2019_CBS_06114 - Omgevingsvergunning - OMV_2019012314. Sint-Jan Baptiststraat 6. District Berendrecht - Zandvliet - Lillo - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          niet van toepassing.

Laatst vergunde toestand

-          niet van toepassing.

Bestaande toestand

-          een schuur gelegen aan de Weverstraat plus een woonhuis en een koeienstal gelegen aan de Sint-Jan Baptiststraat;

-          centraal in het binnengebied ligt een tennis-clubhuis met tennisvelden aan de noordelijke kant.

Inhoud van de aanvraag

-          nieuwbouw van 10 appartementen en 8 eengezinswoningen;

-          op de hoek van de Weverstraat en de Sint-Jan Baptiststraat wordt een meergezinswoning van 2 tot 3 bouwlagen onder schuin dak opgericht met een ondergrondse parking;

-          de parking is voor auto’s bereikbaar via een inrit langs de Weverstraat en voor fietsers via het achtergelegen binnengebied;

-          de gevels worden afgewerkt met een rood genuanceerde baksteen en buitenschrijnwerk in zwart aluminium;

-          de oude koeienstal in de Sint-Jan Baptiststraat wordt met behoud van voor- en zijgevel binnen hetzelfde volume omgevormd tot 2 eengezinswoningen van 1 bouwlaag plus een dakverdieping onder schuin dak;

-          het bestaande woonhuis, rechts aansluitend op de koeienstal blijft behouden en maakt geen deel uit van de aanvraag;

-          tussen de omgebouwde koeienstal en de nieuwe meergezinswoning wordt een verharde doorrit  met privaat karakter aangelegd naar het achtergelegen binnengebied;

-          daar worden 6 nieuwe eengezinswoningen opgericht van 2 bouwlagen onder een schuin dak met privé tuinen en een collectieve tuin.

-          Met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 5 één-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 60 m², 66 m², 68 m², 70 m² en 77 m²;
• 5 twee-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 85 m², 96 m² en 106 m²;
• 6 drie-slaapkamerwoningen met een netto-oppervlakte van circa 112m²;
• 1 drie-slaapkamerwoningen met een netto-oppervlakte van circa 108m²;
• 1 vier-slaapkamerwoningen met een netto-oppervlakte van circa 160m²;

-          In de nieuwbouw van de meergezinswoning met 5 of meer woningen is de gemiddelde nettovloeroppervlakte van alle appartementen 79,5m². 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater. De dakoppervlakte van de constructies bedraagt 803m² en de aanvraag voorziet in voldoende grote hemelwaterputten met hergebruik en een gezamenlijk open infiltratiebekken t.h.v. het binnengebied met een volume van 18.575 liter. Deze maken integraal deel uit van de eventuele vergunning.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
Met voorliggende wijzigingsaanvraag heeft de aanvrager de opmerkingen rond artikel 12 van de verordening toegankelijkheid op de plannen aangepast voor de inkomdeuren naar de appartementen en de deur naar de berging 8 verplaatst.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 15 In- en uitsprongen aan daken: de 6 woningen in het binnengebied beschikken over dakkapellen in de voorgevel die de kroonlijst doorbreken;
• Artikel 6 Harmonie: De uitkragende balkons aan de voorgevels van de Weverstraat werden met de wijzigingsaanvraag aangepast en er worden enkel inpandige terrassen voorzien. Over de dakkapellen van de 6 woningen bestaat de strijdigheid met de harmonieregel nog wel.

• Artikel 27.5 Open ruimte: de verharde oprit naar de ondergrondse parking is 3m50 breed in plaats van de maximaal toegestane 3m en de verharde toegangspaden naar de meergezinswoning en naar de 6 woningen in het binnengebied zijn respectievelijk 1m55 en 1m70 breed in plaats van de maximaal toegestane 1m50;

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een aanzienlijke oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat een positieve uitspraak mogelijk is wanneer de bepalingen uit de hemelwaterververordening strikt worden nageleefd.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een bekrachtigde archeologienota worden toegevoegd
De archeologienota werd bekrachtigd door het agentschap Onroerend Erfgoed op 01/03/2019.
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Bouwcode artikel 15 ‘In- en uitsprongen aan daken’:

In- en uitsprongen in hellende daken dienen op ten minste 0,60 meter van de perceelsgrens te worden ingeplant. De in- en uitsprongen mogen de kroonlijst niet onderbreken, tenzij de harmonie van het straatbeeld dit toelaat. De afmetingen van de in- en uitsprongen moeten in verhouding zijn tot de oppervlakte van het dakvlak en de schuine dakvorm dient duidelijk herkenbaar te blijven.

De 6 woningen in binnengebied beschikken over dakkapellen in de voorgevel die de kroonlijst doorbreken. Dergelijke doorbreking van deze kroonlijsten betekent een afwijking van de dit artikel 15.

De Welstandscommissie op 29/03/2019 heeft hierover ongunstig advies uitgebracht: “Voor de eengezinswoningen in het binnengebied vraagt de welstandscommissie om, conform de bouwcode, de kroonlijst te laten doorlopen en geen dakkapellen voorzien.”

Bouwcode artikel 6 ‘Harmonie’:

1.      Dit artikel is van toepassing voor alle delen van de constructie. Zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen (erkers, zonneweringen, …) en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving.

2.      In een omgeving waar de bestaande bebouwing homogene kenmerken vertoont, moeten de op te richten of de te verbouwen gebouwen zodanig worden ontworpen dat ze in harmonie zijn met de kenmerken van de omgeving. De kenmerken van de omgeving worden bepaald door het referentiebeeld. Het referentiebeeld wordt gevormd door de gebouwde omgeving die de begrenzing vormt met de buitenruimte en bestaat uit de gebouwen welke inzake harmonische samenhang het talrijkste zijn en dus kenmerkend voor de betreffende omgeving kunnen genoemd worden.

Op 10/05/2019 deed de aanvrager een wijzigingsaanvraag waarbij hij toch deze dakkapellen behoudt, met als motivatie de Bouwcode artikel 6 ‘Harmonie en draagkracht: “De onderbreking van de kroonlijst is in harmonie met de omgeving. In de Weverstraat, Dorpsbeekstraat en de Dorpstraat zijn tal van voorbeelden te vinden waar een onderbreking van de kroonlijst van toepassing is, voorbeelden: Weverstraat nr. 9 en 9.1, t.h.v. Dorpsbeekstraat nr. 44 en nr. 48 , nr. 50 en nr. 52, Dorpstraat 33, etc.” De aanvrager voegt daarbij 6 foto’s van de betreffende voorgevels toe aan de verantwoordingsnota bij zijn wijzigingsverzoek.

De aanvrager verwijst echter naar gezinswoningen van de jaren 1940, 1950 en 1960. In recentere architectuur in de omgeving is een doorbreking van de kroonlijst eerder een uitzondering, en wordt deze niet vergund. De dakkapellen herbekijken/wijzigen betekent een wijziging aan de inpandige ruimtes van de eerste verdiepingen van elk van de 6 woningen en dus niet op te leggen in voorwaarden.

De Welstandscommissie vraagt tevens “om het hoekvolume kwalitatief te laten aansluiten op het naastgelegen volume en de hoek volwaardig te sluiten. Deze hoek dient dan geaccentueerd te worden dmv adressering.”

De aanvrager weerlegt de ongunstige beoordeling van de Welstandscommissie door bij de wijzigingsaanvraag een beschrijvende nota begeleid van foto’s met een vrijstaande vierkantshoeve temidden van een landelijk perceel te voegen.

Dit referentiebeeld staat echter haaks op de centrumcontext waarin de aanvraag zich bevindt.

Overigens dient bij een dergelijk project met een beeldbepalende ligging in de dorpskern nabij de kerk en in CHE-gebied omzichtig omgegaan te worden met de visueel-vormelijke kenmerken en wordt het ongunstig advies van de Welstandscommissie (dd. 29/03/2019) hierover bijgetreden.

De afwijkingen op artikel 15 en artikel 6 worden niet toegestaan.

Bouwcode artikel 27 ‘Open ruimte’:

Enkel de strikt noodzakelijke verhardingen zijn toegelaten:

1.      paden, palend aan de bebouwing en toegangspaden met een maximumbreedte van 1,50 meter

2.      opritten naar een garage, carport of autostaanplaatsen met een maximumbreedte van 3 meter per autostaanplaats.

De verharde oprit naar de ondergrondse parking is 3.50m breed, wat breder is dan de maximaal toegestane 3.00m volgens de Bouwcode.

Deze afwijking is echter onder voorwaarden aanvaardbaar, omdat het ontwerp veel groen en een waterdoorlatende terreinaanleg voorziet, en omdat de oprit iets breder wordt voorzien om zowel fietsers als auto’s toegang te bieden.

Wel wordt aansluitend als voorwaarde gesteld dat de inrit naar de parking moet voorzien worden van een lichtensysteem dat ook van toepassing moet zijn voor de fietsers. Een lichtensysteem werd niet voorzien op de geveltekeningen of vermeld in de verantwoordingsnota bij het wijzigingsverzoek. Volgens het mobiliteitsadvies is de inrit naar de parking namelijk te smal om dubbelrichtingsverkeer toe te laten. Een lichtensysteem voor zowel de auto’s als fietsers kan hier een oplossing bieden.

Een afwijking op artikel 27 kan worden toegelaten mits voldaan aan de voorwaarden om een volwaardig lichtensysteem te voorzien.

Bouwcode artikel 43 ‘Septische putten’:

Het is verplicht om bij nieuwbouw, herbouw en/of verbouwingen waar het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden een septische put te voorzien. De verplichting tot het voorzien van een septische put vervalt voor volgende gebouwen:

1.      gebouwen gelegen in de zone “individueel te optimaliseren buitengebied”

2.      gebouwen die geen toilet bevatten

Voor de wijzigingsaanvraag werd niet bij elke septische put het volume aangegeven. Na de wijzigingsaanvraag werd dit wel aangeduid. Daardoor voldoet de aanvraag aan artikel 43 van de Bouwcode.

Naar aanleiding van het ongunstig advies van Aquafin over de oorspronkelijke aanvraag voegde de aanvrager in zijn wijzigingsaanvraag een “verantwoordingsnota Aquafin” toe en paste de aanvraag aan. Over de wijzigingsaanvraag werd opnieuw advies aan Aquafin /RioLink gevraagd, maar dit werd niet ontvangen. Hoewel dit advies als stilzwijgend gunstig geacht moet worden, is het wel essentieel dat de gewijzigde aanvraag voldoet aan de vereisten om het project aan te sluiten op de nutsvoorzieningen. Deze zekerheid kan vooralsnog niet worden geboden.

Functionele inpasbaarheid

Omwille van enkele ongunstige adviezen werd in de loop van de procedure op 10/05/2019 een wijzigingsaanvraag gedaan. Voorliggende beoordeling heeft betrekking op deze wijzigingsaanvraag.

De aanvraag betreft een gedeeltelijke afbraak van bestaande gebouwen met tennisvelden. Er wordt voorzien in een monofunctioneel wooncomplex met een nieuwbouw meergezinswoning met 10 units, een nieuwbouw van 6 gekoppelde eengezinswoningen, het verbouwen van een historische schuur behorend bij een woonstalhuis naar 2 eengezinswoningen, het behoud van het woonstalhuis naast de te verbouwen schuur, een gemeenschappelijke ondergrondse parkeerkelder, en een gemeenschappelijk (privaat) binnenplein met tuin.

De omgeving, in CHE-gebied, bestaat voornamelijk uit eengezinswoningen, en in mindere mate meergezinswoningen. De voorgestelde woonfuncties zijn aanvaardbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het terrein heeft een oppervlakte van 5.935 m², bestaande uit 3 percelen gelegen op de hoek van de Weverstraat en de Sint-Jan Baptiststraat te Berendrecht. Langsheen de Sint-Bapiststraat worden twee eengezinswoningen en 4 appartementen voorzien. Langsheen de Weverstraat worden 6 appartementen en een inkom naar een ondergrondse garage voorzien. In het binnengebied worden vervolgens nog 6 eengezinswoningen voorzien.

De ontwikkelingen in het binnengebied, de nieuwbouw eengezinswoningen, dienen zich qua schaal aan te passen en zelfs ondergeschikt te tonen aan de schil. De bestaande woningen rondom worden gekenmerkt door 2 bouwlagen onder schuin dak. De woningen in het binnengebied zijn even hoog als de schil, maar door een ingreep met het doortrekken van dakkapellen lijkt de kroonlijst op 6m50 lijkt te liggen, wat niet in harmonie is met de bebouwde omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel van de meergezinswoning wordt voorzien in rood – bruin genuanceerde baksteen met buitenschrijnwerk in brons aluminium, een natuurstenen plint. De eengezinswoningen langs de Sint-Jan Bapiststraat bestaan uit dezelfde materialen, net als de eengezinswoningen in het binnengebied.

De hierboven opgesomde materialen zijn aanvaardbaar.

Echter voldoet de aanvraag niet aan de overige visueel-vormelijke aspecten. Deze zijn hier erg belangrijk gezien de beeldbepalende ligging in de dorpskern. Qua aansluiting, uitzicht en vormgeving is de aanvraag niet in harmonie met de omgeving. Het gaat daarbij vooral om de woningen in het binnengebied en om de hoekoplossing voor de meergezinswoningen.

De adviezen van de Welstandscommissie hieromtrent worden bijgetreden:

1.      Het advies dd. 29/03/2019 was ongunstig:

Het project werd reeds besproken en de aanpassingen liggen voor. De kop van het volume aan straatzijde is gesloten uitgewerkt. Voor de eengezinswoningen in het binnengebied vraagt de welstandscommissie om, conform de bouwcode, de kroonlijst te laten doorlopen en geen dakkapellen voorzien. De welstandscommissie vraagt om rode dakpannen te voorzien ipv antractiet ifv aansluiten bij de bestaande schuur. Wat het schrijnwerk betreft, vraagt de welstandscommissie om een warme tint te voorzien, vb. brons, en geen donkere kleur. Voor het hoekvolume met appartementen, vraagt de welstandscommissie om de parkeerinrit inpandig te voorzien en het toegangsvolume, nu voorzien in het binnengebied, te integreren. De welstandscommissie apprecieert de positie en de schikking van de eengezinswoningen, maar vraagt om deze kwaliteit door te trekken in het hoekvolume, dat op dit moment ondermaats is op vlak van architectuur, volumetrie, typologie, vorm en stedenbouwkundige inpassing. De welstandscommissie vraagt een coherente architecturale uitwerking en volumetrie te voorzien en verwijst hiervoor naar het advies d.d. 9/11/2018. Verder vraagt men om geen autoverkeer toe te laten in het binnengebied.

Conclusie: ongunstig:

• eengezinswoningen: kroonlijst laten doorlopen en geen dakkapellen voorzien
• hoekvolume: ongunstig en aanpassen conform advies d.d. 9/11/2018

2.      Het eerder advies dd. 9/11/2018 was voorwaardelijk gunstig:

Het project werd reeds besproken als b-punt met betrekking tot volumetrie en inplanting. De aanpassingen liggen nu voor. De site ligt in CHE-gebied. De grondgebonden woningen in het binnengebied zijn nu voorzien van een zadeldak. Het volume aan straatzijde wordt in 3 eenheden opgedeeld, waarbij de welstandscommissie vraagt om een kwalitatieve aansluiting met de naastgelegen historische hoeve en schuur. De welstandscommissie vraagt om het hoekvolume kwalitatief te laten aansluiten op het naastgelegen volume en de hoek volwaardig te sluiten. Een andere mogelijkheid is om deze hoek te accentueren dmv. adressering. De welstandscommissie vraagt om het toegangsvolume tot de parking en de fietsenstalling te integreren en kwalitatief te laten aansluiten op het hoofdvolume, vb. dmv luifel. De welstandscommissie vraagt om de brandweg max. 2m breed te maken en maximaal te vergroenen om parkeren en autoverkeer in het binnengebied te vermijden.

Conclusie: gunstig, mits voorwaarden, wat betreft volumetrie:

• Kwalitatieve aansluiting
• Hoek: volwaardig sluiten OF accentueren dmv adressering; aandacht voor detaillering en aansluiting
• Verticale opdeling volumes straatzijde: akkoord
• Toegangsvolume parking en fietsenstalling: integreren en laten aansluiten bij volume dmv vb. luifel, aandacht voor detaillering
• Brandweg: maximaal vergroenen, max. 2m breed

De aanvrager trekt de adviezen van de Welstandscommissie in twijfel, met volgende argumentatie:

De Welstandscommissie vraagt om het hoekvolume kwalitatief te laten aansluiten op het naastgelegen volume en de hoek volwaardig te sluiten. Deze hoek dient dan geaccentueerd te worden dmv adressering.De hoek van de Weverstraat en de Sint Jan Baptiststraat wordt geaccentueerd door middel van oplopende kroonlijsthoogtes toe te passen, het niet volledig sluiten en de onderverdeling van de volumetrie benadrukt het kleinschalige karakter van de omgeving en de typische vierkantshoeves en de polderarchitectuur. De opbouw van de meergezinswoning weerspiegelt de opbouw van de vierkanthoeves, enerzijds de hoek, het zijn twee “haakse” volumes afgewerkt met een gevel waar de ene vleugel hoger opgetrokken wordt dan de andere vleugel en anderzijds, de oplopende kroonlijsthoogtes. De typologie van de vierkantshoeve en de polder architectuur werd gebruikt als inspiratiebron voor dit project.

Deze argumentatie wordt in de beschrijvende nota begeleid van foto’s van een vrijstaande vierkantshoeve temidden van een landelijk perceel. Dit referentiebeeld staat haaks op de centrumcontext waarin de aanvraag zich bevindt. Daar bijkomend voorziet de aanvrager grote ramen in de hoek van de meergezinswoningen met 4 appartementen, en dit op twee verdiepingen. Dit is niet kenmerkend en wordt ook niet weergeven in het referentiebeeld.

De aanvrager gaat in de argumentatie bij zijn wijzigingsaanvraag verder als volgt:

De Welstandscommissie vraagt om het toegangsvolume tot de parking en de fietsenstalling te integreren en kwalitatief te laten aansluiten op het hoofdvolume, vb. dmv. luifel.Het toegangsvolume wordt niet geïntegreerd in het volume van de meergezinswoningen aangezien de wandelafstand tot de eengezinswoning naar ons inziens te groot wordt. Het is niet wenselijk/haalbaar voor de bewoners van de eengezinswoningen telkens naar de straat te wandelen zodat zij toegang hebben tot de ondergrondse parkeergarage. Men dient rekening te houden dat er geen parkeermogelijkheden zijn in het binnengebied. Het gebouw in het binnengebied werd zo gepositioneerd dat er een goede bereikbaarheid is voor voetgangers en fietsers, de fietsenberging wordt naast de fietsenlift voorzien in de ondergrondse parkeergarage voor een betere bereikbaarheid. Het gebouw wordt afgewerkt met een groen dak, rondom word veel begroeiing voorzien. Mits men het toegangsvolume integreert in het volume van de meergezinswoning:

• zal de afstand van de woning tot de parkeergarage toenemen. De afstand wordt te groot, het autoverkeer in het binnengebied zal door de te grote afstand toenemen, aangezien grote boodschappen, verhuurbedrijven, mindervaliden, … ook de woningen dienen te benaderen. Door een te grote afstand te creëren zal de bewoner vaker de auto “kortparkeren” voor de deur.
• het fietsverkeer zal dalen, aangezien de bewoners van de 10 appartementen van de meergezinswoningen binnengebied niet hoeven te betreden vanwege de locatie van het toegangsvolume.

Het betreft hier echter een openruimte in een binnengebied in de dorpskern waarbij omzichtig moet omgegaan worden met bijkomende bebouwing. Bovendien gaat de aanvrager uit van veronderstellingen en wordt, bij nazicht van de plannen, opgemerkt dat er maar weinig begroeiing voorzien wordt rond het gebouw.

Daarom wordt voorgesteld om de aanvraag te weigeren, en het ontwerp te herbekijken in functie van de voorwaarden van de Welstandscommissie.

Cultuurhistorische aspecten

De Sint-Jan Baptiststraat en de Weverstraat zijn gelegen in de meest historische kern van Berendrecht en op het gewestplan aangeduid als gebied met cultuur, historische en/of esthetische waarde in. Ook het CHE-gebied thv. de Solftplaats is niet veraf.

- Vanwege het bovenstaande werd advies gevraagd aan Monumentenzorg en Archeologie. Het advies (dd. 06/05/2019) van Monumentenzorg over de oorspronkelijke vergunningsaanvraag was ongunstig. Monumentenzorg vroeg dan ook meer duiding bij een toekomstig ontwerp. Het tweede advies, aangaande de wijzigingsaanvraag, werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd en luidt als volgt:

“Het complex is gelegen in de Weverstraat - Sint-Jan Baptiststraat 4-6, deze laatste zogenaamd naar de patroonheilige van Berendrecht. De licht gebogen straat vertrekt aan de kerk en wordt gekenmerkt door een heterogene sobere bebouwing uit de tweede helft 19de, eerste helft 20ste eeuw. Nummer 1 met gedenkplaat verwijst naar een lokale oorlogsgebeurtenis in 1944. De Jan Baptiststraat is gelegen in de meest historische kern van Berendrecht in het verlengde van de Schouwvegerstraat op het gewestplan aangeduid als gebied met cultuur, historische en/of esthetische waarde in. Ook het CHE-gebied thv de Solftplaats is niet veraf.

De site bevat een schuur, een koeienstal, een woonhuis en enkele bijgebouwen zoals de voormalige kippenhokken, een paardenstal en het gebouw waar de tennisclub is gehuisvest.

Onderzoek (archivalisch + in situ) heeft uitgewezen dat deze gebouwen werden opgetrokken in de tweede helft van de 19de en het begin van de 20ste eeuw. Van de oudere voorganger te zien op de Ferrariskaart (1777), De Vandermaelenkaart (1846-1854) en de Atlas van de Buurtwegen (ca 1842) bleef niets over.

Het onderzoeksrapport, opgemaakt naar aanleiding van artikel 5§2 van de stedelijke bouwverordening, stelt dat het complex niet waardevol is. Het gaat enerzijds om vrij recente gebouwen die niet uniek of speciaal zijn voor tijd en anderzijds zorgen de vele verbouwingen, afbraken en uitbreidingen voor een sterke waardevermindering. Het uitzicht lijkt uniform maar dit komt enkel door herbruik van baksteen van afgebroken gebouwen en het doorzetten van het oorspronkelijk uitzicht bij verbouwingen.

Na afweging door de stedelijke dienst monumentenzorg kunnen we stellen dat deze uitspraak geen rekening houdt met de stedenbouwkundige, architecturale en historische waarde van de omgeving. Vooral voor de bebouwing in de Sint-Jan Baptist straat gekenmerkt door één bouwlaag en een schuin dak. Deze bouwvorm is typisch voor de dorpskern van Berendrecht. Deze panden schrijven zich dan ook perfect in binnen de straatwand van de Sint-Jan Baptiststraat die uitkomt op de gelijknamige kerk. Het geheel werkt beeldondersteunend voor het CHE-gebied.

Het recent opgemaakte bestuursakkoord door het district Bezali stelt dat men het karakter van de dorpen wenst te bewaren. Er moet een betere bescherming van dorpskernen en waardevolle gebouwen komen. Er zijn hier immers nog heel wat typische hoeves, herenhuizen en polderhuisjes.

Wij adviseerden gezien de ligging in CHE-gebied de wenselijkheid van behoud van de bebouwing aan de Sint-Jan Baptiststraat. Om het effectieve behoud te garanderen legden we in het aangevraagde stedenbouwkundige attest op om de woning en de schuur te renoveren. Er werd meegegeven dat interne aanpassingen en uitbreidingen ter hoogte van de achtergevel mogelijk zijn na overleg met de stedelijke dienst en dat dakkappellen aan de straatzijde uitgesloten zijn.

In de huidige aanvraag wordt de bestaande schuur omgevormd tot 2 woonheden, namelijk woning 7 en 8. Het eigenlijke woonstalhuis maakt geen deel uit van de aanvraag. Een gedeelte van woning 7 (o.a. slaapkamer 1) loopt alleszins door in het woonstalhuis.

Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen principieel bezwaar om de schuur om te vormen tot 2 woonentiteiten. In tegenstelling tot de vorige, negatief geadviseerde aanvraag waar er nog slechts zeer weinig van het oorspronkelijk volume en van de originele constructie bewaard bleef, heeft men het ontwerp aangepast rekening houdend met de oorspronkelijke materialisatie en de nog aanwezige erfgoedkenmerken; Er wordt ook meer cultuurhistorische duiding gegeven bij de gewenste ingrepen.  

In tegenstelling tot de vorige aanvraag waar enkel de voor- en de zijgevel gedeeltelijk bewaard bleven, opteert men nu ook om de bestaande achtergevel te bewaren, de verhoogde kroonlijst op te geven en de bestaande kroonlijsthoogte te respecteren. Het bestaande dak bestaande uit een bedekking van pannen en golfplaten wordt vervangen door pannen in eenzelfde kleur dan het aanpalende woonstalhuis dit in tegenstelling tot de vorige aanvraag waar geopteerd werd voor antracietkleurige pannen. Op die manier blijft de samenhang tussen koeienstal en woonstalhuis bewaard en wordt er geen afbreuk gedaan aan de belevings- en beeldwaarde van het geheel. 

De intentie om alle bestaande raamopeningen in de voorgevel open te werken tot op de grond wordt verlaten. Vandaag worden slechts twee van de vier ramen verlaagd waardoor het besloten karakter, kenmerkend voor een schuurtypologie, bewaard blijft. Het is jammer dat de kenmerkende raam- en poortopeningen in de zijgevel bijna allemaal worden gedicht. De openingen worden ingevuld met baksteen van de achtergevel. De oorspronkelijke bakstenen materialisatie blijft op die manier wel afleesbaar. De zoldervloer is bouwvallig en niet meer volledig en wordt vervangen door een nieuwe houten vloer.

Op basis van de aangebrachte aanpassingen, adviseren we deze aanvraag gunstig op voorwaarde dat de restauratieopties (dakmateriaal, schrijnwerk, invulling zijgevel) voorafgaandelijk aan de uitvoering worden teruggekoppeld met de stedelijke dienst monumentenzorg. De te slopen delen dienen grondig gedocumenteerd in woord en beeld.  

Voorwaarden:

• De restauratieopties (dakmateriaal, schrijnwerk, invulling zijgevel) voorafgaandelijk aan de uitvoering terug te koppelen met de stedelijke dienst monumentenzorg.
• De te slopen delen grondig te documenteren in woord en beeld.”

De aanvrager dient minimum hiermee rekening te houden in het geval van een voorwaardelijke vergunning.

- Het advies van Archeologie is voorwaardelijk gunstig. Het voorwaardelijk advies van de tweede adviesronde als volgt:

“Het geplande project valt binnen de drempelwaarden voor de verplichte opmaak van een archeologienota volgens art. 5.4.1. van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013: het projectgebied bevindt zich in een woon- en recreatiegebied, buiten een vastgestelde archeologische zone, de perceelsoppervlakte bedraagt meer dan 3000 m² (ca. 5803 m²) en de ingreep in de bodem meer dan 1000 m² (idem). Er is voor deze aanvraag een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd opgemaakt door het archeologische bureau Lares. De archeologienota werd nog niet opgenomen in het Loket Onroerend Erfgoed (https://loket.onroerenderfgoed.be/) en er is dus geen akte van genomen. De bouwheer dient de archeologienota ter aktename in bij het agentschap Onroerend Erfgoed en bekomt deze aktename voor het verlenen van de vergunning door de vergunningsverlener.

Een nieuwe archeologienota werd ingediend door Lares op 28/02/2019 en door het agentschap Onroerend Erfgoed bekrachtigd op 05/03/2019. Het bijhorende programma van maatregelen beval een vervolgonderzoek in de vorm van landschappelijke boringen aangevuld met proefsleuven  (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/10372).

Voorwaarden:

• De bouwheer voert het programma van maatregelen voorvloeiend uit de archeologienota met ID 10372 verplicht uit. De bouwheer voert een landschappelijk booronderzoek aangevuld met proefsleuven uit op de geselecteerde zone (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/10372).
• De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be)
• De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.”

De aanvrager dient minimum hiermee rekening te houden in het geval van een voorwaardelijke vergunning.

Bodemreliëf

Met uitzondering van de ondergrondse parking blijft het bodemreliëf ongewijzigd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot

- Zoals aangehaald in de bezwaarschriften, zichtbaar op de ingediende foto’s en zichtbaar op de luchtfoto’s, staat er een boom (beuk) vlak tegen woning 2 in het binnengebied. De boom staat achteraan op het perceel dat gelegen is aan de Dorpsstraat 15. Volgens de ingediende bezwaren betreft het een monumentale beuk te zijn in een goede gezondheid. Luchtfoto’s bevestigen deze stelling. De boom zou een leeftijd van ongeveer 125 jaar bereikt hebben. Wetende dat de beuk een waardevolle landschappelijke waarde heeft, de eigenschap heeft om zeer oud te worden indien hij in goede gezondheid verkeert, een grote positieve invloed heeft op de plaatselijke biodiversiteit, geen verhardingen of uitgravingen kan verdragen aan zijn worteloppervlak en geen zon kan verdragen aan zijn bast is het voorliggende project een zware aanslag op zijn gezondheid. Het uitgraven in de zone van de kroonprojectie, die de wortelzone projecteert, om zo woning 2 te realiseren, zal onvermijdelijk een negatief effect hebben op de algemene gezondheid van de boom. Bovendien zal tijdens het bouwen van woning 2 een deel van de kruin gesnoeid moeten worden om zo de woning te realiseren. De boom zal door het verwijderen van de wortels en een deel van de kruin uit evenwicht geraken en zonnebrand zal de bast van de boom verbranden, waardoor de boom geleidelijk zal afsterven en gerooid zal moeten worden.

Het bouwen van woning 2 wordt, om vrees voor de gezondheid van de monumentale beuk, als ongunstig beschouwd. Het niet mee opnemen van de boom in de omgevingsaanleg van het project is een gemiste opportuniteit om de woonkwaliteit en algemene kwaliteit van het project te verhogen.

- De bergingen 1, 2, 3, 4, 7, 9 en 10 in de ondergrondse parkeergarage zijn zeer moeilijk toegankelijk indien er een wagen geparkeerd staat op de parking. De deur draait open naar buiten, waardoor ofwel de deur niet voldoende open kan ofwel schade aan de wagen toegediend wordt. Bij een voorwaardelijk gunstige vergunning wordt opgelegd om de deuren van de ontoegankelijke bergingen naar binnen te laten open draaien. De deur van berging 8 dient naar links te worden opgeschoven om zo de toegankelijkheid steeds te garanderen.

De aanvrager dient minimum hiermee rekening te houden in het geval van een voorwaardelijke vergunning.

- Het voorwaardelijk gunstig advies van de afdeling Milieu luidt als volgt:

“Bij de meergezinswoning met tien eenheden wordt een hemelwaterput met een inhoud van 10.000 liter geplaatst. Het water zal gebruikt worden in de toiletten van de appartementen 1 tot en met 4 (gelijkvloers) en voor de bevoorrading van een buitenkraan die gebruikt zal worden voor besproeiing van het intensieve groendak boven de kelder. Er wordt eveneens een infiltratievoorziening met een oppervlakte van 40 m² voorzien.

Voor de eengezinswoningen wordt de hemelwaterverordening steeds apart per woning toegepast waardoor bij deze woningen geen hemelwaterputten of infiltratievoorzieningen dienen geplaatst te worden. De vraag stelt zich of het hemelwater inderdaad woning per woning bekeken mag worden zoals hier het geval is of dat volgens de verordening het hemelwater van het project in zijn geheel dient bekeken te worden.

Uit het aanvraagdossier kan niet opgemaakt worden of er ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) van toepassing zijn. Er wordt vanuit gegaan dat dit niet het geval is.

Aangezien er een ondergrondse parkeergarage/kelder voorzien wordt, is de kans groot dat er tijdens de bouwfase een bemaling zal nodig zijn. De aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2).

Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten (zie richtlijnen bemalingen 2009). De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4m –mv).

In de bemalingsstudie worden naast de zettingsberekeningen, debieten, fasen tenminste ook volgende aspecten beschreven en gemotiveerd:

• een beschrijving van de resultaten van het vooronderzoek (o.b.v. DOV, bodemkaarten, hydrogeologische kaarten, studie ABO 2015 infiltratiegevoeligheid, …);
• een beschrijving van het uitgevoerde grondonderzoek (sonderingen, boringen, metingen grondwaterpeil, pompproeven, doorlatendheidsproeven, …);
• een risico-inschatting (wat betreft verdroging, verzilting, verontreiniging en zettingen);
• een motivatie van de hydraulische parameters (via pompproef, putproef of bestaande literatuurgegevens);
• een beschrijving van het bemalingsconcept;
• een beschrijving van de afschermende maatregelen
  • verticale waterremmende wanden (bv. berlinerwand,  bentonietwand, secanspalen, …), al dan niet tot in een waterremmende grondlaag
  • horizontale waterremmende laag
  • retourbemaling of oppervlakte-infiltratie
  • beperken duur van de bemaling;
• als geen retourbemaling mogelijk is: grondige motivatie en alternatief voorstel,  een aanduiding van het lozingspunt, lozing op oppervlaktewater, toelating van Aquafin bij lozing op riolering van > 10m³/u;
• berekende grondwaterstanden voor en tijdens bemaling, inclusief de invloedstraal van de bemaling (op plan getekend - formule van Sichardt mag niet gebruikt worden voor de berekening van de invloedsstraal) en de bemalingsdebieten;
• een beschrijving van het monitoringprogramma.”

De aanvrager dient minimum hiermee rekening te houden in het geval van een voorwaardelijke vergunning.

- Het voorwaardelijk gunstig advies van de afdeling Ontwerp- en Uitvoering luidt als volgt:

“In de nota staat onderstaande: ‘Het binnengebied wordt groen aangelegd, er zal een plan voor groenaanleg worden opgemaakt, dit kan later in overleg met de gemeente op punt worden gesteld.’ Deze zin maakt het onduidelijk of het binnengebied openbaar domein wordt of privé blijft. Aangezien het binnengebied niet is besproken volgens de procedure van O&U  wordt verondersteld dat het binnengebied privé blijft. Dit houdt in dat zowel het beheer als het onderhoud in privéhanden blijft.

Voorwaarden:

• Bij het privé blijven van het gebied geldt als voorwaarde dat de brievenbussen van de achterliggende woningen zich aan de straatzijde bevinden. Het binnengebied dient afgesloten te kunnen worden met een poort.
• De aanvraag vereist de inrichting van een voetpad met afgeschuinde boordsteen om de toegang tot de nieuwe parking mogelijk te maken. De afgeschuinde boordsteen aan de bestaande inrit dient gewijzigd te worden in een opstaande boordsteen. Voor aanpassingen aan het openbaar domein wordt Stadsontwikkeling – Dienst Beheer & Onderhoud, gecontacteerd. De (her)aanleg gebeurt ook via deze dienst.

De bouwheer zal voor de werken contact opnemen met Stadsontwikkeling – Dienst Beheer & Onderhoud, Postadres aangetekende zending: Grote Markt 1, 2000 Antwerpen, tel. 03 338 84 07, herstellingopenbareruimte@stad.antwerpen.be, betreffende opmaak plaatsbeschrijving en herstellingen openbaar domein na afloop van de bouwwerken. Meer informatie vindt u op: https://www.antwerpen.be/nl/info/52d5052439d8a6ec798b4a7e/schade-aan-openbaar-domein-of-aanpassing-na-werken“

- Proximus gaf voorwaardelijk gunstig advies:

“Proximus investeert in de aanleg van de telecominfrastructuur in het geplande project voor zover de verkavelaar/vergunninghouder investeert in de nodige grondwerken. Na de werken, kunnen de bewoners snel en eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie- internet- en televisiediensten.”

Deze voorwaarden worden in geval van een voorwaardelijke vergunning opgelegd.

Veiligheid in het algemeen

- De stedelijke Verkeerspolitie gaf voorwaardelijk gunstig advies:

“Om foutparkeren in het binnengebied te voorkomen, dienen er infrastructurele maatregelen voorzien te worden.”

Deze voorwaarde wordt in geval van een voorwaardelijk vergunning opgelegd.

- De stedelijke Brandweer gaf voorwaardelijk gunstig advies.

Deze voorwaarden, zoals aanwezig in bijlage, worden opgelegd in geval van een voorwaardelijk gunstige vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader.

Autoparkeren

Fietsvoorzieningen

Voor de 10 appartementen moeten er 26 fietsstalplaatsen voorzien worden:

• 4 appartementen met 1 slaapkamer = 4 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 8
• 6 appartementen met 2 slaapkamers = 6 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 18

In de ondergrondse parking worden 25 fietsstalplaatsen voorzien en een ruimte voor bakfietsen. Er is een luie trap aanwezig op de helling. Er is ook een fietslift aanwezig maar die is te klein voor bakfietsen of meerdere fietsen. De aanvrager heeft een luie trap voorzien waardoor bakfietsen, fietsen met fietsstoelen en –tassen de ondergrondse fietsparkeergarage vlot kunnen betreden. Het oprijden van de voorziene helling met een bakfiets, zwaar beladen fiets met fietsstoel of –tassen is echter geen evidentie. Om het comfort van de fietsers te vergroten wordt bij een voorwaardelijk gunstige vergunning opgelegd om de fietslift te vergroten naar 140cm x 140cm (diagonaal 275cm) met een deuropening van 132cm x 210cm. Zo kunnen ook niet traditionele fietsen gebruik maken van de fietslift. Indien niet voldaan wordt aan het vergroten van de fietslift dan zijn alle inspanningen om de fietsparkeergarage comfortabel te maken teniet gedaan. De fietsparkeergarage is dan niet comfortabel toegankelijk.

Voor de 8 woningen moeten er 32 fietsstalplaatsen voorzien worden:

• 6 woningen met 3 slaapkamers = 6 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra) = 24
• 1 woning met 2 slaapkamers = 1 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 3
• 1 woning met 4 slaapkamers = 1 x 5 (4 slaapkamers + 1 extra) = 5

In elke tuin is er een fietsenberging aanwezig voor voldoende fietsen (32 in totaal). De fietsenberging van woning 1, 2 en 3 is echter niet bereikbaar via een toegankelijk pad, waardoor de fietser door het huis dient te gaan of via de gazon dient te fietsen. Dit dient herbekeken te worden om het comfort van de fietser te optimaliseren. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van de strijdigheden met de bouwcode op vlak van de uitsprongen in de daken van de woningen in het binnengebied, de hoekoplossing in strijd met de harmonieregel, en de onverenigbaarheid met de goede ruimtelijke ordening op vlak van het visueel-vormelijke en de ongunstige adviezen van de welstandscommissie daarover.

Standpunt college
Het college sluit zich niet aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en de beoordeling van de bezwaarschriften.
Wat betreft de mobiliteitsimpact, werd de werkelijke parkeerbehoefte foutief berekend. De normen
voor ‘overig gebied’ zijn van toepassing
Norm >90m² = 1.8 * 15 = 27
60<>90 = 1.55 * 3 = 4.65 à 5
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 32 parkeerplaatsen.
De plannen voorzien 24 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen. In voorwaarden zal worden opgelegd 5 extra parkeerplaatsen voor bezoekers te voorzien in het binnengebied, zoals aangeduid op het plan in bijlage.
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 29,
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende parkeerplaatsen bedraagt 3. Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen van 5 juni 2017. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 3 plaatsen.
Bezwaar 3 Parkeerproblemen  is dus deels gegrond, bovenstaande voorwaarde komt hieraan tegemoet door het voorzien van 5 bezoekersparkeerplaatsen op eigen terrein.
Zoals op de plannen aangegeven maakt de rooilijn in de Weverstraat een vreemde knik. Ongeacht de eigendomssituatie is het wenselijk dit op een logische manier aan te leggen. Als lastvoorwaarde zal worden opgelegd   de uitstulping in het voetpad mee te  vergroenen zoals de voortuinstrook.  De straathoek is dan weer af te schuinen en te beklinkeren identiek als de bestaande voetpadverharding zoals aangeduid op de plannen in bijlage.
Met betrekking tot de oppervlaktes van de wooneenheden; woning 8 heeft een NVO van 108m² voor 3 slaapkamers, doorgaans kan voor dergelijke gezinswoningen maar voldoende woonkwaliteit worden geboden vanaf 110m². Echter is de woning geïntegreerd in een bestaand volume, en is de circulatieruimte minimaal gehouden, waardoor leefruimtes gemaximaliseerd zijn wat deze beperkte afwijking mogelijk maakt.
Met betrekking tot de afwijking van de bouwcode art. 15, doorbreking kroonlijst. Gelet op het feit dat dit een privaat woonerf betreft waarbij vanop straat nagenoeg geen visueel contact is met de achtergelegen woningen, kan een afwijking worden toegestaan.
Met betrekking tot het welstandsadvies en de integratie in de omgeving. De omgeving wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door een gefragmenteerde lintbebouwing die dit ‘overmaatse bouwblok’ omzoomt. Ofwel betreft het woningen met één bouwlaag en hellend dak, waarin regelmatig ruime dakuitbouwen zijn voorzien, al dan niet met een doorbreken van de kroonlijst.  Anderzijds betreft het woningen met 2 volwaardige bouwlagen en een hellend dak zonder dakkapellen.

De grondgebonden woningen in 2de bouwlijn moeten ondergeschikt zijn aan de hoofdbebouwing, maximaal betekent dit dus hier één bouwlaag + hellend dak. In essentie is niet de doorbreking van de kroonlijst het probleem, wel de manier waarop deze is vormgegeven. In de aanvraag wordt eigenlijk de kroonlijst plaatselijk verhoogd tot 6 m (=2 volwaardige bouwlagen), dit door het doortrekken van het metselwerk en de uitvoering met plat dak. Er werd contact  opgenomen met de aanvrager, er werd een voorstel uitgewerkt waarbij nu sprake is van een echte dakkapel met aangepaste duurzame materialisatie, losgekoppeld van het schrijnwerkgeheel van het gelijkvloers, zoals te zien op de plannen in bijlage. De dakkapel zorgt voor een accenturing van de inkom, en een kenmerkend terugkerend element in het geheel van 6 woningen. Ze is een waardevol accent in een anders al te banale vormgeving. In voorwaarden zal deze uitvoering worden opgelegd.
Aan bezwaar 5 Dorpsgezicht wordt hiermee tegemoet gekomen.
Terecht wordt gevraagd de hoek kwalitatief te laten aansluiten, er werd door de aanvrager een voorstel uitgewerkt waarbij het profiel van het gebouw links wordt doorgetrokken over de hoek, zoals te zien op de plannen in bijlage. Achter de gevel bevinden zich kwalitatieve buitenruimtes / wintertuinen. In voorwaarden zal deze uitvoering worden opgelegd.
Er werd door de aanvrager een voorstel uitgewerkt waarbij de dakkapellen van het meergezinsgebouw en de woningen in de voormalige koeienstal beter aansluiten op de omgeving qua vormgeving en materialisatie . In voorwaarden zal deze uitvoering worden opgelegd.
Het geheel is daarmee in overeenstemming met art. 6 van de BC.
Wat betreft de inrichting van het binnengebied, is het inderdaad een voordeel – zoals de aanvrager beargumenteert – dat er een centraal toegangsgebouwtje is naar de ondergrondse fietsenstalling en garage. Echter is de vormgeving niet meer dan functioneel, en zien we tevens houten tuinbergingen zichtbaar in de tuinen. De aanvrager heeft een voorstel uitgewerkt waarbij het toegangsgebouw wordt uitgebreid met een ruime luifel en berging, zodat een polyvalent en collectief medegebruik voor  de bewoners mogelijk wordt . De materialisatie wordt afgestemd op de tuinbergingen. De aansluitende verharding van de bezoekersparking kan eveneens dienen voor een occasioneel polyvalent medegebruik.
De monumentale beuk op het aanpalend terrein, waarvan sprake moet tijdens de werken beschermd worden;
 - Bij het uitgraven moet omzichtig gepeild worden naar de omtrek van de boomspiegel;
 - bij een eventueel inkorten van het wortelgestel zal dit gebeuren door een erkend boomdeskundige;
 - bij bemaling zal de boom worden geïrrigeerd;
 - snoeien is niet toegelaten;
Aan bezwaar 7 Boom wordt hiermee tegemoet gekomen

Wijzigingslus

De aanvrager heeft een verzoek ingediend om zijn oorspronkelijke aanvraag te wijzigen.

Dit verzoek werd aanvaard, waardoor de wijzigingen mee beoordeeld worden. De wijzingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd. 

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Er werden 12 bezwaarschriften ingediend.
De bezwaren laten zich als volgt samenvatten:

1.      Uitzicht, inkijk en privacy: De bezwaarindiener vreest dat het uitzicht deels ‘verdwijnt’ doordat een zijmuur wordt voorzien op een afstand van 6 meter van de perceelsgrens naar de nieuwe gebouwen. In deze zijmuur zouden ramen voorzien worden waardoor de bezwaarindiener zou moeten inboeten op de privacy.

Beoordeling:

Het klopt dat er een zijmuur wordt voorzien achteraan de percelen van de Dorpsstraat 17 en 15 en de Weverstraat 4. In de zijmuur worden, weliswaar beperkte, raamopeningen voorzien. Deze zijmuur staat echter op minstens 31m van de hoofdbebouwing in de Weverstraat en minstens 42m van de hoofdbebouwing in de Dorpstraat. Bovendien wordt er vanaf de zijmuur een afstand van 6m ten opzichte van de perceelsgrens voorzien, wat ruim voldoet als afstand. Er zijn dan ook geen noemenswaardige nadelige effecten inzake privacy en zichten te verwachten. Het bezwaar is ongegrond.

2.      Schaduw: Vrees voor schaduw in de tuinen en woningen van de buren door de nieuwe bebouwing.

Beoordeling:

Zoals hierboven reeds vermeld staan de nieuwe gebouwen op voldoende (minimum 6m) tot grote afstand van de hoofdbebouwing langsheen de straten. De eventueel verminderde lichtinval zal zich overigens ook enkel in de avond situeren en ook enkel impact hebben op het achterste gedeelte van de aanliggende tuinen. De verblijfsruimten van de hoofdbebouwing wordt niet beïnvloed zodat er geen negatief effect wordt veroorzaakt op de woonkwaliteit van de omliggende woningen.

3.      Parkeerproblemen: Volgens de bezwaarindiener vergroot het parkeerprobleem in dit gedeelte van het dorp door de komst van 18 nieuwe wooneenheden.

Beoordeling:

Het klopt niet dat de nieuwe wooneenheden het parkeerprobleem in dit gedeelte van het dorp versterkt. De ondergrondse parkeergarage, die bereikbaar is via de Weverstraat, voorziet in 24 toegankelijke parkeerplaatsen voor de bewoners. Dit aantal voldoet aan de opgestelde werkelijke parkeerbehoefte en is bijgevolg toereikend. We kunnen door de berekening van de werkelijke parkeerbehoefte met zekerheid stellen dat de bewoners geen gebruik hoeven te maken van de parkeerplaatsen op het openbaar domein. Het bezwaar is ongegrond.

4.      Wateroverlast: De bezwaarindiener stelt zich vragen bij de vermoedelijke wateroverlast die deze bouw hen gaat bezorgen.

Beoordeling:

Het bezwaar tegen vermoedelijke wateroverlast ten gevolge van de bouwwerken wordt beoordeeld in het kader van de watertoets. De aanvrager voorziet voldoende infiltratiemogelijkheden door voldoende grote groenvlakken met beplanting te voorzien in het binnengebied. Bovendien bestaat het huidige terrein vooral uit tennisvelden, die de infiltratie van hemelwater niet bevorderen. Het opnieuw groen aanleggen van het binnengebied heeft net een positief effect op een vermoedelijke wateroverlast. Het bezwaar is ongegrond.

5.      Dorpsgezicht: Door de komst van dit toch omvangrijke woonproject gaat er opnieuw een stuk van het dorpsgezicht/polderdorp verloren. De voorgestelde bebouwing staat compleet haaks tegen de dorpskern en alle huizen in de buurt, onder andere door de hoogte van de bebouwing.

Beoordeling:

De aanvrager heeft ten opzicht van de oorspronkelijke aanvraag werd het ontwerp licht aangepast om zo rekening te houden met de oorspronkelijke materialisatie en de nog aanwezig erfgoedkenmerken. De aanvrager heeft getracht aan te sluiten op de bestaande aanliggende bebouwing. De samenhang tussen koeienstal en woonstalhuis blijven bijvoorbeeld bewaard en er wordt geen afbreuk gedaan aan de belevings- en beeldwaarde van het geheel, waardoor in dit opzicht het dorpsgezicht blijft behouden. Het meergezinsgebouw en de eengezinswoningen in het binnengebied voldoen echter niet helemaal aan het beeld van wat hier gangbaar is in het dorpsgezicht. Zo worden er dakkapellen in de voorgevel van de 6 eengezinswoningen voorzien en wordt het hoekvolume van de meergezinswoning niet kwalitatief aangesloten op het aanliggende gebouw. Dit werd aangehaald in de adviezen van de Welstandcommissie (dd. 9/11/2018 en 29/03/2019) en werd mee opgenomen in de beoordeling van voorliggende aanvraag. Het bezwaar is deels gegrond.

6.      Bebouwing/ verharding: Volgens de bezwaarindiener bedraagt het percentage bebouwing en verharding 31,5% ten opzichte van het totale perceel. Dit werd volgens de bezwaarindiener als ongunstig beschouwd in een stedenbouwkundig attest.

Beoordeling:

Het stedenbouwkundig attest heeft betrekking op een voorgaande vergunningsaanvraag, waardoor het niet van toepassing is op voorliggende aanvraag. De omgevingsaanleg, open ruimte en private tuinen werden bovendien aangepast en kwalitatiever ingericht tegenover de voorgaande vergunningsaanvraag waar het stedenbouwkundig attest betrekking op heeft. Daarnaast is de inrichting van de omgeving van het project nog altijd kwalitatiever uitgevoerd en omvat het meer groene elementen dan de bestaande toestand, die bestaat uit verharding, bebouwing en tennisvelden. Het bezwaar is ongegrond.

7.      Boom: De bezwaarindiener vreest dat de monumentale boom (beuk met stamdikte van 3m op een hoogte van 1,5m) het bebouwen van het perceel niet zal overleven door het weghalen van wortels en een deel van de kruin. De boom vormt volgens de bezwaarindiener een herkenningspunt waar vele verhalen over bestaan. Bovendien is de boom bewust klein ingetekend op de plannen.

Beoordeling:

Het klopt dat het deels weghalen van het wortelgestel en de kruin een negatieve impact heeft op de gezondheid van eender welke boom. Het blijkt hier, op basis van ingediend fotomateriaal en luchtfoto’s, wel degelijk te gaan om een monumentale gezonde beuk met een kruinprojectie van minstens 15m. Hier zal een deel van het wortelgestel en de kruin verwijderd moeten worden om de realisatie van woning 2 mogelijk te maken. Bovenstaande bemerking zal dan ook meegenomen worden in de beoordeling van voorliggende aanvraag. De intekening van de boom op de ingediende plannen betreft enkel een indicatieve aanduiding van een boom op het grondplan. Het bezwaar is deels gegrond.

8.      Brandweg: Volgens de bezwaarindiener kan een brandweerwagen geen bocht nemen naar de toegangsweg die toegang biedt tot het binnengebied. Geparkeerde wagens in de Sint-Jan Baptiststraat en een breedte van ca. 4,40m verhinderen het nemen van een bocht.

Beoordeling:

Het adviesorgaan van de brandweer Antwerpen heeft het project onderzocht en een voorwaardelijk gunstig advies uitgebracht. Voor de brandweg werden enkele voorwaarden toegevoegd in het voorwaardelijk gunstig advies. Bij een eventuele vergunning van voorliggende aanvraag worden de voorwaarden door de brandweer mee opgenomen in een in de vergunningsbeslissing. Het bezwaar is ongegrond.