2019_CBS_06458 - Omgevingsvergunning - OMV_2019070984. Klein Heiken 27. District Ekeren - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Er werden geen adviezen gevraagd.

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in agrarisch gebied. De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.

(Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 – Harmonie en draagkracht:

het creëren van een extra bouwlaag, voornamelijk louter aan de achterzijde van de woning maar met behoud van het uitzicht van één bouwlaag onder hellend dak aan de voorzijde, zorgt voor een inconsequente disharmonie tussen

voor- en achterzijde van de woning. Vermelde disharmonie is bovendien extra zichtbaar aan de zijkant aangezien het een halfopen bebouwing betreft;

• artikel 10 – Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

de typologie van het bestaande gebouw, louter een gelijkvloers onder zadeldak, wordt gedeeltelijk omgevormd naar twee volwaardige bouwlagen aan de achterzijde. Dit is niet enkel visueel strijdig met het identieke tweelinggebouw aan de linkerzijde maar zorgt ook voor een disharmonie tussen voor- en achterzijde van de eigenlijke woning.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen reden om gemotiveerd af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft louter de verbouwing en uitbreiding van een bestaande en vergunde eengezinswoning en gelet op de ligging hiervan in een voldoende ontwikkeld woongebied is er sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De geplande nieuwe volumetrie van het gebouw verwordt tot een onduidelijke en inconsequente typologie. De woning beschikt op heden over een duidelijke typologie van een gelijkvloers onder hellend dak met een achterbouw. Enerzijds overschrijdt de totale bouwdiepte van 18 meter, het doorgaans gehanteerde maximum van 17 meter, waardoor onvoldoende lichtname in de centrale leefvertrekken kan gegarandeerd worden. Anderzijds wordt aan de achterzijde van de woning een volwaardige extra bouwlaag opgetrokken, daar waar aan de voorzijde het uitzicht van één bouwlaag met hellend dak behouden blijft. Dit tegensprekelijk uitzicht tussen voor- en achterzijde wordt bovendien geaccentueerd door het feit dat de woning een halfopen typologie betreft en deze anomalie aan de rechterzijde uitermate zichtbaar is en beeldverstorend overkomt. Een stelselmatige en gelijkwaardige behandeling van voor- en achterzijde is dan ook wenselijker, waarbij ook vooraan een volwaardige tweede bouwlaag aanvaardbaar is. Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is ongunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De geplande materialisatie, rode gevelsteen, zwarte dakpannen en wit plaatmateriaal en schrijnwerk, is geheel in overeenstemming met de gebouwde omgeving en wordt veelvuldig gehanteerd voor dit type van bebouwing. Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is gunstig.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van strijdigheden met de geldende stedenbouwkundige voorschriften.

Standpunt college
Het college sluit zich niet aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Wat betreft de strijdigheden met art. 6 en 10 van de Bouwcode en de beoordeling van de Schaal en het ruimtegebruik: het klopt dat met de verbouwing de bestaande en heldere woningtypologie teniet wordt gedaan. Echter  stelt de GOA: “Een stelselmatige en gelijkwaardige behandeling van voor- en achterzijde is dan ook wenselijker, waarbij ook vooraan een volwaardige tweede bouwlaag aanvaardbaar is”. Dit leidt evenzeer tot een sterke disharmonie in deze  tweewoonst. Ook een nieuwbouw met ander profiel is niet wenselijk.

Echter is de vergroting van deze uitgeleefde kleine gezinswoning noodzakelijk, na verbouwing betreft het nog steeds een ééngezinswoning met een bescheiden oppervlakte voor 3 slaapkamers (ca. 180m²NVO).
In essentie is het probleem de verstoring van de daktypologie: door het ‘ wolfsdeel ‘ van het bestaande zadeldak te verlengen over de nieuwe volume-uitbreiding op het 1ste verdiep, ontstaat een nieuw zadeldak haaks op het bestaande, echter met een verhoogde kroonlijst en bijgevolg de verstoring van de leesbaarheid van de dakvorm en de proportie van de nieuwe zijgevel. Dit kan opgelost worden met een beperkte ontwerpingreep aan de dakvorm. De originele dakvorm moet leesbaar blijven in de zijgevel, dit kan door het zadeldak van het nieuwe volume op het 1ste verdiep te laten aanvangen op kroonlijst hoogte van de voorgevel, en de bakgoot te laten aansluiten op het wolfsdeel, zoals in rood aangeduid op de plannen van de zijgevel en de achtergevel. Door het nieuwe haakse zadeldak uit te voeren met dezelfde helling als het wolfsdeel, komt de nok iets lager te liggen, waardoor het visueel ondergeschikt wordt aan het bestaande hoofdvolume.
Dit heeft geen impact op de indeling van de ruimtes op het 1ste verdiep. Als gevolg van de aangepaste dakvorm, zal het badkamerraam in de zijgevel iets naar links moeten verplaatst worden, tevens kan het zijgevelraam van de slaapkamer achteraan worden uitgevoerd als een dakkapel, identiek vormgegeven als die van de voorgevel, eventueel met een kleine verschuiving naar links. Als alternatief kan een dakvlakraam voorzien worden. In de achtergevel zal eveneens de positie van de 2 ramen moeten aangepast worden door ze op te schuiven naar rechts.
Wat betreft de bouwdiepte op het gelijkvloers, deze kan aanvaard worden:
- de ruime lichtstraat zorgt voor voldoende daglicht centraal in de woning;
- de achterbouw sluit aan op de bouwdiepte van de  linkerbuur;
- aan de rechterzijde wordt een reeds bestaande scheimuur in gebruik genomen, enkel met een lichte verhoging ervan. De buur maakt geen bezwaar;
- De aanvrager heeft zich de moeite getroost alle bijgebouwen te slopen, wat een hele diepe tuin oplevert en tevens een belangrijke ruimtelijke en visuele verbetering is voor de ruime omgeving.
Wat betreft de grootte van het terras en het zwembad, en eventueel  een later op te richten tuinberging, wordt gewezen op art. 27§3 van de bouwcode:  Verhardingen zoals een terras, een autostalplaats of een tuinhuis zijn in zij- en achtertuinen beperkt toegestaan, met een maximum van 1/3 van de totale tuinoppervlakte voor tuinen groter dan 60 vierkante meter
Tot slot is het wenselijk – gelet op art. 17 van d eBC - de betonnen tuinafsluitingen te vervangen door groene hagen, echter kan dit niet zonder akkoord van de buren.