2019_CBS_10222 - Omgevingsvergunning - OMV_2019095547. Venneborglaan 22. District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/05/1972: vergunning(627#26805) voor het uitvoeren van een voorgevelverandering;

-          14/12/2007: vergunning (3184#596 en 3184#801) voor het opbouwen bijkomende trapzaal tweede verdieping;

-          05/06/2019: proces-verbaal (11002_2019_9547_VPV) werken uitvoeren in strijd met de op 14 december 2007 verleende stedenbouwkundige vergunningen met referentie DE/2007/B/0596.

Vergunde toestand

-          meergezinswoning met 2 een-slaapkamerappartementen en kantoorruimtes op het gelijkvloers;

-          3 bouwlagen en een plat dak.

Huidige toestand

-          meergezinswoning met 2 twee-slaapkamerappartementen en kantoorruimtes op het gelijkvloers;

-          3 bouwlagen en een plat dak;

-          het perceel is volledig bebouwd;

-          gevels:

• ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping werden er voor alle raamopeningen en voor de toegangsdeuren tot het kantoor voorzetrolluiken geplaatst. De voorzetrolluiken werden bevestigd tegen het voorgevelvlak;
• een raam op het gelijkvloers aan de Van Loenhoutstraat dat in de laatste vergunning werd getekend als dichtgemaakt, werd niet uitgevoerd;
• in het volledige voorgevelvlak werden alle raamomkaders in witte betonsteen geschilderd in een beige kleur;
• aan de linkerzijde van het gebouw aan de Van Loenoutstraat werden de elementen in witte betonsteen rondom de toegangsdeur van de gemeenschappelijke traphal op de gelijkvloerse verdieping en de ramen van de gemeenschappelijke traphal op de eerste- en tweede verdieping verwijderd;
• de voordeur naar de bovenverdieping aan de Van Loenhoutstraat is kleiner en breder dan in de laatste vergunning;
• de raamindelingen zijn gewijzigd.

Gewenste toestand

-          omvormen van de kantoorruimtes op het gelijkvloers tot een appartement met een slaapkamer;

-          op de eerste en de tweede verdieping telkens één appartement met twee slaapkamers;

-          aanpassingswerken gevels cfr. huidige toestand;

-          binnenveranderingen in de bovengelegen woningen.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van gelijkvloers kantoor naar een slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 91,92 m²,   kelderberging inbegrepen;

-          regularisatie van trappen en binnenveranderingen in de bovengelegen woningen:

-          regularisatie van aanpassingswerken gevels.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 27 Open ruimte bij functiewijziging: er is geen 20% van het perceel voorzien als open ruimte;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: er is geen buitenruimte voorzien voor de bijkomende wooneenheid op het gelijkvloers;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de inrichting van de fietsenstalling is niet kwalitatief voor de 2 bijkomende fietsen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van een kantoorruimte op het gelijkvloers tot een nieuwe woonentiteit. Hierdoor ontstaat een pand met drie woongelegenheden. De woonfunctie van het pand is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Venneborglaan.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenstalling

Voor het bijkomend appartement met 1 slaapkamer moeten 2 fietsenstallingen voorzien worden.

Op de plannen worden 2 fietshaken ingetekend in de woonkamer. Dit is geen kwalitatieve inrichting van een fietsenstalling. Er dient een fietsenstalling ingericht te worden voor 2 fietsen conform de inrichtingsprincipes van artikel 29 van de bouwcode. Dit wordt als voorwaarde opgelegd bij vergunning.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het aangevraagde wijkt af van artikel 27 en 28 van de bouwcode. Aangezien het om een hoekperceel gaat van minder dan 20m diep aan beide straatkanten, kan afgeweken worden van de vereiste om 20% van het perceel als open ruimte te voorzien. Gelet op het feit dat het vergunde volume over de volledige oppervlakte van het perceel bebouwd werd, kan er eveneens geen buitenruimte voorzien worden voor de bijkomende wooneenheid op het gelijkvloers.

De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume waardoor het ruimtegebruik gerespecteerd blijft.

Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het pand noch van de omgeving met deze vermeerdering van het aantal woongelegenheden wordt overschreden.

Visueel-vormelijke elementen

Voorliggende aanvraag wenst een aantal werken te regulariseren die zonder vergunning werden uitgevoerd. In de gevel langs de Van Loenoutstraat wordt op het gelijkvloers een nieuwe raamopening gemaakt. De inpassing van dit nieuwe raam is in harmonie met de bestaande gevelopeningen van het pand en kan gunstig geadviseerd worden. Ook de verbreding van de raamopeningen in de voorgevels ten opzicht van de laatst vergunde toestand, is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Het verlies aan detaillering rondom de gevelramen van de trappenhal verlaagt de beeldkwaliteit en de inpassing in het straatbeeld. Als voorwaarde bij vergunning wordt opgelegd om de vergunde detaillering als omkadering van de gevelopeningen te behouden.

Verder werd langs de zijde van de Van Loenoutstraat de toegangsdeur niet conform de vergunde toestand uitgevoerd. De afmetingen van de bestaande toegangsdeur zijn strijdig met een kwalitatief gebruiksgenot. Als voorwaarde bij vergunning wordt dan ook opgelegd om de toegangsdeur te behouden conform de vergunde toestand.

Op het gelijkvloers zijn er in de bestaande toestand opbouwrolluiken aanwezig die in de nieuwe toestand behouden blijven. Opbouwrolluiken vormen geen duurzame oplossing noch is dit kenmerkend in het straatbeeld. De opbouwrolluiken worden uitgesloten van vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woning voldoet verder aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. Zo neemt de daglicht- en luchttoevoer toe wat de woonkwaliteit ten goede komt. Bovendien zorgt de positionering van de verblijfsruimtes aan de voorgevels op het gelijkvloers, ervoor dat de woning een levendige plint heeft die de straat aangenaam maakt om in te wonen en te wandelen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      er dient een fietsenstalling voor 2 fietsen voorzien worden conform artikel 29 van de bouwcode;

3.      de vergunde detaillering als omkadering van de gevelopeningen is te behouden;

4.      de toegangsdeur dient conform de vergunde toestand behouden te blijven;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

6.      de opbouwrolluiken op het gelijkvloers worden uitgesloten van vergunning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.