2019_CBS_07718 - Omgevingsvergunning - OMV_2019088888. Alfons Schneiderlaan 174. District Deurne - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

-          06/02/1951: vergunning (626#13244) voor het bouwen van een winkelhuis;

-          24/04/2018: proces-verbaal van vaststelling met inbreuk voor het uitvoeren van werken en het vermeerderen van het aantal woongelegenheden zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning vanwege het college van burgemeester en schepenen. 

Vergunde/vergund geachte toestand 

-          functie: detailhandel + meergezinswoning;

-          volume: hoekpand in gesloten bebouwing van 3 bouwlagen onder plat dak;

-          inrichting:

• gelijkvloers met winkel en aansluitend 2-slaapkamerappartement en een garage;
• telkens twee 2-slaapkamerappartementen op de bovenliggende verdiepingen;

-          gevelafwerking: gevelsteen en blauwe hardsteen met bouten buitenschrijnwerk. 

Huidige toestand 

-          functie: ongewijzigd;

-          volume: de gelijkvloerse open koer achteraan werd dichtgebouwd;

-          inrichting:

• op de gelijkvloerse verdieping rechts, aan de zijde van de Tweegezusterslaan, werden garage en beide slaapkamers omgevormd naar een zelfstandige woongelegenheid van circa 58,50 m²;
• op de gelijkvloerse verdieping links, aan de zijde van de Alfons Scheiderslaan, is de woon- en eetkamer en keuken omgevormd naar een zelfstandige woongelegenheid van circa 42,45 m²;

-          gevelafwerking:

• gewijzigde materialisatie buitenschrijnwerk: wit aluminium op het gelijkvloers;
• de raamindeling van de vitrine van de detailhandel werd gewijzigd;
• de garagepoort werd vervangen door een raam en voordeur. 

Gewenste toestand 

-          volume: de buitenruimte wordt terug opengemaakt;

-          inrichting:

• de garage wordt terug voorzien;
• de aanvraag heeft betrekking op het opdelen van het gelijkvloerse appartement naar twee studio’s met een netto-vloeroppervlakte van elk circa 25 m²;

-          gevelafwerking: raamindeling van de winkelruimte is conform bestaande toestand. 

Inhoud van de aanvraag 

-          inrichting:

• vermeerderen van het aantal woonentiteiten op het gelijkvloers;
• met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • een studio met een netto-oppervlakte van circa 25,90 m²;
  • een studio met een netto-oppervlakte van circa 24,50 m²;

-          gevelafwerking: buitenschrijnwerk gelijkvloers in wit aluminium. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 12 – Draaicirkel en doorgangshoogte:
  §1 er is geen vrije en vlakke draairuimte in de gemeenschappelijke inkom;
• artikel 15 – Breedte van een looppad (tussen onafgewerkte muren):
  de gemeenschappelijke inkom heeft een versmalling over meer dan 120 cm en de breedte van het looppad bedraagt minder dan 120 cm;
• artikel 22 – Toegangen en deuropeningen:
  §2 de ruwbouwmaat van de nieuwe toegangsdeur naar unit 2 heeft geen breedte van 100 cm om een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 85 cm te garanderen;
• artikel 24 – Draairuimte:
  er is geen vrije en vlakke draairuimte voor en achter elke toegang of deur in de gemeenschappelijke inkom.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 (goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014) en herzien op 1 maart 2018.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 – Afvalverzameling:
  §1 er werd geen gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling opgetekend en §3 functies anders dan wonen dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben;
• artikel 29 – Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  §1 er wordt geen extra fietsstalplaats voorzien;
• artikel 30 – Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  §1 er wordt geen extra autostalplaats voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Beleidsrichtlijnen

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de BGO Wonen op volgende punten:

• artikel 1 – Minimale netto vloeroppervlakte van een woongelegenheid:
  de studio’s voldoen niet aan de minimale netto vloeroppervlakte van 35 m², waarbij enkel verblijfsruimten in rekening worden gebracht bij de berekening van deze netto-vloeroppervlakte;
• artikel 2 – Woningmix:
  §1 de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle zelfstandige woningen bedraagt minder dan 80 m².

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen gegronde reden om af te wijken van de geldende voorschriften van de bouwcode, noch van de verordening inzake toegankelijkheid.

Aan de tekortkomingen zoals het ontbreken van de vereiste afvalberging en de noodzakelijke ruimte voor het stallen van fietsen, kan niet op een simpele manier worden voldaan door het stellen van voorwaarden.

Ook aan de strijdigheden ten opzichte van de wetgeving inzake integrale toegankelijkheid kan niet eenvoudigweg worden voldaan door het opleggen van enkele voorwaarden.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt louter het omvormen van een gelijkvloerse handelsruimte met woongelegenheid tot twee afzonderlijke woonentiteiten en gelet op de ligging van het gebouwgeheel in een voldoende ontwikkeld woongebied is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Inzake volumetrie zijn de aanpassingen beperkt tot het opnieuw openmaken van de achteraan gelegen buitenruimte. Betreffende wijziging heeft weinig tot geen impact op de omliggende bebouwing en zorgt daarentegen enkel voor een verhoging van de kwaliteit van de aanpalende leefruimtes. Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is bijgevolg eenduidig gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De gehanteerde nieuwe materialisatie, waarbij wit schrijnwerk de grootste ingreep betreft, is visueel ingepast in zijn gebouwde omgeving en in harmonie met de bestaande gebouwdelen. Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is dan ook zonder meer gunstig.

Woninggrootte

Mix

Tevens is de verwevenheid van functies een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

2 studio’s en 4 tweeslaapkamerappartementen vormen geen aanvaardbare mix.

Oppervlakte vs. aantal slaapkamers

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op het gelijkvloers voorziet de aanvraag een studio met een netto-oppervlakte van circa 25,90 m² en een studio met een netto-oppervlakte van circa 24,50 m². Op een oppervlakte kleiner dan 35 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een studio.

Draagkracht

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van 1 grote woongelegenheid naar 2 kleinere en onvoldoende grote entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:

-          een aantal strijdigheden ten opzichte van de wetgeving inzake integrale toegankelijkheid waaraan niet eenvoudigweg kan worden voldaan door het opleggen van enkele voorwaarden;

-          een aantal strijdigheden ten opzichte van de voorschriften van de bouwcode, waaronder het ontbreken van de vereiste afvalberging en de noodzakelijke ruimte voor het stallen van fietsen. Ook aan deze tekortkomingen kan niet op een simpele manier worden voldaan door het stellen van voorwaarden;

-          het niet in overeenstemming zijn met de bepalingen van de beleidsmatig gewenste ontwikkeling inzake woninggrootte aangezien beide nieuw gecreëerde woonentiteiten ruim onvoldoende groot zijn.