2019_CBS_10204 - Omgevingsvergunning - OMV_2019121555. Waarlooshofstraat 50 . District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          geen voorgeschiedenis beschikbaar.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          op basis van het kadaster en KBO: vergund geacht als drukkerij/magazijn zonder woning en zonder garage.

Huidige toestand

-          hoekpand bestaande uit 2 bouwlagen onder een plat dak, ingericht als drukkerij/magazijn zonder woning en zonder garage.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met zes appartementen, 2 per verdieping:

• gelijkvloers: twee 1-slaapkamerappartementen met netto-vloeroppervlakten van circa 63 m² en 73 m², waarvan 1 appartement met een extra bureauruimte van 12m²;
• eerste verdieping: twee 1-slaapkamerappartementen met netto-vloeroppervlakten van circa 85 m² en 71m², elk met een extra bureauruimte van respectievelijk 10.5 m² en 11.5 m²;
• tweede verdieping: twee 1-slaapkamerappartementen met netto-vloeroppervlakten van circa 86 m² en 65 m², elk met een extra bureauruimte van respectievelijk 10.5 m² en 6.5 m²;
• de gemiddelde netto-vloeroppervlakte bedraagt 74,35 m²;

-          3 bouwlagen onder een plat dak;

-          gemeenschappelijk dakterras op het nieuwe platte dak;

-          2 fietsbergingen en een afvalberging;

-          lift;

-          de voorgevels worden voorzien in geelwit geschilderde baksteen en aluminium zwart schrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een drukkerij/magazijn tot een meergezinsgebouw met 6 appartementen;

-          uitbreiden van het bestaande volume met een extra bouwlaag (2de verdieping)  tot een kroonlijsthoogte van 12,12m;

-          voorzien van een gemeenschappelijk dakterras.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18 niveauverschillen:
  het niveauverschil tussen binnen- en buitenruimte moet overbrugd worden met een helling;
• artikel 20 trappen:
  gezien de lift niet voldoet aan de verordening, moet de trap voldoen aan de algemene bepalingen. De trap voldoet ook niet aan de vereiste bepalingen;
• artikel 21 verticale plateauliften:
  de afmetingen van de lift voldoen niet aan de minimale vereiste afmetingen;
• artikel 22 algemene bepalingen toegangen en deuropeningen:
  inkomdeuren van de appartementen worden maar 70cm breed voorzien in plaats van minimaal 90cm breed;
• artikel 24 draairuimte:
  er wordt geen vrije en vlakke draairuimte van 150cm voorzien achter de algemene inkomdeur van het gebouw, voor de inkomdeur van appartement 2 en voor de deur van de afvalberging;
• artikel 25 vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur:
  naast de krukzijde van de deur van appartement 2 en en de deur van de afvalberging moet een vlakke wandbreedte van minstens 50cm voorzien worden.
   

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 harmonie en draagkracht:

Het gebouw dient qua materiaalkeuze en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving. De uitwerking van de borstwering van het dakterras en de geelwit geschilderde baksteen is niet kenmerkend in de omgeving.

• artikel 27 open ruimte:
  er wordt op het gelijkvloers geen 20% open ruimte voorzien;
• artikel 29 fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

niet alle fietsen kunnen comfortabel gestald worden;

• artikel 30 autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er worden geen autoparkeerplaatsen voorzien waar dat dit vereist is.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 27 van de bouwcode. Bij nieuwbouw, herbouw, bij functiewijziging of bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Omdat het perceel van voorliggende aanvraag een kleiner hoekperceel betreft (minder dan 20m diep aan beide straatkanten) en de open ruimte gecompenseerd wordt met een gemeenschappelijk dakterras, inclusief groenvoorziening, over de volledige oppervlakte van het perceel, kan een afwijking toegestaan worden. Indien er een vergunning verleend zou worden, zou omwille van deze motivering een afwijking kunnen toegestaan worden.

Functionele inpasbaarheid

Omwille van de functiewijziging van magazijn naar meergezinsgebouw werd de bedrijfseenheid ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie om advies gevraagd:

“Het betreft hier een omvorming van een atelier/ werkplaats naar een monofunctionele woonontwikkeling zonder motivatie of poging om te kijken welke economische functie in het project zou kunnen ondergebracht worden.

In het kader van het onderzoek van Labo xx werk en de studie Verweving van de stedelijke dienst Omgeving/ruimte moet er meer ingezet worden om verweving van activiteiten in plaats van het louter residentiële ontwikkelingen. Voor het dossier wordt dan ook ongunstig advies gegeven.”

De Waarlooshofstraat en de Jef Lambeauxsstraat worden gekenmerkt door woningen in gesloten bebouwing. Een meergezinsgebouw is dan ook inpasbaar in de omgeving. Echter is het niet evident om op het gelijkvloers van dit hoekgebouw, appartementen te voorzien die voldoen aan een minimale woonkwaliteit (rustige achterzijde, voldoende buitenruimte, fietsenberging, autoberging, …). Vanuit deze vaststelling, in combinatie met het ongunstige advies van de stedelijke dienst business en innovatie, wordt aanbevolen om bij een nieuwe aanvraag te onderzoeken of het gelijkvloers niet eerder gebaat is met een invulling als werkplaats, atelier, … 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenstalling

Voor de 6 appartementen moeten er 17 fietsstalplaatsen voorzien worden:

- 1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2

- 5 appartementen met 2 slaapkamers = 5 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) =15

Hierbij wordt opgemerkt dat de bureauruimtes als slaapkamer wordt gerekend. Omwille van hun grootte kunnen ze immers in de toekomst eenvoudig tot slaapkamer worden omgevormd.

Er worden in 2 aparte bergingen voorzien voor in totaal 19 fietsstalplaatsen. Slechts 5 fietsenstallingen zijn voorzien als lage stalplaats, de overige worden voorzien als hangsysteem. Omdat niet alle types van fietsen gebruik kunnen maken van een hangsysteem moet de helft van het aantal nodige fietsstalplaatsen voorzien worden als een laag systeem.

Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een minimale vrije ruimte voorzien worden van 1m70. Dat is hier bij de meeste stalplaatsen niet het geval. Er moet dus een oplossing komen voor het comfortabel stallen van 17 fietsen.

Omwille van bovengenoemde opmerkingen inzake mobiliteitsimpact, die een dermate impact hebben op de organisatie van het gelijkvloers, dient de aanvraag geweigerd te worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het bouwvolume met 1 bouwlaag en een gemeenschappelijk dakterras, komt de optopping van het gebouw tegemoet aan de allure van een hoekgebouw.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgestelde uitvoering van de borstwering van het dakterras werkt bevreemdend. Door de raamopeningen verder te zetten in de bakstenen borstwering, krijgt deze de allure van een halve verdieping, in plaats van een duidelijke bekroning te zijn van het gebouw. Daarnaast wordt opgemerkt dat een geelwit geschilderde baksteen niet kenmerkend is in de omgeving. Hierdoor is de aanvraag strijdig met artikel 6 van de bouwcode. De aanvraag dient dan ook geweigerd te worden.

Er wordt aanbevolen om de borstwering van het dakterras uit te werken als duidelijke bekroning van het gebouw, de bruin geschilderde plint in blauwe steen te voorzien en een ongeschilderde baksteen als gevelmateriaal te gebruiken.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Appartement 1 en 4 hebben geen private buitenruimte en de private buitenruimte van appartement 3 en 5 zijn te klein (3,60 m²) om effectief als bruikbare kwalitatieve buitenruimte beschouwd te worden. Deze buitenruimte dient bij een 2 slaapkamerappartement minstens 6 m² te zijn. De buitenruimte van appartement 2 is dan wel voldoende groot, doordat deze is ingesloten door 11m hoge muren, is de kwaliteit ervan eerder beperkt. Het gebrek aan voldoende private buitenruimte wordt echter gecompenseerd door het voorzien van een collectief dakterras, wat gunstig geadviseerd kan worden.

Het gebruiksgenot van het hoekappartement op het gelijkvloers (zijde Jef Lambeauxstraat) wordt ongunstig beoordeeld. Het voorzien van alle woonfuncties langs de straatzijde bij een gelijkvloerse woongelegenheid en in het bijzonder de slaapkamer, wordt in een stedelijke context als weinig kwaliteitsvol ervaren.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

De aanvraag voorziet zes 1-slaapkamerappartementen, wat niet wenselijk is. Echter is reeds opgemerkt dat vier appartementen als 2-slaapkamerappartement kunnen beschouwd worden gezien deze een bureauruimte bevatten die, omwille van de afmetingen, in de toekomst ook dienst kan doen als extra slaapkamer. Anderzijds is de totale netto-vloeroppervlakte van twee van deze appartementen (appartement 4 en 6) te klein om voldoende wooncomfort te voorzien. Deze zouden minimaal 80 m² moeten zijn.

Omwille van de beperkte woningmix en het beperkte wooncomfort van verschillende van de appartementen, wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Een aanvaardbare mix kan gerealiseerd worden indien de gemiddelde netto-vloeroppervlakte van alle appartementen minstens 80m² is.

Tevens zijn er verschillende strijdigheden met de verordening toegankelijkheid, zoals een te groot niveauverschil tussen de binnen- en buitenpas, de te kleine afmeting van de lift en trap, de te smalle inkomdeuren voor de appartementen, de afwezigheid van vrije draairuimte en een vrije wandbreedte naast de deur. De aanpassingen die nodig zijn om hieraan te voldoen, hebben een te grote impact op het totale project waardoor dit niet in voorwaarden kan worden opgelegd. De aanvraag dient daarom te worden geweigerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten