2019_CBS_06277 - Omgevingsvergunning - OMV_2019065611. Amerikalei 21/23. District Antwerpen - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  het vloerniveau van een kelderruimte dient maximum 1,10 meter onder het niveau van het aangrenzende maaiveld liggen om in aanmerking te komen als verblijfsruimte. Het vloerniveau van de kelderverdieping overschrijdt deze maximum;
• artikel 25 Toegankelijkheid van de functie:
  binnen een meergezinsgebouw met meer dan 2 woningen dienen alle ruimten die onderdeel vormen van een woning, met uitzondering van garages, fietsstalplaats of bergplaatsen, één aaneengesloten geheel te vormen. Ze mogen niet van elkaar gescheiden zijn door gemeenschappelijke ruimten zoals traphallen. De bureauruimte op de verdieping van de entresol is gescheiden van het appartement door een gemeenschappelijke hal;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: De aanvraag voorziet fietsstaplaatsen die niet conform de inrichtingsprincipes van de bouwcode zijn opgetekend;
• artikel 43 Septische putten:
  de te voorziene septische putten moeten voldoen aan gebruikersequivalenten van 2900 liter.
   

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag diept de kelderverdiepingen uit en creëert een Engelse koer om in een vrije hoogte van 2,6 meter te voorzien. Hierdoor ligt het vloerniveau van de verblijfsruimte 1,3 meter lager onder het maaiveld dan de maximaal toegelaten 1,1 meter, conform de bouwcode. Echter vormt deze ingreep een verbetering van de bestaande toestand. De Engelse koer aan de achterzijde en de gevelopeningen aan de voorzijde geven garantie om de slaapkamers voldoende te voorzien van daglicht en deze openingen maken de circulatie van lucht mogelijk. Een uitdieping van 20 centimeter is nodig om in voldoende vrije hoogte te voorzien, wat een meerwaarde is voor de kelderverdieping. Bovendien kan er aangetoond worden dat het souterrain oorspronkelijk werd ingericht als leefruimte voor het huispersoneel waardoor het voorstel een verbetering vormt van de oorspronkelijke verblijfruimte in de kelderverdieping. Gelet op bovenstaande argumentatie is met toepassing van artikel 3 een afwijking op artikel 21 te rechtvaardigen.

De aanvraag voorziet een bureauruimte in de entresol tussen de gelijkvloerse en eerste verdieping. Deze ruimte wordt gescheiden van de appartementen door een gemeenschappelijke traphal en is daarom niet conform artikel 25 van de bouwcode. Deze ruimte kan geen deel uitmaken van een zelfstandige wooneenheid waardoor deze vergund wordt als berging. Dit wordt in voorwaarde in deze vergunning opgenomen.

Vastgesteld wordt dat de voorziene septische put niet voldoet aan artikel 43 van de bouwcode. In voorwaarde in deze vergunning wordt opgelegd om een septische put te plaatsen met een gebruikersequivalent van 2900 liter.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst twee bestaande burgerwoningen aan de Amerikalei om te vormen tot twee meergezinswoningen met telkens drie zelfstandige wooneenheden. De bestaande functie wonen blijft behouden en meergezinswoningen zijn kenmerkend in de omgeving. De aanvraag is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bouwvolume van nummer 21 wordt uitgebreid door achteraan de eerste verdieping links een achterbouw te voorzien voor een slaapkamer. Ook wordt het zadeldak van hetzelfde pandnummer verhoogd. Deze ingrepen zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar gezien ze het maximaal aanvaardbare bouwvolume niet overschrijden. De werken zijn in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Inleiding

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat opgenomen is in de vastgestelde inventaris omwille van de architecturale waarde. Beide panden zijn volgens het gewestplan gelegen in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde.

Beide panden zijn beeldbepalend en vormen een typevoorbeeld van de wederopbouw van de burgerhuizen.

Na bezoek ter plaatse en toetsing aan het advieskader monumentenzorg kunnen we stellen dat beide panden een stadslandschappelijke waarde hebben waarbij het interieur van  het nummer 23 een hoge erfgoedwaarde heeft door zijn authenticiteit, gaafheid en zeldzaamheid.

Art. 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Bovendien schrijft art. 5§2 voor dat de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie moet bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de stedelijke dienst monumentenzorg deze kan afwegen. Gezien de aard en de omvang van de werken is een CHE-rapport niet gevraagd.  De aanvraag voldoet dan ook aan artikel 5§2.

Deze woningen werden in 1921 heropgebouwd na de vernielingen door bominslagen tijdens de Eerste Wereldoorlog in dit deel van de Amerikalei. Ook de tussenliggende nummers 25-29, nu vervangen door een flatgebouw, werden in 1921 heropgebouwd. In de vier gevallen werden het volume, de ordonnantie en de klassieke versiering van de eind-19de-eeuwse lijstgevels grotendeels overgenomen. Eigen aan de jaren 1920 is het parement van similinatuursteen, de ijzeren balkonleuningen en de in ajour uitgewerkte ijzeren deuren, zoals bewaard in nrs. 33 en 35.

Nr. 23 is een ontwerp van Ch. Janssens en Zn. voor A. Meulepas, en is eigenlijk enkel in het similinatuurstenen parement van het eind-19de-eeuwse, oorspronkelijke huis te onderscheiden. Het is wellicht een bijna exacte kopie van de vernielde woning. Enkelhuis van drie traveeën en drie bouwlagen onder leien mansardedak met centraal dakvenster met fronton en oeils-de-boeuf. De lijstgevel heeft een houten kroonlijst op klossen, hoge hardstenen sokkel voor het souterrain. Centraal vensterrisaliet geaccentueerd door geblokte bezetting en balkons. Rechthoekige, op de verdiepingen omlijste muuropeningen. Het mooie, onbeschilderde houten schrijnwerk in vensters en deuren en het traliewerk in de keldervensters zijn kenmerkend voor het eerste kwart van de 20ste eeuw.

De bebouwing bepaalt de uitstraling van het plangebied. Vanuit architecturaal oogpunt kan ze als representatief beschouwd worden voor de omgeving en vertoont ze een stedenbouwkundige samenhang met de ontstaansgeschiedenis van de wijk. De architectuur wordt gekenmerkt door een hoge context- en ensemblewaarde en maakt deel uit van een geheel. De indeling van de woningen gebeurde volgens de 19de-eeuwse standaard plattegrond, met een enfilade van kamers die allemaal in een zijdelingse gang met trappenhal uitkomen met achterliggende entresol. De afwerking van het interieur is traditioneel maar volgt de eind-19de-eeuwse conventies, met parket- of plankenvloeren, stucplafonds, marmeren schouwen, dubbele houten of beglaasde tussendeuren en neostijlen die variëren naargelang de functie van de kamers.

Beoordeling

Men wenst de beide panden te verbouwen tot twee meergezinswoningen met elk 3 woongelegenheden.

Het waardevolle interieur van beide panden wordt maximaal behouden.

Het schrijnwerk in de voorgevels blijft behouden en wordt hersteld.

De achtergevels van beide panden worden geïsoleerd, bepleisterd en wit geschilderd, de kroonlijsten worden vervangen door nieuwe houten kroonlijsten naar bestaand model. Ook het schrijnwerk in de achtergevel wordt vervangen in hout naar bestaand model.

Het project werd voorbesproken.

Het ingediende voorstel houdt rekening met de erfgoedwaarde van beide panden en hun interieur.

Advies

Gelet op het voorgaande wordt een gunstig advies verleend.

Dit gunstig advies wordt bijgetreden.

Bodemreliëf

Doordat de kelder wordt uitgediept werd aan de stedelijke archeologiedienst advies gevraagd.

Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte kleiner dan 3000 m² (ca. 414 m²) en ingrepen in de bodem groter dan 100 m² (ca. 250 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

Het projectgebied situeert zich een voorwerk van de Spaanse omwalling. Het voorwerk dateert uit de 19de eeuw. De graafwerken voor het verlagen van de kelder (226 m², tot ca. 50 cm) en het uitgraven van een nieuwe kelder (30 m², ca. 3 m diep) kunnen hiervan sporen blootleggen.

Tijdens de graafwerken of afbraakwerken in het projectgebied kunnen sporen van muren van deze voorwerken worden aangetroffen. De bouwheer dient deze verplicht onder de vondstmeldingsplicht te melden (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2015, artikel 5.1.4). De dienst archeologie is graag betrokken bij deze graafwerken en kan het archeologisch potentieel komen inschatten.

Dit voorwaardelijk gunstig advies wordt bijgetreden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Hoewel de burgewoningen oorspronkelijk als eengezinswoning werden ingericht, is de opdeling met zorg voor de oorspronkelijke indeling gebeurt. De voorgestelde wooneenheden zijn ruim en kwalitatief en kunnen functioneren met behoud van de oorspronkelijke elementen.

Mits het naleven van de voorwaarden in deze vergunning bevatten de verschillende voorgestelde woonentiteiten voldoende woon- en leefkwaliteit om zelfstandig te kunnen functioneren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

De aanvraag voorziet in de plannen geen fietsstalplaatsen. In de beschrijvende nota wordt er beargumenteerd dat de circulatie van fietsen in de inkomhal de waardevolle interieurelementen te hard zouden beschadigen. Als alternatief stellen ze voor om de bergruimte in de kelder in te richten als fietsstalplaats.Deze fietsstalplaatsen in de kelder zijn onvoldoende bereikbaar. Vanaf 10 fietsen wordt een hoog gebruik vooropgesteld. De ingrepen die nodig zijn om de ondergrondse fietsenberging te realiseren hebben een te grote impact op de erfgoedelementen van de panden. Er wordt een afwijking toegestaan op het voorzien van de nodige fietsstalplaatsen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de septische putten dienen conform artikel 43 te worden ingericht;

3.      de bureauruimte in op de entresol tussen de gelijkvloerse en eerste verdieping wordt vergund als berging;

4.      de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be).

5.      de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

6.      de bouwheer is verplicht om eventuele vondsten en restanten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat het archeologische waarde heeft, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst archeologie kan de noodzaak hiervan steeds komen inschatten.

7.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;