Volgens art. 4.2.5 van het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid (DABM) dient de initiatiefnemer van een plan/programma in het kader van het “onderzoek tot milieueffectrapportage” een aantal instanties te raadplegen aangaande de mogelijke aanzienlijke milieueffecten van het plan of programma.
De raadpleging bij het onderzoek tot milieurapportage is voorzien om de adviserende instatie toe te laten de gegevens met betrekking tot het studiegebied waarvoor zij beschikken, die eventueel nog niet bekend zouden zijn bij de initiatiefnemer, aan de initiatiefnemer te bezorgen zodat de dienst Mer een gefundeerde beslissing kan nemen over de plan-MER-plicht van het voorgenomen plan (zie omzendbrief LNE/2007 milieueffectbeoordeling van plannen en programmaa's van 1 december 2007). Met huidig advies wordt dan ook op geen enkele wijze afbreuk gedaan aan de beoordelingsruimte die het college zich voorbehoudt in zijn latere adviesverlening of beoordeling.
Het college heeft volgende adviezen ontvangen:
1. AG VESPA
“AG VESPA is op tweeërlei wijze betrokken bij het projectgebied (voor ruimtelijke regie en als grondeigenaar) en formuleert vanuit beide standpunten een advies op voorliggend dossier.
AG VESPA kreeg de opdracht tot ruimtelijke regie van het Cultuurpark, waarbinnen het projectgebied zich situeert.
Er zijn geen opmerkingen op de effectbeoordeling zoals opgenomen in de plan-mer screening voor het plan gewenste toestand op korte termijn, zoals weergegeven in plannen ‘18170_PL_03_gewenste toestand’ en ‘18170_PL_03_architecturale uitwerking van de gewenste toestand’.
Als aandachtspunten voor het verdere verloop van het proces (aanvraag planologisch attest en omgevingsvergunning) worden wel volgende opmerkingen en aandachtspunten meegegeven:
Wanneer een partij een project ontwikkelt binnen de strategische ruimte Groene Singel, ook indien het een infrastructuur- of bouwproject is, wordt aangeraden het Beelkwaliteitsplan (in digitale versie op te vragen bij AG VESPA) te raadplegen om de ontwerprichtlijnen voor het project te kennen en toe te passen. Zo dienen de gebruikte vegetatie en materialisatie zich in te schrijven in de richtlijnen van het BKP.
AG VESPA is grondeigenaar van het projectgebied. Op het projectgebied loopt een erfpacht van 70 jaar die eindigt op 2 juni 2042. AG VESPA merkt op dat in de akten van erfpacht van 29 mei 1972 en 2 juni 1972 als uitdrukkelijke voorwaarde is vermeld dat het recht van erfpacht wordt verleend aan de erfpachter uitsluitend voor de oprichting en de exploitatie van een voornaam hotel met eventueel service-station, en met parkeerplaatsen, de nodige afhankelijkheden, beplante en groene zones. Er wordt geen uitdrukkelijke toestemming gegeven voor de oprichting van een restaurant/Mc Donalds.
Huidig advies geldt dan ook zonder enige nadelige erkentenis met betrekking tot het bekomen van een goedkeuring van de grondeigenaar, AG VESPA.
Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis en er geen goedkeuring door AG VESPA wordt verleend voor de uitbreiding van de bestemming van de erfpacht, dan blijven het planologisch attest en de omgevingsvergunning die moet resulteren uit het met deze plan-mer screening ingezet traject, onwerkzaam."
2. Stadsontwikkeling / Archeologie
“Voor dit project is geen archeologienota nodig; het ligt niet in een vastgestelde of beschermde archeologische zone en de oppervlakte van de bodemingreep is minder dan 1000m².
Er hoeft voor archeologie dus geen verder onderzoek te gebeuren. (ter info: de meldingsplicht voor archeologische ‘toevalsvondsten’ aan het agentschap onroerend erfgoed geldt altijd)."
3. Stadsontwikkeling / Mobiliteit
“De aanvraag betreft de renovatie van een benzinestation en het bouwen van een hamburgerrestaurant.
Werkelijke parkeerbehoefte [A]:
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de renovatie van het benzinestation en de functiewijziging van magazijn/car wash naar restaurant.
Voor een restaurant hanteren we een parkeernorm van 9ppl/100m2 (CROW). Voor het hamburgerrestaurant van 620m² moeten er 56 parkeerplaatsen voorzien worden.
Het tankstation en de shop breiden uit met 90m² maar daarvoor is geen bijkomende parkeerbehoefte nodig.
De parkeerbehoefte is 56.
Bijstelling mobiliteit:
In de plan-MER-screening is er onderzoek gedaan naar de verkeersgeneratie en daaruit volgt ook een parkeerbehoefte. De verkeersgeneratie van een McDonald’s bestaat uit de bewegingen van bezoekers (ter plaatsen etend of drive-in), werknemers en leveringen. De hieronder gebruikte kencijfers zijn gebaseerd op gegevens aangeleverd door McDonald’s voor een vestiging nabij een snelweg met een vergelijkbare brutovloeroppervlakte.
Op spitsmomenten kunnen er op weekdagen 40 en op weekenddagen 50 autobewegingen per uur zijn naar de parking van McDonald’s. De andere autobewegingen gaan naar de drive-in. De gemiddelde klant blijft ongeveer een half uur in het restaurant, wat resulteert in een gelijktijdige aanwezigheid van 20 tot 25 voertuigen. Op dat moment piekt ook de aanwezigheid van de werknemers. Met een maximale gelijktijdige aanwezigheid van 18 werknemers, een autogebruik van 60% en een autobezettingsgraad van 1,1 hebben werknemers een parkeerbehoefte van 10 parkeerplaatsen. McDonald’s heeft daarbij een totale parkeerbehoefte van 30 parkeerplaatsen op een weekdag en 35 parkeerplaatsen op een weekenddag.
De site voorziet in een parkeeraanbod van 42 parkeerplaatsen (waarvan 2 voor personen met een handicap en 2 voor ouders met kleine kinderen). 6 parkeerplaatsen liggen ter hoogte van de ingang van de Esso-shop en zullen in hoofdzaak door shopbezoekers gebruikt worden. Dit aanbod is voldoende aangezien bezoekers aan Esso volgens Google een gemiddelde verblijfsduur hebben van 15 minuten. Een deel van de klanten zal zijn auto ook aan de pomp laten staan en snel de shop binnen stappen. Met 36 parkeerplaatsen voor McDonald’s is de site in staat haar parkeerbehoefte op eigen terrein op te vangen.
Aangezien het hier niet een typisch restaurant gaat, maar over een fast-food restaurant waar de gemiddelde verblijfsduur veel lager ligt volgen we de cijfers uit de MER-screening.
Voor de huidige shop waren er momenteel ook een aantal parkeerplaatsen beschikbaar op het terrein. De 6 parkeerplaatsen die nu voorzien worden voor de shop lijken ons zeker te volstaan.
De werkelijke parkeerbehoefte is 42 (36 + 6)
Bijstelling vergunde toestand [E]:
Nvt
Nuttige parkeerplaatsen [B]:
Er worden 42 parkeerplaatsen voorzien. Maar parkeerplaatsen 23, 24, 25, 26, 27 en 41 kunnen we niet meetellen als nuttige plaatsen. Achter elke haakse parkeerplaats moet minimaal 6m vrije ruimte beschikbaar zijn en dat is bij deze plaatsen niet het geval. Voor parkeerplaats 42 is het ons niet duidelijk of je daar kan doorrijden of dat je hier moet keren. In dat laatste geval kan ook deze plaats niet meetellen als nuttige parkeerplaats en zijn er in het totaal maar 35 nuttige parkeerplaatsen.
Ontsluiting/bereikbaarheid:
De site wordt ontsloten langs de Gerard Le Grellelaan en langs de Vogelzanglaan.
Het is wenselijk om in de Gerard Le Grellelaan 1 van de 2 toegangen te supprimeren zodat het aantal conflicten met fietsers op het fietspad beperkt wordt.
Fietsvoorzieningen:
Er wordt een fietsenberging voorzien aan het restaurant waar zeker een 16 tal fietsen kunnen staan.
Voor een restaurant van 620m² hanteren we een norm van 0.60pl/100m² voor het personeel en 2pl/100m² voor de bezoekers. Dan komen we uit op 4 fietsstalplaatsen voor het personeel en 12 fietsparkeerplaatsen voor de bezoekers.
Het is niet duidelijk of de fietsenberging overdekt is. De 4 fietsstalplaatsen voor het personeel moeten overdekt en afsluitbaar zijn.
Laden en lossen:
De leveringen gebeuren buiten de spitsmomenten: in de vroege ochtend vóór de ochtendspits of in de latere avond na de avondspits.
Conclusie:
Werkelijke parkeerbehoefte [A] = 42
Bijstelling vergunde toestand [E] = 0
Nuttige parkeerplaatsen [B] = 35
De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:
4. Stadsontwikkeling / ontwerp en Uitvoering / Dienst Ontwerp
De dienst O&U heeft geen opmerkingen op de plan-MER-screening.
5. Ondernemen en stadsmarketing / Business en innovatie
“Advies mbt bovenstaand dossier: ongunstig
De aanvraag heeft betrekking op een MER screening in het kader van een planologisch attest voor een bestaand benzinestation annex carwash. Het benzinestation wordt gemoderniseerd en de carwash omgevormd tot een drive in restaurant.
Voor het projectgebied in ruime zin werd een planologisch attest aangevraagd door Artexis (Antwerp Expo). Voor dit dossier werd een planologisch attest goedgekeurd door de gemeenteraad op 25 juni 2018. Uiterlijk 25 juni 2019 moest er minimaal een plenaire vergadering gehouden zijn en/of moest er een voorontwerp RUP opgemaakt zijn. Zover bekend is dit niet het geval en niet gebeurd.
Artikel 4.4.26 van de codex ruimtelijke ordening bepaalt uitdrukkelijk dat :
§ 1. Indien het planologisch attest besluit dat het bedrijf behouden kan worden op de plaats waar het gevestigd is, al dan niet met ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden, en als dat behoud of die ontwikkelingsmogelijkheden de opmaak of de wijziging van een ruimtelijk uitvoeringsplan of een plan van aanleg veronderstellen, dan is het betrokken bestuursorgaan ertoe verplicht om binnen het jaar na de afgifte van het planologisch attest advies te vragen over de startnota voor het ruimtelijk uitvoeringsplan overeenkomstig artikel 2.2.7, § 2, eerste lid, artikel 2.2.12, § 2, eerste lid, of artikel 2.2.18, § 2, eerste lid.
Indien het betrokken bestuursorgaan dat nalaat, dan wordt voor dat bestuursorgaan de mogelijkheid tot het voorlopig vaststellen van een ruimtelijk uitvoeringsplan of tot het voorlopig aannemen van een plan van aanleg voor een ander bestaand bedrijf of voor een nieuw bedrijventerrein opgeschort, totdat alsnog voldaan is aan de rechtsplicht, vermeld in het eerste lid, tenzij het attest inmiddels vervallen is.
De huidige Mer screening heeft betrekking op hetzelfde gebied alleen is de aanvrager aan de andere zijde van het gebied gelegen maar wezenlijk verschilt dit inhoudelijk nauwelijks van het eerder voorziene document.
Het dossier geeft ook geen info of het bedrijf geen oplossing kan vinden op basis van de mogelijkheden voorzien in de Codex ruimtelijke ordening artikels 4.4.16 en volgende.
Op basis van het dossier kan alleen vastgesteld worden dat de enigste bedoeling van de aanvraag tot doel heeft om op korte termijn vergunningen af te leveren zonder concrete lange termijn visie en wat eigenlijk niet echt de bedoeling is van een planologisch attest daar het vooral tot doel heeft om een duurzame lange termijn oplossing te bieden.
Een vergelijkbare problematiek over een opgestarte procedure voor een RUP in combinatie met een ingediend planologisch attest deed zich in 2012 voor in Hoboken. Het ingediende planologisch attest moest ingetrokken worden !
Conclusie
Aangezien op basis van artikel 4.4.26 § 1 het planologisch attest dossier onontvankelijk is, zou het beter zijn om op korte termijn een plenaire vergadering te organiseren met daarin een duidelijke visie voor zowel Antwerp Expo als voor de huidige aanvraag. Op basis hiervan kan dit verhaal dan in een concrete ruimtelijke visie vastgelegd worden door middel van een RUP voor het ganse projectgebied."
Wat dit laatste advies betreft kan worden verduidelijkt dat het perceel van voorliggend project afzonderlijk dient te worden beoordeeld van het project Antwerp Expo, hoewel in het zelfde bouwblok gelegen. Beide projecten bevinden zich inderdaad op korte afstand van elkaar, zodat het logisch is dat voor een toekomstige ontwikkeling op lange termijn het gebied in zijn geheel wordt bekeken. Dit staat niet in de weg dat beide initiatiefnemers een planologisch attest aanvragen en dat de stad een uitspraak doet over het korte termijn perspectief voor elk perceel afzonderlijk. De mogelijkheid tot aanvraag van een planologisch attest is ingeschreven in de codex ruimtelijke ordening om een oplossing te bieden aan zonevreemde bedrijven. Het bedrijf G&V Energy Group voldoet aan de voorwaarden gezien het milieuvergunningsplichtig is.
Algemene conclusie
Het college stelt vast dat de adviezen niet tegenstrijdig zijn en eerder mee richting geven aan de verdere uitwerking. Bovendien is de plan-MER-screening een voorafname op het planologisch attest en de MER die (hoogstwaarschijnlijk) zal worden opgemaakt in het kader van het RUP.
Het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid (DABM) is van toepassing.
G&V Energy Group is de initiatiefnemer van deze plan-MER-screening, vooruitlopend op de aanvraag voor een planologisch attest, voor het benzinestation Esso, gelegen Vogelzanglaan 15, ter hoogte van het kruispunt Vogelzanglaan en Gerard Le Grellelaan.
De uitbater voorziet een renovatie en vernieuwing van het huidige servicestation, waarbij het pompstation en de winkel behouden blijven en het pand wordt uitgebreid met een kleinschalig restaurant (fastfoodketen McDonalds). De bestaande carwash verdwijnt en wordt als drive- in ruimte verbonden met het restaurant.
Momenteel is het gewestplan van toepassing. Het benzinestation is gelegen in de bestemming ‘parkgebied’, en is bijgevolg zonevreemd. Een uitbreiding van het bestaande volume (ca. 140m²), en het toevoegen van een nieuwe functie horeca is daardoor uitgesloten. De aanvrager hanteert het planologisch attest als instrument om op korte termijn een omgevingsvergunning voor de vernieuwing en uitbreiding te kunnen bekomen.
Voor de langetermijnontwikkeling wordt gekeken naar het masterplan ‘expo-cultuurpark’ dat werd opgemaakt in opdracht van AG Vespa in 2016. Het masterplan zet de krijtlijnen uit voor de volledige transformatie van Antwerp Expo en zijn ruime omgeving, het gebied begrensd door de Desguinlei, Gerard Le Grellelaan, Vogelzanglaan en Jan Van Rijswijcklaan. Het betreffende perceel kan volgens die masterplan worden verdicht met twee bijkomende volumes (woonfunctie).
Om op langere termijn een oplossing te bieden voor deze zonevreemdheid is de opmaak van een RUP noodzakelijk. Dit RUP kan ook de ambitie van het masterplan vertalen in een werkbaar kader voor de vergunningverlening.
Voorliggende nota betreft het screeningsdocument inzake de plan-MER-screening die bij een aanvraag tot planologisch attest dient te gebeuren. Deze plan-MER-screening handelt enkel over de kortetermijnplannen, opdat na de goedkeuring van een planologisch attest meteen kan worden overgegaan tot een omgevingsvergunningsaanvraag voor de verbouwing en uitbreiding met een restaurant. De langetermijnplannen doorlopen sowieso nog de geïntegreerde milieueffectenbeoordelingsprocedure horende bij de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP).
Het college beslist het gunstig advies voor plan-MER-screening Esso tankstation goed te keuren en te bezorgen aan G&V Energy Group, onder volgende aandachtspunten: