2019_CBS_07678 - Omgevingsvergunning - OMV_2019084427. Paardenmarkt 104. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          18/03/1948: toelating(18#24157) voor het slopen van een woning

-          26/03/1948: toelating(18#24078) voor gevel- en binnenveranderingswerken;

-          03/09/1948: toelating(18#24767) om veranderingswerken uit te voeren;

-          21/6/2019: weigering (20191124) voor het verbouwen en uitbreiden van een bestaand pand met handel en één appartement naar een pand met handel en drie appartementen.

Vergunde toestand

-          gelijkvloers handelspand met bovenliggende eengezinswoning;

-          het handelspand en de bovenliggende woonentiteit staan rechtstreeks met elkaar in verbinding door middel van twee binnendeuren;

-          de vergunde eengezinswoning heeft een bruto-oppervlakte van circa 373 m²;

-          de gevels van het gebouw zijn in hoofdzaak opgetrokken in een combinatie van blauwe hardsteen en rode klampsteen;

-          op de hoek van het gebouw staat een beeld van Onze-Lieve-Vrouw, opgenomen in de ‘Inventaris onroerend erfgoed’.

Huidige toestand

-          gelijkvloers handelspand met bovenliggende eengezinswoning;

-          de verbindingsdeuren tussen het woongedeelte en de handelszaak werden dichtgemaakt;

-          de vergunde eengezinswoning heeft een bruto-oppervlakte van circa 373m² met een handelsgelijkvloers kleiner dan 100 m²;

-          de gevels van het gebouw zijn in hoofdzaak opgetrokken in een combinatie van blauwe hardsteen en rode klampsteen;

-          op de hoek van het gebouw staat een beeld van Onze-Lieve-Vrouw, opgenomen in de ‘Inventaris onroerend erfgoed’.

Gewenste toestand

-          het toevoegen van twee bijkomende bouwlagen onder plat dak;

-          het omvormen van een eengezinswoning naar een meergezinswoning met drie wooneenheden;

-          de gelijkvloerse nevenfunctie handelsactiviteit op het gelijkvloers wordt omgevormd tot een zelfstandige functie winkel met een netto-vloeroppervlakte van 50m². 

Inhoud van de aanvraag

-          het hoekpand wordt voorzien van 2 extra bouwlagen onder plat dak;

-          er worden in totaal 3 woonentiteiten ingericht met elk een eigen buitenruimte;

-          op het gelijkvloers wordt een zelfstandige winkelruimte van 50m² ingericht plus een fietsenberging voor de bovenliggende appartementen.

-          Met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• twee één-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 62 en 60 m²;
• een drie-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 127,5 m², met een inpandig terras van 8,5 m²;

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 30 autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: men voorziet voor de bijkomende woonentiteiten geen autostalplaats.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De BGO Wonen is van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen aanleiding om het college te adviseren (beargumenteerd) af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de bijkomende appartementen moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden:

­          2 bijkomende appartementen met 1 slaapkamer: 2 x 2 = 4

Er wordt een fietsenstalling voor 8 fietsen ingericht op het gelijkvloers. Deze is voldoende groot.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma met 2 woonentiteiten wordt de draagkracht van de site niet overschreden. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De geplande zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande onderbouw bestaat uit een plint in natuursteen met daarboven metselwerk, gedecoreerd met imitatienatuursteen omlijstingen rondom de ramen. De optopping wordt, zoals vermeld in de legende naar advies van de welstandscommissie die in een vorige aanvraag (20191124) om advies werd gevraagd, voorzien in imitatienatuursteen met glinsterkorrel. Echter anders dan aangegeven op de tekeningen verwees de welstandscommissie naar de materialisatie van de imitatienatuurstenen omlijstingen rondom de ramen van de eerste en tweede verdieping en niet naar de materialisatie van de plint.

Bij een eventuele vergunning dient in voorwaarde te worden opgelegd de materialisatie van de eerste en tweede verdieping door te trekken.

Verder werd door de welstandscommissie gevraagd de bestaande kroonlijst te vervangen door een lijst in natuursteen. In voorliggende aanvraag wordt vastgesteld dat er zowel tussen de 2de en 3de verdieping als bovenaan de gevel een 35 cm hoge lijst wordt voorzien. Ook dit beantwoordt niet aan het advies van de welstandscommissie. Bij een eventuele vergunning dient in voorwaarde te worden opgelegd tussen de 2de en 3de verdieping een lijst te voorzien met een dimensionering gelijk aan deze zoals voorzien tussen het gelijkvloers en de 1ste verdieping. Verder moet er bovenaan de gevel een volwaardige voldoende uitkragende houten bakgoot voorzien worden, conform en naar model van de bestaande bakgoot.

Cultuurhistorische aspecten

De erfgoedwaarden beperken zich tot het Mariabeeld op deze straathoek. Het beeld blijft ter plaatse bewaard. De erfgoedwaarden blijven onveranderd bij verbouwing van het pand.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De laatst vergunde toestand toont aan dat er een doorgang is tussen het handelspand op het gelijkvloers en de woning, bijgevolg dient het pand beschouwd te worden als een eengezinswoning. De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om voldoende woongelegenheden voor grote gezinsunits te voorzien. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 127,5m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende groot om een gezin te herbergen. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan, de aanvraag dient ongunstig te worden beoordeeld. Bovendien heeft deze woonentiteit slechts een beperkte buitenruimte van 8,5m². 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van strijdigheid met de goede ruimtelijke ordening.