2019_CBS_06470 - Omgevingsvergunning - OMV_2019054413. Antwerpsesteenweg 326. District Hoboken - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-         8 november 1932: vergunning (1006#7943) voor het bouwen van een wasplaats;

-          12 juni 1935: vergunning (1006#7637) voor het plaatsen van een autobergplaats en hofmuur;

-          19 augustus 1947: vergunning (1006#1300) voor herstellen en verbouwen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          eengezinswoning (BVO van 306 m²) van 2 bouwlagen onder pseudo-mansardedak met fronton;

-          entresol-volume van 1 en 2 bouwlagen onder plat dak;

-          aanpalende garage links van 1 bouwlaag onder plat dak, links begrensd door een voetgangers- en fietsersdoorgang;

-          geknikte tuin met washok/schuur achteraan;

-          de voorgevel werd opgetrokken in rode baksteen. Plinten en dorpels uitgevoerd in blauwe hardsteen. Het schrijnwerk werd voorzien in wit geschilderd hout.

Huidige toestand

-          conform laatst vergunde toestand met uitzondering van:

• het terras op het gelijkvloers werd dichtgemaakt.

Gewenste toestand

-          eengezinswoning (links, op locatie van de garage):

• 3 bouwlagen onder plat dak in halfopen bebouwing;
• 2-slaapkamer-woning met een netto-oppervlakte van circa 115 m² met een tuin van 79 m²;
• garage met autostaanplaats en fietsenstalling op het gelijkvloers;
• de voorgevel wordt afgewerkt met rode bakstenen. Plint en lateien in zichtbeton. Het schrijnwerk wordt voorzien in hout, wit gelakt stalen hekwerk en wit aluminium. De zijgevel met grijze leien.
• de achtergevel wordt afgewerkt met betonsteen.

-          meergezinswoning (rechts):

• bestaande voorgevel blijft bewaard;
• programma:
  • 2-slaapkamer-appartement met een netto-oppervlakte van circa 85 m² met een terras van 8m²;
  • 1-slaapkamer-appartement met een netto-oppervlakte van circa 46 m² met een terras van 21m²;
  • 2-slaapkamer-appartement met een netto-oppervlakte van circa 90 m² en een tuin van 59m².

Inhoud van de aanvraag

-          gedeeltelijk slopen van een eengezinswoning en een aanpalende garage;

-          (ver)bouwen naar een eengezinswoning met garage en een meergezinswoning met 2 appartementen en een studio. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: bij het vermeerderen van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande of vergund geachte situatie moeten er fietsenstalplaatsen voorzien worden;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: bij wijziging van het aantal woongelegenheden dient de aanvraag te voldoen aan de normen zoals voorzien in de tabel onder artikel 30§2,1°.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat geen functiewijzing. De bestaande woonfunctie blijft behouden en blijft verenigbaar met de omgeving die gekenmerkt wordt door wonen en woonondersteunende functies.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Het advies van de stedelijke dienst mobiliteit bevat ook volgende aandachtspunten:

-          “De garage is bereikbaar vanaf het openbaar domein. De inrit blijft op dezelfde locatie. Het openbaar domein is er dus al op aangepast.

-          Fietsenparkeerplaatsen:

• De woning heeft 2 slaapkamers. Er is een fietsparkeerbehoefte van 1 x (2+1) = 3 fietsparkeerplaatsen. Er zijn 4 fietsparkeerplaatsen achter de wagen in de garage ingetekend. Deze zijn goed bereikbaar, er is voldoende ruimte om naast de wagen met een fiets te passeren.
• De meergezinswoning heeft 2 appartementen met 3 slaapkamers en 1 studio. Hiervoor is er een fietsparkeerbehoefte van 2 x (3+1) + 1 x (1+1) = 10 fietsparkeerplaatsen. Er wordt er geen enkele voorzien. Er moeten 10 stallingen voorzien worden.”

Het advies inzake de fietsenstalplaatsen wordt bijgetreden en zal als voorwaarde worden opgenomen in de vergunning. De fietsparkeerplaatsen kunnen voorzien worden op het gelijkvloers van de meergezinswoning door de ruimte die wordt ingetekend als bureau bij het gelijkvloers appartement af te staan en in te richten als fietsenstalplaats. Het appartement blijft voldoen aan de minimale netto-vloeroppervlakte voor een wooneenheid met 2 slaapkamers.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De Antwerpsesteenweg in de omgeving van de aanvraag wordt gekenmerkt door een- en meergezinswoningen met 2 tot 3 bouwlagen. De dakvormen zijn een mix van hellende en platte daken. De aanvraag gaat uit van het behoud van de historische gevel van het bestaande gebouw. De aangebouwde vergunde garage uit latere periode draagt niet bij aan de architecturale kwaliteit van het hoofdgebouw. De garage wordt afgebroken en vervangen door een eengezinswoning met 3 bouwlagen en een garage op gelijkvloers. Deze ingreep kan verantwoord worden vanuit het verhogen van het ruimtelijk rendement op een bestaande vergunde bebouwde oppervlakte. De totale bouwdiepte bedraagt 17 meter op het gelijkvloers, 15 meter op de eerste verdieping en ongeveer 10 meter op de tweede verdieping en is hiermee kenmerkend aan de omgeving. Het nieuwe volume van de meergezinswoning is bovendien beperkter dan het bestaande volume. De eengezinswoning en het gelijkvloerse appartement beschikken over een diepe tuin. De appartementen hebben voldoende ruime terrassen waarop door middel van groendaken de vereiste afstand wordt gecreëerd om privacy hinder te voorkomen ten opzichte van het aanpalende perceel. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande voorgevel wordt behouden en voorzien van nieuw houten buitenschrijnwerk in een witte kleur. Dit impliceert geen wijzigingen ten opzichte van de bestaande situatie. 

De nieuwe gevel van de eengezinswoning is geconcipieerd in rode baksteen, beton en aluminium schrijnwerk conform de karakteristieke bebouwing in de straat. De baksteenverbanden houden rekening met de geometrie van de gevel van de meergezinswoning. De eerste verdieping van de nieuwbouwwoning heeft een cirkelvormig uitpandig terras dat op het diepste punt 1 meter meet. De zijgevel van de eengezinswoning ligt op de perceelsgrens en wordt afgewerkt met lichtgrijze ruitleien. Ondanks de publiek toegankelijke voetgangers- en fietsdoorsteek die hier aanwezig is, is dit geen openbaar domein en moet de gevel als een wachtgevel beschouwd worden. Het beoogde materiaalgebruik van de aanvraag is inpasbaar in het straatbeeld.

Cultuurhistorische aspecten

Het behoud van de bestaande gevel van de woning wordt positief beoordeeld. Het betreft een woning van vermoedelijke begin 20ste eeuw met de kenmerkende speklagen in het metselwerk en arduinen elementen in de gevelcompositie. In de omgeving van de aanvraag zijn deze woningen grotendeels vervangen door na-oorlogse architectuur.

Woninggrootte

Te behouden eengezinswoning

De bruto-vloeroppervlakte van de bestaande woning bedraagt 348 m². De woning dient beschouwd te worden als een te beschermen eengezinswoning. De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen.

De beschrijvende nota bij de aanvraag maakt melding van een vergund geachte situatie van 3 wooneenheden. Daarom werd de aanvraag ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst die het ‘vermoeden van vergunning’ natrekt. Zij geven volgend advies:

“Conform het kadaster, de oude én de recente woonkaarten gaat het om een eengezinswoning.”

De aanvraag wordt gesitueerd op een perceel van ongeveer 420m², wat voor een stedelijke context omvangrijk is. De breedte van het perceel bedraagt 11 meter en het perceel wordt gesitueerd binnen een gesloten bebouwingspatroon. Voor wat betreft duurzaam ruimtegebruik, is het perceel binnen zijn context geschikt voor meerdere wooneenheden waarbij minstens het behoud van een woning die geschikt is voor de huisvesting van een groot gezin moet gegarandeerd worden. De aanvraag kan bovendien beschouwd worden als vervangende nieuwbouw van een te beschermen eengezinswoning. De bestaande woning wordt gesloopt met uitzondering van het hoofdvolume aangezien de aanvraag uitgaat van het behoud van de gevel van de bestaande woning. De aanvraag voorziet in een zelfstandige wooneenheid met een netto-vloeroppervlakte van 145m² en een aansluitende buitenruimte van 79m² op de plaats waar de garage werd gesitueerd. Het hoofdvolume van de bestaande woning wordt intern volledig gereorganiseerd en verdubbeld in oppervlakte. In dit nieuwe volume worden 3 wooneenheden gerealiseerd. Om bovenstaande redenen kan de vervangende nieuwbouw van een te beschermen eengezinswoning door een eengezinswoning en 3 appartementen gunstig geadviseerd worden.

Oppervlakte vs. aantal slaapkamers

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project voor het appartement op de eerste verdieping. Op een netto-vloeroppervlakte kleiner dan 110 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een appartement met drie slaapkamers. De bureauruimte wordt ook beschouwd als slaapkamer aangezien deze een netto-vloeroppervlakte heeft van meer dan 8m². Slaapkamer 2 in het appartement op de eerste verdieping moet gesupprimeerd worden en betrokken worden bij de leefruimte. Dit wordt als voorwaarde opgenomen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de bureauruimte in het appartement op het gelijkvloers wordt gesupprimeerd en wordt ingericht als fietsenstalplaats voor de meergezinswoning;

3.      slaapkamer 2 in het appartement op de eerste verdieping wordt gesupprimeerd en betrokken bij de leefruimte;

4.      er dienen, na het supprimeren van de slaapkamers, 8 fietsenstalplaatsen gerealiseerd te worden in de meergezinswoning;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;