2019_CBS_06484 - Omgevingsvergunning - OMV_2019067950. Van de Perrelei 70 . District Hoboken - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          4 oktober 2018: weigering (2018963) voor het verbouwen van een handelshuis met magazijn en garage naar 5 appartementen en een garage;

-          5 juni 1997: vergunning (1006#18868) verhogen afsluitmuur en aanbrengen plaketten;

-          1 januari 1956: vergunning (1006#3596) bouwen garages.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          hoekpand van 2 bouwlagen onder hellend dak;

-          horecafunctie op het gelijkvloers met berging, garage en een open koer van meer dan 15m2 ;

-          1 woonentiteit op de 1ste verdieping;

-          het horecapand omvat een oppervlakte van meer dan 350m2.

Huidige toestand

-          hoekpand van 2 bouwlagen onder hellend dak;

-          horecafunctie op het gelijkvloers met magazijn en autoparkeerplaats ;

-          1 woonentiteit op de 1ste verdieping;

-          het horecapand omvat een oppervlakte van meer dan 350m2.

Gewenste toestand

-          hoekpand van 2 bouwlagen onder hellend dak met buitenruimte;

-          3 1-slaapkamerappartementen;

-          eengezinswoning van 3 bouwlagen onder plat dak met 2 slaapkamers in de Krekelstraat;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 1-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 78 m²;
• 1-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 71 m²;
• 1-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 60 m²;
• eengezinswoning met een netto-oppervlakte van 127 m².

Inhoud van de aanvraag

-          het omvormen van een horecapand tot meergezinswoning met 3 woonentiteiten;

-          het supprimeren van het achterbouwvolume en het creëren van een open ruimte;

-          het bouwen van een eengezinswoning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: zie advies mobiliteit

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat een functiewijziging van een café met bovenliggende wooneenheid naar een monofunctioneel woonproject. De omgeving bestaat overwegend uit woongebouwen met zowel een- als meergezinswoningen en maakt geen deel uit van het kernwinkelgebied van Hoboken. Het behoud van een commerciële functie moet hier bijgevolg niet opgelegd worden en de omvorming naar een woonproject kan gunstig beoordeeld worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Het advies van de stedelijke dienst mobiliteit omvat ook volgende over de fietsvoorzieningen:

“De appartementen zijn alle 3 één-slaapkamerappartementen. De fietsparkeerbehoefte hiervoor is 3 x (1+1) = 6 fietsenstallingen. In de kelder wordt een ruimte voorzien voor 7 fietsen. De kelder is te bereiken via een rechte trap met goot. De deur onderaan wordt open gehouden met een brandmagneet. De goot ligt zeer dicht tegen de muur. Om niet met het stuur tegen de muur te komen moet de goot op 25 cm uit de muur bevestigd worden.”

Het advies wordt bijgetreden en zal als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De omgeving van de aanvraag wordt gekenmerkt door woongebouwen van 2 tot 3 bouwlagen, met een hellend of een plat dak. Het hoekpand waarin het café en bovenliggende woonruimte is gevestigd blijft behouden maar het bijhorende magazijn en garage worden afgebroken en vervangen door een eengezinswoning met 3 bouwlagen, een plat dak en een tuinzone. Om de nodige privacy te bewaren ten aanzien van de aanpalende percelen, worden de verdiepingen van de woning teruggetrokken ten opzichte van de achterste perceelsgrens. De eengezinswoning is qua bouwhoogte en afmetingen verenigbaar met de omgeving.

In de bestaande vergunde toestand is het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft volledig ingenomen door bebouwing. In de aanvraag wordt 20% van het perceel onthard en ingericht als tuinzone. Dit is positief voor de natuurlijke infiltratie van het regenwater.

De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Visueel-vormelijke elementen

In de omgeving van de aanvraag is metselwerk het kenmerkend gevelmateriaal. Ook de gevels van het hoekpand zijn opgetrokken in metselwerk dat behouden blijft en hersteld wordt. Het witte houten schrijnwerk wordt vervangen door zwart aluminium. Voor de eengezinswoning wordt bepleistering als gevelmateriaal gekozen wat niet kenmerkend is voor de omgeving. De strakke belijning van de nieuwbouwwoning contrasteert echter met de bestaande architectuur in de omgeving waardoor ook een niet-kenmerkend gevelmateriaal gunstig kan beoordeeld worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag betreft een grondige renovatie van een bestaand hoekpand waarin een café is gevestigd op het gelijkvloers met bovenliggende woonruimte van circa 153m². De woonruimte kan autonoom functioneren van het café via een aparte toegang en kan dus niet beschouwd worden als een te beschermen eengezinswoning. Het hoekpand blijft behouden maar het bijhorende magazijn en garage worden afgebroken en vervangen door een eengezinswoning met een netto-vloeroppervlakte van 127m² voor 2 slaapkamers, een garage en tuin van 22m². In het hoekpand wordt op elk van de 3 bouwlagen een appartement ingericht met telkens één slaapkamer. De netto-vloeroppervlaktes van deze appartementen variëren van 60 tot 78m². het gelijkvloers appartement heeft een tuintje van 18m² en de appartementen op de verdiepingen beschikken over een inpandig terras van 6,5m². Zowel de eengezinswoning als de appartementen kunnen als voldoende kwalitatieve wooneenheden beoordeeld worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de goot langs de keldertrap op 25 cm van de muur bevestigen;

3.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten