2019_CBS_07722 - Omgevingsvergunning - OMV_2019091957. Sterstraat 24. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29 maart 1938: vergunning (18#10001) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          29 maart 2019: vastelling (300356) als bouwkundig erfgoed Heren- en burgerhuis in neo-Vlaamserenaissance-stijl.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: wonen;

-          volume: gesloten bebouwing van 3 bouwlagen en een souterrain onder een zadeldak;

-          inrichting: meergezinswoning met 3 appartementen;

• souterrain met bergplaatsen;
• 1-slaapkamerappartement op het gelijkvloers;
• 2-slaapkamerappartement op de eerste verdieping;
• 1-slaapkamerappartement op de tweede verdieping;
• zolder op de derde en de vierde verdieping.

-          gevelafwerking: rood baksteenmetselwerk met contrasterende witte natuursteen.

Huidige toestand

-          functie & gevelafwerking: ongewijzigd;

-          volume: de bestaande erker achteraan het dak komt niet overeen met de vergunde plannen;

-          meergezinswoning met 3 appartementen;

• souterrain met 3-slaapkamerkamerappartement in duplex met het gelijkvloers;
• gelijkvloers met 3-slaapkamerkamerappartement in duplex met het souterrain;
• 2-slaapkamerappartement op de eerste verdieping;
• 2-slaapkamerappartement op de tweede verdieping;
• zolder op de derde en de vierde verdieping.

-          gevelafwerking: rood baksteenmetselwerk met contrasterende witte natuursteen.

Gewenste toestand

-          volume:

• 3de verdieping: vergroten van de raampartij in de bestaande erker aan de achterzijde;
• 4de verdieping: een nieuwe dakkapel aan de achterzijde;

-          inrichting:

• souterrain, gelijkvloers, eerste en tweede verdieping maken geen deel uit van deze aanvraag;
• een duplexappartement op de 3de en 4de verdieping (zolder) met een netto-oppervlakte van circa 88 m²;;
• een terras op het plat dak van het appartement op de 2de verdieping van 12m².

Inhoud van de aanvraag

-          plaatsing van dakkapellen aan de achterzijde op de 3de en de 4de verdieping;

-          het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van drie naar vier met een (duplex) 2-slaapkamerappartement op de 3de en de 4de verdieping. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  dakkapellen worden in het referentiebeeld kenmerkend naast elkaar geplaatst en niet boven elkaar;
• artikel 15 In- en uitsprongen aan daken:
  de nieuwe dakkapel bevindt zich op minder dan 0,60 meter van de perceelgrens en de afmetingen zijn niet in verhouding met de oppervlakte van het dak waardoor de schuine vorm van het dak niet meer herkenbaar is;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  §1, 1° de lichtdoorlatende oppervlakte van de raamopening in de keuken op de 3de verdieping is kleiner dan 1m²;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  §1 meergezinsgebouwen met minimaal 4 woningen dienen een gemeenschappelijke ruimte voor afvalverzameling te hebben die voorzien wordt van verluchting;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er worden geen bijkomende fietsstalplaatsen voorzien;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er wordt geen bijkomende autostalplaats voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de BGO Wonen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het vermeerderen van het aantal woongelegenheden in een bestaande meergezinswoning. De woonfunctie blijft behouden en blijft verenigbaar in een omgeving die wordt gekenmerkt door wonen.

Cultuurhistorische aspecten en Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat opgenomen is in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de administrateur-generaal van 28 november 2014. De vaststelling van de inventaris zorgt ervoor dat er voor het eerst een eenduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. De aanvraag werd dan ook voorgelegd aan de stedelijke dienst voor monumentenzorg. De conclusie in het advies luidt als volgt:

“(…) Er werd preadvies ingewonnen bij de stedelijke dienst monumentenzorg.

De voorgestelde wijzigingen zijn niet afleesbaar vanaf het openbaar domein en zijn enkel zichtbaar aan de achterzijde van het gebouw. De belangrijkste erfgoedwaarden (geveluitwerking en typerende indeling) worden niet beïnvloed. (…)”.

Een afwijking op artikel 6 en 15 van de bouwcode is bijgevolg aanvaardbaar daar de dakkapellen ook binnen het profiel van de rechterbuur bevinden.

Visueel-vormelijke elementen

Het uitzicht van de voorgevel wordt beperkt gewijzigd door de plaatsing van dakvlakvensters in het hellend dak ter hoogte van de 4de verdieping. Gezien de beperkte breedte van de Sterstraat en de hoogte van het pand zijn deze wijzigingen niet zichtbaar vanop de straat. De toevoeging van de dakvlakvensters is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Elke verblijfsruimte moet voldoende grote openingen hebben voor daglichttoetreding en circulatie van lucht. De keuken aan de voorzijde op de 3de verdieping ontvangt nu echter te weinig daglicht. Dit kan worden opgelost door een groter dakvlakraam te voorzien in de keuken of door de opening in de muur tussen keuken en de eetruimte nog groter te maken.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het dakvlakraam van de keuken minstens 1m² groot te voorzien conform artikel 24 van de bouwcode;

3.      een ruimte voor afvalverzameling te voorzien conform artikel 26 van de bouwcode;

4.      fietstalplaatsen te voorzien conform artikel 29 van de bouwcode;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

6.      alle handelingen, werken en wijzigingen buiten deze op de derde en vierde verdieping. 

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Er werd wel een schrijven ontvangen dat als een bezwaarschrift hieronder wordt geëvalueerd:  

1. De vergunningsaanvraag is niet correct geformuleerd: bezwaarindiener meldt dat de vergunningsaanvraag gaat over ‘zogezegde kleine aanpassingen’, terwijl in werkelijkheid deze plannen gaan om een nieuwe afsplitsing waardoor het aantal opgesplitste woonentiteiten wordt uitgebreid zonder vergunning; 

Beoordeling: De aanvraag handelt over wijzigingen, handelingen en werken met betrekking tot een bijkomende woongelegenheid in de zolder van het pand. De aanvraag is hierin onmiskenbaar duidelijk. 

Het bezwaar is ongegrond.  

2. Wijzigingen ten opzichte van de vergunde toestand: het bezwaar dat de aanvrager een vergunning nodig heeft om vergunde appartementen uit te kunnen breiden. Het appartement op het gelijkvloers wordt vergroot door het souterrain toe te voegen en aan het appartement op de 2^de verdieping wordt een slaapkamer ingericht in de bestaande keuken waardoor de keuken moet worden verplaatst; 

Beoordeling: Er zijn verschillen tussen de bestaande en de laatst vergunde toestand. Het souterrain, het gelijkvloers, de eerste en de tweede verdieping maken echter geen deel uit van de vergunning. Deze delen worden expliciet uitgesloten uit de vergunning zodat deze bij eventuele vergunning niet als vergunde toestand worden beschouwd. 

Het bezwaar is gegrond.  

3. Geluidshinder: het bezwaar dat door de aanvraag het aantal bewoners kan verhogen van 6 naar 20 wat een groot onevenwicht naar geluidsoverlast met zich mee brengt voor de bezwaarindiener; 

Beoordeling: De woning, die oorspronkelijk werd ontworpen als een ruime gezinswoning, werd in de jaren 30 van vorige eeuw opgesplitst in 3 appartementen op de bovengrondse verdiepingen. Door het inrichten van een bijkomend appartement op de zolder wordt de draagkracht van het pand niet overschreden. 

Het bezwaar is ongegrond.  

4. Privacy: het bezwaar dat door het gevraagde dakterras de rust en privacy verstoort; 

Beoordeling: Het klopt dat er meer inkijk zal zijn door het voorziene dakterras. Deze inkijk overschrijdt echter niet de aanvaardbare inkijk in stedelijke context. 

Het bezwaar is ongegrond.  

5. Erfgoed: het bezwaar dat uit de plannen in het dossier niet blijkt dat er maatregelen worden genomen om de karakteristieken van het ‘waardevolle geheel’ te respecteren, te behouden of te verbeteren; 

Beoordeling: De voorgestelde wijzigingen zijn niet afleesbaar vanaf het openbaar domein en zijn enkel zichtbaar aan de achterzijde van het gebouw. De belangrijkste erfgoedwaarden (geveluitwerking en typerende indeling) worden niet beïnvloed. De stedelijke dienst monumentenzorg adviseert dan ook gunstig. 

Het bezwaar is ongegrond.  

6. Onderhoud dak en schouwen: het bezwaar dat het onderhoud van het dak en de schouwen een voorwaarde moet zijn alvorens een vergunning te kunnen verkrijgen; 

Beoordeling: Onderhoudswerken zijn niet vergunningsplichtig en kunnen niet als voorwaarde worden opgelegd in de vergunning. 

Het bezwaar is ongegrond.  

7. Collectieve rookkanalen en steunberen: het bezwaar dat de afbraak van collectieve rookkanalen en steunberen moet vermeden worden; 

Beoordeling: In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van vergunningsaanvraag. Anderzijds doet een vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat een vergunning strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam. 

Het bezwaar is ongegrond.  

8. Aantasting beveiliging tegen inbraak: het bezwaar dat de installatie van de brandladder in de tuin het risico op inbraak in het pand van de aanvrager verhoogt; 

Beoordeling: Het bezwaar betreft een subjectief oordeel dat niet van stedenbouwkundige aard is. 

Het bezwaar is ongegrond.  

9. Mobiliteitsimpact  het bezwaar dat door de aanvraag het aantal bewoners kan verhogen van 6 naar 20 wat een bijkomende parkeerdruk met zich meebrengt; 

Beoordeling: De aanvraag voorziet in een bijkomende wooneenheid ten opzichte van de bestaande vergunde toestand. Er dient één bijkomende parkeerplaats voorzien te worden. Deze parkeerplaats kan echter niet gerealiseerd worden aangezien het de inrichting van een bestaande zolder tot wooneenheid betreft. Bovendien heeft de aanvraag betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens art. 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten. De parkeerdruk op het openbaar domein verhoogtdus met 1 wagen. 

Indien een bouwproject zijn autoparkeerbehoefte zelf niet kan opvangen of indien het maatschappelijk beter wordt geacht om dit niet in het bouwproject zelf te doen, zorgt een belasting voor een eerlijke compensatie. 

Enerzijds levert elke bouwheer op deze manier zijn bijdrage en wordt voor elk gelijkaardig bouwproject eenzelfde inspanning gevraagd (zelf bouwen of compenseren). Anderzijds zorgt de belasting voor middelen voor de stad Antwerpen om de parkeerdruk op te vangen of deze te vermijden. De middelen kunnen zo bijvoorbeeld later ingezet worden voor de bouw of aankoop van buurtstallingen of buurtparkings/buurtparkeerplaatsen. 

Het bezwaar is gegrond. 

10. Zonder vergunning gekapte buxus:  het bezwaar dat een taxus werd gekapt zonder vergunning; 

Beoordeling: Er is geen informatie voorhanden in de aanvraag om het bezwaar te beoordelen. 

Het bezwaar is ongegrond.