2019_CBS_06291 - Omgevingsvergunning - OMV_2018122026. Terlindenhofstraat 177A - 181. District Merksem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27 maart 2015: vergunning (2015328) voor het omvormen van handel tot woning;

-          24 mei 2013: vergunning (20131559) voor het opsplitsen van een winkel.

Vergunde toestand

-          Hoekpand van 2 bouwlagen onder een schuin dak ingericht met een winkelruimte en 2 wooneenheden.

Huidige toestand

-          Hoekpand van 2 bouwlagen onder een schuin dak ingericht met een winkelruimte en 2 wooneenheden.

Gewenste toestand

-          Hoekpand van 3 bouwlagen onder een plat dak ingericht met 3 appartementen, na sloop.

Inhoud van de aanvraag

-          nieuwbouw van een meergezinswoning met 3 appartementen na sloop;

-          het nieuw volume telt 3 bouwlagen onder een plat dak (groendak);

-          er wordt per bouwlaag een appartement voorzien met 2 slaapkamers en een netto-vloeroppervlakte van circa 89 m²;

-          de voorgevels van het hoekpand worden afgewerkt met een bruin-grijze gevelsteen en zwart, aluminium buitenschrijnwerk.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 (goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014) en herzien op 1 maart 2019.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: geen van de 3 nieuwe appartementen beschikt over een buitenruimte;

• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheidingsmuren van het plat dak bezitten geen opstand van minstens 30cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

De aanvraag valt niet onder bijlage III van het project-MER-besluit. Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft geen bijkomende verharde oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 28 van de bouwcode. Geen van de 3 nieuwe appartementen beschikt over een  buitenruimte. Echter betreft het pand op een hoekperceel met geringe oppervlakte, waardoor dit moeilijk te realiseren is. Tevens komen er in de omgeving geen terrassen of balkons aan de straatzijde voor. Het is niet kenmerkend in de omgeving. Met deze argumentatie wordt het college geadviseerd af te wijken van de voorschriften conform artikel 3 van de bouwcode.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat de afbraak van een meergezinswoning met een handelsgelijkvloers en de nieuwbouw van een meergezinswoning. Op een niet-strategische locatie buiten de afgebakende kernwinkelgebieden en horecagebieden, zoals dit pand, is het behoud van een commerciële functie niet op te leggen. Het omvorming naar wonen op deze locatie is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Terlindenhofstraat en de Annuntiatenstraat.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader.

Fietsvoorzieningen

De fietsparkeerbehoefte wordt bepaald op het aantal slaapkamers per woning vermeerderd met 1. Het project bestaat uit 3 woningen met telkens 2 slaapkamers. De fietsparkeerbehoefte bedraagt 9 = 3 x (2+1).

Er wordt een fietsenstalling voorzien met plaats voor 9 fietsen. De afmetingen zijn conform de bouwcode.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag betreft de bouw van een meergezinswoning bestaande uit 3 bouwlagen. Aangezien het perceel een hoekperceel betreft, biedt dit de mogelijkheid om een accent toe te voegen. Tevens wordt aan de overzijde ook een gebouw uit 3 bouwlagen opgetrokken. Een derde bouwlaag geeft het begin of einde van de straat aan en wordt daardoor een herkenningspunt in het straatbeeld. In dit opzicht is de aanvraag stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels worden afgewerkt met een bruin-grijze gevelsteen op een plint uit hardsteen en zwart aluminium buitenschrijnwerk. Deze materialen passen binnen de omgeving waarop de aanvraag betrekking heeft en zijn dus aanvaardbaar.

Echter is de gevel ongeordend. Door de verspringing van de raamopeningen is er geen samenhang meer in de gevel terug te vinden. De gevelverdeling is niet optimaal en niet in harmonie met de omgeving. Het is stedenbouwkundig wenselijk om deze raamverdeling op elkaar uit te lijnen door ze bijvoorbeeld onder elkaar te plaatsen. Dit wordt opgelegd in de voorwaarden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het gedeelte van de scheidingsmuren heeft ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak geen opstand van minimaal 0,30 meter, die niet met brandbaar materiaal bekleed is (brandwerendheid van minimaal E30).

Deze opstand is echter niet vereist indien tussen de scheidingswand en de vegetatie van het groendak een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed wordt voorzien. Dit wordt opgenomen in de voorwaarden bij de vergunning. Met deze voorwaarde voldoet de aanvraag ook aan artikel 34 van de bouwcode.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner.

De 3 wooneenheden hebben een oppervlakte van ca. 89 m². Deze oppervlakte is voldoende groot om woonkwaliteit te bieden voor een tweeslaapkamerappartement.

De gemeenschappelijke gang is geen verblijfsruimte. Echter is naar gebruikscomfort het wenselijk om hier toch een raamopening te voorzien zodat er voldoende licht en luchttoevoer kan worden voorzien. Bij de lichttoetreding is niet alleen daglichttoetreding belangrijk, maar ook het zicht. In voorwaarden wordt meegenomen dat op de eerste en tweede verdieping een raamopening in de gemeenschappelijk gang moet worden voorzien. De opening moet conform artikel 24 van de bouwcode zijn.

Verder voldoet de aanvraag aan de wetgeving op lichten en zichten en heeft niet meer impact op de aanpalende percelen dan dat normalerwijze kan worden verwacht.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      zowel enkelvoudige als ontkoppelde scheidingsmuren zijn toegelaten onder volgende voorwaarden:

• nieuwe scheidingsmuren hebben minstens een brandweerstand van EI120 of REI120;
• tussen de scheidingswand en de vegetatie van het groendak een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien.

3.      in beide gevels (voorgevel en zijgevel) de raamverdeling op elkaar uitlijnen zodat er een gevel ontstaat die harmonisch inpast in de omgeving;

4.      in de gemeenschappelijke gang op de eerste en de tweede verdieping een raamopening voorzien conform artikel 24 van de bouwcode;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten