2019_CBS_10253 - Omgevingsvergunning - OMV_2019122901. Brederodestraat 199. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/09/1950: vergunning (18#27266) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          27/03/1996: vergunning (86#951319) voor het uitbreiden van de winkel. 

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinswoning met 3 woonentiteiten en een handelsgelijkvloers;

-          volume:

• 3 bouwlagen en dakvolume onder plat dak;
• het gelijkvloers is volledig bebouwd;
• op verdiepingen 1 en 2 uitbouw aan de linkerzijde; 
• de verschillende ruimtes per appartement zijn enkel via de gemeenschappelijke hal bereikbaar. 

-          gevel:  

• de gelijkvloerse pui is voorzien van een vitrine en inkomdeur voor de handelszaak en een aparte deur voor de woonentiteiten;
• de verhoogde pui is bekleed met marmer travertin (marmer platen);   
• op de verdiepingen is de gevel opgebouwd in gele siersteen;
• het buitenschrijnwerk is voorzien in hout volgens T-verdeling. 

Huidige toestand

-          inrichting ongewijzigd;

-          gevel:

• er werd een 2de kroonlijst toegevoegd bovenaan het dakvolume;
• de gelijkvloerse pui werd gewijzigd: 
  • de marmerafwerking is vervangen door bepleistering;
  • de vitrine werd vervangen door een raam.    

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met 4 woonentiteiten:

• een eenslaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 99m²;
• een twee-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 69m²;
• een eenslaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 55m²;
• een studio met een netto-oppervlakte van circa 36m²;

-          interne wijzigingen op de verdiepingen;

-          volume:

• gelijkvloerse achterbouw gedeeltelijk afgebroken in functie van een buitenruimte; 
• verdiepingen: uitbreiding van de entresol over de volledige perceelsbreedte en toevoeging van terrassen;

-          voorgevel:

• de gelijkvloerse pui wordt voorzien van twee ramen en een inkomdeur;
• de gevel wordt het gelijkvloers afgewerkt met witte bepleistering en een plint in natuursteen; 
• het buitenschrijnwerk wordt vervangen door zwart aluminium. 

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van gelijkvloers functie van handel naar wonen; 

-          verbouwen van een meergezinswoning met 4 woonentiteiten;

-          herinrichten van het gelijkvloers en interne wijzigingen op de verdiepingen;

-          gedeeltelijk ontpitten van het gelijkvloerse volume;

-          uitbreiden van de entresol op de verdiepingen;

-          wijzigen van de voorgevel. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte

Bij functiewijziging moet de bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld. Bij de bouwdiepte moet er rekening gehouden worden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving.
Door het omvormen van een handelsgelijkvloers naar een gelijkvloers appartement dient de bouwdiepte van gebouwen met een gelijkvloerse woonfunctie gevolgd te worden. Dit is niet het geval. Ook de daglichttoetreding ten aanzien van de verblijfsruimten op het gelijkvloers is niet gegarandeerd.

• artikel 24 Licht en lucht:

de leefruimte, centraal in de gelijkvloerse verdieping, is voorzien van onvoldoende licht en lucht.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het verbouwen en uitbreiden van een bestaande meergezinswoning. Het handelsgelijkvloers wordt omgevormd tot een woning. Hierdoor vermeerderd het aantal woonentiteiten van 3 naar 4.

Omdat het pand is gelegen in het kernwinkelgebied ‘Brederodestraat’ werd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing (Invest) het supprimeren van de gelijkvloerse winkelruimte ter advies voorgelegd. Hun advies laat zich als volgt lezen:

“Het betreft hier de omvorming van een gelijkvloers handelspand naar woning en aanpassingen aan de bovenliggende verdiepingen.

De site is gelegen in het kernwinkelgebied Brederodestraat zoals voorzien in de beleidsnota detailhandel. Het pand is voldoende groot +/- 100 m² voor een invulling als handelspand.

In het dossier is er geen enkele ruimtelijke economische motivatie waarom de omvorming van het gelijkvloers zou moeten gebeuren.

Voor het dossier wordt dan ook een ongunstig advies gegeven.”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. De Brederodestraat wordt gekenmerkt door aaneengesloten bebouwing met op de gelijkvloerse verdieping telkens een commerciële invulling. Detailhandel en reca zijn kenmerkende functie op de gelijkvloerse verdieping. Op de bovenliggende verdiepingen wordt er gewoond. Het kernwinkelgebied Brederodestraat is belangrijk omdat het nog steeds de wijk voorziet van dagelijkse voorzieningen. In de beleidsnota wordt de Brederodewijk omschreven als een ‘essentiële wijk’. Kleine wijkcentra zijn van cruciaal belang voor de leefbaarheid van deze wijk. Wanneer er telkens winkelpanden worden omgevormd naar wonen, verliest de Brederodestraat haar nut en aantrekkingskracht als kernwinkelgebied. Het ongunstige advies van Invest, conform  de beleidsnota Detailhandel Antwerpen, benadrukt de noodzaak om winkelpanden te beschermen tegen omvorming ervan naar een woonfunctie.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De oneven zijde van de Brederodestraat, tussen de Brusselstraat en Snijderstraat, wordt in hoofdzaak gekenmerkt door aaneengesloten gebouwen uit drie bouwlagen en een mansardedak. De gelijkvloerse verdiepingen aan de Brederodestraat zijn hoofdzakelijk ingericht als handelszaak of recafunctie en zijn vaak volledig bebouwd. Het perceel grenst ook aan een perceel in de Brusselstraat. De gelijkvloerse verdiepingen aan de Brusselstraat zijn hoofdzakelijk ingevuld met een woonfunctie met aangrenzend een tuin.

Ten eerste is een functiewijziging van de bestaande commerciële functie niet wenselijk.

Ten tweede is de voorgestelde bouwdiepte, in functie van een bijkomend appartement onaanvaardbaar. De aanvraag voorziet een ontpitting van de gelijkvloerse verdieping over een diepte van ca. 6m. zo blijft er een bouwdiepte van ongeveer 22m over, wat uitzonderlijk diep is voor een woonfunctie. Hierdoor is er onvoldoende daglichttoetreding naar de leefruimte in het midden van de woning. De voorgestelde bouwdiepte blijft eveneens dieper dan de bouwdiepte van de rechterbuur, die al uitzonderlijk diep is. De aanvraag is daardoor ook strijdig met artikel 10 van de bouwcode.

Gelet op het feit dat het perceel gelegen is op een scharnierpunt tussen Brederodestraat, met volgebouwde percelen die momenteel niet vergund zijn als woonfunctie, en de Brusselstraat, waar gelijkvloerse woningen met tuinen kenmerkend zijn, is het noodzakelijk dat de nodige aandacht uitgaat naar het creëren van voldoende open ruimte in dit deel van het bouwblok. Indien een gelijkvloerse woning wordt geambieerd is het noodzakelijk dat er een tuinzone wordt voorzien die overeenkomt met de aanwezige tuinzones van de woningen in de omgeving. Ruimtelijke gezien is voor deze situatie een bouwdiepte van 17 meter wenselijk.

De voorgestelde wijzigingen van het gelijkvloers komen bijgevolg niet in aanmerking voor verguning.

De aanvraag voorziet eveneens een uitbreiding op de verdiepingen door het toevoegen van een volume rechts naast de bestaande entresol op de eerste verdieping met daarop een dakterras op de 2de verdieping. Gelet op de aanwezige scheidingsmuur van de rechterbuur is deze wijziging stedenbouwkundig verdedigbaar.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De voorgevelwijzigingen beperken zich tot de aanpassing van de gelijkvloerse verdieping in functie van de aangrenzende woning en tot het wijzigen van het schrijnwerk. Deze aanpassingen zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar. Aangezien de functiewijziging van het gelijkvloers wordt uitgesloten van vergunning, moet bijgevolg ook de gevel, ter hoogte van het gelijkvloers, worden uitgesloten.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aangevraagde werken vormen een algemene verbetering voor de bestaande woningen. Terwijl de badkamers van de appartementen op de eerste en tweede verdieping enkel bereikbaar zijn via de collectieve trappenhal, zullen deze intern verbonden worden met de respectievelijke appartementen. Ook worden er nieuwe, ruime terrassen voorzien. Deze zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar en zijn niet storend voor de omgeving.

De gelijkvloerse wooneenheid is, zoals eerder vermeld, te diep waardoor er onvoldoende daglicht aanwezig is in de woning, conform artikel 24 van de bouwcode. Dit is onaanvaardbaar waardoor de woning wordt uitgesloten van vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De functiewijziging op het gelijkvloers wordt uitgesloten van vergunning. Bijgevolg is de parkeerparagraaf niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

3.      Alle werken, handelingen en wijzigingen ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping in functie van de omvorming van de commerciële functie naar een zelfstandige woning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten