2019_CBS_06497 - Omgevingsvergunning - OMV_2019047453. Lange Leemstraat 206-212. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          09/03/1973: vergunning (18#55447) voor verbouwingswerken aan het pand;

-          21/10/1977: vergunning (18#58766) voor verbouwingswerken aan het pand (acht appartementen);

-          22/02/1980: vergunning (18#60214) voor het dichtbouwen van koeren;

-          14/11/2012: vergunning (20124411) voor bouwen en verbouwen van gebouw tot schoolgebouw (synagoge) - vergunning gedeeltelijk vervallen;

-          9/09/2015: proces-verbaal (20151270) voor de verbouwing van een schoolgebouw.

Vergunde toestand

-          gelijkvloerse handelsfunctie met bovenliggende kantoorruimten. De achterbouw en de volledige tweede verdieping doen dienst als garage/magazijn;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met drie bouwlagen onder plat dak. Aansluitend op de aanpalende percelen beperkt de bebouwing achteraan zich tot één bouwlaag onder hellend dak;
• kroonlijsthoogte 12,93 m;
• bouwdiepte ca. 67,00 m;

-          gevelafwerking:

• gevelmetselwerk in betonsteen;
• bruin aluminium schrijnwerk;
• bruine sectionaalpoort (materiaal ongekend);
• bruine rolluikkasten.

Huidige toestand

-          bouwvolume en gevels conform vergunde toestand;

-          de functiewijziging naar gemeenschapsvoorziening (vergunning 20124411) werd reeds gedeeltelijk uitgevoerd.

Gewenste toestand

-          pand bestemd voor gemeenschapsvoorziening (kleuterschool en lagere school);

-          bouwvolume

• de achterbouw behoudt een afstand van ca. 2,15 m van beide perceelgrenzen;
• bouwdiepte en kroonlijsthoogte ongewijzigd;

-          gevelafwerking:

• bezetting in witte crepi;
• plint in blauwe hardsteen;
• schrijnwerk in antraciet pvc.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van diensten/handel/kantoor naar gemeenschapsvoorziening:

• refter en polyvalente zaal op de benedenverdieping;
• één peuterklas, zes kleuterklassen en een turnlokaal op de eerste verdieping;
• dertien klassen voor de lagere school op de tweede verdieping;
• voorzien van 130 fietsstalplaatsen in de tuinzone, bereikbaar langs de doorgang tussen de achterbouw en de rechterperceelgrens;

-          slopen van de bebouwing (één bouwlaag onder hellend dak) tussen de achterbouw en de perceelgrens;

-          gedeeltelijk slopen van de bebouwing op de tweede verdieping (zijde linkerbuur);

-          doorvoeren van interne verbouwingswerken;

-          wijzigen van de verticale circulatie;

-          uitbreiden van het bestaande bouwvolume met een (beperkte) technische verdieping;

-          aanpassen van de raamindeling van de verschillende gevels aan het nieuwe achterliggende programma;

-          isoleren en bepleisteren van de gevels;

-          het kappen van twee hoogstammige loofbomen.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Aangevraagde rubrieken

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 15 (looppaden tussen afgewerkt muren):

Looppaden met een breedte smaller dan 1,50 m over een afstand van meer dan 1,20 m, zoals dat van de gang naar de tuin, moeten aan het begin en het einde van de versmalling en minstens iedere tien meter voorzien worden van een vrije en vlakke draairuimte van 1,50 m.

• artikel 19 (hellingen):

De helling naar de tuin heeft een hellingspercentage van 7% en overbrugt een niveauverschil van 1,00 m. Niveauverschillen groter dan 0,50 m mogen enkel overbrugd worden door hellingen met een percentage van maximaal 5%.

• artikel 20 (trappen):

Alle publiek toegankelijke trappen moeten voorzien worden van een leuning conform de voorschriften van dit artikel.

• artikel 22 (algemene bepalingen deuren):

Alle publiek toegankelijke deuren -inclusief deuren behorende tot kantoorruimten- moeten na afwerking een vrije doorgangsbreedte van 90 cm hebben. Bij dubbele deuren moet deze doorgangsbreedte gegarandeerd worden aan de zijde van het deurblad dat eerst opendraait. Het is op de plannen niet altijd duidelijk of deze minimumafmeting overal behaald wordt.

• artikel 24 (draairuimte):

Voor en achter elke voor publiek toegankelijke toegang of deur moet een vrije en vlakke draairuimte voorzien worden. Deze werd niet voorzien in de gang naar de tuin, ter hoogte van het sanitair van de meisjes (benedenverdieping), voor de kantoorruimten op de eerste verdieping (zijde trappenhal), achter de deur van de lift (tweede verdieping), bij het kantoor en het computerlokaal op de tweede verdieping.

• artikel 25 (vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast de deur):

Er werd geen opstelruimte van 45 cm voorzien bij de deuren aan de gang naar de tuin, aan sommige kantoren op de eerste en tweede verdieping, bij klaslokalen LS 2A, 3A, 5A en 6B

• artikel 29/2 (publiek toegankelijke toiletten en doucheruimtes):

Ieder nieuw publiek toegankelijk toilet moet voorzien worden van aangepast sanitair. De inrichting van dit sanitair moet conform artikel 30 en 31 voorzien worden.
Niet alle sanitaire cellen werden voorzien van een aangepast toilet. Bovendien voldoet het aangepast sanitair op de tweede verdieping (zijde Lange Leemstraat) niet aan de minimale afmetingen.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 12 Levendige plint:
  Gezien de hoogte van de ramen op de benedenverdieping is er geen sprake zijn van een regelmatig contact tussen gebruiker en straat;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  Het aantal voorziene fietsstalplaatsen is onvoldoende ten opzichte van de norm;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  De parkeerbehoefte wordt niet op het eigen terrein opgelost;
• artikel 38 Groendaken:
  Het nieuwe dak wordt niet uitgevoerd als groendak;
• artikel 40 Rioolstelsel: onvoldoende informatie om dit te beoordelen;
• artikel 41 Aansluiting van de riolering: onvoldoende informatie om dit te beoordelen;
• artikel 43 Septische putten:
  Er werden geen septische putten opgetekend. Gezien de voorgestelde wijzigingen aan het sanitair is het echter verplicht een put/putten te voorzien conform de voorschriften van dit artikel.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project bevat beperkte wijzigingen van gebouwvolume en verharding en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het Rooilijndecreet op volgend punt:

• Artikel 16: de voorgestelde isolatiewerken overschrijden de rooilijn met 18,00 cm. Het aanbrengen van gevelisolatie wordt slechts toegestaan mits een overschrijding van maximaal 14,00 cm.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 12 van de bouwcode inzake een levendige plint. Gelet op de kenmerkende hoge plinten in de straat en de royale glazen inkomzone, kan met behulp van artikel 3 een afwijking toegestaan voor de beperkte levendigheid van de voorgevel ter hoogte van de refter.

Er is geen reden om gemotiveerd af te wijken van artikels 38, 40, 41 en 43 van de bouwcode, respectievelijk over groendaken, riolering en septische putten. In voorwaarde bij deze vergunning wordt opgelegd om alle nieuwe daken uit te voeren als groendak, om de huisriolering conform de voorschriften uit te voeren en om een septische put of putten te voorzien met een totale inhoud van 36.000 liter.

De aanvraag is daarnaast op verscheidene punten strijdig met de verordening toegankelijkheid, zoals hoger reeds beschreven. Er is geen aanleiding om principiële afwijkingen toe te staan. Om een minimaal gebruiksgemak te garanderen, worden voorwaarden opgelegd in deze vergunning.

De voorgevel wordt geïsoleerd en voorzien van een nieuwe afwerking. Volgens het Rooilijndecreet mag de rooilijn maximaal 14 cm overschreden worden. Ter hoogte van de gelijkvloerse plint wordt een dikker pakket aangevraagd. Deze afwijking van het Rooilijndecreet kan niet vergund worden. In voorwaarde bij de vergunning wordt opgelegd dat het nieuwe gevelvlak maximaal 14 cm voorbij de rooilijn mag komen.

Functionele inpasbaarheid

De bestaande toestand omvat een gemengd gebouw in gesloten bebouwing van drie bouwlagen onder plat dak. In het straatvolume bevinden zich op het gelijkvloers de commerciële ruimte en op de bovenliggende verdiepingen de kantoor- en opslagruimtes; de achterbouw, in gebruik als garage/werkplaats, werd ooit vergund als rijtuigmakerij. Voorliggende aanvraag omvat het verbouwen van het gebouw tot een schoolgebouw. Een school is inpasbaar in het woongebied.

Op het gelijkvloers wordt een polyvalente zaal voorzien. Om de overlast voor de omgeving te beperken, mag deze in geen enkel geval als feestzaal benut worden, zoals opgelegd in voorwaarden bij de vergunning. De polyvalente ruimte wordt enkel vergund als deel van een schoolgebouw en kan dus enkel gebruikt worden voor schoolse activiteiten. Volgens de beschrijvende nota en een toelichting van de architect is er geen ander gebruik dan een meisjesschool voorzien.

Wegens het verdwijnen van een handelszaak met kantoren werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst ‘business en innovatie’. Zij hebben vanuit economische inzichten geen bezwaar tegen deze functiewijziging.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Het advies Mobiliteit bevat ook het volgende over de fietsvoorzieningen en het afzetten van kinderen met de wagen:

“Voor de school moeten er 138 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          7 kleuterklassen x 3 (norm per klas) = 21

-          13 lagere schoolklassen x 9 (norm per klas) = 117

Er worden 125 fietsstalplaatsen voorzien in het binnengebied. Op plan staan 130 maar ik tel er maar 125. Er zijn dus 13 fietsstalplaatsen te weinig.

Het afzetten van de kinderen die met de wagen gebracht worden, mag geen hinder veroorzaken voor het verkeer op de Lange Leemstraat.”

Deze aandachtspunten worden bijgetreden en worden opgelegd in voorwaarden bij de vergunning.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. De gemeenschapsfunctie is inpasbaar in het woongebied. Met het voorziene programma wordt de draagkracht van de site niet overschreden.

Het bestaande gebouw wijkt af van de typische bouwdiepte en –hoogte. De wijzigingen gebeuren grotendeels binnen het bestaande en vergunde bouwvolume. Op het gelijkvloers wordt links en rechts naast de achterbouw de bedaking afgebroken zodat aan weerszijden open buitenruimte wordt gecreëerd. Dit laat toe om de lucht- en lichttoevoer in enkele gelijkvloerse ruimtes te herstellen. Op de tweede verdieping wordt links achteraan het straatvolume een deel afgebroken, zodat meer lichtinval gecreëerd wordt op het aanpalende perceel links. Door de geplande scheidsmuurverlaging wordt de woonkwaliteit in de aangrenzende verblijfsruimtes van de woning verhoogd. Op het straatvolume wordt nog een teruggetrokken technisch dakvolume gebouwd dat niet storend is voor de omgeving aangezien beide buurpanden aanzienlijk hoger zijn aan de straatzijde.

Door de inplanting van het gebouwvolume tot diep in de tuinzone, is er een terechte bezorgdheid bij de aanpalende bewoners over excessieve inkijk in de private tuinen. Door de aanvrager wordt daarom het onderste deel van de ramen ondoorzichtig voorzien, maar gelet op de onzorgvuldigheid waarmee deze werden aangeduid op de tekeningen, wordt dit uitdrukkelijk in voorwaarden bij de vergunning opgelegd. Om dezelfde reden wordt het gebruik van het dak van de achterbouw uitdrukkelijk uitgesloten. Onder deze voorwaarden is de hinder door inkijk beperkt en komt de woonkwaliteit van de buren niet in het gedrang.

Op de plannen staat in de tuinzone nog een bergplaats getekend die echter geen deel uitmaakt van de voorgestelde terreinen van de school. Het dient opgemerkt dat in de (vervallen) vergunning uit 2012 deze berging uitdrukkelijk werd uitgesloten van de vergunning omdat dit een nieuw gebouwde constructie betrof die onbeoordeelbaar was. Deze bergplaats wordt omwille van dezelfde redenen opnieuw uitgesloten van de vergunning.

Visueel-vormelijke elementen

De omringende bebouwing wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door oudere woongebouwen van drie tot vijf bouwlagen onder schuin dak. De Lange Leemstraat wordt gekenmerkt door neo-classicistische herenhuizen, afgewisseld met recenter opgerichte kantoorgebouwen en meergezinswoningen met hedendaagse verschijningsvormen.

Het bestaande gebouw wijkt qua vormgeving reeds af van het gebruikelijke in de omgeving. De wijziging van de voorgevel betreft een hedendaagse en sobere uitvoering die niet vreemd is voor dit soort gebouwen en de harmonie van het straatbeeld niet verder in het gedrang brengt dan momenteel reeds het geval is. Voor de nieuwe gevelafwerking wordt witte gevelbepleistering voorgesteld in analogie met de typische herenhuizen in de straat. Op het gelijkvloers wordt dit sterker gedetailleerd door een ritmering van nieuwe ramen op natuurstenen sokkels en een grote glaspartij die de inkom accentueert. De gevraagde aanpassingen zijn visueel dan ook gepast in de omgeving.

De tuinzone bevat meerdere waardevolle hoogstammige bomen en vormt een groene oase in het binnengebied. Deze tuin sluit tevens aan op de tuin van het beschermde monument ‘Hotel Lieven Gevaert’ aan de Belgiëlei en heeft zo ook een cultuurhistorische beeldondersteunende functie. De tuinzone, gebruikt als speelplaats blijft als groene ruimte bewaard met behoud van de belangrijkste bomen op het terrein. De twee te kappen bomen vlak tegen de achtergevel van het gebouw moeten gecompenseerd te worden door twee nieuwe bomen op het terrein, zoals in voorwaarde opgelegd. Door de stedelijke dienst groenbeheer werden hierover volgend advies gegeven:

“Er worden 2 loofbomen verwijderd. Deze moeten gecompenseerd worden door aanplant van een gelijk aantal nieuwe hoogstammige bomen met minimum omtrek 18/20 cm gemeten op 1 m hoogte.

Bij een te behouden boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:

In het ontwerp van de gebouwen en de volledige infrastructuur errond, mag er niets voorzien worden waardoor de wortels of kroon van de boom  onaanvaardbaar moeten  beschadigd worden, noch nu, noch in de  toekomst. Praktisch gezien wil dit zeggen dat het ontwerp niet mag leiden tot noodzaak om:

-          het bestaande maaiveld af te graven of op te hogen in de wortelzone van de te behouden boom;

-          graafwerken uit te voeren waarbij wortels dikker dan 5 cm moeten doorgestoken worden en/of waarbij 20 % van het totale  wortelpakket moet verwijderd worden;

-          de boom drastisch te snoeien. ( d.w.z. hoger opkronen dan het huidig eindbeeld of toppen of kandelaren of verwijderen van takken dikker dan 8cm).

Als er werken (zowel  bouwwerken, als werken aan de infrastructuur errond) worden uitgevoerd, moet de te behouden boom beschermd worden. Zowel wortels als kroon moeten beschermd worden.

De wortelzone van de boom moet beschermd worden om verdichting van de bodem en/of beschadiging van de wortels te voorkomen. Op vlak van bescherming voor de wortelzone zijn er twee mogelijkheden:

-          Er is voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er werfhekkens geplaatst die aan elkaar vast gemaakt zijn, zodat ze niet, of in ieder geval moeilijk, te verplaatsen zijn. De grootte van de wortelzone wordt idealiter bepaald door onderzoek; als onderzoek om een of ander reden niet kan, moet men er vanuit gaan dat de wortelzone even groot is als de diameter van de kroonprojectie  + 2m.
In die volledig afgebakende zone mag niets gebeuren. (niet graven,  niet stockeren, geen afvalwater of spoelwater lozen, ….)

-          Er is niet voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden, zodat de ruimte onder de boom toch geheel of gedeeltelijk kan gebruikt worden zonder dat er schade berokkend wordt.
Om uitdroging van de wortelzone te voorkomen tijdens een droogzuiging van de werf, moet water worden gegeven aan de boom, tenzij bodemonderzoek zou uitwijzen dat dit niet nodig is.

Naast de wortelzone moeten ook de stam en de  kroon beschermd worden. Als de wortelzone volledig kan afgeschermd worden, zijn de stam en het onderste deel van de kroon uiteraard ook ineens afgeschermd. Kan de wortelzone niet volledig afgeschermd worden, dan moeten voor het beschermen van de stam en onderste deel van de kroon ook beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden.

Om schade aan het bovenste deel van de kroon te voorkomen moet de  aannemer, als hij een kraan gaat gebruiken,  een voldoende hoge kraan voorzien.  Als de kraan rond draait met een last eraan, mag niets de top van de boom raken. De aannemer mag ook geen snoeiwerken uitvoeren om ruimte te krijgen voor een kraan of voor om het even welke machine of stelling of … .

Het is aangewezen om voor de nodige onderzoeken en voor het opstellen van beschermingsmaatregelen op maat, een gecertificeerd boomverzorger te raadplegen. 

Bij het aanplanten van een nieuwe boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:

Het aspect duurzaamheid moet nagestreefd worden. Duurzaam aanplanten wil o.a. zeggen dat voor de nieuwe boom een groeiplaats moet voorzien worden die ondergronds voldoende geschikt doorwortelbaar volume heeft om zijn natuurlijke grootte en leeftijd te kunnen halen, en waar  er ook bovengronds voldoende ruimte is voor zijn natuurlijke grootte.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om na te gaan of deze locatie voldoende kwalitatief is voor een nieuwe school, werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst ‘Energie en Milieu’ inzake luchtkwaliteit en geluidshinder.

Kinderen zijn extra gevoelig voor luchtverontreiniging en omgevingslawaai. Langdurige blootstelling kan leiden tot blijvende lichamelijke schade, slaapstoornissen of verstoring van spraak- en leervermogen. Daarom wordt bij de adviesverlening in het kader van planning/verbouwing van een school rekening gehouden met de specifieke lokale omstandigheden op het vlak van luchtkwaliteit en geluidshinder.  De beoordeling gebeurt op basis van het kader dat op 2 mei 2018 door het college van burgemeester en schepenen van de stad Antwerpen werd goedgekeurd (2018_CBS_04164).

De luchtkwaliteit, gemeten op basis van de prognosekaart voor stikstofconcentraties, is aanvaardbaar aan de achterzijde van het gebouw waar de meeste klassen zich bevinden. De klassen aan de straatzijde, inclusief het LO-lokaal kunnen enkel toegelaten worden wanneer zij voor de ventilatie niet afhankelijk zijn van de voorgevel en bijkomend gefilterd worden.

Voor het geluidsniveau geldt een gelijkaardige conclusie. De klassen aan de straatzijde kunnen enkel toegelaten worden wanneer de gevel voldoet aan de juiste akoestische prestaties.

De voorwaarden uit het advies worden opgenomen in deze vergunning.

Naar aanleiding van het advies van de ASTRID-veiligheidscommissie (in bijlage) wordt opgelegd om in het gebouw ASTRID-indoorradiodekking te voorzien.

Tijdens de uitvoering van de werken mag de tramlijn niet gehinderd worden. Bij de vergunning worden hiervoor voorwaarden opgenomen op advies van De Lijn.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de school aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De aanvraag betreft de verbouwing van een kantoor met magazijn tot een school, gelegen in de Lange Leemstraat 206-212 te 2018 Antwerpen. Het gelijkvloers bestaat uit een inkomzone, refter, een niet-publieke polyvalente ruimte, een ontspanningsruimte en sanitair. Op de 1ste verdieping bevinden zich 6 kleuterklassen, 1 peuterklas, een LO lokaal, burelen en sanitaire voorzieningen. Op de 2de verdieping worden 12 klaslokalen, een computerruimte, burelen en sanitair ingericht.

Er wordt een centrale verluchtingsinstallatie in combinatie met verwarming door middel van warmtepompen (310 kW) voorzien. Voor de lozing van huishoudelijk afvalwater werd oorspronkelijk 9.000 m³/jaar aangevraagd (456 leerlingen + 50 personeelsleden). Gezien deze grote hoeveelheid werd er contact opgenomen met de exploitant. De hoeveelheid werd gewijzigd naar 900 m³/jaar wat dan weer, volgens het aantal leerlingen en personeelsleden, weinig lijkt. Aangezien het een nieuwe school betreft kan de exacte hoeveelheid nog niet geweten zijn.

De stookinstallatie die zich in de kelder bevindt, zal verwijderd worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de ingebruikname van de school is pas mogelijk wanneer de lopende bodemsanering geen negatieve invloed heeft op de werking van de school en de gezondheid van de leerlingen;

3.      alle nieuwe platte daken in te richten als groendak;

4.      de gelijkvloerse polyvalente zaal enkel voor schoolse activiteiten en niet als feestzaal te gebruiken;

5.      alle ramen in de zijgevels ondoorzichtig uit te voeren tot een hoogte van minstens 1,60 meter van de vloerpas;

6.      130 fietsstalplaatsen te voorzien in de fietsenstalling;

7.      het afzetten van de kinderen die met de wagen gebracht worden mag geen hinder veroorzaken voor het verkeer op de Lange Leemstraat;

8.      het voorzien van ASTRID-indoor-radiodekking;

9.      een vlotte doorgang en de ophanging van de bovenleiding van de tram te garanderen conform de bijgevoegde voorwaarden van de Vlaamse Vervoersmaatschappij De Lijn;

10.  de daken van de achterbouw niet te gebruiken als dakterras, zoals aangeduid in rood op de plannen;

11.  een septische put of putten te voorzien met een totale inhoud van 36.000 liter;

12.  het gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioleringsstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit rioolsysteem moet gescheiden op tot de rooilijn worden gebracht.

13.  de aansluiting van de DWA en RWA uit te voeren comform artikel 41 van de bouwcode;

14.  het nieuwe voorgevelvlak mag maximaal 14 cm voorbij de rooilijn komen;

15.  het ventilatiesysteem moet geschikt zijn om bij alle weersomstandigheden een aangenaam en gezond klimaat te realiseren in de klassen en het LO-lokaal aan de straatzijde zonder dat de ramen aan de straatzijde moeten worden geopend. De inlaatopeningen bevinden zich aan de achterzijde (achtergevel of dak), zoals reeds voorzien. Filtering van de binnenkomende binnenlucht is aanbevolen (partikelfiltering filtertype F7 of gelijkwaardig, chemisorptie met actievekoolfilter);

16.  de akoestische prestatie van de straatgevel (inclusief ramen) moet voldoende hoog zijn om doorgaans een aangenaam geluidsniveau in de klaslokalen aan de straatzijde te realiseren (benaderen van de streefwaarde van maximaal 35 dB(A) enkel als gevolg van verkeerslawaai tijdens een half uur met druk verkeer);

17.  twee nieuwe hoogstammige bomen aan te planten op het terrein met minimum omtrek 18/20 cm gemeten op 1 m hoogte;

18.  als er werken (zowel bouwwerken, als werken aan de infrastructuur errond) worden uitgevoerd, moeten de te behouden bomen beschermd worden. Zowel wortels als kroon moeten beschermd worden. Praktisch gezien wil dit zeggen dat tijdens de werken het niet is toegestaan om:
- het bestaande maaiveld af te graven of op te hogen in de wortelzone van de te behouden bomen;
- graafwerken uit te voeren waarbij wortels dikker dan 5 cm moeten doorgestoken worden en/of waarbij 20 % van het totale wortelpakket moet verwijderd worden;
- de boom drastisch te snoeien. (d.w.z. hoger opkronen dan het huidig eindbeeld of toppen of kandelaren of verwijderen van takken dikker dan 8 cm);

19.  de wortelzone van de te behouden bomen moeten beschermd worden om verdichting van de bodem en/of beschadiging van de wortels te voorkomen;

20.  om uitdroging van de wortelzone te voorkomen tijdens een droogzuiging van de werf, moet water worden gegeven aan de bomen, tenzij bodemonderzoek zou uitwijzen dat dit niet nodig is;

21.  naast de wortelzone moeten ook de stam en de kroon beschermd worden. Als de wortelzone volledig kan afgeschermd worden, zijn de stam en het onderste deel van de kroon uiteraard ook ineens afgeschermd. Kan de wortelzone niet volledig afgeschermd worden, dan moeten voor het beschermen van de stam en onderste deel van de kroon ook beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden.

22.  om schade aan het bovenste deel van de kroon te voorkomen moet de aannemer, als hij een kraan gaat gebruiken, een voldoende hoge kraan voorzien. Als de kraan rond draait met een last eraan, mag niets de top van de boom raken. De aannemer mag ook geen snoeiwerken uitvoeren om ruimte te krijgen voor een kraan of voor om het even welke machine of stelling;

Voorwaarden inzake toegankelijkheid

23.  de gelijkvloerse doorgang naar de tuin, op plan benoemd als ‘gang naar tuin’, uit te voeren met een doorgangsbreedte van 1,50 meter;

24.  de nieuwe helling naar de tuin/speelplaats uit te voeren met een maximaal hellingspercentage van 5%;

25.  alle nieuwe trappen te voorzien van een leuning conform artikel 20 van de verordening toegankelijkheid;

26.  alle nieuwe publiek toegankelijke deuren moeten na afwerking een vrije doorgangsbreedte van minstens 90 cm hebben. Bij dubbele deuren geldt deze 90 cm voor het deurblad dat eerst opendraait;

27.  op de tweede verdieping achter de deur van de lift en voor de toegangsdeur van het computerlokaal een vrije vlakke draairuimte voorzien conform artikel 24 van de verordening toegankelijkheid;

28.  op het gelijkvloers tussen ‘gang naar tuin’ en de buitenruimte een automatisch opengaande deur voorzien met bewegingssensor;

29.  bij de toegangsdeuren van klaslokalen 5A en 6B moet er aan de klinkzijde een vrije opstelruimte voorzien worden van minstens 45 cm, conform artikel 25 van de verordening toegankelijkheid;

30.  in het sanitair blok op de eerste verdieping moet een aangepast toilet voorzien worden, ingericht conform artikel 30 en 31 van de verordening toegankelijkheid;

31.  het aangepast toilet op de tweede verdieping uitvoeren met ruwbouwmaten van minstens 1,70 op 2,25 meter;

Uitsluitingen

32.  geen vergunning wordt verleend voor de bergplaats in de tuin, zoals in rood aangeduid op de plannen. Hiervoor moet een afzonderlijke aanvraag ingediend worden;

33.  geen vergunning wordt verleend voor aanduidingen op het inplantingsplan die afwijken van de vergunde grondplannen.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de voorgestelde vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de VLAREM wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt voorwaardelijk positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubrieken

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.      Saneringsplicht : Op de terreinen van deze voormalige garage is er mogelijk bodemverontreiniging die een bodemsanering vereisen. Geeft dit geen conflicten met het gebruik als school;

Beoordeling: Naar aanleiding van een historische verontreiniging onder het gebouw, is er inderdaad een lopend bodemsaneringsproject op de site dat volgens de planning zal lopen tot augustus 2020. In voorwaarde bij de vergunning zal opgenomen worden dat het gebruik van de school pas kan gestart worden wanneer de sanering is afgerond of wanneer de lopende sanering geen negatieve impact heeft op een goede en gezonde werking van de school. Het bezwaar is gegrond;

2.      Uitvoering werken zonder vergunning:Door de bezwaarindiener wordt aangegeven dat er reeds uitvoerige werken hebben plaatsgevonden zonder vergunning. De werken in uitvoering zijn vermoedelijk ingrijpend en structureel van aard. De aanvrager/exploitant boezemt bijzonder weinig vertrouwen in bij de omwonenden door herhaaldelijke inbreuken op de regelgeving en een goed nabuurschap.

Beoordeling: Men kan geen stedenbouwkundige handelingen verrichten zonder voorafgaand een omgevingsvergunning te bekomen, tenzij deze vermeld staan op de lijst van vrijstellingen opgesteld door de Vlaamse regering. Typisch vrijgestelde handelingen zijn interne verbouwingswerken of gevelwijzigingen aan achtergevels. Eventuele inbreuken en/of andere burgerrechterlijke geschillen hebben geen invloed op een objectieve ruimtelijke beoordeling van de aangevraagde werken. Enkel stedenbouwkundige aspecten worden behandeld bij deze beoordeling. Het bezwaar is ongegrond;

3.      Onwenselijke herbestemming van een storend bouwvolume:Het bestaande gebouw staat in het binnengebied van een huizenblok en zou qua volume en inplanting als nieuwbouw niet aanvaard worden volgens de huidige stedenbouwkundige voorschriften en inzichten. Het wijzigen van de bestemming zou volgens de huidige regels gepaard moeten gaan met een ingrijpende afname van het volume in het binnengebied. Naar aanleiding van een vraag van de bezwaarindiener, werd door de bevoegde stadsdiensten enkele jaren geleden gesteld dat de volledige achterbouw moest afgebroken worden om in aanmerking te komen voor een wijziging naar appartementen. Hoe kan alsnog verantwoord worden om het gebouw te herbestemmen met behoud van het bestaande bouwvolume?

Beoordeling: Het bestaande volume is inderdaad afwijkend en niet kenmerkend voor het omliggend weefsel. Door de schaal en inplanting van het zeer diepe bouwvolume heeft het gebouw een grote impact op het open karakter van het binnengebied en de bezonning van de achterliggende tuin. Het bestendigen van zulk volume met een nieuwe bestemming kan enkel overwogen worden als dit een duidelijke ruimtelijke of maatschappelijke meerwaarde heeft. Scholen hebben een belangrijke ondersteunende maatschappelijke rol en verdienen daarom een kwalitatieve plaats (met open speelruimte) in de stedelijke omgeving. Zulke functie ten dienst van de gemeenschap kan goed verantwoord worden, zeker wanneer de hinder ten opzichte van de bestaande situatie beperkt blijft, zoals hier het geval is. Het bezwaar is ongegrond;

4.      Functionele inpasbaarheid van een grote school:Door de aanpalende bewoners wordt de functionele inpasbaarheid van een dermate intensief gebruikt schoolgebouw in een tuinzone stellig weerlegt. Deze schoolfunctie legt een zekere last op de buurpercelen (lawaai, privacy, trillingen,..), maar door de schaal van de school staat deze niet in verhouding tot het privatief karakter van de aanpalende woningen en tuinen. De hinder is in deze exponentieel;

Beoordeling: Een concentratie aan functies is eigen aan de stedelijke omgeving. Mits gepaste voorzorgen om de privacy van de omwonenden te garanderen, is het onduidelijk welke exponentiële hinder eigen is aan een school van deze omvang. Geluid of trillingen zijn evenzeer mogelijk in een vergunde werkplaats en de geplande isolatie van het gebouw zal de hinder bijkomend beperken. De speelplaats die zich helemaal achterin de tuinzone bevindt op ruime afstand van de achtergevels werd reeds in deze functie gebruikt door de andere school in het bouwblok. Een kleuter- en lagere school met 12 klaslokalen is niet uitzonderlijk in omvang en zal geen dermate impact hebben op de omwonenden dat de woonkwaliteit in het gedrang komt. Het bezwaar is ongegrond;

5.      Schenden van de privacy: Door de ligging van het gebouw in de tuinzone, waarbij de zijdelingse ramen inkijk mogelijk maken op de tuinen en achtergevels van de buren, zorgt de herbestemming van garage/magazijn naar actief gebruikte klaslokalen voor een inherente overmatige schending van de privacy van de omwonenden. De (reeds vervangen) ramen zijn opengaand en de ondoorzichtigheid is onvoldoende gegarandeerd, zodat inkijk niet kan voorkomen worden. Vanop het dak is er ook inkijk in meerdere tuinen van de omwonenden. Tot slot kan wegens het ontbreken van een achtergeveltekening van de voorbouw, niet nagegaan worden of er zijdelingse inkijk bij de buren mogelijk is en of het nieuw dak van de 1ste verdieping toegankelijk is.

Beoordeling: Het Burgerlijk Wetboek schrijft een minimumafstand voor voor het creëren van rechtstreekse en schuine zichten op een aanpalend erf. De aanvraag voldoet op alle plaatsen aan deze afstanden door alle ramen op minstens 1m90 van de perceelsgrenzen in te richten.

De voorliggende aanvraag voorziet erin een matte film aan te brengen op de ramen in de zijgevels waardoor er geen overvloedige inkijk van (zittende en staande) leerlingen kan optreden. Het op deze manier ondoorzichtig maken van de ramen wordt nog eens uitdrukkelijk als voorwaarde opgelegd bij de vergunning tot een hoogte van 1,60 meter boven de vloerpas. De aanvraag voorziet geen gebruik van het dak. De plannen en de snede bieden voldoende informatie om inkijk vanuit de ramen in de achtergevel te beoordelen ter hoogte van de aansluiting met de linkerbuur. Ter verduidelijking zal de vergunning voorwaarden bevatten over de toegankelijkheid van de daken. Het bezwaar is ongegrond;

6.      Afbraak scheidingsmuur:De aanpalende buren gaat niet akkoord met het verlagen van de bestaande scheidingsmuur als gevolg van de volumevermindering op de tweede verdieping. Zij achten dit onaanvaardbaar wegens de bijkomende schending van de privacy en stellen geen akkoord te geven voor deze wijziging aan deze gemeenschappelijke muur zodat dit niet vergund kan worden;

Beoordeling: Vanuit de algemene ruimtelijke ordening wordt de afbraak van het betreffende volume, inclusief scheidingsmuur, gunstig beoordeeld. Door deze ingreep ontvangt de buur extra licht en wordt de afstand van de achtergevel tot de tuin van deze buur vergroot. Deze algemene ruimtelijke meerwaarde weegt sterker door dan de kleine verhoging van de zijdelingse inkijk die het gevolg is van deze volumevermindering. Er wordt opgemerkt dat de ramen in de zijgevel voorzien worden van ondoorzichtige folie, zodat inkijk reeds beperkt wordt.
In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning.

Anderzijds doet de stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om de nodige bouwrechten te bekomen, zoals een onderling akkoord over gemene muren. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam. Het bezwaar over de rechten van de gemene muur is niet van stedenbouwkundige aard. Het bezwaar is ongegrond;

7.      Geluidsoverlast: het bezwaar tegen de geluidsoverlast vanuit de school. Deze overlast wordt versterkt door de inplanting van het gebouw op korte afstand van de private tuinen van de buren en door de positie van de (opengaande) ramen. De bezwaarindieners geven aan dat dit een reëel bezwaar is naar aanleiding van de tijdelijk ingebruikname als school in 2016. Er werd zelfs les gegeven met megafoons, ook tijdens weekend- en vakantiedagen. Het gebouw is ontworpen als garage en dus niet technisch uitgerust voor een goede akoestische isolatie;

Beoordeling: Een bezwaar omtrent geluidsoverlast omvat doorgaans subjectieve elementen die niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling. Ondanks de begrijpelijke bezorgdheden naar aanleiding van de ervaringen in 2016, kan de inherente lawaaihinder van een klaslokaal in een woonomgeving vanuit stedenbouwkundig oogpunt bezwaarlijk bijgetreden worden. Een normaal gebruik van een school hoeft een goed nabuurschap niet in de weg te staan. Bovendien wordt het hele gebouw geïsoleerd waardoor ook de akoestische eigenschappen sterk zullen verbeteren. Het bezwaar is ongegrond;

8.      Oneigenlijk gebruik van de gebouwen: Uit het eerder gebruik van het pand bleken onregelmatige openingstijden, inclusief op zondagen en met regelmaat ’s avonds tot middernacht. Verwachte activiteiten zijn naast de ongebruikelijk late schoolactiviteiten ook gezangen en feesten (huwelijken, Bar Mitswa, inwijdingen,..). De bezwaarindiener vermoedt dat de polyvalente ruimte op het gelijkvloers zal gebruikt worden als feestzaal, leidend tot een disruptie van de rust van de omwonenden.

Beoordeling: Er wordt een vergunning aangevraagd voor een schoolgebouw en het gebouw moet als dusdanig gebruikt worden. Het bepalen van openingsuren is niet van stedenbouwkundige aard. Indien de aanvrager het gebouw wil gebruiken als feestzaal moet hiervoor een afzonderlijke vergunning bekomen worden voor zulke functiewijziging. Dit is echter geen onderdeel van deze aanvraag. Het bezwaar is ongegrond;

9.      Lichthinder: Tijdens de tijdelijke ingebruikname van de school in 2016 werden regelmatig 's nachts en in het weekend de lichten in de lokalen aangelaten. Door de inplanting van het gebouw in de tuinzone en de grote zijdelingse ramen, heeft dit een groot negatief effect op het (nachtelijk) uitzicht van de omwonenden. Deze vervelende situatie is een gevolg van de herbestemming van een atypisch gebouw in de tuinzone;

Beoordeling: Het gebruik van normale verlichting in een gebouw om de binnenruimtes te verlichten staat los van het gebruik of bestemming van het gebouw. Ook een werkplaats wordt verlicht, ook in een werkplaats kan men vergeten de lichten uit te doen ’s nachts. Er is geen aanleiding om een meer dan gebruikelijke lichtsterkte of lichthinder te verwachten dan in elk ander gebouw in een stedelijke omgeving. Het bezwaar is ongegrond.

10.  Verkeershinder: Het bezwaar tegen bijkomende verkeershinder en het verstoren van een vlotte verkeersdoorstroming in de straat door het afzetten en ophalen van kinderen;

Beoordeling: Lager onderwijs is gericht op een publiek uit de nabije omgeving, zodat de verwachte verkeersstromen door de functie beperkt zijn. Leerlingen komen in hoofdzaak te voet of per fiets. Het bezwaar is ongegrond;

11.  Gebrek aan speelplaats: Er is geen mogelijkheid om een speelplaats in open lucht in te richten op het terrein.

Beoordeling: Dit is incorrect. Er wordt een ruime open ruimte voorzien als speelzone bij de school. Het bezwaar is ongegrond;

12.  Bovendakse technische installaties: Het bezwaar dat de installaties voor het ventilatiesysteem en de warmtepompen strijdig zijn met artikel 16 van de bouwcode. Volgens de bezwaarindiener worden de installaties op het achterste dak geplaatst, waar dit volgens de bouwcode niet mag, en zal er een verwachte geluidsoverlast zijn hierdoor;

Beoordeling: Volgens de dakplannen bij de aanvraag worden de technische installaties binnen het bestaande bouwvolume opgelost, voornamelijk door de betreffende grote units te plaatsen in het bestaande volume met de liftuitloop achteraan op het dak. Het is correct dat de installaties verkeerdelijk nog zichtbaar zijn op het inplantingsplan, maar dit kan voor de duidelijkheid uitgesloten worden uit de vergunning. Het bezwaar is ongegrond;

13.  Parkeertekort in de Lange Leemstraat: De bezwaarindieners geven aan dat er een groot tekort is aan parkeerplaats in de straat en de omgeving. Omwille van veiligheidsredenen geldt er bij de traditionele Joodse scholen in de buurt een parkeerverbod voor de school, gehandhaafd door plaatsing van betonblokken. Hierdoor zullen geen auto’s kunnen parkeren voor de voorgevel van dit gebouw wat een bijkomende last legt op de omgeving. De Lange Leemstraat is namelijk smal en heeft een dubbele trambedding, waardoor zelfs tijdelijk parkeren hier onmogelijk wordt (voor verhuis, verbouwingen, ziekenwagens, etc) met grote hinder ten gevolg voor het gebruiksgemak van de omwonenden.
Beoordeling: De stedenbouwkundige beoordeling kan geen rekening houden met tijdelijke politionele veiligheidsoverwegingen op het openbaar domein. Er is geen stedenbouwkundige aanleiding om de bruikbaarheid van de parkeerplaatsen voor het gebouw principieel in twijfel te trekken. Voorliggende aanvraag maakt geen vermelding van het verlies aan parkeergelegenheid op het omliggend openbaar domein. Integendeel, door het verdwijnen van de inrit/garagepoort van de voormalige garage/werkplaats komt er een bijkomende parkeerplaats vrij op het openbaar domein. Uit het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit blijkt dat de parkeerbehoefte niet stijgt ten opzichte van de bestaande vergunde functie. Het bezwaar is ongegrond;

14.  Parkeerbehoefte van de school:Het bezwaar dat de school geen parkeerplaatsen voorziet voor de eigen parkeerbehoefte en zo zorgt voor bijkomende parkeerdruk in de omgeving;

Beoordeling: Door de stedelijke dienst Mobiliteit werd advies gegeven over de parkeerimpact. De berekende parkeerbehoefte van het project gebeurt op basis van de parkeernormen uit de bouwcode. De parkeerbehoefte is lager dan de berekende norm voor de bestaande vergunde functies (werkplaats en kantoren). Vanuit stedenbouwkundig oogpunt leidt deze aanvraag dus tot een daling van het aantal geparkeerde auto’s in de omgeving. Het bezwaar is ongegrond;

15.  Overconcentratie scholen: Het bezwaar tegen de grote concentratie aan scholen in de buurt. Het aantal scholen in de buurt (meer dan 10 op een korte afstand) overstijgt de draagkracht van de buurt. De leefbaarheid in de buurt lijdt onder deze vele scholen, die verkeers- en lawaaihinder met zich meebrengen;

Beoordeling: Een dichtbevolkte stedelijke omgeving heeft uiteraard nood aan voldoende schoolplaatsen voor kinderen in de buurt waar zij wonen. Het grote aantal leerlingen is eigen aan de omgeving en het is vanzelfsprekend dat er binnen deze omgeving wordt gezocht naar voldoende schoolplaatsen voor deze leerlingen. Het aantal leerlingen en de bijhorende verwachte overlast zijn dus reeds inherent aan de omgeving en geen gevolg van de nieuwe school. Dit kan ook afgeleid worden uit het feit dat de inrichtende school zal verhuizen van een locatie 300 meter verder. Het bezwaar is ongegrond;

16.  Waardevermindering eigendom: De realisatie van het project doet de waarde van de omliggende eigendommen verminderen;

Beoordeling: Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard. Het bezwaar is ongegrond.

17.  Bio-diversiteit:Het bezwaar tegen het verdwijnen/aantasten van het bomenbestand en de natuurinrichting in het binnengebied. Het bestaande groene binnengebied is zeer waardevol in de stedelijke omgeving dankzij de bio-diversiteit en andere ecologische kwaliteiten. Een van de bezwaarindieners toont dit aan met een indrukwekkende opsomming van waargenomen vogelsoorten in hun tuin.  Het verdwijnen van twee waardevolle loofbomen wordt vermeld, evenals de vrees voor een verdere toekomstige ontwikkeling van het binnengebied;

Beoordeling: Met uitzondering van de twee te kappen bomen die op zeer korte afstand van de gebouwen een veiligheidsrisico inhouden, blijven de bestaande bomen op het terrein maximaal behouden en wordt de speelplaats ingericht als groene open ruimte. In voorwaarde bij de vergunning wordt opgelegd om de twee bomen te compenseren door twee nieuwe hoogstammige bomen (van eerste orde) aan te planten op het terrein. De groene open ruimte, de bomen en de bijhorende bio-diversiteit blijven zo in grote mate ongewijzigd.

Bij deze aanvraag wordt geen rekening gehouden met hypothetische toekomstige ontwikkelingen van het binnengebied. Dit is geen onderdeel van het aangevraagde project. Het bezwaar is ongegrond;

18.  Terroristische aanslagen:Het bezwaar tegen de introductie van het risico op schade door terroristische aanslagen;

Beoordeling: Risico op schade door terroristische aanslagen is louter hypothetisch van aard en betreft een burgerrechtelijke aangelegenheid die losstaat van het verlenen van een stedenbouwkundige vergunning voor een project door de vergunningverlenende overheid. Het bezwaar is ongegrond;

19.  Onveiligheidsgevoel:De inrichting van de Joodse school zal leiden tot extra aanwezigheid van militairen en private veiligheidsagenten. Hierdoor versterkt het reeds aanwezige onveiligheidsgevoel van de omwonenden;

Beoordeling: Het bezwaar omtrent het onveiligheidsgevoel betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de beoordeling. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de effectieve onveiligheid die wordt aangevoeld. Het bezwaar is ongegrond;

20.  Ongerustheid over uitbreiding:Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden de omwonenden aangeschreven. Een van deze bewoners uit bezorgdheid over een mogelijke onopgemerkte uitbreiding van de school omdat diens tuin niet aan het aangevraagde project grenst.

Beoordeling: Het is correct dat enkele omwonenden verkeerdelijk werden aangeschreven als ‘aanpalende’. De aanpalers werden namelijk bepaald op basis van de gekende perceelsgrenzen in het binnengebied. Slechts een deel van de percelen in het binnengebied maken deel uit van deze aanvraag. Daarvoor wordt een nieuwe draadafsluiting voorzien in het verlengde van de zijdelingse perceelsgrens, zoals zichtbaar op het inplantingsplan bij de aanvraag. Het bezwaar is ongegrond.

21.  Trillingen : Het bezwaar dat de verwachte invulling en technische uitvoering trillingen zal veroorzaken en zo overlast geeft of zal geven aan de buren. De bestaande constructie van de vloerplaten dragen rechtstreeks in de gemene scheidingsmuur zodat het intensieve gebruik trillingshinder zal veroorzaken. Dit werd reeds ervaren tijdens de tijdelijke ingebruikname in 2016. De inplanting van de turnzaal houdt een groot bijkomend risico in voor deze trillingen;

Beoordeling: De bezorgdheden van de bezwaarindiener rond de trillingen is een uitvoeringstechnische aangelegenheid die los staat van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de bouwheer/aannemer zich te ontzien van burgerrechtelijke plichten. Het bezwaar is ongegrond;