2019_CBS_06463 - Omgevingsvergunning - OMV_2018093812. Veldstraat 13. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          09 april 1930: vergunning (1930#36357) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          15 januari 1965: vergunning (18#47329) voor een verbouwing.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          gelijkvloerse horecazaak met wonen op de bovenliggende verdiepingen;

-          gesloten bebouwing van 3 bouwlagen;

-          3e bouwlaag onder mansarde;

-          2 vergund geachte appartementen met een netto-oppervlakte van respectievelijk 64,21m² en 56,39m²;

-          gevel: afzonderlijke toegangsdeur naar de bovenliggende verdiepingen.

Huidige toestand

-          volume:

• de open koer werd overdekt zodat het volledig gelijkvloers werd bebouwd;
• op de eerste verdieping werd de strook tussen de twee achterste kamers dicht gebouwd;

-          2-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van respectievelijk 69,79m² en 56,04m²

-          functie en gevel conform laatst vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          functiewijziging gelijkvloerse horecaruimte naar wonen;

-          afbreken van de overdekte binnenkoer en de achterste kamer op het gelijkvloers;

-          inrichting:

• 1-slaapkamerappartement (gelijkvloers) met een netto-oppervlakte van 66,2m²;
• 2-slaapkamerappartement (1ste verdieping) met een netto-oppervlakte van 66,07m²;
• 1-slaapkamerappartement (2de verdieping) met een netto-oppervlakte van 52,79m² en een terras van circa 10m²;

-          aan de straatgevel wordt de deur van het café vervangen door een raam.

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijziging gelijkvloers van horeca naar wonen;

-          volume:

• gedeeltelijk afbreken van het gelijkvloerse bouwvolume;
• regularisatie van het rechttrekken van het volume op de 1ste verdieping;

-          inrichten van een tuin bij het gelijkvloers appartement;

-          inrichten van een dakterras horende bij het appartement op de 2de verdieping;

-          gevelwijziging van het gelijkvloers in overeenstemming met de functiewijziging;

-          het bestaande houten gelijkvloers schrijnwerk wordt vervangen in witte pvc, in overeenstemming met de bovenbouw.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

       De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 1.2.1. Bouwdiepte:
de voorgeschreven maximale bouwdiepte op 5 meter van de achterste perceelgrens wordt rechts achteraan overschreden.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de doucheruimte in de badkamer op de 1ste verdieping heeft een vrije hoogte van slechts 2,1 meter in plaats van de minimale 2,2 meter;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er worden geen fietsstalplaatsen voor de bijkomende woongelegenheid voorzien.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 1.2.1. ‘Bouwdiepte’ van het ruimtelijk uitvoeringsplan. Het gelijkvloers wordt ontpit en de voorgeschreven maximale bouwdiepte op 5 meter van de achterste perceelgrens wordt rechts achteraan overschreden. Hierbij wordt echter de vergunde bouwdiepte van de bovenliggende verdiepingen gevolgd, waardoor dit een logische structurele afbraak betreft. Hierdoor kan conform de voorschriften van dit artikel een afwijking van 2 m op de bouwdiepte worden toegestaan. De aanvraag voldoet met een afstand van 4,21 m ten opzichte van de achtergrens aan deze afwijkingsmogelijkheid van 2 m.

De aanvraag wijkt af van artikel 21 ‘Minimale hoogte van ruimten’ van de bouwcode. De doucheruimte in de badkamer op de 1ste verdieping heeft een vrije hoogte van slechts 2,1 meter in plaats van de minimale 2,2 meter. Dit betreft slechts een minimale afwijking in een bestaand volume. Bovendien wordt deze kleine ruimte als douchecel gebruikt en is er 3 m vrije hoogte in het resterende deel van de badkamer. Hierdoor kan in toepassing van artikel 3 van de bouwcode een afwijking worden toegestaan op de voorschriften van dit artikel.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het omvormen van een voormalig handel/reca-gelijkvloers in een pand met bovenliggende woonruimte naar een pand met op alle verdiepingen woonruimte. Op een niet-strategische locatie buiten de afgebakende kernwinkelgebieden en horecagebieden, zoals dit pand, is het behoud van een commerciële functie niet op te leggen. Omvorming naar woonruimte wordt op deze locaties gunstig beoordeeld.

Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het pand noch van de omgeving met deze vermeerdering van het aantal woongelegenheden wordt overschreden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

In afwijking van artikel 29 ‘Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen’ van de bouwcode worden er geen fietsstalplaatsen voor de bijkomende woongelegenheid voorzien. Voor het bijkomend appartement met 1 slaapkamer moeten 2 fietsenstallingen voorzien worden. Deze kunnen makkelijk worden ingericht op het einde van de gemeenschappelijke inkomhal, naast de trap. Dit wordt dan ook opgelegd als voorwaarde bij de vergunning.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In voorliggende aanvraag wordt de bestaande drie bouwlagen hoge bebouwing behouden. De eerste verdieping wordt aan de achterzijde in het midden dicht gebouwd in overeenstemming met de bouwdieptes van de vergunde entresols. Het gelijkvloers wordt achteraan ontpit in overeenstemming met de bouwdiepte van de eerste verdieping. De voorgestelde bouwdiepte is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. Na het ontpitten komt er voldoende ruimte vrij op het gelijkvloers om een kwalitatieve tuinzone in te richten. Het extra volume op de eerste verdieping bevindt zich tussen de vergunde entresols en heeft bijgevolg geen negatieve gevolgen voor de privacy en de bezonning van de naastgelegen percelen.

Visueel-vormelijke elementen

De mansarde is in de laatst vergunde toestand bekleed met leien. In de huidige toestand is de dakconstructie bekleed met witte kunststof verticale planken en werd de oorspronkelijke uitkragende kroonlijst verwijderd. De aanvraag beoogt de regularisatie van deze wijzigingen in de voorgevel ten opzichte van de laatst vergunde toestand. Het gebruik van witte kunststof planken betreft een atypisch materiaal voor de afwerking van een mansarde. Bovendien vervlakt de voorgevel door het verwijderen van de kroonlijst. Door de combinatie van deze zaken getuigt de voorgevel van een vreemde verhouding en is hij niet passend in het straatbeeld.

Het bekleden van de mansarde met witte kunststof planken en het verwijderen van de oorspronkelijke kroonlijst wordt daarom uitgesloten uit de vergunning.

Deze elementen dienen hersteld te worden in overeenstemming met de laatst vergunde toestand.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Er wordt opgemerkt dat achteraan in het gelijkvloerse appartement van 66,20 m² een open bureauruimte wordt ingericht. Deze kan makkelijk van de nachthal worden afgescheiden en ingericht als tweede slaapkamer bij het appartement. Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² zou onvoldoende woonkwaliteit worden gerealiseerd voor een twee-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een één-slaapkamerappartement herbergen. Daarom wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd dat de bureauruimte niet als tweede slaapkamer kan worden ingericht.

Het dakterras op de 2de verdieping bevindt zich conform de bouwcode en artikel 678 en 679 van het Burgerlijk Wetboek onder een hoek van 45° en op een afstand van minstens 1,90m ten opzichte van de linker erfscheiding. Bovendien bevindt het terras zich vlak naast de hoger opgaande, blinde scheidingsmuur van de linker aanpalende. Er worden bijgevolg vanop het terras geen storende zichten gecreëerd naar de aangrenzende eigendommen.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de meergezinswoning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      op het einde van de gemeenschappelijke inkomhal moeten naast de trap 2 fietsenstallingen  voor de nieuwe gelijkvloerse woongelegenheid ingericht worden;

3.      de bureauruimte in het gelijkvloers appartement kan niet als tweede slaapkamer worden ingericht;

4.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

5.      het bekleden van de mansarde met witte kunststof planken en het verwijderen van de oorspronkelijke kroonlijst wordt uitgesloten uit de vergunning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten