2019_CBS_06428 - Omgevingsvergunning - OMV_2019003527. Oogststraat 239 en 253. District Berchem - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Wegenwerken

Artikel 31 van het Omgevingsvergunningendecreet stelt dat indien de vergunningsaanvraag wegeniswerken omvat waarover de gemeenteraad beslissingsbevoegdheid heeft, en de bevoegde overheid oordeelt dat de vergunning kan worden verleend, dan neemt de gemeenteraad een beslissing over de zaak van de wegen, alvorens de bevoegde overheid een beslissing neemt over de vergunningsaanvraag.

De gemeenteraad besliste in zitting van 24 juni 2019 (jaarnummer 459) om:

• de bezwaren over de 'zaak van de wegen' te verwerpen;
• zijn goedkeuring te hechten aan het nieuwe wegtracé, de uitrusting en de inrichting van het nieuw woonerf en aan de uitrusting en de inrichting van het gedeelte van de Oogststraat waar werken zullen worden uitgevoerd onder volgende voorwaarden:

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Zilverkwartier, goedgekeurd op 24 september 2018. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 1: zone voor gemengde functies - woon-werkgebied oogststraat noord (ge1) en artikel 2: zone voor gemengde functies - woon-werkgebied oogststraat zuid (ge2).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Zilverkwartier.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 12: De hoge haag als begrenzing van de voortuinen verhindert zicht van en naar de publieke ruimte;
• Artikel 14: Er draaien deuren, ramen en poorten open over het toekomstige openbaar domein;
• Artikel 19: De gelijkvloerse woningen hebben een voortuin die wordt afgesloten met een muurtje en een haag van 1,5 meter hoog;
• Artikel 27: De voortuinen van de gelijkvloerse appartementen werden bijna volledig verhard;
• Artikel 37: Volgens het aantal woningen in het project moet de minimale vloeroppervlakte 31m² bedragen, in de aanvraag is dit slechts 29m².

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 14 februari 2019. De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Normen en percentages betreffende de verwezenlijking van een sociaal of bescheiden woonaanbod

De aanvraag voldoet aan de normen opgelegd voor bescheiden woonaanbod.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Wonen, detailhandel en openbaar domein zijn inpasbaar gelet op de gewenste reconversie van het gebied, de evenwichtige verweving van de verschillende functies en de kenmerkende functies in het aansluitende woongebied en industriegebied.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het volume wordt voorzien als één alzijdig bouwblok. Centraal wordt een handel voorzien, omringd door appartementen. Parkeren wordt voorzien in twee ondergrondse bouwlagen.

Langsheen de private tuinen van de arbeiderswoningen in de Oogststraat wordt het volume beperkt tot drie bouwlagen, waarvan de derde bouwlaag terugspringt om zo binnen de 45 ten opzichte van de perceelgrens te blijven.

Aan de grens met de Agfa Gevaert site, de zuiveringsbekkens en de Oogststraat worden 4 bouwlagen voorzien. Ook hier wordt de vierde bouwlaag terugspringend voorzien om in te passen in de omgeving. Het consequent voorzien de terugspringen van de bovenste bouwlaag breekt de anders zeer lange gevelvlakken van het bouwblok.

Aan de hoek van de Hendrik Kuypersstraat en de Oogststraat wordt een toren van 8 bouwlagen voorzien. Dit biedt een antwoord op het hoge en massieve kantoorgebouw aan de overkant van de Hendrik Kuypersstraat en zorgt voor een meer evenwichtig straatbeeld.

Centraal boven de handelsfunctie, op de tweede verdieping wordt een groot groendak voorzien. Deze daktuin wordt overdag opengesteld voor de buurt door middel van twee grote buitentrappen alsook een lift. De daktuin is voor bewoners steeds toegankelijk vanuit de aanpalende appartementen of de gemeenschappelijke circulatieruimtes.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels worden opgetrokken in gebroken wit metselwerk met lichtgrijze voeg. Het buitenschrijnwerk wordt voorzien in lichtgrijs aluminium. Deze lichte kleurstelling is inpasbaar in het straatbeeld.

De gevelopeningen volgen een regelmatig patroon. Dit ritme wordt versterkt doordat er omheen de raamopeningen wordt gewerkt met een kleuraccent van lichtgroene bakstenen. Door het gebruik van de insprongen op de bovenste verdiepingen en de inpandige terrassen ontstaat er voldoende dynamiek in de gevels.

Bodemreliëf

In het zuidoosten van het perceel, tegen de Grensscheidingsbeek wordt het terrein beperkt verhoogd en wordt er een parkzone met wadi aangelegd. Dit maakt een meer gevarieerde gronddekking en vegetatie mogelijk en zorgt voor een betere afscherming van de waterzuiveringsinstallatie.

Openbare ruimte

In de Oogststraat ligt aan de zijde en ter hoogte van het project een voetpad, een groenstrook met vijf bomen en een fietspad. Parkeren gebeurt op de rijweg. Ter hoogte van de nieuwe bebouwing wordt de aanleg van de Oogststraat gewijzigd. Het voetpad wordt verbreed tot 4,40 meter. Het fietspad schuift op richting rijweg en heeft een breedte van 2 meter. Er wordt een parkeerstrook voor twee auto’s aangelegd. Ter hoogte van de parkeerstrook springt het fietspad in en versmalt het voetpad.

Rondom de bebouwing wordt een autovrij woonerf aangelegd, enkel toegankelijk voor brandweer, afvalophaling en verhuiswagens. Aan beide uiteinden staan overrijdbare verdwijnpalen om het autovrije karakter van deze zone te vrijwaren. Het erf is 4 meter breed. Het wordt in de breedte voor de helft (2 meter) uitgevoerd in grasbetontegels en voor de andere helft (2 meter) in betonnen klinkers. Tegen de huidige perceelsgrens wordt een strook van 40 cm voorzien met groenbeplanting. Aan beide uiteinden worden 2 fietsenstallingen voor bezoekers voorzien. De wegenis rondom de gebouwen zal worden overgedragen aan stad Antwerpen om gevoegd te worden bij het openbaar domein.

Het voorontwerp van de infrastructuurwerken/openbaar domein werd door het college van burgemeester en schepenen goedgekeurd op 1 maart 2019 (jaarnummer 967). Het college heeft bij goedkeuring van het voorontwerp infrastructuur als voorwaarde opgelegd dat er voor het project (Oogststraat zelf) bij de aanleg van de fietsverbinding twee parkeerplaatsen moeten voorzien worden. Het plan werd toegevoegd als bijlage.

Er mogen geen private putten of leidingen onder openbaar of toekomstig openbaar domein worden uitgevoerd.

De stedelijke dienst mobiliteit vraagt:

• de rondgang rond het gebouw af te sluiten voor gemotoriseerd verkeer zodat er geen foutparkeerders kunnen parkeren noch dat er ongewenst verkeer rond het bouwblok circuleert. Fietsers en voetgangers moeten hier wel kunnen passeren;
• het bord woonerf niet te plaatsen. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De meeste appartementen op de tweede verdieping beschikken enkel over slaapkamers die uitkijken op de daktuin. Omwille van privacy is het niet wenselijk om rechtstreekse inkijk te hebben in de slaapkamers. Om de inkijk te verminderen worden er hagen voorzien van ca. 1,40 meter. Het is echter onduidelijk of hiervoor voldoende gronddekking voorzien wordt, dit wordt in voorwaarden opgelegd.

De dakopeningen van de winkel komen uit in de binnentuin. Deze werden echter niet weergegeven op sneden. Omwille van de veiligheid moeten deze ofwel voldoende draagkracht bezitten. Of de ruimte rond de dakopeningen moet niet toegankelijk gemaakt worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorziening: Er worden op het terrein 303 nuttige fietsstalplaatsen voorzien. Dit voldoet aan de parkeernorm van 282 fietsstalplaatsen.

De fietsrekken voor de bezoekers van de commerciële ruimtes dienen nog ingetekend te worden op de plannen.

In de afgesloten ruimtes voor de bewoners dienen er laadpunten te komen voor elektrische fietsen. In deze ruimtes dient er ook plaats te zijn voor niet-standaardfietsen (bakfietsen, …).

De fietsstalplaatsen voor bewoners die buiten het gebouw worden voorzien dienen ook afsluitbaar te zijn en overdekt.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De aanvraag omvat het bouwen en exploiteren van 82 woningen, een supermarkt (Colruyt), een kleine commerciële functie en een ondergrondse parkeergarage.

Het stadsontwikkelingsproject “Zilverkwartier” aan de Oogststraat in Berchem kadert binnen de plannen van de nieuw te ontwikkelen buurt “Zilverkwartier”  in de ruime omgeving van de AGFA-Gevaert site op grondgebied van Antwerpen (Berchem) en Mortsel. In de nabije toekomst zal AGFA-Gevaert op een beperktere oppervlakte functioneren  wat de mogelijkheid biedt om een deel van de site en haar omgeving te herontwikkelen. Voor het onderhavige perceel is het plan om een “alzijdig bouwblok” op te richten. Een nieuwe Colruyt supermarkt wordt voorzien in het hart van dit bouwblok. Omheen deze supermarkt wordt een ring van wonen georganiseerd. Twee ondergrondse parkeerlagen zorgen voor de nodige parkeervoorzieningen voor de supermarkt en de bewoners. Het RUP “Zilverkwartier” (grondgebied Antwerpen) transformeert het industriegebied tot een “zone voor Gemengde Functies – woon-werkgebied Oogststraat zuid”.

Het grootste deel van de IIOA’s aangevraagd in het milieutechnisch luik van deze omgevingsvergunningsaanvraag, betreffen de ingedeelde inrichtingen die aanwezig zullen zijn in de nieuwe supermarkt zoals een transformator, koelinstallaties, opslag van gevaarlijke producten in kleine verpakkingen, een beenhouwerij, opslag van producten van dierlijke oorsprong en het lozen van bedrijfsafvalwater. De opgegeven rubrieken en vermogens zijn allen meldingsplichtig. Twee rubrieken worden aangevraagd voor het woongedeelte namelijk de stookinstallatie voor de woningen in de toren van het project (klasse 3) en de middenspanningscabine voor het project Zilverkwartier uitgezonderd de winkel (klasse 2).

De stookinstallatie voor de woningen in de toren heeft een vermogen van 400 kW en is vergunningsplichtig. Volgens het dossier zijn de woningen in de ring van 3-4 bouwlagen per trappenkern voorzien van kleine ketels van 65 kW en is voor de kleine commerciële ruimte (niet de supermarkt) een ketel met een vermogen van 22 kW voldoende. Het dossier stelt dat deze stookinstallaties niet ingedeeld zijn aangezien ze onder de grens van 300 kW liggen. Binnen het project zijn alle voorzieningen getroffen om te kunnen aansluiten op een warmtenet mocht deze opportuniteit zich in de toekomst aanbieden.

De transformator wordt in een afgesloten betonnen lokaal geplaatst dat uitgerust is met een vloeistofdichte vloer en een voldoende ruime inkuiping. De gevaarlijke stoffen (onderhouds- en reinigingsproducten) worden op lekbakken geplaatst. De drycoolers van de supermarkt bevinden zich op het dak van de supermarkt in het midden van de daktuin. De chillers hiervan, waarin de compressoren vervat zitten, bevinden zich in de technische ruimte binnen in de winkel. Bestaande en nieuwe Colruyt winkels worden systematisch uitgerust met een koeling (compact chillers) die het milieuvriendelijke gas propaan als koelmiddel heeft. Iedere chiller heeft een gesloten circuit dat 2,5 kg koelmiddel bevat. Aangezien het laden en lossen inpandig gebeuren, kunnen volgens het dossier enkel de bovenliggende wooneenheden last hiervan ondervinden. De technische installaties op het dak van de supermarkt kunnen eveneens geluidsoverlast genereren voor de aanpalende woningen. Bij de aanvraag werd een akoestische nota gevoegd. Deze beschrijft een aantal maatregelen waarmee – volgens het dossier – overlast ten gevolge van de exploitatie kan vermeden worden. Er wordt gesteld dat het advies in de akoestische nota nauw zal opgevolgd worden.

Alle daken worden voorzien als groendaken, al dan niet extensief. Dit betekent dat voor het project volgens de hemelwaterverordening geen hemelwaterrecuperatie dient te gebeuren. Voor buffering en infiltratie van het regenwater wordt een system van infiltratie- en bufferblokken voorgesteld. Deze fluvioblokken worden in de opbouw van de openbare ruimte voorzien en zorgen voor vertraagde infiltratie van het regenwater in de ondergrond. Ze worden verbonden met de wadi als overloop. De oppervlakte van deze blokken en het bijhorend infiltrerend vermogen voldoen om al het regenwater dat nog door de groendaken zou sijpelen, vertraagd te laten infiltreren.

Aangezien de omgevingsvergunningsaanvraag betrekking heeft op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij het besluit van de Vlaamse Regering d.d. 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening, werd het aanvraagdossier tijdens het ontvankelijk- en volledigheidsonderzoek getoetst aan de criteria van bijlage II van het Decreet Algemene Bepalingen Milieubeleid. Hierbij werd geoordeeld dat het project niet MER-plichtig is.

De vergunningsaanvraag heeft geen betrekking op ingedeelde inrichtingen of activiteiten in of aan een beschermde archeologische site, een beschermd monument, een beschermd cultuurhistorisch landschap of een beschermd stads- of dorpsgezicht in de zin van het decreet van 12 juli 2013 betreffende het onroerend erfgoed.

Uit de toepassing van de beoordelingsschema’s van de watertoets blijkt dat de gevraagde activiteiten niet van aard zijn dat ze een invloed hebben op het watersysteem. Een bijkomend wateradvies is niet vereist en de vergunningsaanvraag voldoet aan de doelstellingen opgenomen in artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.

Waarschijnlijk zal er in het kader van de bouwwerf een bemaling gebeuren. De exploitant wordt erop gewezen dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2).

Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten (zie richtlijnen bemalingen 2009). De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4m –mv).

In de bemalingsstudie worden naast de zettingsberekeningen, debieten, fasen tenminste ook volgende aspecten beschreven en gemotiveerd:

-          een beschrijving van de resultaten van het vooronderzoek (op basis van DOV, bodemkaarten, hydrogeologische kaarten, studie ABO 2015 infiltratiegevoeligheid, …);

-          een beschrijving van het uitgevoerde grondonderzoek (sonderingen, boringen, metingen grondwaterpeil, pompproeven, doorlatendheidsproeven, …);

-          een risico-inschatting (wat betreft verdroging, verzilting, verontreiniging en zettingen);

-          een motivatie van de hydraulische parameters (via pompproef, putproef of bestaande literatuurgegevens);

-          een beschrijving van het bemalingsconcept;

-          een beschrijving van de afschermende maatregelen

-          verticale waterremmende wanden (bijvoorbeeld berlinerwand,  bentonietwand, secanspalen, …), al dan niet tot in een waterremmende grondlaag

-          horizontale waterremmende laag

-          retourbemaling of oppervlakte-infiltratie

-          beperken duur van de bemaling;

-        als geen retourbemaling mogelijk is: grondige motivatie en alternatief voorstel,  een aanduiding van het lozingspunt, lozing op oppervlaktewater, toelating van Aquafin bij lozing op riolering van > 10m³/u;

-        berekende grondwaterstanden voor en tijdens bemaling, inclusief de invloedstraal van de bemaling (op plan getekend - formule van Sichardt mag niet gebruikt worden voor de berekening van de invloedsstraal) en de bemalingsdebieten;

-        een beschrijving van het monitoringprogramma.

Toetsing van het aangevraagde aan de beoordelingsgronden van het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid

Doelstelling 1: Duurzame vestigingsmogelijkheden en vermijden van handelslinten

De locatie is gelegen buiten de kleinhandelsconcentraties, maar gelet op de schaal van de winkel (>1500m²) en de nood om te integreren in woongebied is een locatie buiten de kleinhandelsconcentraties te verantwoorden. Het is immers geen evidentie om deze schaal van winkels te integreren in bestaande kleinhandelsconcentraties.  Binnen het RUP Zilverkwartier kan op termijn synergie gezocht worden tussen de supermarkt en de andere woon/werkondersteunende functies.

Het project situeert zich aan de Oogststraat op de terreinen waar momenteel de vervallen serres staan van de voormalige Bloemisterij Wilemsen en enkele woningen. Deze zullen worden afgebroken en vervangen door dit gemengd complex met de gevraagde Colruyt-supermarkt en 82 appartementen. Er is geen ingebruikname van ‘greenfields’. Het betreft de herinrichting en herbebouwing van momenteel reeds bebouwde percelen na afbraak van de bestaande bebouwing. Door de solitaire vestiging is er geen gevaar voor verlinting van kleinhandel.

Doelstelling 2: Het waarborgen van een toegankelijk aanbod voor consumenten

Het project is gelegen in het grootstedelijk gebied Antwerpen. Het project ligt in een stedelijke omgeving met hoge bevolkingsdichtheid. Het aanbod is goed toegankelijk voor de consumenten/bewoners van Antwerpen. De oprichting van een supermarkt (hier van het embleem Colruyt) met een gemengd en gevarieerd aanbod brengt een verruiming in de keuzemogelijkheden voor de lokale consument.

Doelstelling 3: Het waarborgen en versterken van de leefbaarheid in het stedelijk milieu/kernwinkelgebieden

Volgens de huidige Gewestplanbestemming is de gevraagde locatie gelegen in industriegebied. Deze bestemming beantwoordt echter niet meer aan de ontwikkelingsvisie van de stad voor deze omgeving, die in de toekomst een mix beoogt van wonen met bedrijvigheid en kleinhandel en ook met gemeenschapsvoorzieningen, recreatie en horeca. Op het grondgebied van Berchem werd door middel van het RUP ‘Zilverkwartier’ reeds het juridisch kader gecreëerd om de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden van het plangebied vast te leggen. De ambitie is om te komen tot een woon-werkgebied met de mogelijkheid om complementaire stedelijke functies, zoals kleinhandel, gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen, kantoren, reca, kleinschalige toeristische logies en recreatie te vermengen. Het RUP ‘Zilverkwartier’ situeert het project in ‘zone voor Gemengde Functies - woon-werkgebied Oogststraat zuid (Ge2)’, waar ook o.a. detailhandel – en specifiek een supermarkt - expliciet wordt toegelaten en gewenst is.

De locatie is nabij het kernwinkelgebied Fruithoflaan gelegen. Klanten kunnen een bezoek aan het kernwinkelgebied, dat focust op dagelijkse voeding en diensten, combineren met een bezoek aan deze supermarkt.

Doelstelling 4: Het bewerkstelligen van een duurzame mobiliteit

De beoordeling van de duurzaamheid van de mobiliteit gebeurde in het advies van de dienst mobiliteit, dat mee in overweging werd genomen bij de beoordeling van de stedenbouwkundige handelingen en ingedeelde inrichtingen of activiteiten.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de voorwaarden in het bijgevoegde advies van Aquafin strikt na te leven;

2.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie;

3.      ASTRID-indoorradiodekking te voorzien in de handelsoppervlakte en de parking;

4.      het bijgevoegde advies van FOD Mobiliteit en Vervoer – Dienst Luchtvaart;

5.      geen deuren, ramen en poorten over het (toekomstig) openbaar domein te laten opendraaien, conform artikel 14 van de bouwcode;

6.      de afsluitingen van de voortuinen maximaal 1 meter hoog te voorzien, conform artikel 19 van de bouwcode;

7.      de voortuinen maximaal te voorzien van een verharding van 1,50 meter palend aan de bebouwing, conform artikel 27 van de bouwcode;

8.      een centrale stookruimte met een minimale oppervlakte van 31 m² te voorzien, conform artikel 37 van de bouwcode;

9.      in de Oogststraat twee parkeerplaatsen te voorzien, conform het plan BA_110-ZKB-ZILVERKWARTIER_I_VOORWAARDE in bijlage;

10.  onder de hagen van terrassen die aanpalen aan de daktuin een gronddekking te voorzien van minimaal 40 centimeter;

11.  de dakopeningen van de handelsfunctie van voldoende draagkracht bezitten om doorval te voorkomen of ontoegankelijk te maken;

12.  in de afgesloten fietsstalruimtes voor de bewoners dienen er laadpunten te komen voor elektrische fietsen. In deze ruimtes dient er ook plaats te zijn voor niet-standaardfietsen (bakfietsen, …);

13.  de fietsstalplaatsen voor bewoners die buiten het gebouw worden voorzien dienen afsluitbaar te zijn en overdekt;

14.  in de autoparking dienen er laadpunten voorzien te worden voor elektrische wagens;

15.  de rondgang rond het gebouw dient afgesloten te worden voor gemotoriseerd verkeer zodat er geen foutparkeerders kunnen parkeren noch dat er ongewenst verkeer rond het bouwblok circuleert. Fietsers en voetgangers moeten hier wel kunnen passeren;

16.  bord woonerf niet plaatsen;

17.  er mogen geen private putten, leidingen onder openbaar of toekomstig openbaar domein worden uitgevoerd;

18.  de maatregelen in de archeologienota bekrachtigd op 14 februari 2019 met referentienummer https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/10159 moeten uitgevoerd worden overeenkomstig het programma in die bekrachtigde archeologienota en het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013. Na de uitvoering ervan moet een bekrachtigde nota bekomen worden. De maatregelen in de bekrachtigde nota moeten uitgevoerd worden overeenkomstig het programma in die nota, de eventuele voorwaarden bij de bekrachtiging, en het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013;

19.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Stedenbouwkundige lasten

1.      de ontwikkelaar moet een stedenbouwkundige ontwikkelingskost van 167.750 euro betalen;

2.      de lastvoorwaarden opgelegd door Fluvius moeten strikt worden nageleefd;

3.      de lastvoorwaarden opgelegd door Proximus moeten strikt worden nageleefd;

4.      wat betreft de aanleg van het woonerf moet de ontwikkelaar:

-          een overeenkomst, conform het raadsbesluit van 26 oktober 2015 (jaarnummer 576), afsluiten met de stad Antwerpen voor de kosteloze overdracht van de met infrastructuur voorziene gronden, gelegen in het toekomstig openbaar domein;

-          een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken stellen in de handen van de stadsontvanger/financieel beheerder van de stad Antwerpen;

Zolang aan deze opschortende voorwaarden niet voldaan is, kan de ontwikkelaar niet overgaan tot de uitvoering van de verkregen omgevingsvergunning.

Stedenbouwkundige ontwikkelingskost

In uitvoering van artikel 2 van de overeenkomst 'voor het realiseren van stedenbouwkundige ontwikkelingskosten' van 26 februari 2018, goedgekeurd door de gemeenteraad op diezelfde datum, is NV RPD gehouden een stedenbouwkundige ontwikkelingskost te voldoen van 810.250 euro op de wijze zoals omschreven in de artikelen 3 en 4 van de overeenkomst.

Omdat de te realiseren bruto vloeroppervlakte in huidige aanvraag hoger is dan voorzien in het RUP Zilverkwartier, dient het bedrag van de stedenbouwkundige ontwikkelingskost verhoogd te worden met 167.750 euro, zoals eveneens voorzien in artikel 2 van de overeenkomst.

Het college legt de betaling van dit bedrag van 167.750 euro in speciën op aan de NV RPD.

Het bedrag zal aangewend worden voor:

• de heraanleg van de fietspaden aan de Fruithoflaan;
• de heraanleg van voetpaden, fietspaden en oversteekplaatsen in de Oogststraat en omgeving.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene en sectorale vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de wetgeving betreffende de omgevingsvergunning. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubrieken

Advies over de kleinhandelsactiviteiten

Op basis van doelstelling 1 t.e.m. 4 geven de diensten Investdesk en Bedrijvenloket gunstig advies voor het uitreiken van een omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten tot het oprichten van een supermarkt met 1.803 m² nettohandelsoppervlakte aan de Oogststraat 239-253, 2600 Berchem. De totale nettohandelsoppervlakte dient verdeeld te worden over:

-          1.466 m² verkoop van voeding;

-          337 m² verkoop van andere producten.  

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Artikel 4.2.20 §1, eerste tot derde lid van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening: het college is bevoegd om aan een vergunning lasten te verbinden.

Artikel 2, §2 van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening van 28 april 2014 (bouwcode), goedgekeurd bij besluit van de deputatie van 9 oktober 2014: het college toetst een project aan de sociale en economische gevolgen en verbindt desnoods de gepaste stedenbouwkundige lasten aan de stedenbouwkundige vergunning.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          1/12/2017: vergunning (20172327) voor het slopen van gebouwen.

Laatst vergunde toestand

-          de laatst vergunde toestand is conform de bestaande toestand.

Bestaande toestand

-          het terrein is grotendeels braakliggend;

-          het terrein is aan de oostzijde gelegen aan de Oogststraat, aan de zuidzijde aan de waterzuivering op de grens van Mortsel, aan de westelijke zijde tegen de terreinen van Agfa Gevaert en aan de noordzijde tegen de achtertuinen van de Karmelietenstraat;

-          rechts onderaan op het terrein staat een gebouw van 3 bouwlagen onder plat dak.

Inhoud van de aanvraag

-          het inrichten en bebouwen van een braakliggend terrein;

-          het gebouw van 3 bouwlagen tegen de waterzuivering aan wordt gesloopt;

-          op het grootste open stuk van het terrein wordt een Colruytwinkel gebouwd met in een ring appartementen ertegenaan;

-          onder de Colruytwinkel komt een parkeergarage van 2 ondergrondse bouwlagen;

-          op het dak van de Colruyt komt een grote daktuin die overdag publiek toegankelijk is;

-          de daktuin is vanaf het openbaar domein toegankelijk via 2 trappen en een lift;

-          op de schuine zijde van het bouwblok en grenzend aan de waterzuivering, komt een woontoren van 28,48 meter hoog;

-          er zijn 8 volwaardige bouwlagen in de toren: waarvan de bovenste bouwlaag dubbelhoge appartementen zijn, waarvan het slaapgedeelte op een mezzanine ligt;

-          de gevels worden afgewerkt in een witte baksteen met groene bakstenen accenten rond de raampartijen;

-          het schrijnwerk is voorzien in donkergrijs aluminium;

-          in de nieuwbouw van deze meergezinswoning is de gemiddelde nettovloeroppervlakte van alle woningen 82 m²;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• er zijn 41 eenslaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte tussen 60 en 87 m²;
• er zijn 31 tweeslaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte tussen de 84 en 142 m²;
• er zijn 10 drieslaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte tussen 110 en 113 m².

-          rondom het vrijstaande gebouw wordt een publieke groene zone ingericht.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 26 mei 1992 verleende de deputatie van de provincie Antwerpen een milieuvergunning klasse 1 aan de heer Alfons Willemen voor exploitatie van een stookinstallatie en de opslag van stookolie (tuinbouwbedrijf). De vergunning was geldig tot 26 mei 2012.

Aangevraagde rubrieken

Omschrijving kleinhandelsactiviteiten

De aangevraagde omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten omvat het vestigen van een nieuwe supermarkt, onder het embleem Colruyt, aan de Oogststraat 239-253, 2600 Berchem. De supermarkt zal worden opgericht in een gemengd gebouw met op de gelijkvloerse verdieping winkelruimte, 82 boven- en naastliggende appartementen, een interne laad- en loszone, een ondergrondse parking en 303 fietsparkeerplaatsen. Op de gevraagde locatie is momenteel geen activiteit. De zone omvat deels verouderde serres van een tuinbedrijf die niet meer in gebruik zijn.

De aanvrager, Colruyt nv, vraagt voor haar supermarkt een totale nettohandelsoppervlakte van 1.803 m² verdeelt over 1.466 m² verkoop van voeding en 337 m² verkoop van andere producten. 

De ontvangsten zullen voorzien worden op budgetadres 2WNS030105A00000.

Het budgetadres en de SOK-fiche zullen worden voorzien bij de budgetopmaak 2020 of de budgetwijziging 2020.