2019_CBS_07686 - Omgevingsvergunning - OMV_2019081079. Prins Boudewijnlaan 50. District Wilrijk - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/09/1960: vergunning (238#10752) voor het bouwen van een huis;

-          05/10/2018: niet-uitgevoerde vergunning (20182203) voor het opsplitsen van een eengezinswoning naar 3 woonunits.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: wonen;

-          volume: halfopen bebouwing van 3 bouwlagen onder een plat dak met uitpandige garage;

-          inrichting: eengezinswoning met een bruto-vloeroppervlakte van circa 440m²;

-          gevelafwerking: lichte gevelsteen met aluminium buitenschrijnwerk.

Huidige toestand

-          conform voorlaatste vergunde toestand. De laatste vergunning (2018) werd niet uitgevoerd;

-          terras achteraan de eerste verdieping met een trap naar de tuin.

Gewenste toestand

-          functiewijziging van naar kantoor;

-          volume: ongewijzigd;

-          inrichting:

• kantoor voor notarissen met interne structurele verbouwingswerken;
• nieuwe (extra) hoofdingang met heraanleg van de voortuin en oprit;

-          gevelafwerking:

• kader rondom ramen gelijkvloers en eerste verdieping afgewerkt in hout;
• zaak-gebonden publiciteit.

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijziging van eengezinswoning naar kantoor;

-          volume: terras met trap conform bestaande toestand;

-          inrichting :

• interne constructieve werken;
• extra ingang en heraanleg van de voortuin met een parkeerplaats;

-          gevelafwerking: gedeeltelijk houten gevelbekleding met zaak-gebonden publiciteit.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 19 Hellingen:
  §2 er werd geen tussenbordes voorzien bij de combinatie van hellingen aan de toegangsweg;
  §3 op deze toegangsweg werden ook geen tussenliggende vrije en vlakke draairuimte voorzien;
  §5 de breedte van deze helling, naast een geparkeerde auto, garandeert onvoldoende doorgangsbreedte;
  §7 er werd geen afrijdbeveiliging opgetekend;
  §8 er werd ook geen leuning opgetekend langsheen de hellingen aan de toegangsweg;
• artikel 20 Trappen:
  §1 de trap heeft geen vrije breedte van minstens 100cm;
  §4 de trapleuning aan beide zijden van de trap moet minstens 40cm horizontaal verderlopen;
• artikel 22 Toegangen en deuropeningen:
  §2 de toegangsdeur tot de vergaderruimte achteraan het gelijkvloers heeft geen ruwbouwmaat van 105cm;
• artikel 24 Draairuimte:
  er is geen vrije en vlakke draairuimte aan de buitenste rand van de trekzijde van de inkomdeur;
• artikel 25 Vrije en vlakke wand- vloerbreedte:
  de toegangsdeur tot het aangepast sanitair op de 2de verdieping heeft onvoldoende opstelruimte;

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

- een gevelafwerking met hout is niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving;

- door de grootte van de functie, en de daaraan gekoppelde parkeerbehoefte, wordt de draagkracht van het perceel, voor wat betreft het aspect mobiliteit, overschreden; 

• artikel 27 de inrichting van de voor- en zijtuin voldoet niet aan de vereiste groene inrichting van de voortuin.
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  §2 inrichtingsprincipe: in de garage is er onvoldoende circulatieruimte voorzien;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: De parkeerbehoefte van 6 parkeerplaatsen wordt slechts gedeeltelijk gerealiseerd op eigen terrein (zie parkeerparagraaf);
• artikel 43 Septische putten:
  §2, §3 de dimensionering van de septische put is onvoldoende voor de functie kantoren met een gebruikersequivalent van 1 GE per 20m² BVO. Er wordt een septische put van 7000 liter voorzien, dit is kleiner dan de nodige 10.400 liter.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de BGO Wonen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Het ontwerp wijkt af van de bouwcode op volgende artikels:

-          Artikel 6:

• Een gevelafwerking met hout is niet in overeenstemming met de stedelijk context van dit perceel. Bovendien zijn de meeste panden in dit deel van de Prins Boudewijnlaan opgetrokken in baksteen, of bekleed met natuursteen, waardoor de afwerking met hout niet inpasbaar is in het straatbeeld.
• Er zijn onvoldoende nuttige stalplaatsen voor auto’s, nl. 3 in plaats van de gevraagde 6 parkeerplaatsen. Bovendien wordt de parkeerplaats in de voortuin uitgesloten van vergunning gezien deze niet voldoet aan art. 27 van de bouwcode. Er resteert onvoldoende ruimte voor een kwaliteitsvolle groene inrichting. Het uitsluiten van deze parkeerplaats resulteert in nog minder nuttige stalplaatsen, nl. 2. Een integrale oplossing dient te worden gezocht.

Er wordt geconcludeerd dat de draagkracht van het terrein wordt overschreven voor wat betreft het mobiliteitsaspect, en meer bepaald het ontbreken van voldoende parkeercapaciteit op eigen terrein. De aanvraag dient te worden geweigerd.

-          Artikel 27: Er wordt, bovenop de bestaande oprit, die tevens wordt gebruikt als toegang tot het pand, een bijkomende verharding voorzien voor zowel een tweede toegang als een 3de parkeerplaats in de voortuin. De voortuin dient groen en onverhard te worden ingericht. Enkel strikt noodzakelijke toegangen, tot de garage en inkom, zijn toegelaten. Het inrichten van een parkeerplaats kan enkel worden toegelaten als er voldoende oppervlakte overblijft voor de aanplant van groen. Dit is in voorliggend ontwerp niet het geval. De parkeerplaats wordt bijgevolg niet als nuttige parkeerplaats in rekening gebracht.

-          Artikel 29: De ruimte in de garage voor het stallen van fietsen is onvoldoende groot om vlot in- en uitrijden toe te laten. De dienst Mobiliteit beoordeelt deze fietsenstalling in haar advies als ‘niet bruikbaar’:

“De fietsparkeerbehoefte wordt berekend op BVO. 422m²/100m² x 1,25 = 5,28 ? 5 fietsparkeerplaatsen.

Er worden 6 plaatsen voorzien in de garage, maar deze zijn niet bruikbaar. Wanneer er een wagen in de garage gestald staat, kunnen de fietsenstallingen niet meer bereikt worden. Er is onvoldoende ruimte naast de wagen.

Voor de fietsparkeerbehoefte voor bezoekers wordt voorzien in 3 fietsenstallingen in de voortuin. Dit is in orde.”

De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

Oplossing voor de fietsenstallingen voor personeelsleden zoeken. Minstens 5 fietsen moeten veilig, overdekt en afgesloten kunnen worden gestald.

Om het fietsgebruik te stimuleren is het essentieel dat voldoende fietsenstallingen worden ingericht, die bovendien vlot bereikbaar zijn. Een voldoende uitgeruste fietsenstalling met 5 fietsstalplaatsen is een voorwaarde voor het verkrijgen van een vergunning.

-          Artikel 30: Er worden onvoldoende parkeerplaatsen voorzien voor de functie notariaat. Zie parkeerparagraaf.

-          Artikel 43: een septische put dient te worden voorzien met een inhoud van minstens 10.400 liter. Dit kan als voorwaarde worden opgenomen in een vergunning.

Het ontwerp voldoet op een aantal punten niet aan de verordening toegankelijkheid. Van deze verordening kan niet worden afgeweken. Gezien de vele tekortkomingen kunnen deze  niet als voorwaarden opgelegd worden in een vergunning. Bijgevolg dient de aanvraag ongunstig te worden beoordeeld.

Functionele inpasbaarheid

Een notariskantoor (diensten) is op deze locatie en in dit pand functioneel inpasbaar.

De stedelijke dienst ‘ondernemen en stadsmarketing / business en innovatie’ geeft een gunstig advies gezien het gaat om een kleinschalige kantoorontwikkeling op een niet-strategische kantoorlocatie.

Het invoeren van een functie anders dan wonen bij een eengezinswoning groter dan 350 m2  is maar aanvaardbaar wanneer een woongelegenheid van minimaal 130 m² netto vloeroppervlakte beschikbaar blijft voor de woonfunctie. Uit de aanvraag blijkt dat de omvorming naar kantoor betrekking heeft op het gehele woongebouw. De aangevraagde functiewijziging dient bijgevolg ongunstig beoordeeld te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bestaande volume blijft ongewijzigd. Het voorgestelde is voor wat betreft volume en inplanting blijvend inpasbaar in de stedelijke omgeving en verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Visueel-vormelijke elementen

Voor de aanpassing van de gevel dient te worden gezocht naar een materialiteit die in inpasbaar is in de stedelijke context van het perceel en aansluit bij het bestaande.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In het kader van voorliggende aanvraag werd advies gevraagd aan de dienst milieuvergunningen. Volgend advies werd uitgebracht:

“De aanvraag betreft een functiewijziging van een meergezinswoning naar een kantoor, gelegen Prins Boudewijnlaan 50 te 2610 Wilrijk. Er zullen intern structurele verbouwingswerken plaatsvinden en ook wijzigingen aan de gevels. Uit de uitvraag en de plannen is niet duidelijk of er indelingsplichtige activiteiten aanwezig zijn. De exploitant dient na te gaan of een melding of vergunning hiervoor noodzakelijk is.”

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van strijdigheden met de verordenende voorschriften en de goede ruimtelijke ordening.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.