2019_CBS_10225 - Omgevingsvergunning - OMV_2019125463. Vekestraat 38-40 . District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          nr. 40:

• 02/09/1925: vergunning (1925#21700) voor binnenveranderingen;
• 13/04/1927: vergunning (1927#26543) voor binnenveranderingen;
• 22/07/1927: vergunning (1927#27447) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          nr. 38:

• 06/11/1923: vergunning (1923#16783) voor gevel- en binnenveranderingen;
• 15/02/1924: vergunning (1924#17522) voor binnenveranderingen;

-          05/12/1991: tijdelijke vergunning voor 5 jaar (GK/635) voor het verhuren van gemeubelde woongelegenheden;

-          16/01/1997: tijdelijke vergunning voor 5 jaar (GK/635) voor het verhuren van gemeubelde woongelegenheden. 

Vergunde/vergund geachte toestand

-          inrichting:

• vergunning voor 18 gemeubelde woongelegenheden voor telkens 1 persoon.  Er bevinden zich telkens 6 kamers per verdieping (verdiepingen 1, 2 en 3);
• beide panden zijn fysiek van elkaar gescheiden;
• pand nr. 40: de gelijkvloerse verdieping is ingericht met vooraan een bureau, daarachter de trappenhal en achteraan een magazijn.  De bovenliggende verdiepingen bevatten kamers (2 per verdieping); 
• pand nr. 38: de gelijkvloerse verdieping is ingericht met 2 gescheiden bureauruimtes.  Bovenliggende verdiepingen zijn toegankelijk via aparte hal.  Op de verdiepingen werden kamers ingericht (telkens 2 kamers en een keuken);

-          volume:

• pand 40: 4 bouwlagen onder plat dak;
  • gelijkvloers volledig bebouwd;
  • 1ste, 2de en 3de verdieping tot 12m; 
• pand 38: 3 bouwlagen onder mansardedak; 
  • kleine koer links achteraan;
  • volume met terrassen en achteraan sanitair tegen de rechterperceelsgrens;
  • bouwdiepte verdiepingen ca.9m;

-          gevel:

• pand 40:
  • inkom aan linker zijde;
  • geen gegevens over de afwerking;
• pand 38:
  • dubbele inkom (één naar bureaus, één naar achterliggend bureau en hal met trap naar verdiepingen);
  • gevel met witte bepleistering en enkele sierelementen. 

Huidige toestand

-          inrichting:

• de panden zijn fysiek verbonden op het gelijkvloers;
• de verticale circulatie van pand nr. 40 tussen niveau 0 en 1 ontbreekt; 
• de verdiepingen van nr. 40 zijn enkel bereikbaar via het platte dak van nr. 38;
• pand 40:
  • gelijkvloerse verdieping: één studio en een gemeenschappelijke fietsenberging;
  • verdiepingen 1, 2 en 3 telkens 2 kamers en gemeenschappelijke keuken en sanitair;
• pand 38:
  • gelijkvloerse verdieping: één appartement;
  • verdiepingen 1, 2 en 3 telkens 3 kamers en gemeenschappelijke keuken en sanitair; 

-          volume:

• beide percelen zijn volledig bebouwd op het gelijkvloers;

-          gevels:

• beide panden zijn voorzien van bepleistering (lichte kleur met zachte imitatievoegen);  
• ramen zijn uitgevoerd in pvc;
• bij nr. 38 heeft slecht één inkom, naast de inkom bevindt zich een hoog raam.

Gewenste toestand

-          studentenhuis met 15 kamerwoningen, te bereiken via nr. 38:

• kamers 1, 2, 6, 7, 11 en 12  met een netto-oppervlakte van circa 12 m²;
• kamers 3, 8 en 13 met een netto-oppervlakte van circa 14,5 m²;
• kamers 5, 10 en 15 met een netto-oppervlakte van circa 15,75 m²;
• kamers 4, 9 en 14  met een netto-oppervlakte van circa 22,5 m²;

-          op de gelijkvloerse verdieping bevinden zich 2 bureaus en een gemeenschappelijke fietsenberging, bereikbaar via nr. 40;

-          de panden zijn fysiek verbonden op het gelijkvloers;

-          de verticale circulatie van pand nr. 40 tussen niveau 0 en 1 ontbreekt; 

-          de verdiepingen van nr. 40 zijn bereikbaar via het platte dak van nr. 38.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van het opdelen van meergezinswoningen naar een studentenhuis met 15 kamerwoningen;

-          wijzigen van de functie van het gelijkvloers naar bureaus (kantoor);

-          regulariseren van interne constructieve wijzigingen;

-          regulariseren van het bestaand volume. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, artikel  1:   zone voor wonen - (wo1) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag blijkt na advies van de dienst “geacht vergund” af te wijken van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 2.2.5. Onbebouwde ruimte en tuinen:

binnenplaatsen moeten zoveel mogelijk bewaard blijven. Bij verbouwingen moet de onbebouwde ruimte gelijk blijven of vergroten.
Het dichtbouwen van de koer wordt niet geacht vergund te zijn.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 25 Toegankelijkheid van de functie:

de bereikbaarheid van iedere bouwlaag met een verblijfsruimte of terras dient via een vaste trap en/of helling verzekerd te zijn.De bovenliggende verdiepingen van percelen met een gemengde functie moeten voorzien worden van een aparte toegang.
De trap tussen de gelijkvloerse en 1ste verdieping in pand nr. 40 werd verwijderd, waardoor de bovenliggende verdiepingen van dit pand enkel bereikbaar zijn via pand nr. 38, via een plat dak met doorgang;

• artikel 27 Open ruimte:

bij functiewijziging dient 20% van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd te zijn.
De benedenverdiepingen wijzigt naar kantoorfunctie. Er werd niet ontpit.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Het voorliggende project wijkt af van de wooncode op volgende punten

• De gemeenschappelijke ruimte moet minimum 6m2 en 1,5 m²/persoon zijn. In de aanvraag zijn de gemeenschappelijke keukens slechts 3.69m² en 4,9m².

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen aanleiding om het college te adviseren af te wijken van de geldende voorschriften.             

Functionele inpasbaarheid

Hoewel deze functie kenmerkend is in deze omgeving wordt opgemerkt dat zij in strijd is met de stedelijke visie over een goede woningmix. Om deze woningmix te kunnen garanderen wordt geoordeeld dat in gebieden waar reeds een kotdichtheid is van 40% of meer, het niet wenselijk is om bijkomende kamers te voorzien. De Vekestraat behoort tot zulk gebied.

In voorbespreking werd op basis van 2 vergunningen van 1991 en 1997 echter aangetoond dat er voor 2009 reeds verhuur was van 18 gemeubelde woongelegenheden. Hierop werd meegegeven dat de koten in aanmerking zouden kunnen komen voor de versoepelde wetgeving, mits voldaan wordt aan de wooncode. De stukken waarop dit advies gebaseerd werd, ontbreken echter in het ingediende dossier en de aanvraag is in strijd met de wooncode.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Omwille van onduidelijkheden m.b.t. de laatst vergunde situatie en onduidelijk luchtfoto’s werd advies gevraagd aan de dienst ‘geacht vergund'. Zij brachten volgend advies uit:

“Volgens kadaster: totale footprint van de 2 panden: 145 vierkante meter. Realiteit volgens plannen: +- 171 vierkante meter.

Positief advies voor de volumes op de verdiepingen, zelfde footprint op het gelijkvloers.

Negatief advies voor de ruimtes op het gelijkvloers waar geen verdiepingen op gebouwd zijn.

Op basis van kadaster blijken die ruimtes later volgebouwd te zijn. Dit zowel voor huisnummer 38 als 40.”

Het dichtbouwen of het verkleinen van de bestaande open ruimte is in strijd met het RUP en kan bijgevolg, mede door het ontbreken van een gegronde argumentatie, niet aanvaard worden. De aanvraag wordt daarom ongunstig geadviseerd.

Visueel-vormelijke elementen

Bij de wijziging van de voorgevel is onvoldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en materialisatie zodat de gevel zich onvoldoende integreert in de bestaande omgeving.

Dit komt onder meer doordat de raamopeningen op het gelijkvloers worden verlaagd tot 40cm boven het maaiveld. Ook werden de kenmerkende imitatievoegen zichtbaar geschonden bij de aanpassing van de raamopeningen en werd de materialisatie van het buitenschrijnwerk gewijzigd waarbij deze niet werd afgestemd op deze van de bovenliggende ramen. De plint onderaan de gevel en de dorpels onder de ramen zijn uitgevoerd in zichtbaar rood metselwerk, wat bezwaarlijk kenmerkend kan worden genoemd in de straat.

Bijgevolg is de geveluitwerking niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Strijdig met artikel 25 van de bouwcode, zijn de kamers gelegen op de verdiepingen van nr. 40 enkel bereikbaar via het platte dak van nr. 38. Dit is vanuit het oogpunt woonkwaliteit onaanvaardbaar. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. De aanvraag wordt ook hierom ongunstig geadviseerd. Bovendien passeren de bewoners en bezoekers van deze kamers het raam van kamer 3, wat ook naar privacy niet aanvaardbaar is.

Strijdig met de wooncode zijn de gemeenschappelijke ruimtes onvoldoende groot. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. De aanvraag wordt ook hierom ongunstig geadviseerd.

De brandweer leverde een ongunstig advies af. Dit advies maakt gewag van een groot aantal tekortkomingen in de voorliggende aanvraag. Deze tekortkomingen kunnen niet in voorwaarden worden opgelegd en vereisen essentiële aanpassingen aan de voorliggende aanvraag. Ook ingevolge het advies van Brandweer wordt de voorliggende aanvraag ongunstig geadviseerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening en het ontbreken van een gunstig advies van de brandweer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten