2019_CBS_07689 - Omgevingsvergunning - OMV_2019089385. Pastoor Campensstraat 13 . District Merksem - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 (goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014) en herzien op 1 maart 2018.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 27 Open ruimte: Voortuinen zijn vrij van constructies met uitzondering van tuinafsluitingen, brievenbussen. Enkel de strikt noodzakelijke verhardingen zijn toegelaten: paden, palend aan de bebouwing en toegangspaden met een maximumbreedte van 1,50 m en opritten naar een garage, carport of autostaanplaatsen met een maximumbreedte van 3 m per autostaanplaats. De voortuin is verhard om 2 autostaanplaatsen en fietsstalplaatsen aan te bieden.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Aan het voorliggende project worden geen verharde oppervlakte toegevoegd en ligt in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Beleidsrichtlijnen

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de BGO Wonen op de volgende punten:

• De bestaande appartementen zijn omgevormd tot twee-slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van 57, 62 en 62 m². Deze appartementen moeten een minimum netto-vloeroppervlakte hebben van 80 m².

-          VMSW-normen: de ontwerpleidraad sociale woningbouw van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (verder genoemd VMSW-normen)
(De VMSW-normen kan u raadplegen via www.vmsw.be, ga naar IK BEN PROFESSIONEEL > Woningbouw en renovatie > SNEL NAAR > Normen en richtlijnen sociale woningbouw (opvolger C2008))

De woningen die afwijken van de BGO Wonen wijken af van de VMSW-normen op de volgende punten:

• In het gelijkvloerse appartement zijn de leefruimte, de keuken, de badkamer en de tweede slaapkamer te klein;
• Op de bovenliggende appartementen zijn de leefruimte met keuken, badkamer en de tweede slaapkamer te klein.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van meergezinswoning blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Pastoor Campensstraat. Het betreft een gemengde omgeving waarin zowel eengezins- als meergezinswoningen voorkomen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag maakt deel uit van een gegroepeerde bebouwing. Ze vormt de hoekwoning van 7 aaneengesloten woningen. De woningen bestaan uit 3 bouwlagen met een plat dak. De bouwdiepte is ca. 13 m en de kroonlijsthoogte is ca. 9,36 m.

De aanvraag omvat het bijbouwen van uitkragende balkons aan de zijgevel/voorgevel van het gebouw. Er wordt geen draagstructuur voorzien, waardoor een lichte structuur ontstaat waardoor de gevel rustig oogt. Verder betreft de aanvraag interne werken en blijft het bestaande volume behouden. Het gebouw past in de bestaande straatwand en het gabarit van de woningen uit zijn omgeving. De schaal van de aanvraag is overeenstemmend met deze van de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De bouwheer wenst de bestaande gevelbakstenen in de voorgevel te verwijderen en te vervangen door isolatie en steenstrips. De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Pastoor Campensstraat gekenmerkt wordt door gevels in gevelbakstenen waardoor de gevelwerken aanvaardbaar zijn.

Het na-isoleren van de gevels is vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar. Door het energiezuinig renoveren van woningen wordt er bijgedragen aan de klimaatambities, wat wordt gestimuleerd.

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, deksteen…) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen. Deze details hebben immers ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen. Indien er voor het uitvoeren van de werken een plint aanwezig is, moet deze behouden blijven. Dit kan door de bestaande plint naar voren te plaatsen (en er achter isolatie aan te brengen) of de bestaande plint te vervangen door een nieuwe plint. Bij pleisterwerk is het noodzakelijk om een plint te plaatsen, ook al is deze niet aanwezig in de bestaande toestand.

De arrière corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.

Op de gelijkvloerse verdieping wordt achteraan de muur tussen de koer en de garage verwijderd en er wordt een afscheiding in draad voorzien.

Verder worden alle raamopeningen in de zijgevel/voorgevel aangepast. Op de gelijkvloerse verdieping wordt het slaapkamerraam dichtgemetseld, het keukenraam verlaagd en een extra raamopening in de leefruimte geplaatst. Op de eerste en tweede verdieping worden de raamopeningen in de slaapkamer verkleind, de keukenramen verlaagd (zodat de balkons betreedbaar zijn) en een extra raamopening in de leefruimte geplaatst. Deze werken zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt af van artikel 27 van de bouwcode. Enkel de strikt noodzakelijke verhardingen (een pad van 1,5 m breed naar de voordeur en een oprit van 3 m breed naar de garage) zijn toegelaten. Op de hoek van het perceel, ter hoogte van de bocht van de straat, wordt een verharding in kiezels aangelegd om een fietsstalplaats te voorzien. Aan de linkerzijde van het perceel, ter hoogte van huisnummer 15 wordt 6,6 m verharding voorzien om 3 auto’s te stallen.

Een groene voortuin heeft een aangenamer uitzicht in de straat en bevordert daarom de leefkwaliteit van bewoners en omwonenden. Door de tuin niet te bebouwen of te verharden blijft een deel beschikbaar voor natuurlijke infiltratie van regenwater in de bodem, zodat de openbare riolering minder belast wordt en het risico op problemen met de waterhuishouding vermindert. Bovendien zorgt elke voortuin ervoor dat de opwarming van de stedelijke omgeving licht verminderd wordt. In dit kader is het stedenbouwkundig niet wenselijk om beide verhardingen te behouden. De kiezelverharding wordt uit de vergunning uitgesloten. In de voorwaarden wordt meegenomen om de aangevraagde verharding voor de autostalplaatsen te voorzien in grasdallen.

De inname van het openbaar domein is een dwingend criterium binnen het afwegingskader. Er moet na de werken voldoende ruimte overblijven zodat een vlot voetgangersverkeer mogelijk blijft. Er wordt gestreefd naar een obstakelvrije ruimte van 1,8 m, waarbij 1,5 m (exclusief boordsteen) wordt gehanteerd als absoluut minimum. Aangezien de aanvraag beschikt over een voortuin, voldoet de aanvraag hier aan.

Woninggrootte

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Het gelijkvloers appartement wordt omgebouwd tot een twee-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 57 m². Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een twee-slaapkamerappartement. Echter is deze wooneenheid volgens de laatst vergunde toestand een een-slaapkamerappartement. Omwille van de te kleine oppervlakte en de laatst vergunde toestand kan het gelijkvloerse appartement enkel gebruikt worden als een-slaapkamerappartement. Dit wordt mee opgenomen in de voorwaarden.

De twee andere appartementen (eerst en tweede verdieping) hebben twee slaapkamers met een netto-vloeroppervlakte van circa 62 m². Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een tweeslaapkamerappartement. Echter waren deze, conform de laatst vergunde toestand, vergund als een-slaapkamerappartement met een bureauruimte. Omwille van de te kleine oppervlakte en de laatst vergunde toestand kunnen de appartementen op de eerste en tweede verdieping enkel gebruikt worden als een-slaapkamerappartement. Dit wordt mee opgenomen in de voorwaarden.

Advies aan het college

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de aangevraagde verharding in de zij-/ voortuin te voorzien in grasdallen, conform artikel 27 van de bouwcode. 

3.      de isolatie samen met het afwerkingsmateriaal uit te voeren met een totale dikte van 14 centimeter;

4.      de arrière-corps te behouden en vrij te laten van materiaal en isolatie;

5.      de bestaande elementen in natuursteen te behouden of te vervangen door nieuwe elementen in natuursteen;

6.      het uitzicht van de bestaande kroonlijst te behouden;

7.      onderaan de gevel een plint te voorzien van minimaal 60 cm. De plint steekt voorbij het gevelvlak;

8.      de gelijkvloerse wooneenheid kan enkel worden gebruikt als een een-slaapkamerappartement;

9.  de wooneenheden op de eerste en tweede verdieping kunnen enkel worden gebruikt als een een-slaapkamerappartement;

10.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

11.  De kiezelverharding en bijhorende fietsstalplaats in de voortuin wordt uit de vergunning uitgesloten. Dit wordt in rood aangeduid op plan: BA_PAST_I_N_01_INPLANTING NIEUW.