2019_CBS_06457 - Omgevingsvergunning - OMV_2019018976. Monnikenhofstraat 79. District Berendrecht - Zandvliet - Lillo - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03 augustus 1973: vergunning (18#55605) voor een woning met winkel;

-          02 oktober 2009: vergunning (20093830) voor het verbouwen en uitbreiden van een bestaande woning boven een handelszaak.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          pand in open bebouwing met twee bouwlagen onder hellend dak;

-          eengezinswoning op de twee bovenste verdiepingen met gelijkvloerse handelszaak. Beide functies beschikken over een aparte toegang maar zijn ook intern met elkaar verbonden;

-          kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk 6,30 en 9,65 m;

-          bouwdiepte van ca. 16,75 m;

-          rode gevelsteen met donkerkleurig buitenschrijnwerk in grijstinten (combinatie aluminium en pvc).

Huidige toestand

-          de veranda van de woning (eerste verdieping) werd afgewerkt met een plat dak in plaats van een hellend dak;

-          de balustrade ter hoogte van het dakterras is gevelbreed uitgevoerd, het terras is onduidelijk;

-          boven etalage/toegang tot de winkel werd reclame voorzien;

-          aan de rechtse zijgevel werden twee aircotoestellen geplaatst;

-          in de linkse zijgevel werden ramen verwijderd en toegevoegd.

Gewenste toestand

-          bouwdiepte gelijkvloerse verdieping tot tegen de achterste perceelgrens (ca. 22.09 m);

-          bouwhoogte nieuwe volume ca. 2,90 m;

-          afwerking gevels conform bestaande bebouwing.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van de bestaande bebouwing op de gelijkvloerse verdieping tot tegen de achterste perceelgrens;

-          de uitbreiding omvat een magazijn bij de gelijkvloerse handelszaak (dagbladhandel);

-          de uitbreiding omvat een garagepoort die uitkomt op een servitudewegenis;

-          het nieuwe volume heeft een aparte externe personentoegang en staat intern in verbinding met de bestaande handelsruimte;

-          ophogen van de scheidingsmuren op de perceelsgrenzen rechts en achteraan.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Zandweg, goedgekeurd op 30 mei 2016. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 1: zone voor wonen (wo1) en artikel 8: zone voor gemengde functies - recreatie - landbouw (ge).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Zandweg, meerbepaald de Algemene Voorschriften en Artikel 1 Zone voor wonen (Wo1).

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 (goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014) en herzien op 1 maart 2018.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 16 Technische uitsprongen:
  aan de rechterzijgevel, in het zicht van het openbaar domein, bevinden zich twee aircotoestellen in opbouw aan de gevel gemonteerd;
• artikel 17.3.4 Behoud en heraanplanting:
  er is onvoldoende gezorgd voor beplantingszones en/of het vergemakkelijken van afwatering en infiltratie voor zones die vrij blijven van onder- en bovengrondse constructies;
• artikel 19 Tuinafsluitingen:
  de achtergevel van het nieuwe magazijn wordt als perceelsscheiding op de achterste perceelsgrens van de achtertuin geplaatst. De hoogte van 2.92m wijkt af van de maximale hoogte van 2.60m voor tuinafsluitingen;
• artikel 27 Open ruimte:
  er bevindt zich geen open ruimte meer in de zone voor achtertuinen;
• artikel 33 Zaakgebonden reclame:
  de voorgevel wordt voorzien van reclame met opschrift “Gazet van Antwerpen”, het etalageraam wordt voorzien van diverse bestickering. Er zijn geen afmetingen toegevoegd;
• artikel 34.3 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  De scheidingsmuur werd niet voorzien van een minimale opstand van 0,30m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak, met oog op beperken van brandoverslag;
• artikel 38 Groendaken:
  Het nieuwe dak met een oppervlakte groter dan 20,00m² en een helling kleiner dan 15° werd niet voorzien van een groendak.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Het project valt niet onder bijlage III van het project-MER-besluit. Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Bouwcode artikel 16 Technische uitsprongen:

De aanwezige aircotoestellen aan de rechtse zijgevel zijn niet zichtbaar op de plannen, wel op de foto’s. De airco’s zijn niet inpandig en wel zichtbaar vanaf het openbaar domein, wat in strijd is met de bouwcode. Wegens het ontbreken van afmetingen, detailtekeningen, en gegevens over decibels kunnen de airco’s niet beoordeeld en dus niet vergund worden.

Bouwcode artikel 17.3.4 Behoud en heraanplanting, artikel 27 Open ruimte en artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

Door de volledige achtertuin dicht te bouwen met een magazijn, wordt niet voldaan aan de minimaal vereiste 20% open ruimte in de zone voor achtertuinen conform artikel 27.

Bijkomend blijkt uit de huidige plannen dat de achtertuin in principe als terras werd ingericht, maar op de foto’s is te zien dat deze gebruikt wordt als parking. Dit staat haaks op een correct gebruik van de open ruimte in achtertuinen volgens artikel 27.

Na de werken blijft enkel de zijtuin als open ruimte over. Deze biedt toegang tot de hoofdinkom van de gezinswoning, en is volledig verhard met betondals (vergund in 2009/3830). De zijtuin zal bijkomend ingericht worden met een fietsstalling, maar het is onduidelijk of de fietsen dienen voor de bewoners of de klanten. Daarbij wordt opgemerkt dat de betondals afwateren naar de zijkant; er wordt dus verondersteld dat de betondals niet waterdoorlatend zijn. Rekening houdend met dat meer dan 75% van het perceel volgebouwd wordt, wordt opgemerkt dat in de enige overblijvende open ruimte (zijtuin) onvoldoende gezocht wordt naar beplantingszones en bijkomende infiltratie conform artikel 17.3.4.

Bijkomend wordt de aanwezigheid van een kwalitatieve buitenruimte bij de bovenliggende gezinswoning in vraag gesteld, conform artikel 28. Uit de gevelplannen blijkt namelijk dat de bovenliggende veranda en het dakterras anders werden uitgevoerd dan vergund in 2009. Maar het is niet duidelijk welke wijzigingen gebeurden, omdat de huidige aanvraag geen grondplannen van de bovenliggende verdiepingen bevat.

Met oog op toekomstig gebruik van de handelsruimte hypothekeert het volbouwen van de achtertuin een eventuele latere functiewijziging van handel naar bijvoorbeeld wonen op het gelijkvloers. De achtertuin is namelijk niet meer bruikbaar als buitenruimte bij een woongelegenheid, en in de volledige achtergevel zijn geen ramen meer voor rechtstreekse lichtinval en verluchting van eventuele leefruimtes.

Bouwcode artikel 19 Tuinafsluitingen:

De achtergevel van het magazijn wordt op de achterste perceelsgrens gebouwd, en dus beschouwd als tuinafsluiting van de achtertuin. De achtergevel wordt 2.92m hoog, wat afwijkt van de maximale hoogte tot 2.60m voor tuinafsluitingen in achtertuinen. Bovendien betreft dit een landelijke omgeving, waardoor bij voorkeur levende tuinafsluitingen worden voorzien, in plaats van een steense muur. Bovendien belemmert een steense muur een natuurlijk contact met de achterliggende open ruimte. Deze afwijking is niet aanvaardbaar.

Bouwcode artikel 33 Zaakgebonden reclame:

Het reclamepaneel aan de voorgevel en de bestickering in de etalage van de gelijkvloerse dagbladhandel zijn onvergund. In de vergunning 2009/3830 werd als voorwaarde gesteld “voor reclame dient men een aparte vergunning aan te vragen.” Op heden is geen vergunning voor reclame gevraagd. Wegens het ontbreken van afmetingen en detailtekeningen kan de reclame niet beoordeeld en dus niet vergund worden.

Bouwcode artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren en artikel 38 Groendaken:

Het dak is groter dan 20m² waardoor een groendak vereist is. Daarbij omvat het nieuwe magazijn geen opstaande dakrand van 0.30m ter hoogte van de aangrenzende dakvlakken. Met oog op beperken van brandoverslag kan hiervan niet afgeweken worden.

Een verhoging van de scheimuur is een oplossing voor de dakrand, maar dit maakt deel uit van een nieuwe bevraging der omwonenden waarvoor aangepaste plannen en snedes en dus een nieuwe aanvraag vereist zijn.

Als oplossing kan geopteerd worden om het dakpakket ter hoogte van de scheimuren dunner uit te voeren, of het volledige dak ter hoogte van de scheimuur lager uit te voeren.

Omdat ook een groendak moet voorzien worden, kan in plaats van een opstaande dakrand ook een onbrandbare strook van minstens 0.30m breed tussen het groendak en de scheimuur voorzien worden, met reactie bij brand van minstens klasse A2FL-s2.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag behoudt de vergunde handelsfunctie en woonfunctie. De aanvraag voorziet in een magazijn met toegang via een servitude links en een fietsenberging op de oprit rechts, met het oog op extra ruimte voor pakjesdiensten bij de dagbladhandel. Dit is functioneel inpasbaar

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Een uitbreiding met één bouwlaag en plat dak is als principe aanvaardbaar. Het aanbouwen tegen de bestaande wachtgevel van de tuinberging van de rechterbuur is ook aanvaardbaar, wegens vereist vanuit het RUP artikel 1.3.

De totale handelsoppervlakte na uitbreiding is als principe ook aanvaardbaar: ze bedraagt +/- 179m² wat minder is dan de maximale 400m² volgens de definitie voor kleinschalige detailhandel in het RUP.

Echter wordt door de uitbreiding de woning van +/- 172m² kleiner dan de handelsruimte van 179m². Daarom wordt in vraag gesteld of de hoofdfunctie ‘eengezinswoning’ en nevenfunctie ‘detailhandel’ zich nog correct verhouden tot mekaar.

Door de aanvraag met uitbreiding wordt quasi het volledige perceel dicht gebouwd en verhard (achtertuin, servitude en oprit). Dit is niet aanvaardbaar voor een vrijstaande woning met handelsruimte in een landelijke omgeving. Zoals reeds opgemerkt heeft dit ook een impact op de waterhuishouding nu het hemelwater nergens meer kan infiltreren op het perceel.

Bovendien blokkeert het laden en lossen via de servitudeweg de toegang tot de achterliggende percelen (andere eigenaar). Dit is een onaanvaardbaar gebruik van een toegangsweg. Ook ontbreken gegevens over welk type voertuigen (bestelwagen, vrachtwagen, …) zullen laden en lossen. Daardoor is een advies van Mobiliteit moeilijk. Ook werd geen notariële betekening toegevoegd aan de aanvraag, waaruit kan blijken dat toestemming wordt gegeven om de servitudeweg als laad- en loszone te gebruiken, waardoor de toegang onvoldoende kan beoordeeld worden.

Ook zijn reeds ramen onvergund toegevoegd of verwijderd in de linkerzijgevel op de scheiding met de servitudeweg. Sommige ramen komen niet voor op de vergunde plannen uit 2009 en 1973. Bijkomend worden nu een nieuwe deur en garagepoort toegevoegd op de scheiding met de servitudeweg. Ook hier is niet duidelijk of de toelating voor het maken van deze gevelopeningen notarieel betekend werd.

Visueel-vormelijke elementen

De materialen bij de nieuwe aanbouw zijn identiek aan die van het bestaande hoofdgebouw, en aanvaardbaar: rode steen voor de gevels, donkerkleurig PVC of aluminium voor het schrijnwerk, accenten in natuurkleurig zink, en dorpels in blauwe hardsteen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing omdat het geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden betreft. Het huidig handelsgelijkvloers van het handelshuis wordt weliswaar uitgebreid, maar veroorzaakt geen bijkomende parkeerbehoefte aangezien dit magazijn enkel in functie staat van opslag van pakjes bij de bestaande dagbladhandel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Samengevat veroorzaakt de aanvraag een onevenwichtige oppervlakteverhouding tussen detailhandel en wonen, het ontbreken van kwalitatieve open ruimte op het perceel en een negatieve impact op de landelijke omgeving. Overigens zijn er nog veel onduidelijkheden omwille van onvoldoende informatie over mogelijke onvergunde wijzigingen op de verdiepingen, en omwille van onvoldoende info over de servitudeweg.

Aan de aanvrager wordt daarom voorgesteld om de aanvraag te herbekijken.

Om het ruimtelijk evenwicht binnen deze woonzone in het RUP te herstellen, wordt gevraagd een kleiner magazijn te voorzien, zodat de hoofdfunctie ‘eengezinswoning’ en de nevenfunctie ‘detailhandel’in correcte verhouding blijven.

Om voldoende open ruimte in de achtertuin (als overgang naar de landelijke woonomgeving en voor de natuurlijke infiltratie van de woning) te garanderen, wordt voorgesteld om het magazijn niet achteraan maar wel rechts van de woning op te richten. Op de achterste perceelsgrens kan dan een aanvaardbare tuinafsluiting tot maximaal 2.60m hoog onder de vorm van een groene haag aangeplant worden.

De garagepoort kan dan ook rechts van de woning worden voorzien, en de bestaande verharding hiernaartoe in de rechtse zijtuin kan dan dienen als oprit vanaf de Monnikenhofstraat. Volgens de plannen is het smalste punt van deze oprit +/- 2.75m breed, wat voldoende is voor een garagepoort.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van een onevenwichtige oppervlakteverhouding tussen detailhandel en wonen, het ontbreken van kwalitatieve open ruimte op het perceel, een negatieve impact op de landelijke omgeving, omwille van onvoldoende informatie over mogelijke onvergunde wijzigingen op de verdiepingen, en omwille van onvoldoende info over de servitudeweg.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten