2019_CBS_06490 - Omgevingsvergunning - OMV_2019066812. Bisschoppenhoflaan 361-363. District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          19/2/1998: vergunning (629#4812 en 629#2561) aanpassen bestaande liftinstallatie;

-          1/1/1969: vergunning (627#25283) appartementsgebouw.

Vergunde toestand

-          pand van 5 bouwlagen plus een teruggetrokken 6de bouwlaag onder plat dak en een ondergrondse parking;

-          op het gelijkvloers waren er 2 winkels/kantoren met achterliggend magazijn, bovenliggend 10 appartementen en ondergronds 9 parkeerplaatsen en bergruimtes.   

Huidige toestand

-          pand van 5 bouwlagen plus een teruggetrokken 6de bouwlaag onder plat dak en een ondergrondse parking, ingericht als een rusthuis met 39 zorgkamers.

Gewenste toestand

-          pand van 5 bouwlagen plus een teruggetrokken 6de bouwlaag onder plat dak en een ondergrondse parking;

-          er worden 12 appartementen voorzien met ondergronds 9 parkeerplaatsen, een fietsenberging en bergruimtes.

-          Met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woning(en) zijn volgende gegevens beschikbaar:

• Twee 1-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 60 m².
• Acht 2-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 103,1 m²;
• Twee 2-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 114,7 m².

Inhoud van de aanvraag

-          het gelijkvloers wordt ingedeeld in 2 appartementen met 2 slaapkamers en een netto-vloeroppervlakte van 114m²;

-          de gelijkvloerse aanbouw wordt grotendeels omgevormd tot tuinzone;

-          bovenliggend worden er terug 10 appartementen ingericht met nieuwe, uitpandige terrassen achteraan;

-          ondergronds blijven de 9 parkeerplaatsen behouden en wordt een fietsenberging ingericht.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een industriegebied. Deze zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten. Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriële bedrijven toegelaten, namelijk: bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop. (Artikel 7 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 25: de nieuwe inkomdeur van appartement 001 heeft geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50cm.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen aanleiding om het college te adviseren af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van meergezinswoning blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de straat.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorziening:

Er werd hiervoor advies gegeven door de stedelijke dienst Mobiliteit.

“Er dienen voor dit project 34 afsluitbare fietsenstallingen voorzien te worden. Deze worden via de autogarage ontsloten. Dit is niet ideaal. Om conflicten tussen fietsen en wagens te vermijden is de fietstoegang bij voorkeur gescheiden van de autotoegang.

Er dient dus een fietsgoot voorzien te worden op de trap tussen kelder en gelijkvloers. Ook dienen de tussenliggende deuren automatisch te kunnen openen”

Het gegeven advies van mobiliteit wordt deels gevolgd. Gelet op de hoge inspanning binnen de bestaande structuur is het niet mogelijk om de vervoersstromen te scheiden. De gevraagde inspanning staat niet in verhouding tot de verworven extra woonkwaliteit. Hierdoor wordt slecht een van de voorgestelde voorwaarden door de stedelijke dienst mobiliteit opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het omvormen van de handels-gelijkvloers naar 2 woningen, worden een totaal van 12 woonentiteiten voorzien. De draagkracht van de site wordt niet overschreden. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De geplande uitbreidingswerken aan de achtergevel zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

De aanpassing van het schrijnwerk naar zwart aluminium schrijnwerk aan raamopeningen vormen een eerlijke vertaling van de achterliggende woonfunctie. De balustrade aan het dakverdiep wordt gewijzigd in een donkergrijze balustrade welke ook voorzien wordt aan de opengaande ramen op de andere verdiepingen. Dit schrijnwerk en uitwerking van balustrades wordt ook doorgetrokken in de achtergevel. De voorgestelde materialisatie is aanvaardbaar gezien de stedelijke context van het gebouw.
Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering zodat het gebouw zich blijft integreren in de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er wordt opgemerkt dat de aanvraag strijdig is met de gewestelijke verordening toegankelijkheid.

Appartement 001 heeft geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50cm. In voorwaarden gekoppeld aan deze vergunning wordt opgenomen dat de aanvrager in overeenstemming dient te komen met deze verordening.

Bijkomend wordt er opgemerkt dat de terrassen op de vijfde verdieping voorzien zijn tot op de perceelsgrenzen. De scheidingsmuur op de perceelsgrens heeft een beperkte hoogte van circa 1,18 meter, wat strijdig met de bepalingen van het burgerlijk wetboek lichten en zichten. In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

Los van dit burgerlijke aspecten is het stedenbouwkundig niet toegestaan een terras te voorzien voorbij een 45°-lijn vertrekkende van op de achtergevel op de perceelgrens, zoals in rood aangegeven op de plannen, wat als voorwaarde wordt gekoppeld aan deze vergunning. Het terras aan de voorgevel op het 5de verdiep voldoet ook niet aan het burgerlijk wetboek lichten en zichten. Om inkijk te vermijden, wordt er in de voorwaarden opgenomen dat er een afscheiding wordt voorzien ter hoogte van de scheidingsmuren met een hoogte van 1,9 meter.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      bijgevoegd advies van het Agentschap Wegen en Verkeer met voorwaarden is strikt na te leven vanaf de aanvang van het project;

3.      bijgevoegd advies van Fluvius met voorwaarden is strikt na te leven vanaf de aanvang van het project;

4.      bijgevoegd advies van Proximus met voorwaarden is strikt na te leven vanaf de aanvang van het project;

5.      De inkomdeur van appartement 001 moet een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minimaal 50cm hebben, conform de verordenende bepaling voor toegankelijkheid publieke gebouwen, artikel 25.

6.      Gelet op de inkijk en privacy naar de omliggende percelen, is het stedenbouwkundig niet toegestaan een terras te voorzien voorbij een 45°lijn vertrekkende van op de achtergevel op de perceelgrens, zoals in rood aangegeven op de het plan: BA_399_P_N_Niveau0_AANGEPAST_ROOD;

7.      Op de scheidingsmuren aangrenzend aan het terras in de voorgevel dient er een afscheiding voorzien te worden met een minimaal 1,9 meter conform het burgerlijk wetboek lichten en zichten.

8.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

9.      Tussenliggende deuren naar de fietsberging dienen automatisch geopend te kunnen worden.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.