2019_CBS_07488 - Omgevingsvergunning - OMV_2019061596. Van Maerlantstraat 56. District Antwerpen - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - handel en reca - (hr) en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          1.4 draagkracht:
door het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 5 naar 11 zoals voorgesteld wordt de draagkracht van het perceel en het bestaande pand overschreden (zie ook Omgevingstoets). De bijkomende parkeerbehoefte wordt niet opgevangen op eigen terrein waardoor de parkeerdruk in de omgeving onaanvaardbaar toeneemt.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 20 Trappen:
  de nieuwe trap naar de kelder is 80cm breed voorzien, deze moet over de volledige lengte van de trappen een breedte hebben van minstens 125cm, telkens gemeten tussen de onafgewerkte muren;
• artikel 22 Toegangen en deuropeningen - algemene bepalingen:

niet alle toegangen tot de woongelegenheden worden voorzien van een deuropening met ruwbouwmaten van minstens 100cm breed;

• artikel 25 Vrije en vlakken wand- en vloerbreedte naast deur:

de 5 studio’s zijn niet voorzien van een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast de inkomdeur van minstens 50cm;

• artikel 27 Parkeerplaatsen:
  de parkeerplaats in de nieuwe inpandige garage is niet aangepast, ze is slecht 2,45 m breed i.p.v. minstens 3,50 m.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

het raam in de slaapkamer nr 2 op het gelijkvloers heeft een lichtdoorlatende oppervlakte van circa 0.68m² i.p.v. het minimum van 1m²;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

het aantal woongelegenheden vermeerdert en er wordt niet voorzien in de parkeerbehoefte op eigen terrein;

• artikel 38 Groendaken:
  het nieuwe platte dak van de gelijkvloerse achterbouw is groter dan 20 m² en wordt niet als een groendak aangelegd;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  de meergezinswoning wordt grondig verbouwd en beschikt over een kelder, het is niet duidelijk of het rioolstelsel gescheiden wordt aangelegd en aangeboden aan de straat;
  • artikel 43 Septische putten:

het pand beschikt over een kelder en wordt grondig verbouwd, er wordt echter geen septische put voorzien.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van een gelijkvloerse winkel met achterliggend magazijn naar een woongelegenheid. De 5 appartementen in de bovenliggende meergezinswoning worden opgesplitst in 10 woongelegenheden. De woonfunctie blijft behouden en is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Van Maerlantstraat. Er wordt echter geoordeeld dat de draagkracht van het pand en van de omgeving, met de voorgestelde vermeerdering van het aantal en type woongelegenheden, wordt overschreden.

Verwevenheid van functies een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

8 één-slaapkamerappartementen op een totaal van 11 appartementen vormt geen aanvaardbare mix.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van de huidige 5 woongelegenheden naar 11 kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In voorliggende aanvraag wordt het bestaande magazijn in het binnengebied afgebroken. Het achterste gedeelte van de bestaande achterbouw van 2 à 3 bouwlagen wordt beperkt tot 1 bouwlaag. Het volume van de hoofdbouw blijft ongewijzigd. De voorgestelde ontpitting van het perceel is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. Na de werken wordt de vrijgekomen tuinzone onthard, zodat een kwalitatieve tuinzone bij het gelijkvloerse appartement kan aangelegd worden. De behouden volumes van de achterbouw zijn kenmerkend in de omgeving en bevinden zich naast een gelijkaardige achterbouw van de linker buur.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Voor de 6 bijkomende appartementen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

6 bijkomende appartementen met 1 slaapkamer ? 6 x 2 = 12

In de kelder wordt een fietsenberging ingericht voor 15 fietsen. De kelder is bereikbaar via een trap met fietsgoot.

De extra fietsstalplaatsen in de garage op het gelijkvloers kunnen enkel gebruikt worden indien er geen wagen geparkeerd is.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met de stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Standpunt college
Het college sluit zich deels aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De aanvraag wijkt af van de verordening toegankelijkheid, echter bevat het dossier een gunstig advies van Inter. In voorwaarden zal worden opgelegd dat moet voldaan zijn aan de Verordening Toegankelijkheid, in zoverre geen afwijkingen werden bekomen bij Inter op bepaalde artikels.
Betreffende de draagkracht;
enerzijds betreft dit een zeer kwalitatieve ontpitting, ruimschoots boven de 20% ondergrens opgelegd in het RUP2060.
Anderzijds keurde de GR in de zitting van 24/06/2019 de BGO woninggrootte , woningmix, enzovoort, goed. Deze stelt duidelijke eisen aan woningoppervlaktes en woningmix. Mits een aantal bijkomende voorwaarden worden opgelegd, kan hieraan worden voldaan;
zo moeten de studio’s van 43m² ook duidelijk worden ingericht als studio, met andere woorden met slechts één verblijfsruimte die dienst doet als woon- en slaapkamer, dus niet met afzonderlijke slaapkamer. Dit kan bijvoorbeeld door de berging en natte cel te verplaatsen naar de achtergevel.
Bij nieuwbouw of herbouw van meergezinsgebouwen met 5 of meer woningen, het opdelen van een woning of meergezinsgebouw in 5 of meer woningen of de functiewijziging naar 5 of meer woningen, moet de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle zelfstandige woningen minimaal 80 m² bedragen. Wanneer een project zoals vermeld in de vorige zin verder wordt verbouwd, moet de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle zelfstandige woningen minimaal 80 m² blijven bedragen.
Dit werd besproken met de aanvrager, er werd een alternatief plan voorgesteld waarbij het vijfde verdiep niet wordt opgesplitst. Hiermee is voldaan aan de BGO.
De autostalplaats is niet nuttig, gelet op de netto-breedte van 2,45m. Gelet op de aard van het bestaande pand en de nood aan kwalitatieve ontpitting, kunnen geen plaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd.
De fietsstalplaatsen zijn bijgevolg wel nuttig.

Parkeerbehoefte