwerk met dezelfde indeling en profilering.

Het dossier werd voorbesproken met de stedelijke dienst monumentenzorg.

De voorgestelde wijzigingen respecteren de erfgoedwaarde van de panden en zijn aanvaardbaar.

Er werden geen detailtekeningen van het schrijnwerk in de voorgevel en nieuwe voordeur toegevoegd. Daarom zal als voorwaarde worden opgelegd de uitvoeringsdetails te bespreken met onze dienst.

Gelet op het voorgaande wordt een voorwaardelijk gunstig advies verleend.”

Dit advies wordt bijgetreden, de voorwaarden worden als bijlage opgenomen in de vergunning.

Bodemreliëf

De kelder wordt uitgediept. Stedenbouwkundig gezien is er geen bezwaar tegen deze ingreep. Omdat de Zuiderwijk grotendeels op de restanten van de voormalige Zuidercitadel is gebouwd, werd aan de stedelijke archeologiedienst advies gevraagd:

“Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte boven 300 m² (326 m²) maar een ingreep in de bodem kleiner dan 100 m² (uitgraving kelder is gelijk aan ca. 50 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

De site is gelegen in historisch Antwerpen, meer bepaald ter hoogte van een muur die deel is van de citadel. Deze courtine van vermoedelijk 1,40 m breed wordt met grote zekerheid aangesneden bij graafwerken voor de nieuwe kelder. De muur bovenkant van de muur bevindt zich vermoedelijk tussen net onder het maaiveld tot ca. 1,50 m onder het maaiveld.

De bouwheer is daarom steeds verplicht om bij graafwerken restanten van deze muren te melden onder de vondstmeldingsplicht (cfr. Onroerenderfgoeddecreet, 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst archeologie kan de noodzaak tevens komen inschatten.”

Dit advies wordt bijgetreden en in voorwaarden in deze vergunning opgenomen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woningen zijn kwalitatieve tweeslaapkamerappartementen, voorzien van buitenruimtes.

De aanvraag wijkt af op artikel 18, 24 en 30 van de verordening toegankelijkheid. Er is geen helling voorzien die het niveauverschil tussen binnen en buiten kan overbruggen. Er is ook geen draaicirkel van minstens 150cm voor het gelijkvloerse toilet voorzien en het gelijkvloers toilet is niet voorzien in de minimale afmetingen van 1,65 op 2,20 meter. In voorwaarde bij het toekennen van een vergunning zal daarom opgelegd worden om het project aan te passen, conform de artikels zodat de aanvraag in overeenstemming is met de verordening toegankelijkheid.

De gelijkvloerse recaruimte is zeer diep waarbij er onvoldoende te openen gevel- of dakdelen voorzien zijn. Hierdoor is de luchttoevoer naar deze ruimte onvoldoende. De grote lichtstraatconstructie zorgt ervoor dat er voldoende daglichttoetreding is. In voorwaarde wordt opgenomen om deze lichtstraat als ‘te openen’ uit te voeren. Hierdoor bestaat er de mogelijkheid om de ruimte te kunnen ventileren, conform artikel 24 van de bouwcode.

Er is geen afvoerkanaal voor de uitlaat van alle gassen ingetekend op de plannen. In voorwaarde wordt opgelegd om een afvoerkanaal voor de uitlaat van alle gassen inpandig en conform artikel 35 van de bouwcode te voorzien.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenstallingen

Vastgesteld wordt dat er in de kelder 3 fietsstalplaatsen voorzien zijn. Volgens artikel 29 van de bouwcode dienen er 5 fietsstalplaatsen voorzien te worden:

-          1 appartement met 2 slaapkamers = 1 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 3

-          Voor het restaurant van 274m2 moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden voor het personeel (0.60 plaats/100m2).

In voorwaarden wordt opgenomen om 2 bijkomende fietsstalplaatsen te voorzien voor het personeel, conform de bouwcode.

De fietsenberging in de kelder is te bereiken met een trap en fietsgoot. Er moet echter een hoek van 90° gemaakt worden om met de fiets in de fietsgoot te geraken. Dit is niet gebruiksvriendelijk. Daarom moet er minstens 1,70 meter inrijruimte worden voorzien zodat de fiets recht voor de fietsgoot kan opgesteld worden. Ook de ruimte onderaan de trap moet minimum 1,70 meter bedragen zodat ook daar de fiets een bocht van 180° kan maken.

Om een vlotte toegang tot de fietsenberging te creëren wordt opgelegd om boven en onder de trap een bordes van minstens 1,70 meter te voorzien, in functie van de opstelruimte voor de fiets. De fietsgoot moet aan de rechterzijde (kant restaurant) van de trap worden voorzien omwille van de draaicirkel. De krukzijde van de toegangsdeur moet zich aan de rechterzijde bevinden en automatisch te openen zijn. Door het voorzien van een groter bordes is het hellingspercentage groter dan 20°. Dit weegt echter niet op tegen een bredere toegang naar de fietsgoot.

Indien bovenstaande voorwaarden worden nageleefd is de aanvraag in overeenstemming met artikel 29 van de bouwcode.

Laden en lossen

Het laden en lossen van de magazijnen kon in de huidige toestand inpandig gebeuren. De garagepoort verdwijnt waardoor leveringen aan de magazijnen niet meer inpandig kunnen gebeuren. Laden en lossen op straat moet gebeuren zonder het verkeer en de voetganger te hinderen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de lichtstraat in de restaurantruimte moet te openen delen bevatten zodat ventilatie van buitenlucht mogelijk is, conform artikel 24 van de bouwcode;

3.      de uitlaat van alle gassen dient conform artikel 35 van de bouwcode en inpandig te worden voorzien;

4.      de aanvraag dient te voldoen aan artikel 18, 24 en 30 van de verordening toegankelijkheid;

5.      voor het terras op het openbaar domein dient een aparte terrasvergunning te worden aangevraagd;

6.      de toegankelijkheid van de fietsenberging te verbeteren door:

-          de fietsgoot te voorzien aan de andere zijde van de trap (kant restaurant);

-          indien een toegangsdeur geplaatst wordt, moet de krukzijde zich bevinden aan de rechterzijde en moet de deur automatisch te openen zijn;

-          het bordes bovenaan en onderaan de trap te verruimen zodat een voorrijstrook van 1,70 meter voor de fiets voorzien wordt;

7.      het laden en lossen voor de magazijnen moet kunnen gebeuren zonder hierbij het verkeer en de voetgangers te hinderen;

8.      er dienen bijkomend twee fietsstalplaatsen voor het personeel te worden voorzien conform de inrichtingsprincipes van artikel 29 van de bouwcode;

9.      de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be)

-          De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

-          De bouwheer is verplicht om aangetroffen monumentale muurdelen van de citadel bij het uitgraven van de kelder te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4).

10.  de detailtekeningen van het schrijnwerk en de nieuwe voordeur in de voorgevel voor te bespreken met de stedelijke dienst onroerend erfgoed.

11.  na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.