2019_CBS_07480 - Omgevingsvergunning - OMV_2019057147. Oudemansstraat 27. District Antwerpen - Goedkeuring

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Het als bezwaar ingediende document betreft louter een oplijsting van aantal afspraken die gemaakt werden tussen de aanvrager/architect en de eigenaars van het naastliggende pand, Oudemansstraat nr.29.

Dit document vermeld nergens het onderwerp van het bezwaar en kan als dusdanig niet als bewaar worden behandeld en of beoordeeld. Aangezien dit document geen onderdeel vormt van de aanvraag, noch als wijziging werd ingediend  kon dit niet in de beoordeling worden meegenomen.

De voorgestelde wijzigingen betreffen veelal burgerrechtelijk aspecten. Het voorstel om de scheimuur te verlagen is vergunningsplichtig. Het bezwaar is ongegrond.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/09/1999: vergunning (86#990188) voor de regularisatie van een huurhuis;

-          04/05/2012: vergunning (20121946) voor het regulariseren van het verbouwen van een appartementsgebouw met zeven woningen tot handelshuis met drie woningen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          pand in gesloten bebouwing met drie bouwlagen onder vals mansardedak:

• commercieel gelijkvloers met achterliggende bergingen;
• de bovenliggende verdiepingen werden ingericht als drie appartementen (één per verdieping);

-          bouwhoogte van ca. 13,85 m;

-          het volledige perceel werd dicht gebouwd;

-          gevelafwerking:

• bepleisterde gevel met detaillering in reliëf;
• verdiepingshoge plint in rode en zwarte faience tegels;
• buitenschrijnwerk in wit pvc;
• wit metalen doorvalbeveiliging;
• vierde bouwlaag afgewerkt in rood gevelmetselwerk.

Huidige toestand

-          vergunning 20121946 werd slechts gedeeltelijk uitgevoerd;

-          commercieel gelijkvloers met gewijzigde interne indeling en verticale circulatie;

-          achteraan het perceel werd de uitbouw op de eerste verdieping behouden in functie van de commerciële ruimte;

-          het is onduidelijk of de kamer op de eerste verdieping deel uitmaakt van het naastliggende appartement, of deze als aparte kamerwoning beschouwd wordt;

-          bouwhoogte van ca. 13,68 m;

-          gevelafwerking:

• er werd geen doorvalbeveiliging voorzien;
• de vierde bouwlaag werd afgewerkt in zichtbare snelbouwstenen (rode kleur).

Gewenste toestand

-          pand bestemd voor cohousing:

• gemeenschappelijke ruimten grenzend aan straat (-1 en 0);
• verdeeld over het perceel bevinden zich vier zelfstandige wooneenheden en twee kamerwoningen;
• aantal bouwlagen en bouwhoogte ongewijzigd;
• gedeeltelijk ontpit perceel;

-          gevelafwerking:

• vierde verdieping en verdiepingshoge plint in gele keramische tegels;
• grijs buitenschrijnwerk (materiaal niet gekend).

Inhoud van de aanvraag

-          supprimeren van de commerciële ruimte op de benedenverdieping bij de woonfunctie;

-          voorzien van een halfondergrondse kelder;

-          wijzigen van het aantal wooneenheden van drie zelfstandige woningen naar:

• twee kamerwoningen van ca. 11m² en 12m²;
• vier zelfstandige wooneenheden van ca. 32m² tot 55m²;

-          aanpassen van de verticale circulatie;

-          wijzigen van de voorgevel en het aanpassen van de raamindeling aan de nieuwe interne indeling;

-          deels ontpitten van het perceel;

-          doorvoeren van wijzigingen ter hoogte van de perceelgrenzen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:
Het afwerken van de verdiepingshoge plint en de derde verdieping (daklaag) in gele tegels is niet kenmerkend binnen het straatbeeld;

-          artikel 2.1.7 Gevelmaterialen:
Het gebruik van in het oog springende gevelmaterialen wordt niet toegestaan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  het afwerken van de verdiepingshoge plint en de derde verdieping in gele tegels is niet kenmerkend binnen het straatbeeld;
• artikel 21 Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning:
  de zelfstandige wooneenheid links achteraan het perceel beschikt over een netto vloeroppervlakte van slechts 32,00 m² in tegenstelling tot de verplichte minimum van 35,00 m²;
• artikel 22 Minimale hoogte van ruimten:
  Het vloerniveau van de gemeenschappelijke leefruimte in de kelder ligt 200 cm onder het aangrenzende maaiveld. Dit is meer dan de maximaal toegelaten hoogte om in aanmerking te komen als verblijfsruimte;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  er wordt geen gemeenschappelijke afvalberging voorzien conform de voorwaarden opgelegd in dit artikel;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  de drie achterste fietskluizen zijn onder de trap gelegen en kunnen daardoor niet als bruikbaar worden beschouwd;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  er wordt niet overal een minimale opstand van de scheidingsmuren van 0,30 m voorzien ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Het vloerniveau van de gemeenschappelijke leefruimte in de kelder ligt 200 cm onder het maaiveld en kan, conform artikel 22 van de bouwcode zou deze niet als verblijfsruimte kunnen beschouwd worden. Doordat de buitenpas van de aangrenzende buitenruimte eveneens verlaagd werd tot dit niveau zal deze leefruimte niet ervaren worden als gelegen in de kelder. Bovendien is deze ruimte met een vrije hoogte van 291 cm zeer ruim. Op bovenstaande punten kan op basis van artikel 3 een afwijking worden toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is functioneel inpasbaar en in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften.

De aanvraag omvat het omvormen van een pand met op het gelijkvloers een commerciële functie en op de bovenliggende verdiepingen appartementen naar een pand met uitsluitend woonfunctie. Op een niet-strategische locatie buiten de afgebakende kernwinkelgebieden en horecagebieden, zoals dit pand, is het behoud van een commerciële functie niet cruciaal. De omvorming ervan naar een woonfunctie wordt op deze locatie dan ook door de dienst OS/BI gunstig beoordeeld.

De prostitutieambtenaar die in dit dossier eveneens om advies werd gevraagd, geeft eveneens een gunstig advies. Zij stelt dat het een verbetering is om het commerciële gelijkvloers om te vormen tot een woonfunctie. Dit vermindert de kans op mogelijke overlast in de straat door een café café of andere uitbating.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De geplande werken achteraan zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

Het straatbeeld in de onmiddellijke omgeving wordt hoofdzakelijk bepaald door een gevelafwerking in pleisterwerk, veelal met een in materialisatie afwijkende winkelpui op het gelijkvloers. Verder werden er enkele recente woningen uitgevoerd in parement, waaronder ook de twee aanpalende panden rechts. De bepleisterde gevel wordt op de eerste en de tweede verdieping behouden. De gevel op het gelijkvloers en op de derde verdieping wordt uitgevoerd in gele keramische tegels. Artikel 2.1.2 ‘Harmonieregel en referentiebeeld ‘ van RUP Binnenstad stelt dat in het oog springende gevelmaterialen niet worden toegestaan. Omdat noch op de tekeningen, noch in de beschrijvende nota gespecifieerd werd in welke tint geel de keramische tegels zullen worden uitgevoerd , wordt in voorwaarde opgelegd deze uit te voeren in een geel-beige kleur. Deze kleurstelling komt nog voor in de omgeving, waardoor de tegels een kenmerkende kleurstelling hebben en daardoor conform zijn met artikel 2.1.2 van RUP Binnenstad.

Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en gevelgeleding zodat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking, mits tegemoet gekomen wordt aan bovenstaande voorwaarde, verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

De aanpassing van de raamopeningen in de gelijkvloerse pui vormen een eerlijke vertaling van de achterliggende woonfunctie.

Cultuurhistorische aspecten

Het pand onderging in de loop van de laatste 150 jaar verschillende en vaak ingrijpende wijzigingen. Binnen het geheel van de Oudemansstraat is de beeldkwaliteit van het pand eerder als ‘neutraal’ te beschouwen. Vanwege de talrijke verbouwingen aan het pand, is de erfgoedwaarde al behoorlijk gecompromitteerd. De voorgestelde wijzigingen hebben geen invloed op de cultuurhistorische waarden van het pand of de onmiddellijke omgeving.

Archeologische aspecten

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Daarom werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Archeologie. Zij brachten volgend advies uit:

“Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte onder 300 m² (157 m²) en ingreep in de bodem kleiner dan 100 m² (ca.78 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

De site is gelegen in historisch Antwerpen, net ten noorden van de ruiendriehoek. Net ten westen van het projectgebied situeert zich CAI-nummer 219687. Hier werd een opgraving uitgevoerd waar historische kelders werden geregistreerd. Op een kleine afstand van 40 m ten noorden van het projectgebied werden ook reeds enkele laatmiddeleeuwse visteeltputten opgegraven (CAI-219686).

De bouwheer is steeds verplicht om bij graafwerken structuren (zoals houten putten of restanten van muren) te melden onder de vondstmeldingsplicht (cfr. Onroerenderfgoeddecreet, 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst archeologie is graag betrokken bij de uitgraving van deze kelders en kan de archeologische waarde komen inschatten.”

De voorwaarden uit dit advies worden integraal overgenomen als voorwaarde bij het verlenen van een vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voorziet, strijdig met artikel 26 van de bouwcode, niet in een afvalberging. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. In voorwaarde zal worden opgelegd deze alsnog te voorzien. Deze kan voorzien worden op de plaats van de achterste vier fietsstalplaatsen in de kelder, onder de trap naar de patio.

De scheimuur heeft niet overal een opstand van 30cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de Bouwcode. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet afgeweken worden.

Aangezien het dak voorzien is van een groendak kan afgeweken worden van een minimale opstand van 30cm wanneer er tussen de scheidingswand en de vegetatie een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30cm breed aanwezig is. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden. Zo heeft studio 3 slechts een oppervlakte van 32 m². Op een oppervlakte kleiner dan 35 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een studio. Deze oppervlakte kan hoogstens een kamer herbergen. Bovendien wordt voor de berekening van de netto vloeroppervlakte van een studio enkel de verblijfsruimten in rekening gebracht wat de vloeroppervlakte van studio 3 op 18,4 m² brengt. Daarom wordt in voorwaarde opgelegd dat deze studio dient ingericht te worden als kamerwoning. Een kamerwoning kenmerkt zich doordat er één of meerdere voorzieningen ontbreken, zoals een wc., bad/douche of kookgelegenheid. De bewoners zijn voor deze voorzieningen afhankelijk van de gemeenschappelijke ruimten in of aansluitend bij het gebouw waarvan de woning deel uitmaakt. Aangezien het project voorziet in een gemeenschappelijke keuken, zal in voorwaarde worden opgelegd dat de keuken in deze woning wordt gesupprimeerd. Dit verhoogt het ruimtegevoel van de kamerwoning.

Verder hebben de kamers op de eerste verdieping langs de straat, slechts een oppervlakte van 11m² en 12 m². Dit is strijdig met de gehanteerde beleidsvisie en verankerd in de “Beleidsmatig Gewenste Ontwikkeling Wonen” die stelt dat de minimale oppervlakte 20 m² moet zijn.

In voorwaarde wordt opgelegd dat deze twee kamers samengevoegd dienen te worden tot een studio van 39 m², overeenkomstig de studio’s op de tweede en de derde verdieping.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenstallingen

Voor het bijkomend appartement en één kamers moeten er 3 fietsenstallingen voorzien worden. Er wordt een fietsenberging ingericht in de kelder voor 8 fietsen. Hierbij dient opgemerkt dat de drie achterste fietskluizen gelegen zijn onder de trap en hierdoor niet als bruikbaar kunnen worden beschouwd. De aanvraag voorziet in voldoende aantal fietsenstallingen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Fluvius dienen te worden nagekomen;

3.      de keramische tegels dienen te worden uitgevoerd in een geel-beige kleur die zich harmonisch inpast in de omgeving;

4.      er dient een afvalberging voorzien te worden, conform artikel 26 van de bouwcode. Deze wordt voorzien op de plaats van de achterste vier fietsstalplaatsen, onder de trap in de kelder.

5.      studio 3 dient omgevormd worden tot een kamerwoning, waarbij de keuken wordt gesuprimmeerd;

6.      kamerwoningen 1 en 2 op de eerste verdieping langsheen de straat moeten worden samengevoegd tot één studio;

7.      tussen de opstand van de scheidingsmuur en de vegetatie van het groendak moet een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30cm breed aanwezig te zijn;

8.      de volgende voorwaarden uit het advies van de dienst archeologie dienen te worden nagekomen:

- De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);

- De bouwheer is verplicht om eventuele vondsten en restanten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat het archeologische waarde heeft, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4);

- De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen zodat er een inschatting kan overgemaakt worden van het archeologische potentieel;

9.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.