2019_CBS_06287 - Omgevingsvergunning - OMV_2019062488. Ballaarstraat 30. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          25 maart 2016: vergunning (20152969) voor het verbouwen van een eengezinswoning naar een kantoorruimte.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          achterhuis tegen de achterste perceelsgrens en de tuinen van de woningen aan de Stefaniestraat, ingericht als kantoorruimte:

-          het achterste dakvlak bestaat uit één schuin naar achteren aflopend dakvlak

Huidige toestand

-          achterhuis tegen de achterste perceelsgrens en de tuinen van de woningen aan de Stefaniestraat, ingericht als kantoorruimte:

-          het achterste dakvlak bestaat uit een plat dak en een dakkapel ter hoogte van het zadeldak.

Gewenste toestand

-          achterhuis tegen de achterste perceelsgrens en de tuinen van de woningen aan de Stefaniestraat, ingericht als kantoorruimte:

-          het achterste dakvlak bestaat uit een plat dak en een dakkapel ter hoogte van het zadeldak. 

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van de dakopbouw en dakkapel ter hoogte van de achtergevel.

-          Wijzigen van de voorgevel. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af  van de  verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 18: de toegang moet drempelloos worden voorzien;
• Artikel 25: er is geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast de kruk van de inkomdeur.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de gemiddelde hoogte van de bovenste verdieping is kleiner dan de minimale 2,60 meter;
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de opstand bedraagt 0,15 meter t.o.v. het hoogst aangrenzende dakvlak < 0,30 meter.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 21van de bouwcode. De tweede verdieping is te laag om als verblijfsruimte gebruikt te worden waardoor als voorwaarde bij de vergunning wordt opgelegd om deze ruimte als berging te gebruiken. Bijkomend wordt vastgesteld dat de aanvraag afwijkt van de verordening toegankelijkheid. Het niveauverschil tussen de koer en de inkom moet overbrugd worden door een helling conform artikel 18, 19 en 24 van de verordening toegankelijkheid. In de inkomhal moeten de kasten of de vestiaire aan de andere kant in diepte beperkt worden opdat een vrije en vlakke draairuimte van 150 cm achter de inkomdeur mogelijk is. Er moet aan de binnenzijde van de deur ook een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte zijn conform artikel 25 van de verordening toegankelijkheid; het gemakkelijkst is de deur te spiegelen en de ruimte waar de plant getekend staat vrij te houden en op dezelfde hoogte te brengen als de vloer. Mits het voldoen aan de voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag heeft betrekking op een vergunde kantoorfunctie in binnengebied. De functie wordt uitgebreid tot onder het dak. De vrije hoogte onder het zadeldak is te laag om een uitbreiding van de kantoorfunctie gunstig te beoordelen. Verder blijft de aanvraag functioneel inpasbaar in de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het binnengebied tussen de Ballaarstraat en Stefaniestraat wordt in hoofdzaak gekenmerkt door diepe tuinzones. Uitzonderlijk zijn er constructies te vinden bestaande uit twee bouwlagen met een beperkt dakvolume. De aanvraag is gelegen in het binnengebied en ten opzichte van de laatst vergunde toestand wordt de dakvorm aangepast. Het achterste dakvlak wordt omgevormd van één, schuin naar achteren aflopend dakvlak, naar een plat dak met aan de voorzijde een zadeldak. De dakkapel in de voorzijde blijft behouden en in de achtergevel wordt een dakkapel van 6,47 m breed voorzien.

Het aanpassen van de dakvorm is niet aanvaardbaar. De voorgestelde dakkapel achteraan is een toename in zowel diepte als hoogte, op een plek waar het maximaal aanvaardbare bouwvolume reeds werd bereikt. Het is niet wenselijk dat volumes in een tuinzone verder worden uitgebreid. Bovendien is er vastgesteld dat de aanvraag afwijkt van artikel 34 van de bouwcode omdat er geen opstand van minstens 30 cm is voorzien ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak.

De voorgestelde configuraties zijn niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Het aanpassen van de dakvorm en het voorzien van een dakkapel achteraan kan niet gunstig worden beoordeeld waardoor wordt voorgesteld om deze wijzigingen uit te sluiten van vergunning.

Het is wenselijk dat de dakvorm wordt uitgevoerd zoals vergund. De schuin aflopende dakvorm biedt voor de omgeving en de kantoorfunctie de meeste kwaliteit.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag wenst de voorgevel aan te passen. De aanpassingen zijn beperkt en stedenbouwkundig gezien aanvaardbaar. Mits de voorwaarden met betrekking tot de verordening toegankelijkheid worden nageleefd zijn de voorgestelde aanpassingen van de gevel aanvaardbaar.

Het voorzien van een plat dak en een dakkapel in het hellend dak zorgt ervoor dat de schuine dakvorm niet meer herkenbaar is als een zuivere dakvorm waardoor deze als storend wordt ervaren.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De ruimte onder het zadeldak voorziet in onvoldoende vrije hoogte om een verblijfsruimte in te richten. De laatst vergunde toestand van 2016 was een ontwerp dat qua interne kwaliteit meer te bieden had. Het is dan ook wenselijk dat deze toestand wordt uitgevoerd om in voldoende verblijfscomfort te voorzien. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de tweede verdieping enkel als berging te gebruiken;

3.      het niveauverschil tussen de koer en de inkom te overbruggen met een helling conform artikel 18, 19 en 24 van de verordening toegankelijkheid;

4.      in de inkomhal de kasten of de vestiaire aan de andere kant in diepte te beperken opdat een vrije en vlakke draairuimte van 150 cm achter de inkomdeur mogelijk is;

5.      de inkomdeur te spiegelen en de ruimte waar de plant getekend staat vrij te houden en op dezelfde hoogte te brengen als de vloer opdat een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast de deurkruk mogelijk is conform artikel 25 van de verordening toegankelijkheid;

Uitsluitingen

Het aanpassen van de dakvorm en het voorzien van een dakkapel wordt uitgesloten van de vergunning. Ter verduidelijking werd dit in rood aangeduid op plan BA_1510 BALLAAR_S_N_1_snede 11_PLAN_IN_ROOD