2019_CBS_10251 - Omgevingsvergunning - OMV_2019119315. Boomgaardstraat 81-83 . District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          04/06/2018: proces-verbaal (20154808) voor het wijzigen van het aantal woonentiteiten van 3 naar 15;

-          07/08/1925: vergunning (1925#21523 ) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          28/06/1923: vergunning ( 1923#15831) voor binnenveranderingen.

Vergunde toestand

-          besloten bebouwing van 3 bouwlagen onder een zadeldak;

-          de voorgevel is afgewerkt in gele baksteen met groen/witte accenten en groen geschilderd houten schrijnwerk;

-          twee samengevoegde woongebouwen met een doorgang op het gelijkvloers naar een koer en achterliggende werkplaats met twee bouwlagen;

Vergund geachte toestand

-          door de aanvrager worden 14 woongelegenheden vergund geacht, maar dit wordt tegengesproken door het advies van de stedelijke expert ‘vergund geacht’:

“Volgens het kadaster zijn er 3 woningen en een nijverheidsgebouw:

Op basis van de bewonerskaarten vinden we volgende gegevens:

-          In de periode vlak na de oorlog (1949 – 1952) gaat het om maximaal 5 gezinnen. Gezien de periode, aanvaarden we dat nooit als sluitend bewijs voor extra wooneenheden.

-          Daarna een lange periode met maximaal 3 gezinnen (1953 – 1977).

-          Daarna is er een sterk verloop met een hele resem aan ambtelijke schrappingen. Ambtelijke schrappingen zijn een sterke indicatie dat de inschrijvingen niet correct zijn verlopen en worden daardoor niet als bewijs aanvaard. Na de “opkuis” van ambtelijke schrappingen, blijf ik op 3 woningen staan.

Conclusie: er is geen bewijs voor 14 “appartementen” dus negatief advies voor het aantal woningen en de huidige indeling.”

-          op basis van het beschikbaar bewijsmateriaal (vergunning, kadaster en woonkaarten) worden drie woonentiteiten vergund geacht in het hoofdgebouw; er is geen informatie beschikbaar over de indeling van deze drie oorspronkelijke woningen.

Huidige toestand

-          op de gelijkvloerse verdieping bevinden zich aan de straatzijde twee studio’s met een netto vloeroppervlakte van 20,9m² en 22,4m²;

-          rechts bevindt zich een doorrij naar een achterliggend magazijn;

-          de bestaande (vergunde) buitenruimte werd overdekt en betrokken bij het magazijn;

-          op de eerste verdieping bevinden zich 3 studio’s met een netto vloeroppervlakte van 18,7m², 11,2m², 45,3m² en een appartement in de achterbouw met een netto vloeroppervlakte van 75m²;

-          op de tweede verdieping bevinden zich 4 studio’s met een netto vloeroppervlakte van 18,8m², 11,2m², 23,6m² en 18,7m²;

-          op de dakverdieping bevinden zich 4 studio’s met een netto vloeroppervlakte van 16,4m², 20,3m², 9,5m² en een duplex appartement van 25,2m².

Gewenste toestand

-          een nieuwe gelijkvloerse woning, inclusief in de bestaande magazijnen in de achterbouw;

-          het afbreken van de tweede bouwlaag in de achterste tuinzone met behoud van de hoge scheidingsmuren;

-          het inrichten van 4 woningen op de verdiepingen in het hoofdgebouw;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• op de gelijkvloerse verdieping bevindt zich een één-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 197 m²;
• op de eerste verdieping bevinden zich twee woonentiteiten. De eerste betreft een één-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 50 m² met een buitenruimte van 9,9 m² en een één-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 55 m² met een buitenruimte van 15 m²;
• op de tweede verdieping een één-slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 80 m² en een buitenruimte van 6,3m²;
• op de derde verdieping een één-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 67m² met een terras van 6,3m².

Inhoud van de aanvraag

-          het wijzigen van de gelijkvloerse hoofdfunctie van bedrijvigheid naar wonen over de volledige perceelsdiepte;

-          het afbreken van de tweede bouwlaag op de achterbouw met behoud van de 6,5 meter hoge scheidingsmuren en het opnieuw openmaken van de vergunde buitenruimte;

-          het uitbreiden van de eerste verdieping aan de rechterzijde tot een bouwdiepte van 14,5 meter;

-          het vervangen van het origineel houten schrijnwerk in de voorgevel door zwart pvc;

-          het vermeerderen van het aantal woonentiteiten van drie naar vijf.  De drie geacht vergunde woonentiteiten blijven niet behouden en wijzigen van configuratie.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  Het bestaande/originele groen geschilderd houten schrijnwerk wordt vervangen door een  zwartkleurige pvc-variant. Een uitvoering in PVC in een gebouwenrij met uniform slank houten schrijnwerk, doet afbreuk aan het kenmerkende hoog-gedetailleerde straatbeeld en sluit onvoldoende aan bij de architectuur van het gebouw zelf;
• artikel 10 Inplanting en bouwdiepte:
  Bij het omvormen van een werkplaats/magazijn naar een gelijkvloerse woning, moet het bouwvolume afgestemd worden op de kenmerkende uitvoering voor woningen in de nabije omgeving. Door een woning in te richten met een bouwdiepte van meer dan 30 meter, wordt sterk afgeweken van het referentiebeeld en wordt daardoor overlast gecreëerd (bv. storende inkijk, geen open groene ruimte,..);
• artikel 25 Toegankelijkheid van de functie:
  In plaats van de huidige toegang via de centrale voordeur te gebruiken, is er een aparte toegang gemaakt via de fietsenberging/garage. De aangevraagde aanpassingen aan de toegangen en circulatieruimten verlagen de woonkwaliteit;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  De fietsstalplaatsen die voorzien worden in de toegang via de garage voldoen niet aan de inrichtingsvoorschriften uit het artikel. Er is geen minimale ruimte van 1m70 aanwezig achter de fietsen, zodat deze plaatsen niet nuttig bruikbaar zijn;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  De bijkomende parkeerbehoefte wordt niet op het eigen terrein opgelost, hoewel er geen ruimtelijke of bouwfysische beperkingen zijn om minstens 1 wagen te parkeren;

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De afwijkingen op de geldende stedenbouwkundige voorschriften (artikels 6, 10, 25, 29 en 30 van de bouwcode), die in dit verslag worden beschreven, kunnen niet gemotiveerd worden. Een ingrijpende aanpassing van de plannen is aan de orde om de aanvraag in overeenstemming te brengen met de voorschriften en met de goede ruimtelijke ordening.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag bestaat enerzijds uit een hoofdgebouw aan de straatzijde, waarin enkele appartementen worden heringericht, en anderzijds uit een werkplaats/magazijn in de tuinzone, waarvan de tweede bouwlaag wordt verwijderd en welke omgevormd wordt tot woning.

Om de wenselijkheid van een woonfunctie in de tuinzone te beoordelen, moeten steeds twee zaken afgewogen worden. Ten eerste moet er voldoende afstand zijn ten opzichte van de omringende private achtergevels. Tenzij er een afstand van minstens 20 meter kan gegarandeerd worden, is het niet wenselijk om woonfuncties in te richten die uitkijken op de private achtergevels van bestaande stadswoningen. In het aangevraagde voorstel worden zij- en achtergevels ingericht met verblijfsruimten die rechtstreeks uitkijken op de achtergevels van de buren, vaak op korte afstand (tussen 10 en 20m). Dit zorgt voor storende inkijk die buiten de redelijke verwachtingen valt van de aanpalende bewoners.

Ten tweede geldt de regel van harmonie voor bouwvolumes, zoals beschreven in artikel 10 van de bouwcode. De aangevraagde bouwdiepte van 32 meter wijkt sterk af van de kenmerkende bouwdiepte voor gelijkvloerse woningen.

In overeenstemming met de harmonie is het noodzakelijk om de tuinzone als groene open ruimte te herstellen. De overlast die de woning in de tuin creëert, staat geenszins in verhouding tot de beperkte meerwaarde die ontstaat door het gebouw te verlagen, maar de scheidingsmuren te laten staan.Deze afwijkende invulling van de tuinzone kan niet toegelaten worden.

Daarom moet deze vergunning geweigerd worden.

In de bestaande vergunde toestand gebeurt de toegang van de woningen via de centrale voordeur en inkomhal. Deze aanvraag behoudt deze voordeur enkel als toegang van het gelijkvloers appartement en vormt de oorspronkelijke doorrit naar het magazijn om naar een fietsenberging en hoofdtoegang voor de andere 4 appartementen en de gemeenschappelijke kelder (via drie aparte trappen). De voorgestelde oplossing is ruimteverslindend zonder dat dit meerwaarde biedt voor de woonkwaliteit. Een toegang via een garagepoort en door een fietsenberging is weinig kwalitatief en strijdig met artikel 25 van de bouwcode.
Aangezien er een bruikbare voordeur bestaat en de poort toelaat om de parkeerbehoefte (deels) op te vangen, kan voor deze uitvoering geen vergunning verleend worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er worden 3 wooneenheden in het gebouw vergund geacht op basis van verschillende bronnen. Aangezien het gebouw sterk werd aangepast door de onvergunde vermeerdering naar 14 woongelegenheden, is de oorspronkelijke indeling verloren gegaan. Het is dan ook vanzelfsprekend dat bij de nieuwe indeling van alle appartementen rekening wordt gehouden met het huidig ruimtelijk beleid inzake woningcomfort en woninggrootte.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval bij de appartementen op de eerste verdieping, waardoor deze woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden. Het betreffen twee één-slaapkamerappartementen met een respectievelijke netto-oppervlakte van circa 50 m² en 55m², die beide exemplarisch zijn voor het gebrek aan wooncomfort door kleine leefruimtes.

Het rechtse appartement heeft een zeer smalle breedte, versterkt door de inplanting van de twee aparte trapkernen en een groot niveauverschil met de slaapkamer. Hierdoor is er amper ruimtelijke connectie tussen de leefruimte en de slaapkamer/terras en een ondermaatse lichtinval in de keuken.

In het linkse appartement worden keuken, zithoek en eethoek ingetekend in een ruimte van slechts 24 m². In beide gevallen wordt geen rekening gehouden met de gebruikelijke kastruimte die een gemiddelde bewoner nodig heeft om comfortabel te wonen.

Behoudens de toevoeging van een ruime buitenruimte bij de woningen, blijft de woonkwaliteit door de inrichting van kleine leefruimtes laag.

Functionele inpasbaarheid

De meergezinswoning blijft behouden en is functioneel inpasbaar in de hoofdzakelijke woonomgeving aan de Boomgaardstraat. Het inrichten van het gelijkvloers voor een woonfunctie is functioneel aanvaardbaar, maar de uitvoering dient bijgesteld te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er moeten voor de 2 bijkomende appartementen 4 fietsstalplaatsen voorzien worden: 2 appartementen met 1 slaapkamer = 2 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 4.

Er worden in de gang 5 fietsstalplaatsen voorzien. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een minimale vrije ruimte van 1m70 beschikbaar zijn. Dat is hier niet het geval.

In de kelder worden er nog eens 15 fietsstalplaatsen voorzien. Deze zijn te bereiken via een trap met fietsgoot. Ook hier is er niet overal voldoende vrije ruimte achter elke fiets beschikbaar. We tellen 10 bruikbare fietsstalplaatsen (die voldoen aan de inrichtingsnormen) in de kelder. Dit is voldoende.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande voorgevel blijft grotendeels bewaard. Enkel het schrijnwerk van de ramen wordt vervangen door nieuw schrijnwerk in zwart PVC. Gelet op de hoge gemiddelde beeldwaarde in de straat en de kenmerkende afwerking met slank houten schrijnwerk, kan verondersteld worden dat de voorgestelde uitvoering in PVC niet zal aansluiten bij de architectuur van het gebouw zelf en van de omgeving. De uitvoering is niet in harmonie en strijdig met artikel 6 van de bouwcode. Een aangepaste uitvoering met beter onderbouwde inpassing in de omgeving is aangewezen.

Voor het overige zijn er geen bezwaren op visueel-vormelijk vlak.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met de stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten