Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
|
Projectnummer: |
OMV_2019039784 |
|
Gegevens van de aanvrager: |
BVBA STAN Invest met als adres Rijnkaai 31 bus 502 te 2000 Antwerpen |
|
Ligging van het project: |
Verbindingsdok-Oostkaai 9 te 2000 Antwerpen |
|
Kadastrale gegevens: |
afdeling 2sectie B nr. 45M |
|
Vergunningsplichten: |
Stedenbouwkundige handelingen. |
|
Voorwerp van de aanvraag: |
verbouwen van een eengezinswoning tot restaurant en 1 woonentiteit |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 07 juni 1946: vergunning (18#20968) voor autobergplaats;
- 31 oktober 2013: weigering (20134222) voor het verbouwen van een woning naar een meergezinswoning;
- 18 juli 2014: vergunning (2014827) voor nieuwbouw meergezinswoning na sloop.
Vergunde toestand
- nieuwbouw meergezinswoning met 5 bouwlagen onder plat dak, op 22 augustus 2014 zijn de werken begonnen;
- volgens de plannen van de bestaande toestand is de laatste vergunning (2014827) niet uitgevoerd;
- de vergunde eengezinswoning heeft een bruto-vloeroppervlakte van 426,94 m².
- Huidige toestand
- eengezinswoning met twee slaapkamers;
- 3 bouwlagen en een schuin dak.
Gewenste toestand
- restaurant op het gelijkvloers met 1 wooneenheid op de verdiepingen;
- 3 bouwlagen en een dakverdieping onder een plat dak.
Inhoud van de aanvraag
- verbouwen van een eengezinswoning tot restaurant met 1 woonentiteit;
- functiewijziging van de garage en de bergingen op het gelijkvloers tot een restaurant;
- het schuin dak omvormen tot een verdieping onder een plat dak;
- voorzien van een buitenruimte op de dakverdieping;
- voorzien van zonnepanelen op het nieuwe platte dak.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
Advies |
|
brandweer/ risicobeheer/ preventie |
7 mei 2019 |
4 juni 2019 |
Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
|
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie |
7 mei 2019 |
20 mei 2019 |
|
stadsontwikkeling/ mobiliteit |
7 mei 2019 |
14 mei 2019 |
|
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg |
7 mei 2019 |
4 juni 2019 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel.
(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale wetgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
De aanvraag wijkt af van artikel 1.2.4 ‘Open ruimte’ van het RUP Eilandje. Dit artikel stelt dat ieder gebouw moet voorzien zijn van ten minste één niet-overbouwde open ruimte op het straatniveau waarvan de oppervlakte minimaal 15% van de oppervlakte van het perceel/de percelen bedraagt. De aanvraag voorziet slechts 7,5m² open ruimte op het gelijkvloers terwijl deze, conform RUP Eilandje, 18m² moet zijn. Gezien de situering van het perceel, in de hoek van het bouwblok en langs een hoger opgaande scheidingsmuur, kan de beperkte open ruimte gedeeltelijk beargumenteerd worden. Echter zijn open binnengebieden belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok en voor de ecologische kwaliteiten van een wijk. Open binnengebieden brengen niet enkel licht en lucht in de aangrenzende bebouwing, zij zorgen ook voor infiltratiemogelijkheden van het regenwater, voor een afkoeling van de stadslucht en zijn een belangrijke ecologische stapsteen voor de stedelijke fauna en flora. Ter compensatie van het tekort aan open ruimte zal daarom in voorwaarde worden opgelegd dat alle platte daken van het gebouw, inclusief dit van het hoogste dak, moeten aangelegd worden als groendak, zodat de nagestreefde doelstelling van artikel 1.2.4 alsnog gerealiseerd worden.
Functionele inpasbaarheid
Vanuit de dienst OS/BI wordt een gunstig advies gegeven voor het omvormen van een gelijkvloers garage en bergruimte naar een reca-functie. Het pand is gelegen nabij de afgebakende strategische horecakern Eilandje. Er is een aansluiting mogelijk tot deze kern.
De aanvraag is tevens in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
|
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging. De bestaande woning blijft hetzelfde. Het gelijkvloers wordt verbouwd tot een restaurant. Gezien de beperkte oppervlakte en de ligging in het centrum van de stad moeten geen parkeerplaatsen voorzien worden voor het restaurant.
Er verdwijnt door de verbouwing 1 parkeerplaats. Deze wordt bijgeteld bij de parkeerbehoefte.
De werkelijke parkeerbehoefte is 1
|
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen. De bestaande parkeerplaats verdwijnt
|
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0 Bestaande parkeerplaatsen moeten maximaal behouden worden.
Voorliggende aanvraag heeft echter betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan 8 m. In geval van een nieuwbouw zou volgens art. 12, §3, 1° (Levendige plint) een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten zijn. In de aanvraag wordt het gelijkvloers omgevormd tot een reca-functie met een maximaal beglaasde inkompartij waardoor een levendige plint ontstaat. Om deze reden kan een afwijking worden toegestaan op het supprimeren van de bestaande garage.
|
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen van 5 juni 2017. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats.
|
Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het programma met een reca-ruimte op het gelijkvloers wordt de draagkracht van de site niet overschreden. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.
Visueel-vormelijke elementen
De wijzigingen aan de voorgevel beperken zich tot het aanpassen van het buitenschrijnwerk. Het buitenschrijnwerk zal worden uitgevoerd in zwart aluminium. Ook de gevel van de teruggetrokken daklaag zal in een zwart plaatmateriaal worden afgewerkt. De bestaande gevels zullen wit gekaleid worden. Alle gevelwijzigingen worden niet als storend ervaren in de omgeving en kunnen gunstig beoordeeld worden.
Cultuurhistorische aspecten
Er wordt een teruggetrokken bouwlaag op het pand voorzien.
Het gaat om een vroeg 20e-eeuws pand met een traditionele lijstgevel. Kenmerkend voor dit type van panden is de aanwezigheid van een kroonlijst. De huidige kroonlijst bestaat uit een omkasting in pvc planchetten, mogelijk is de oorspronkelijke kroonlijst hieronder nog aanwezig. Indien de aanvraag zou vergund worden, dient als voorwaarde te worden opgelegd om de oorspronkelijke kroonlijst opnieuw vrij te leggen of de bestaande kroonlijst te behouden (met een andere afwerking dan de pvc planchetten).
Schrijnwerk met een T-verdeling is eveneens een kenmerk dat hier niet meer aanwezig is. Aangezien het pand een beeldondersteunende functie heeft dient, als voorwaarde te worden opgelegd om de T-verdeling te hernemen; dit kan in aluminium voorzien worden zoals voorgesteld op plan.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.
I.f.v .overlast mag de buitenruimte op het gelijkvloers achteraan niet gebruikt of ingericht worden als horecaterras.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. alle platte daken dienen ingericht te worden als groendak;
3. de kroonlijst dient hersteld te worden naar oorspronkelijk ontwerp;
4. het schrijnwerk dient voorzien te worden met een T-verdeling;
5. de buitenruimte op het gelijkvloers achteraan mag niet ingericht of gebruikt worden als horecaterras;
6. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
|
Procedurestap |
Datum |
|
Indiening aanvraag |
11 april 2019 |
|
Volledig- en ontvankelijk |
7 mei 2019 |
|
Start openbaar onderzoek |
15 mei 2019 |
|
Einde openbaar onderzoek |
13 juni 2019 |
|
Gemeenteraad voor wegenwerken |
geen |
|
Uiterste beslissingsdatum |
20 augustus 2019 |
|
Verslag GOA |
30 juli 2019 |
|
naam GOA |
Christel Bogaerts |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
|
Startdatum |
Einddatum |
Schriftelijke bezwaar-schriften |
Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften |
Petitie-lijsten |
Digitale bezwaar-schriften |
|
15 mei 2019 |
13 juni 2019 |
1 |
0 |
0 |
1 |
Bespreking van de bezwaren
HINDER DOOR UITVOER DER WERKEN
Vrees voor schade: Het bezwaar tegen mogelijke barsten in de scheidsmuur van het aangrenzend eigendom door de uitvoering van de werken.
Beoordeling: Het bezwaar tegen mogelijke barsten in de muur van het aangrenzend eigendom betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken.Het bezwaar is ongegrond;
GELUIDSHINDER ALGEMEEN
Geluidsoverlast: het bezwaar tegen geluidsoverlast door de komst van de reca-zaak. Nu reeds horen de bezwaarindieners alles wat er in het betreffende pand gezegd wordt oor de afwezigheid van isolatie.
Beoordeling: Vanuit een goed nabuurschap is het evident dat overlast, van welke aard dan ook, steeds beperkt wordt. Geluidsoverlast betreft echter geen stedenbouwkundig aspect. Het bezwaar is ongegrond;
Geluidsoverlast: het bezwaar tegen geluidsoverlast ten gevolge de vele lawaaierige bezoekers op straat.
Beoordeling: Wonen in een stad betekent een hoge densiteit op een kleine oppervlakte, wat toename van bewoners, bezoekers, hulpdiensten en andere trafieken kan veroorzaken. Dit hoeft goed nabuurschap niet in de weg te staan. Het bezwaar omtrent geluidsoverlast betreft niet-aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Het bezwaar is ongegrond.
GEURHINDER ALGEMEEN
Geuroverlast: Het bezwaar tegen geluidsoverlast ten gevolge van een horecazaak.
Beoordeling: Wonen in een stad betekent een hoge densiteit op een kleine oppervlakte, wat toename van bewoners, bezoekers, hulpdiensten en andere trafieken kan veroorzaken. Dit hoeft goed nabuurschap niet in de weg te staan. Het bezwaar omtrent geurhinder betreft niet-aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Het bezwaar is ongegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Algemene voorwaarden
Algemene voorwaarden die aan dit besluit gehecht zijn en er integraal deel van uitmaken.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. alle platte daken dienen ingericht te worden als groendak;
3. de kroonlijst dient hersteld te worden naar oorspronkelijk ontwerp;
4. het schrijnwerk dient voorzien te worden met een T-verdeling;
5. de buitenruimte op het gelijkvloers achteraan mag niet ingericht of gebruikt worden als horecaterras;
6. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.