2019_CBS_06461 - Omgevingsvergunning - OMV_2019047854. Boshovestraat 49 . District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/09/1973: vergunning (627#27446) voor het uitvoeren van voorgevel- en binnenverbouwing.

Vergunde toestand

-          meergezinswoning van drie bouwlagen onder plat dak;

-          gelijkvloers met pedicure salon, twee garages, een bergplaats en een koer;

-          op de twee verdiepingen is er telkens een twee-slaapkamer appartement met een netto-oppervlakte van ca. 73 m²;

-          kroonlijsthoogte van ca. 10 m;

-          achteraan is er een lichtschacht;

-          gevels afgewerkt met rode gevelplaketten en aluminium buitenschrijnwerk.

Huidige toestand

-          meergezinswoning van drie bouwlagen onder plat dak;

-          gelijkvloers met pedicure salon, twee garages en een bergplaats;

-          de koer en lichtschacht werden dichtgebouwd;

-          op de twee verdiepingen is er telkens een twee-slaapkamer appartement met een netto-oppervlakte van ca. 78 m²;

-          kroonlijsthoogte van ca. 10 m;

-          gevels afgewerkt met roodbruine gevelsteen met stroken uit grijze bepleistering en wit aluminium buitenschrijnwerk.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning van 4 bouwlagen onder plat dak;

-          gelijkvloers met kantoor, één garage en een fietsenberging;

-          op de drie verdiepingen is er telkens een twee-slaapkamer appartement met een netto-oppervlakte van ca. 74 m²;

-          elk appartement beschikt ook over een bureelruimte van ca. 8,50 m² en een buitenruimte;

-          kroonlijsthoogte van ca. 13 m;

-          gevels afgewerkt met roodbruine gevelsteen met stroken uit grijze bepleistering en zwart aluminium buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van de meergezinswoning met een nieuwe vierde bouwlaag;

-          het aantal woongelegenheden wijzigen van 2 naar 3;

-          wijzigen van de functie van pedicure salon (dienstverlening) naar een kantoor;

-          regulariseren van het dichtbouwen van de koer en de lichtschacht;

-          intern verbouwen van het pand;

-          maken van grote gevelopeningen met terrassen in de Boshovestraat.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 (goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014) en herzien op 1 maart 2018.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op het volgende punten:

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er wordt niet voorzien in de parkeerbehoefte op eigen terrein;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen: het pand wordt grondig verbouwd en beschikt over een kelder, het rioolstelsel wordt echter niet gescheiden aangelegd en aangeboden aan de straat;
• artikel 43 Septische putten: er wordt een bijkomende septische put met een inhoud van 1.000 l voorzien, de inhoud van de bestaande put is onbekend. De totale inhoud van de septische putten moet 3.725 l bedragen (11 gebruiksequivalenten).

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de bouw van een vierde laag op een meergezinswoning. Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van meergezinswoning blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Boshovestraat en de Leeuwlantstraat.

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de beoordelingsgrond voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er dienen voor dit project 3 fietsenstallingen voorzien te worden. Er zijn 5 fietsstalplaatsen voorzien op het gelijkvloers. De aanvraag voldoet aan de bouwcode.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag betreft de bouw van een extra verdieping op een meergezinswoning zodat het gebouw bestaat uit 4 bouwlagen. Aangezien het perceel een hoekperceel betreft, biedt dit de mogelijkheid om een accent toe te voegen. Een vierde bouwlaag geeft het begin of einde van de straat aan en wordt daardoor een herkenningspunt in het straatbeeld. In dit opzicht is de aanvraag stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels worden afgewerkt met roodbruine gevelsteen, grijze bepleistering, zwart aluminium buitenschrijnwerk, houten kroonlijst en stalen borstwering. Deze materialen passen binnen de omgeving waarop de aanvraag betrekking heeft en zijn dus aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Aangezien het bureel een oppervlakte heeft van ca. 8,5 m², zou dit beschouwd kunnen worden als een derde slaapkamer. Op een oppervlakte kleiner dan 110 m², zoals hier het geval is voor alle wooneenheden (74m²), wordt echter onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een drieslaapkamerappartement. Deze oppervlakte van 74 m² kan omwille van de woonkwaliteit hoogstens een eenslaapkamerappartement herbergen.

- Echter zijn de 2 bestaande appartementen vergund als tweeslaapkamerappartement, dus deze kunnen hoogstens worden teruggebracht naar de oorspronkelijke bestaande toestand. Dit wordt ogenomen in de voorwaarden.

- De derde en bovenste wooneenheid wordt nieuw gerealiseerd en moet dus voldoen aan de oppervlakte-eisen. Aangezien pas vanaf 80 m² een tweeslaapkamerappartement kan worden voorzien en het appartement maar 74 m² groot is, kan dit enkel worden gebruikt als een eenslaapkamerappartement. Dit wordt opgenomen in de voorwaarden.

Verder voldoet de aanvraag aan de wetgeving op lichten en zichten.

De aanvraag voldoet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer dient stipt te worden nageleefd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      een gescheiden rioolstelsel aanleggen en aanbieden aan straat, conform artikel 40 en 41 van de bouwcode;

3.      een septische put met een inhoud van 3.725 liter plaatsen, conform artikel 43 van de bouwcode;

4.      de wooneenheden op de eerste en tweede verdieping kunnen enkel worden gebruikt als tweeslaapkamerappartement;

5.      de wooneenheid op de derde verdieping kan enkel worden gebruikt als eenslaapkamerappartement;

6.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.      Ophogen scheimuur: De bezwaarindiener verwacht hinder en schade aan zijn gebouw bij het optrekken van de scheimuur. Om deze werken te kunnen uitvoeren moet de aanvrager op het dak van de bezwaarindiener komen. Hij verwacht daardoor schade (lekkage) aan zijn dak.

Beoordeling: Bij de werken moet er inderdaad worden voorkomen dat er schade ontstaat bij de aanpalende. Echter is dit geen stedenbouwkundig aspect maar wel een burgerrechtelijk aspect en dient dit onderling te worden geregeld. Het bezwaar is ongegrond.

2.      Extra bouwlaag: De bezwaarindiener verwacht schaduwhinder in de tuin door het extra volume op het dak.

Beoordeling: De aanvraag bevindt zich net als de bezwaarindiener in de hoek van een bouwblok. De tuinen zijn hier al logischerwijs klein. De woning van de bezwaarindiener bestaat uit 3 bouwlagen (1 bouwlaag minder dan de aanvraag). Omwille van de oriëntatie en de kleine tuinen zorgt de eigen woning voor schaduwhinder in de eigen tuin. Het bezwaar is ongegrond.

3.      Onderling overleg: De bezwaarindiener betreurt het dat de aanvrager geen contact heeft gehad met hem in verband met de geplande werken. De bezwaarindiener wil graag afspraken maken in verband met de overname scheimuur en een vergoeding. De bezwaarindiener wil een degelijke afwerking aan zijn eigendom.

Beoordeling: Werken aan de scheimuur zijn niet van stedenbouwkundige aard. Het bezwaar is een burgerrechtelijk aspect en dient onderling te worden geregeld, zoals de bezwaarindiener eigenlijk al aanhaalt. Het bezwaar is ongegrond.

4.      Privacy: De bezwaarindiener vraagt zich af of er een raam voorzien wordt aan de rechterzijde achteraan de verdieping die zal worden bijgebouwd. Dit zou, volgens hem, hun privacy in het gedrang brengen aangezien er een velux op de zolderverdieping op gelijke hoogte zit.

Beoordeling: Op de plannen van de bijkomende verdieping staat achteraan rechts geen raamopening opgetekend. Er ontstaat dus geen privacy-hinder naar de aanpalende. Het bezwaar is ongegrond.

5.      Uitbreiding dakterras: Volgens de bezwaarindiener hebben zij de mogelijkheid om op de derde verdieping van hun woning een dakterras te bouwen (na goedkeuring van een omgevingsvergunning). Dit dakterras zou volgens de bezwaarindiener door de extra bouwlaag schaduwhinder ondervinden.

Beoordeling: Dit bezwaar is hypothetisch van aard. De bezwaarindiener gaat er vanuit dat hij een dakterras kan plaatsen en dus mogelijks schaduwhinder kan ondervinden. Echter is het dakterras nog niet aangevraagd en kan dit dus ook niet worden aangetoond. Het bezwaar is ongegrond.