2019_CBS_06469 - Omgevingsvergunning - OMV_2019058439. Kloosterstraat 52. District Ekeren - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29 augustus1960: vergunning (803#272) voor het bouwen van een woning.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinswoning van 2 bouwlagen onder zadeldak (met gevelbrede dakkapellen) in gesloten bebouwing;

-          programma:

• gelijkvloerse verdieping: winkelruimte en (achterliggend) uitbouw met woonst;
• eerste verdieping: appartement met 3 slaapkamers;
• dakverdieping: appartement met 1 slaapkamer;

-          de voorgevel werd opgetrokken in lichtgrijze mozaïektegels en het dakvlak werd bekleed met rode dakpannen. 

Huidige toestand

-          het gelijkvloers werd achteraan uitgebreid met extra bouwvolumes (met als bestemming magazijnen);

-          de gelijkvloerse inkom/voorgevel werd aangepast;

-          de dakverdieping werd uitgebreid met een extra volume waarbij het programma werd aangepast naar een 2-slaapkamer-appartement;

-          het appartement op de eerste verdieping werd eveneens omgevormd naar een 2-slaapkamer-appartement.

Gewenste toestand

-          het regulariseren van de bestaande toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          het regulariseren van de bestaande maar ten opzichte van de vergunning gewijzigde toestand. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 14 – Insprongen en openingen aan voorgevels:
  • een insprong grenzend aan de openbare ruimte en op het gelijkvloers moet ’s nachts afgesloten kunnen worden indien de diepte van de insprong groter is dan 2 meter en meer dan de helft van de breedte van de insprong bedraagt. Het portaal werd aangepast sinds de laatst vergunde toestand en moet dus voldoen aan dit artikel. De insprong moet kunnen worden afgesloten;
  • deuren die grenzen aan het openbaar domein mogen niet opendraaien over het openbaar domein. Ook al vermeldt de vergunde toestand in het dossier dat de deur in kwestie zo vergund zou zijn, de effectief vergunde toestand uit 1960 spreekt dit tegen;
• artikel 21 – Minimale hoogte van ruimten:
  voor elke nieuwe volume-uitbreiding, dienen ruimtes een minimale vrije hoogte te hebben van 2,60 m. De uitbouw aan het dakvolume haalt niet deze minimale vrije maat;
• artikel 27 Open ruimte:
  • bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Deze 20% dient zich te bevinden in de zone voor zij-, achtertuinen en binnenplaatsen. De oppervlakte van de voortuin wordt niet in rekening gebracht, noch voor de onbebouwde ruimte, noch voor de oppervlakte van het perceel. De gezamenlijke bruto-oppervlakte van constructies in de tuin telt mee als bebouwde oppervlakte, voor zover dit meer is dan 10 vierkante meter. Het is mogelijk minder dan 20% van het perceel onbebouwd te laten indien het perceel in het kernwinkelgebied gelegen is en geen woonbestemming heeft op het gelijkvloers. In dit geval bedraagt de resterende open ruimte slechts 10% van het gehele perceel terwijl er wel degelijk een woonfunctie aanwezig is;
  • de tuin moet zoveel mogelijk als onverharde ruimte ingericht worden en als groene ruimte aangeplant worden. De buitenruimte werd volledig verhard aangelegd;
  • verhardingen zoals een terras, een autostalplaats of een tuinhuis zijn in zij- en achtertuinen beperkt toegestaan, met een maximum van1/3 van de totale tuinoppervlakte voor tuinen groter dan 60 vierkante meter;
• artikel 34 – Stabiliteit en scheidingsmuren:
  zowel enkelvoudige als ontkoppelde scheidingsmuren zijn toegelaten onder volgende voorwaarden:
  • nieuwe scheidingsmuren hebben minstens een brandweerstand van Rf 2 uur;
  • het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) heeft een opstand van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. Deze opstand mag niet met brandbaar materiaal bekleed worden. De nieuwe volumes voldoen niet aan vermelde (brandweer)opstand;
• artikel 38 – Groendaken:
  het is verplicht om nieuwe daken van meldings- en vergunningsplichtige constructies aan te leggen als een groendak, indien deze daken een helling hebben van minder dan 15° en een oppervlakte hebben van ten minste 20 vierkante meter. De te regulariseren dakvlakken overschrijden de minimale oppervlaktemaat van 20 m² en dienen dus aangelegd te worden als groendak;
• artikel 40 – Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat. Op basis van de aangeleverde plannen kan niet beoordeeld worden of het gebouw in overeenstemming is met dit artikel;
• artikel 41 – Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  de aansluiting van de DWA en RWA moet aangesloten worden aan het openbaar rioolstelsel. Op basis van de aangeleverde plannen kan niet beoordeeld worden of het gebouw in overeenstemming is met dit artikel;
• artikel 43 – Septische putten:
  het is verplicht om bij nieuwbouw, herbouw en/of verbouwingen waar het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden een septische put te voorzien. Op basis van de aangeleverde plannen kan niet beoordeeld worden of het gebouw in overeenstemming is met dit artikel.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag vertoont een reeks afwijkingen ten opzichte van de geldende voorschriften, waarvan een deel zou kunnen worden opgenomen in de voorwaarden van een eventuele vergunning.

Specifiek voor het artikel inzake vrije plafondhoogte, waaraan het nieuwe te regulariseren deel op de 2de verdieping niet voldoet, wordt geoordeeld dat, aangezien de afwijking eerder beperkt is in maatvoering (2,50 m in plaats van de vereiste 2,60 m) en dat uit het advies van de dienst “geacht vergund” kan worden afgeleid dat het bouwvolume gebouwd werd vóór 1979 en het hierdoor dus effectief als vergund kan beschouwd worden, gefundeerd kan afgeweken worden van betreffend artikel en dit dermate kan bekrachtigd worden.

Betreffende de artikels inzake open ruimte en insprongen en openingen aan gevels is er geen reden om gemotiveerd af te wijken, onder andere gelet op het feit dat het omkeren van de draairichting van de inkomdeur mogelijks in conflict is met het uitgebrachte advies van de brandweerdiensten.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt de regularisatie van wijzigingen die werden uitgevoerd aan een handelspand met 3 wooneenheden en gelet op de ligging hiervan in een voldoende ontwikkeld woongebied is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het destijds bijgebouwde volume op de 2de verdieping is qua diepte en hoogte sterk afwijkend van wat in de gebouwde omgeving voorkomend is; gelet echter op het feit dat kon aangetoond worden dat dit volume reeds werd bijgebouwd vóór 1979, kan het dus als vergund beschouwd worden.

Ondanks het feit dat het pand in kwestie gelegen is binnen de contour van het kernwinkelgebied “Centrum Ekeren”, waardoor een afwijking kan toegelaten worden op de regel inzake minimale open ruimte op het terrein, kan deze afwijking niet worden toegepast. Er bevindt zich namelijk op het gelijkvloers nog steeds een woonfunctie. Deze functie is op zich vergund doch de woonkwaliteit ervan wordt sterk in het gedrang gebracht ten opzichte van de vergunde toestand door het bijbouwen van magazijnen op het achterste deel van het perceel en het volledig verharden van de beperkte resterende buitenruimte. Bijkomend veroorzaakt het gebruik van vermelde magazijnen ontegensprekelijk overlast voor deze wooneenheid aangezien haar enige buitenruimte dienst doet als doorgang naar deze magazijnen. Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is bijgevolg ongunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De gebruikte materialen, grijze natuursteen, wit schrijnwerk en rode dakpannen, zijn veelvuldig gehanteerde materialen voor dit soort van bebouwing en zijn bovendien ruim voorkomend in de onmiddellijke omgeving, waardoor het advies voor dit deelaspect van de aanvraag dan ook zonder meer gunstig is.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Het te regulariseren appartement op de tweede verdieping beschikt slechts over een netto-vloeroppervlakte van 71 m². Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een twee-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een één-slaapkamerappartement herbergen.  

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van strijdigheden met geldende stedenbouwkundige voorschriften en de goede ruimtelijke ordening.